DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS 1

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1 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS 1 Amélia Rodrigues Machado ameliamachadoraa@itelefonica.com.br FAC São Roque - NPI: Núcleo de Pesquisa Interdisciplinar INTROUÇÃO São direitos reais aqueles que recaem diretamente sobre a coisa (Dower, 2004, p. 18). Os direitos subjetivos, o de possuir o bem, em sua doutrina, Maria Helena Diniz faz menção desses direitos como: Os direitos subjetivos concernentes ao domínio são os direitos reais chamados direito de propriedade. (Diniz, 2008, p. 369) O artigo 1225 do Código Civil dispõe os Direitos Reais como: propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca, anticrese. Em relação a classificação, Fábio Ulhoa Coelho os classifica da seguinte forma: direitos sobre a própria coisa e direitos sobre coisas alheias (Coelho, 2006, p. 221). Didaticamente a doutrina em sua maioria, entendeu por bem agrupá-los da seguinte forma: Direitos sobre Coisas Alheias e, Direitos sobre Coisa Própria, dos quais, será tomado o primeiro. O objetivo deste estudo é ter um breve conhecimento dos direitos reais sobre coisas alheias, sendo este a base dos direitos de: gozo e fruição; reais de garantia; reais de aquisição. 1. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS 1.1 Conceito 1 MACHADO, A. R. Direitos Reais Sobre Coisas Alheias. Rev. Npi/Fmr. set Disponível em < 1

2 Direito, um conjunto de normas, leis, destinadas à conduta das pessoas, a conduzir, a reger uma sociedade, sendo considerado como direito objetivo. Diz-se também, sistema de normas jurídicas, determinado a reger um país, um grupo social maior, com seus costumes, culturas, e tudo o que caracteriza um povo. Como nas relações sociais, o Direito é a ciência que estuda esse sistema de normas, que o esmiúça, para melhor entendimento e aplicação, o qual rege os seres humanos em sociedade. Didaticamente, ou seja, para que se entenda o Direito, dividiu-se esse estudo em diversos ramos, tais como: direito comercial, direito civil, direito penal, direito administrativo, direito constitucional e outros. Cada um deles tem como objetivo dar uma clareza maior e melhor naquilo que pertine a área abrangida, nas relações interpessoais e nos diversos aspectos do quotidiano de uma sociedade. Como sistema de normas, Direito é constituído para dirimir, superar conflitos ou resolvê-los, quando possível, de comportamentos do ser humano. Dentre esses conflitos, têm aqueles, sobre bens (animais, vegetais, minerais, etc.) que a sociedade vive dia-dia. O estudo dos direitos reais e direitos pessoais faz parte da disciplina do Direito Civil. O homem, desde os tempos primórdios, sempre viveu o direito de posse, de ter como sua a coisa, ou seja, o direito das coisas para dispô-las limitadamente, como quisesse, com respeito, ponderação e aplicação. Com maior clareza, direito real por excelência é a propriedade, a qual, a princípio, engloba todos os atributos desse poder sobre a coisa. A esse respeito Silvio Rodrigues diz em sua doutrina: O direito real mais completo é o domínio, pois confere ao seu titular a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reivindicá-la de quem quer que injustamente a possua (Rodrigues, 2003, p. 259). No entanto, pode-se conceber, ou se constituir direito real sobre um bem, cujo exercício tem por privilégio um dos atributos da propriedade. 2

3 Os direitos pessoais são decorrentes, isto é, provindos de lei ou contrato, os quais vêm conferir a alguém a possibilidade de exigir da outra parte, determinada prestação de uma obrigação, ou mesmo exigir que outrem se abstenha de fazer algo, capaz de gerar uma obrigação e, em não a cumprindo (obrigação), o direito a indenização. Diferentemente de direito na coisa, é direito à coisa, ou, ainda melhor, direito à determinada coisa. Muito presente nos direitos pessoais, o lado econômico da obrigação/ prestação, explica o fato da possibilidade de se resolver em indenização, a fim de que, a parte, vítima da inadimplência da outra, seja compensada dos prejuízos disto decorrentes. À vista disto, fundamentalmente se estabelece diferença entre os direitos reais e pessoais, e que, o primeiro é oponível contra todos que não o titular, o segundo somente contra determinada pessoa. Algumas características dos direitos reais: Jus in re (direito sobre a coisa); tipicidade, a enumeração trazida pelo Código Civil como taxativa, inclusive, isto também se constitui em diferença entre os direitos reais e pessoais, pois não ficam ligados a uma enumeração legal. Quanto ao sujeito passivo, são todas as pessoas que não o titular do direito, no entanto, para assim ser, há de se ter dado publicidade através do registro em caso de imóveis. Tende a ser perpétuo, por serem mais estáveis e duradouros. Seqüela, o direito real recaindo sobre determinado bem grava-o, ao titular é dado o poder de perseguir a coisa e reivindicá-la, esta característica, bem como a imediatamente anterior se mostram muito presas ao chamado caráter absoluto do direito real, hoje não há como sustentar o caráter absoluto dos direitos reais, com a concepção que em tempos já idos teve a saber, só como exemplo, a própria função social que a propriedade, direito real por excelência deve ter, bem como o Poder de Polícia exercido pelo Estado que serve justamente para impor limites que esses direitos absolutos deverão se revestir. O objeto há de ser coisa certa e 3

4 determinada, ou seja, certo quanto a existência e determinado quanto a extensão e limites objetivos. Fábio Ulhoa Coelho, em sua doutrina classifica direitos reais sobre coisas alheias da seguinte forma: Os direitos reais sobre coisas alheias se subdividem em três classes: direitos reais de gozo (servidão, usufruto, uso, etc.), de garantia (penhor, hipoteca e anticrese) e à aquisição (titulados pelo promitente comprador) (Coelho, 2006, p. 221). Cesar Fiúza traz como direitos reais sobre coisas alheias a análise de um concreto como exemplo: A toma empréstimo bancário, oferecendo em garantia de pagamento sua casa. Neste momento, surge para o banco (credor) direito real a casa de A (devedor). Este direito recebe o nome de hipoteca. É oponível erga omnes, no sentido de que apenas o banco é titular de direito de hipoteca sobre o imóvel. Poderá exigir de todos os não-titulares que respeitem seu direito. Se, por acaso, A alienar a casa e não pagar sua dívida, o banco, por força de seqüela, perseguirá o imóvel, tomando-a das mãos de quem quer que o tenha adquirido. (Fiuza, 2007, p. 1999). Os Direitos reais sobre coisas alheias, são aqueles onde, a pessoa devedora, independente dela ter ou não a posse do bem, ela terá que ser a proprietária dele, esses direitos recaem sobre o imóvel e, o credor terá em garantia, a tradição, a posse desse bem, se a modalidade de direito assim lhe permitir, senão a posse continua com o proprietário. Esses direitos, por serem sobre coisas alheias, devem sempre advir de leis específicas. 4

5 1.2 ESPÉCIES Quanto às espécies, o objetivo é de facilitar os estudos, e em sua doutrina, Nelson Godoy Bassil Dower faz referências a respeito: Os direitos reais sobre coisas alheias podem ser direitos de fruição, que alcança a substância da coisa, ou seja, a substância da coisa fica a serviço do titular; o direito de garantia, que recai sobre o valor da coisa, pois o papel econômico desse direito é assegurar o cumprimento da obrigação pela sua vinculação a determinados bens. (Dower, 2004, p. 21-2). São espécies dos direitos reais sobre coisa alheia, as quais constituem esse direito: Direitos reais limitados de gozo ou fruição, Direitos reais de garantia e, Direitos reais de aquisição. Sendo que, direitos reais de garantia, será estudado mais detalhadamente, por ser alvo do tema proposto Direitos Reais Limitados de Gozo ou Fruição. Sobre fruição Caio Mário da Silva Pereira diz: Pela sua razão de ser, o usufruto implica a faculdade de fruir as utilidades da coisa, estendendo-se aos acessórios dela (...) (Pereira, 2008, p. 293). Aqui, os direitos reais de gozo ou fruição, serão, o ato de usufruir daquilo que o bem traz de benefícios ou serventia da coisa, além desses direitos serem limitados, a pessoa credora, deverá ter autorização para esse gozo ou uso da coisa. Maria Helena Diniz subdivide esse tema da seguinte forma: enfiteuse, servidões prediais, usufruto, uso, habitação superfície, concessão de uso especial para fins de moradia e, concessão de direito real de uso (Diniz, 2008, p.361). Já Silvio de Salvo Venosa trata como direitos reais e os subdivide da seguinte maneira: a enfiteuse, as servidões, o usufruto,o uso, a habitação, as rendas expressamente constituídas sobre imóveis (...). (Venosa, 2008, p. 401). Percebe- 5

6 se um consenso dos doutrinadores, de levar ao leitor ou estudante a melhor maneira de se compreender a matéria Direitos Reais de Garantia. Como alvo do tema proposto nesse estudo, Direitos Reais de Garantia, a saber: penhor, anticrese, hipoteca e em garantia, alienação fiduciária que, como instrumentos concebidos pelo Direito Civil, vêm garantir à pessoa credora seja cumprida a obrigação, ou, pode-se dizer, seja pago o seu crédito, pelo que, se não cumprida essa obrigação, que o pagamento recaia sobre determinado bem do devedor, que, por via de conseqüência, pode retirar-lhe a propriedade ou apenas atributo dele, tudo conforme aquilo que o direito propõe, que houve por eleger o patrimônio como base de satisfação dos interesses humanos de ordem econômica, ou pelo menos uma parte destes. Arnold Wald, em sua obra, fala dos objetivos que os direitos de garantia pretendem alcançar: A garantia real visa a corrigir os inconvenientes oriundos da instabilidade das situações patrimoniais, prevenindo a destruição dos móveis e assegurando, nos casos de perecimento ou de destruição dos móveis ou imóveis, a sub-rogação do credor no direito do devedor, para receber a indenização oriunda do poder expropriante ou do seguro ou enfim do terceiro causador do dano. (Wald, 2002, p. 265). Visando resolver os conflitos, os direitos reais cercam, o credor de garantias maiores, como as pessoais ou fidejussórias, sendo esta última provinda do contrato de fiança. 6

7 1.2.3 Direito Real de Aquisição. Nos Direitos Reais de Aquisição, é necessário que se tenha o compromisso ou a promessa de uma das partes interessada na venda da coisa, satisfazendo e garantindo o direito de aquisição da outra parte. Conforme dispõe a legislação, no artigo 1417 do Código Civil, mediante promessa de compra e venda..., esse artigo dá garantias à sociedade, na realização de seus negócios, em que, a pessoa interessada em vender a coisa, se ainda não houve arrependimento de uma das partes do ato combinado, através de um contrato entre vendedor e comprador, instrumento este que pode ser público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pelo qual se consuma o negócio e, a partir desse momento, a parte que comprou a coisa se torna titular de um direito real. Cesar Fiúza fala dos direitos reais de aquisição como: São direitos reais de aquisição, que conferem a seu titular a faculdade de adquirir coisa alheia. Em nosso direito, encontram-se pelo menos dois: a promessa irretratável de compra e venda de imóvel e a retrovenda, (Fiuza, 2007, p. 922). O artigo 1418, do Código Civil, garante que a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento preliminar, essa promessa de venda não pode ter arrependimento, é um ato feito de própria vontade do vendedor, e conforme esse mesmo artigo o disposto no instrumento preliminar, se isto não acontecer, a parte que se interessou em realizar o negócio, deve entrar com uma ação judicial e requerer ao juiz a adjudicação da coisa. Esse tipo de negócio é muito comum nos dias atuais. Considerações Finais 7

8 Este estudo trata de direitos reais e mais do que isso, sobre coisas alheias. Toda negociação depende de acordos, da vontade de duas ou mais partes e sobre coisas alheias. O assunto esclareceu com detalhes o que se aplica nos negócios quotidianamente, como direito real de aquisição, direito real de garantia, etc. Enfim, o aprofundamento do tema trouxe maior conhecimento, com possibilidades de melhores aplicações nos negócios, como profissional. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado. 11 ed. São Paulo: Saraiva, Curso de direito civil brasileiro. 23 ed. São Paulo: Saraiva, DOWER, Nelson Godoy Bassil. Direito civil: Direito das coisas. 2ª ed. São Paulo: Nelpa, FIUZA, César. Direito Civil: curso completo. 10 ed. Belo Horizonte: Del Rey, RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das coisas. 28 ed. São Paulo: Saraiva, WALD, Arnoldo. Direito das coisas. 11 ed. São Paulo: Saraiva, PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 19 ed. Rio de Janeiro: Forense,