O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS. Francisco José Rezende dos Santos

Transcrição

1 O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS

2 O que é a propriedade fiduciária? A propriedade fiduciária decorre de um negócio jurídico, denominado alienação fiduciária, negócio este pelo qual o devedor, chamado fiduciante, com escopo de garantia de obrigação contratada, transfere ao credor, chamado fiduciário, a propriedade do bem, no caso, bem imóvel. Com o registro deste negócio jurídico, no Registro de Imóveis, constitui-se a propriedade fiduciária e, neste momento, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante o possuidor direto, e o fiduciário o possuidor indireto do bem. O fiduciário recebe a propriedade numa condição resolutiva, ou seja, obriga-se a devolvê-la se o fiduciante cumprir a obrigação contratada.

3 A partir, precipuamente, do século passado, se tem sentido, cada vez mais, a necessidade da criação de novas garantias reais para a proteção do direito de crédito. As existentes nos sistemas jurídicos de origem romana - e são elas a hipoteca, o penhor e a anticrese - não mais satisfazem a uma sociedade industrializada, nem mesmo nas relações creditícias entre pessoas físicas, pois apresentam graves desvantagens pelo custo e morosidade em executá-las, e pela superposição a elas de privilégios em favor de certas pessoas, especialmente o Estado. José Carlos Moreira Alves

4 O modelo usual de hipoteca, e existente no Direito brasileiro, é incapaz de dotar os negócios imobiliários da rapidez indispensável, requerida em economia de escala como solução para a recuperação do crédito concedido, caso exista a impontualidade do devedor, a que se deve aliar o descrédito de duas características dos direitos reais em geral, a sequela e a prevalência, - na dicção de Oliveira Ascensão -, como capazes de reforçar a obrigação realizada em favor do credor. Frederico Henrique Viegas de Lima

5 As execuções hipotecárias são procedimentos judiciais infindáveis, arrastando-se nos foros judiciais por anos a fio, acobertadas por um sistema recursal que protege aquela parte que deseja procrastinar o feito, uma vez que no Brasil há recurso para tudo. Frederico Henrique Viegas de Lima

6 A boa receptividade e a larga utilização da alienação fiduciária em garantia de bens móveis, aliada à necessidade de se dar novo impulso ao mercado imobiliário, possibilitando que o mesmo funcione em condições compatíveis com a economia de mercado, levou o Governo Federal a idealizar uma nova garantia real, dentro do também incipiente Sistema de Financiamento Imobiliário. Frederico Henrique Viegas de Lima

7 O procedimento de execução na alienação fiduciária feito perante o Cartório de Registro de Imóveis é extremamente rápido. Todo o procedimento se realiza diretamente por intermédio do registrador imobiliário, atividade que, no Brasil, é exercida por um profissional do Direito delegado pelo Estado, em caráter privado. A execução, por ser extrajudicial, não sofre assim os entraves do procedimento judicial, como prazos longos, excesso de recursos, muitos meramente procrastinatórios, desânimo de funcionários, greves, custo elevado, propensão do Juiz a proteger o mutuário, e outros tão conhecidos de todos nós.

8 ANO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA HIPOTECA Fonte: 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF

9 alienação hipoteca Fonte: Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF

10 ANO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA HIPOTECA Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG

11 Alienação Hipoteca Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG

12 Execução Extrajudicial (BOVESPA, Espaço Jurídico, 23/02/2006), republicada no Boletim Eletrônico do IRIB n de, 07 de abril de 2006.

13 A hipoteca é uma boa garantia, mas em virtude do posicionamento do Judiciário, que permite que o comprador inadimplente continue no imóvel durante todo o processo de execução da hipoteca, essa situação não traz uma boa recuperação de crédito para os agentes financeiros, incluindo o Santander. O devedor não paga IPTU e nem condomínio, portanto, quando o banco finalmente vai retomar o imóvel, as dívidas dessas taxas acumuladas são tão elevadas que não vale a pena arrematar. Às vezes, a divida é de 70 mil e o imóvel vale 60 mil, o banco vai ter que comprar o imóvel, pagar a dívida e ainda fica no prejuízo. Dra. Grace Rocha - Banco Santander

14 Para o banco foi um grande sucesso! Temos mais de seis mil contratos firmados com alienação fiduciária e somente seis imóveis retomados. A alienação fiduciária fomentou o crédito para o banco e diminuiu a inadimplência dos compradores. Dra. Grace Rocha - Banco Santander

15 Muito obrigado!