CAU CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A IBAPE INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345

Transcrição

1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR SP Ref.: PROCESSO Nº Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP Conselho de Arquitetura e Urbanismo, nº A , Perito Judicial nomeado e compromissado nos Autos da Ação PROCEDIMENTO SUMÁRIO, requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TINTORETTO E GIOTTO, em face de JERDILANIA ELOI DE ARAUJO LARUCCIA, após a análise dos documentos, realização de vistoria no imóvel penhorado, pesquisa de valores de imóveis e levantamento de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

2 ÍNDICE DO TEXTO 1. OBJETIVO 2. CARACTERÍSTICAS GERAIS 2.1. Situação 2.2. Mapa Fiscal 2.3. Melhoramentos Públicos 2.4. Circunvizinhança 3. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 3.1. Terreno 3.2. Benfeitorias 4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 5. ENCERRAMENTO

3 AÇÃO: PROCEDIMENTO SUMÁRIO PROCESSO: ª VARA CÍVEL DO FORUM CENTRAL DA CAPITAL SP REQUERENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TINTORETTO E GIOTTO REQUERIDO: JERDILANIA ELOI DE ARAUJO LARUCCIA 1. OBJETIVO Em estrita observância ao respeitável despacho de fl. 99, o presente Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa determinação do valor do imóvel penhorado (Termo de fl. 89), objeto da presente ação, a saber: APARTAMENTO nº 61, localizado no 6º andar do Edifício Tintoretto, Bloco A, situado à Rua Canuto Saraiva, nº 429, objeto da matrícula nº do 7º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo...

4 2. CARACTERÍSTICAS GERAIS 2.1. Situação: O imóvel localiza-se no endereço acima especificado, na quadra compreendida pela Rua Canuto Saraiva, Rua Visconde de Inhomerim, Rua Tabajaras, Rua Curupacê e Rua Araribóia, no 33º Subdistrito São Paulo, Capital. Alto da Moóca, 2.2. Mapa Fiscal: De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local onde se encontra o imóvel está assim enquadrado: Setor: 028. Quadra: 052. Índice Fiscal: 657,49, para o exercício fiscal de Zoneamento: Zona Mista de Alta Densidade Lei Municipal , de 25 de agosto de ZM-3b/21, nos termos da 2.3. Melhoramentos Públicos: O local é dotado de todos os equipamentos e serviços de infraestrutura destinados ao uso urbano Circunvizinhança: Trata-se de bairro da Zona Leste da capital, a cerca de 4,5 km de distância do centro. Apresenta características de uso misto, com residências térreas e assobradadas, na maior parte, além de alguns edifícios residenciais de padrão médio, estabelecimentos de comércio e prestação de serviços para atendimento local e galpões. Nas proximidades, destacam-se a Av. Paes de Barros e a estação Moóca da CPTM.

5 3. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 3.1. Terreno O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GIOTTO E TINTORETTO, do qual faz parte o Edifício Tintoretto Bloco A, foi implantado em terreno urbano, com topografia em desnível e formato de polígono irregular. Tem solo de constituição aparentemente firme e seca, com condições adequadas para a edificação de edifício residencial. O terreno é guarnecido por muro de alvenaria nas divisas com os terrenos vizinhos, e gradil metálico, na frente, junto aos acessos de pedestres e veículos, recuado da divisa com o passeio público Benfeitorias O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GIOTTO E TINTORETTO tem 25 anos e é constituído por 02 blocos, com 19 andares em cada um, mais pavimento térreo e 02 subsolos de garagem, com 02 apartamentos por andar, totalizando 38 unidades habitacionais por torre. O condomínio conta com vagas de estacionamento, distribuídas nas garagens do subsolo, sendo 03 vagas indeterminadas por apartamento, além de um depósito, também localizados no subsolo. Os acessos para pedestres e para veículos são independentes e ocorrem através de portões metálicos recuados da calçada, sendo 04 para a entrada e

6 saída de veículos dos subsolos, posicionados junto à lateral esquerda do lote, e 02 com eclusas para acesso de pedestres, posicionados centralmente à fachada, junto à guarita/portaria, erigida em alvenaria convencional, onde também se dá o controle de acesso. As unidades habitacionais de cada torre são atendidas por 03 elevadores, da marca Atlas Schindler com capacidade de carga de 560kg ou 08 pessoas cada um. As torres estão implantadas de forma que mantêm recuos dos limites frontal, laterais e de fundos do terreno. No ambiente externo do térreo estão áreas pavimentadas de circulação de pedestres, com piso revestido por pedra mineira e áreas ajardinadas. As paredes externas do edifício são revestidas por pintura sobre massa. O condomínio apresenta vários itens de lazer e espaços de convívio social: piscina (para adultos e crianças), quadra de tênis, quadra de squash, salão de jogos, academia de ginástica, play ground, churrasqueira, sauna, salão de festas, binquedoteca, quadra coberta e vestiários. O hall social, no pavimento térreo de EDIFÍCIO TINTORETTO ou BLOCO A, apresenta piso revestido por granito, paredes com pintura, sobre massa, forro de gesso e esquadrias de alumínio e vidro. Por ocasião da vistoria pericial realizada, não foi possível acessar o imóvel objeto da avaliação apartamento 61, do 6º andar do Edifício Tintoretto, tendo sido vistoriada a unidade 51, na mesma prumada e de mesma área que o

7 apartamento objeto do Laudo, que apresenta os seguintes cômodos e respectivos acabamentos: SALA (03 AMBIENTES) - piso revestido com assoalho de madeira; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; - forro de gesso; e, - esquadrias de alumínio. Obs.: a sala tem acesso à varanda, com piso em pedra Goiás, forro em lambris de madeira e guarda-corpo em alumínio e vidro. LAVABO - piso revestido com mármore; - paredes revestidas com azulejos cerâmicos; - forro de gesso; e, - porta em madeira. DORMITÓRIOS (04) - piso revestido com laminado de madeira; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; - laje de concreto com rodateto em gesso; e, - esquadrias de alumínio. Obs.: os dormitórios têm acessos a varandas, e 03 são suítes (conjugados a 03 dos banheiros).

8 BANHO (04) - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas com azulejos cerâmicos; - laje de concreto; e, - esquadrias de alumínio. COPA/COZINHA - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas com azulejos cerâmicos; - laje de concreto com rodateto de gesso, e; - esquadrias de alumínio. ÁREA DE SERVIÇOS - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas com azulejos cerâmicos; e, - laje de concreto com rodateto de gesso; e, - esquadrias de alumínio. DORMITÓRIO DE SERVIÇOS - piso revestido com cerâmica; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; - laje de concreto; e, - porta em madeira. BANHO DE SERVIÇOS - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas com azulejos cerâmicos;

9 - laje de concreto; e, - porta em madeira. ÁREAS: De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os quais se destaca a Matrícula Nº , do 7º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, o apartamento 61, do 6º andar do EDIFÍCIO TINTORETTO, do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GIOTTO E TINTORETTO, apresenta as seguintes áreas: Área privativa = 201,20 m 2 ; Área comum de garagem = 83,16 m 2 ; Área comum = 82,355 m²; Área Total = 366,715 m 2 ; Fração ideal de terreno = 1,2820%. O imóvel se enquadra no padrão construtivo superior, de conformidade com o item 1.3.4, do Grupo Apartamento, da classificação do estudo AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO IBAPE/SP, elaborado em 2002 e atualizado em agosto de Seu estado de conservação enquadrase na classificação regular (c), depreciação 2,52% de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações.

10 4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL O valor do Imóvel foi alcançado com a aplicação do Método Comparativo Direto a partir de dados e informações sobre os negócios realizados e ofertas para a venda de unidades no CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GIOTTO E TINTORETTO e proximidades, obtidas junto a imobiliárias que atuam na região. A adoção do Método Comparativo Direto para a avaliação do imóvel foi recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas registradas na Rua Canuto Saraiva e em suas imediações, onde se verifica crescente verticalização e quantidade suficiente de unidades em oferta para a venda. Assim, o valor do imóvel avaliando foi obtido com a aplicação de algorítmos sobre os valores das ofertas e transações de vendas de imóveis na região, com tipos e funções equivalentes. Ainda em estrita observância às exigências normativas, foi adotado o enquadramento do imóvel em padrão construtivo superior, de conformidade com o mencionado IBAPE/SP. As pesquisas de valores efetuadas na região encontram-se especificadas no Anexo III do presente Laudo e forneceram, para outubro de 2014, o valor unitário de R$ 5.042,16/m² para área construída privativa de apartamento no local.

11 Aplicando-se a fórmula normativa, obtém-se: V = S x q, onde: S = área do apartamento = 201,20 m 2 ; q = valor unitário médio da construção = R$ 5.042,16. Substituindo-se, obtém-se: V = 201,20 m 2 x R$ 5.042,16/m 2 V = R$ ,93. Nestas condições, o valor final apurado para venda, em números redondos, passa a ser de: VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL = R$ ,00 (HUM MILHÃO E QUINZE MIL REAIS) OUTUBRO/2014

12 5. ENCERRAMENTO Vai o presente Laudo em 12 (doze) folhas digitadas, todas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Seguem 03 anexos, a saber: Anexo I com a localização do imóvel; Anexo II com fotos do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GIOTTO E TINTORETTO e do interior do apartamento 51 (vistoriado); e Anexo III, com elementos da pesquisa de valores imobiliários. São Paulo, 22 de outubro de 2014.

13 ANEXO I LOCALIZAÇÃO Rua Canuto Saraiva, nº 429, 33º Subdistrito da Moóca, São Paulo-SP.

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15 ANEXO II FOTOGRAFIAS Fotos 01 a 03. Vistas gerais do Cond. Giotto e Tintoretto, situado à Rua Canuto Saraiva, nº 429, no 33º Subdistrito Alto da Moóca, São Paulo-SP. O imóvel objeto da avaliação é o apartamento nº 61, do 6º andar do Ed. Tintoretto bloco A do referido condomínio. 01

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17 Fotos 04 a 25. Vistas gerais das áreas comuns do pavimento térreo do Cond. Giotto e Tintoretto

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28 Fotos 26 a 42. Aspectos internos do apartamento 51, do 5º andar do Edifício Tintoretto, imóvel na mesma prumada e de mesma área que o objeto da avaliação ap. 61 do 6º andar

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36 Fotos 43 a 45. Vistas gerais da garagem do Cond. Giotto e Tintoretto

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38 ANEXO III PROCESSAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE VALORES DE APARTAMENTOS RUA CANUTO SARAIVA, 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOÓCA, SÃO PAULO-SP. 1. Condições Básicas Para se tornarem comparáveis, as ofertas de apartamentos colhidas nos levantamentos de campo foram analisadas e processadas de acordo com o que estabelecem as normas, sendo impostas as seguintes condições: 1.1. Valor à vista os dados levantados nas áreas da pesquisa se referem a ofertas de venda à vista Fator de Obsolescência (Foc) foi aplicado, quando necessário, o fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação dos imóveis ofertados Padrão Construtivo (Fp) foi aplicado, quando necessário, o correspondente fator de correção, utilizando-se os parâmetros do trabalho es de Edificações de Imóveis Urbanos Avaliações e Perícias de Engenharia.

39 1.4. Localização foi efetuada a transposição dos valores unitários, com a utilização dos correspondentes índices locais lançados na Planta Genérica de Valores de São Paulo, para o exercício de Vagas de Garagem Edificações de Imóveis Urbanos - -SP, o valor unitário das garagens coletivas equivale a 50% do valor unitário da edificação a que se refere. Portanto, quando necessário, nos cálculos de homogeneização, foi acrescido ou diminuído o valor referente à metade da área de uma vaga comum (12,5m²) às áreas privativas dos apartamentos com número de vagas diferente do avaliando Fator de Redução das Ofertas foi efetuada a correção de 10% para compensar a habitual superestimativa das ofertas, assim como, para corrigir a natural elasticidade do mercado. 2. Homogeneização - Parâmetros Referenciais de Cálculo Os cálculos de homogeneização foram efetuados com a aplicação da fórmula e nas condições abaixo descritas: onde: q = (Vo/A) x 0,9 x {0,8 x [1 + (Fp - 1) + (Foc - 1)] + 0,2 x [1 + (Fl - 1)]}, q = valor unitário de m² do apartamento pesquisado, em reais;

40 Vo = valor da oferta, em reais (R$); A = área privativa do imóvel pesquisado, em m²; 0,90 = correção de 10%, face à natural elasticidade do mercado imobiliário; 0,8 = porcentagem representativa do valor da construção no valor total do imóvel; Fp = fator correspondente ao padrão construtivo do imóvel; Foc = fator de adequação ao estado de conservação e obsoletismo da construção; 0,2 = porcentagem representativa do valor do terreno no valor total do imóvel; Fl = fator de localização, referente ao Índice Fiscal do imóvel, para o exercício de DADOS DOS ELEMENTOS DA PESQUISA Dados Referenciais do Imóvel - Endereço: Rua Canuto Saraiva, nº 429, apartamento nº 61, Edifício Tintoretto Bl. A, no 33º Subdistrito Alto da Moóca, São Paulo-SP. - Padrão construtivo: superior, Fp a = 2, Idade aparente: 20 anos. - Estado de conservação: regular (c), com depreciação de 2,52%. - Adequação ao obsoletismo: Foc a = 0, Índice Fiscal = 657,49, para o exercício fiscal de Área privativa: 201,20 m². - Vagas de garagem: 03.

41 OFERTA Nº 01 Local: Rua Canuto Saraiva nº 429, apartamento nº 81-B, Edifício Giotto, Alto da Moóca, São Paulo-SP. Área Privativa: 201,20 m 2. Situação: apartamento com 04 dormitórios e 03 vagas de garagem. - Índice Fiscal = 657,49; - Padrão construtivo: superior, Fp a = 2,406R 8 N; - Idade aparente: 20 anos; - Estado de conservação: regular (c); - Foc o = 0,807. Valor: R$ ,00, vendido em setembro de Ofertante: administração do condomínio. T.: , Sr. Alexandre. Origem: local. Data: outubro/2014. q1: R$ 4.970,18/m 2.

42 OFERTA Nº 02 Local: Rua Canuto Saraiva, nº 429, apartamento nº 162-A, Edifício Tintoretto, Alto da Moóca, São Paulo-SP. Área Privativa: 201,20m². Situação: apartamento com 04 dormitórios e 03 vagas de garagem. - Índice Fiscal = 657,49; - Padrão construtivo: superior, Fp a = 2,406R 8 N; - Idade aparente: 20 anos; - Estado de conservação: regular (c); - Foc o = 0,807. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: administração do condomínio. T.: , Sr. Alexandre. Origem: local. Data: outubro/2014. q2: R$ 4.831,01/m 2.

43 OFERTA Nº 03 Local: Rua Canuto Saraiva, nº 429, apartamento nº 12-A, Edifício Tintoretto, Alto da Moóca, São Paulo-SP. Área Privativa: 201,20 m² Situação: apartamento com 04 dormitórios e 03 vagas de garagem. - Índice Fiscal = 657,49; - Padrão construtivo: superior, Fp a = 2,406R 8 N; - Idade aparente: 20 anos; - Estado de conservação: regular (c); - Foc o = 0,807. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: administração do condomínio. T.: , Sr. Alexandre. Origem: local. Data: outubro/2014. q3: R$ 4.473,16/m 2.

44 OFERTA Nº 04 Local: Rua João Antonio de Oliveira, nº 349, Cond. Piazza San Pietro Mateo, Alto da Moóca, São Paulo-SP. Área Privativa: 219,00 m². Situação: apartamento com 03 dormitórios e 03 vagas de garagem. - Índice Fiscal = 693,74; - Padrão construtivo: superior máximo, Fp a = 2,640R 8 N; - Idade aparente: 02 anos; - Estado de conservação: entre novo e regular (b); - Foc o = 0,984. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: DM Imóveis. T.: , Sr. Carlos. Origem: local. Data: outubro/2014. q4: R$ 5.094,17/m 2. Torre San

45 OFERTA Nº 05 Local: Rua Tabajaras, nº 100, Edifício Incontro, Alto da Moóca, São Paulo-SP. Área Privativa: 212,00 m²; área equivalente p/ 03 vagas: 205,75 m². Situação: apartamento com 03 dormitórios e 02 vagas de garagem. - Índice Fiscal = 642,49; - Padrão construtivo: superior máximo, Fp a = 2,640R 8 N; - Idade aparente: nova; - Estado de conservação: novo (a); - Foc o = 1,000. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Evidence Imóveis Tatuapé. T.: , Sr. Martins. Origem: local. Data: outubro/2014. q5: R$ 4.875,03/m 2.

46 OFERTA Nº 06 Local: Rua Canuto Saraiva, nº 448, Edifício Saville, Alto da Moóca, São Paulo-SP. Área Privativa: 199,00 m 2 ; área equivalente p/ 03 vagas: 205,25 m². Situação: apartamento com 03 dormitórios e 04 vagas de garagem. - Índice Fiscal = 642,49; - Padrão construtivo: superior, Fp a = 2,406R 8 N; - Idade aparente: 10 anos; - Estado de conservação: entre novo e regular (b); - Foc o = 0,920. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Lello Moóca. T: , Sr. Francisco. Origem: local. Data: outubro/2014. q6: R$ 4.769,41/m 2.

47 OFERTA Nº 07 Local: Rua Canuto Saraiva nº 429, apto. no 11º andar, Edifício Tintoretto, Alto da Moóca, São Paulo-SP. Área Privativa: 201,20 m². Situação: apartamento com 04 dormitórios e 03 vagas de garagem. - Índice Fiscal = 657,49; - Padrão construtivo: superior, Fp a = 2,406R 8 N; - Idade aparente: 20 anos; - Estado de conservação: regular (c); - Foc o = 0,807. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Franquia Imóveis Origem: local. Data: outubro/2014. q7: R$ 4.920,48/m 2. Moóca. T: , Sra. Elizete.

48 OFERTA Nº 08 Local: Rua Canuto Saraiva, nº 429, apto. no 13º andar, Edifício Tintoretto, Alto da Moóca, São Paulo-SP. Área Privativa: 201,20 m². Situação: apartamento com 04 dormitórios e 03 vagas de garagem. - Índice Fiscal = 657,49; - Padrão construtivo: superior, Fp a = 2,406 R 8 N; Idade aparente: 20 anos; - Estado de conservação: entre novo e regular (b); - Foc o = 0,820. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Franquia Imóveis Origem: local. Data: outubro/2014. q8: R$ 6.403,82/m 2. Moóca. T: , Sra. Elizete.

49 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DAS OFERTAS A imóvel avaliando

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51 4. Cálculo do Valor Unitário Médio Resumo dos valores pesquisados: Oferta Nº 01 = R$ 4.970,18/m 2 Oferta Nº 02 = R$ 4.831,01/m 2 Oferta Nº 03 = R$ 4.473,16/m 2 Oferta Nº 04 = R$ 5.094,17/m 2 Oferta Nº 05 = R$ 4.875,03/m 2 Oferta Nº 06 = R$ 4.769,41/m 2 Oferta Nº 07 = R$ 4.920,48/m 2 Oferta Nº 08 = R$ 6.403,82/m 2 Média = R$ 5.042,16/m 2 5. Elementos Discrepantes Limite Superior (valor médio + 30%) = R$ 6.554,80/m 2 Limite Inferior (valor médio - 30%) = R$ 3.529,51/m 2 Por não haver elementos discrepantes dos limites acima, a média apurada resulta na média saneada de R$ 5.042,16/m².

52 6. Aferição da Média Saneada Para verificar se a média acima calculada incide no intervalo de confiança (I.C.), com 80% de certeza, como preconiza a Norma, calcula-se o desvio padrão dos unitários acima apurados. Desvio Padrão: s = R$ 618,67/m² Coeficiente de Variação: cv = s / média saneada cv = R$ 618,67/m² / R$ 5.042,16/m² = 12% Coeficiente da Distribuição de Student: t T[(n-1):p/2] = t(7), (10%) = 1,415 Intervalo de Confiança: (I.C.) e = (t x s) / (n 0,5 ) = (1,415 x R$ 618,67/m²) / 8 0,5 e = R$ 309,49/m 2 Portanto, o intervalo de confiança em referência será: I.C. = Média saneada +/- e I.C. = R$ 5.042,16/m 2 +/- R$ 309,49/m 2. Nestas condições, o valor unitário de apartamento, para o mês de outubro/2014 e pagamento à vista, será de R$ 5.042,16/m 2.