Graficamente temos o seguinte:

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1 DIREITOS REAIS DE GARANTIA 2- HIPOTECA - é um direito real de garantia que tem por objeto bens imóveis ou que a lei entende como hipotecáveis, pertencentes ao devedor ou a terceiro, e que, embora não entregues ao credor, asseguramlhe, preferencialmente, o recebimento de seu crédito. As principais características da hipoteca são: - O objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro; - O devedor continua na posse do bem hipotecado; e - Tem caráter acessório, pois visa garantir uma dívida que é a obrigação principal. - É indivisível, pois enquanto não for liquidada a obrigação, o ônus sobre o bem gravado subsiste por inteiro, mesmo que parte da dívida já esteja paga. Graficamente temos o seguinte: Objetos da hipoteca: Art Podem ser objeto de hipoteca: I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; II - o domínio direto; III - o domínio útil; IV - as estradas de ferro; V - os recursos naturais a que se refere o art , independentemente do solo onde se acham; VI - os navios; 1

2 VII - as aeronaves. VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; IX - o direito real de uso; X - a propriedade superficiária. 1 o A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se- á pelo disposto em lei especial. 2 o Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. OBSERVAÇÃO!!! -hipoteca de navio: regida pela Lei 2.180/54; e - hipoteca de aeronave: regida pelo Decreto-lei 32/66. Registro da hipoteca Art As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um. Parágrafo único. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca. Art Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo. Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas. Art Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas. 2

3 Espécies de hipotecas -Quanto à causa originária, a hipoteca pode ser: convencional (deriva de um contrato); legal (resulta de lei, independente de acordo entre as partes) e judicial (quando emana de uma sentença). - Quanto ao objeto a hipoteca pode ser: comum ou ordinária (quando recai sobre bens imóveis) ou especial (quando recai sobre bens móveis navios e aeronaves e vias férreas). Hipoteca Legal Art A lei confere hipoteca: I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas; II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação. Hipoteca de vias férreas Art As hipotecas sobre as estradas de ferro serão registradas no Município da estação inicial da respectiva linha. 3

4 Abrangência da hipoteca Art A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel. Nulidade da proibição de alienação de imóvel hipotecado Art É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado. Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado. Possibilidade de sub-hipotecas Art O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor. Abandono do imóvel Art O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar- se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel. 4

5 Direito de remição Art Realizada a praça, o executado poderá, atéaassinaturadoautodearremataçãoouatéque seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado. Hipoteca para garantir dívida futura Art A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido. 1 o Nos casos deste artigo, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida. 2 o Havendo divergência entre o credor e o devedor, caberá àquele fazer prova de seu crédito. Reconhecido este, o devedor responderá, inclusive, por perdas e danos, em razão da superveniente desvalorização do imóvel. Extinção da hipoteca Art A hipoteca extingue-se: I - pela extinção da obrigação principal; II - pelo perecimento da coisa; III - pela resolução da propriedade; IV - pela renúncia do credor; V - pela remição; VI - pela arrematação ou adjudicação. 5

6 Art Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova. DIREITOS REAIS DE GARANTIA 3- ANTICRESE - é o direito real de garantia em que se transfere a posse de um bem imóvel ao credor para que o administre e o desfrute, até ser integralmente paga a dívida. Trata-se de uma garantia estabelecida em favor do credor, que retém em seu poder imóvel alheio, tendo o direito de explorá-lo para pagar-se por suas próprias mãos. Na prática esta garantia é muito pouco utilizada, pois retira do devedor a posse e o gozo do imóvel transferindo-os ao credor, sendo a hipoteca a preferência. Temos os seguintes personagens: - credor anticrético: tem direito de administrar e ter a posse do imóvel gravado, para gozar e perceber seus frutos e rendimentos, podendo usar desse bem direta ou indiretamente, arrendando-oo a terceiro, salvo pacto em contrário; - devedor anticrético: cede a administração e a posse do imóvel ao credor anticrético que o uso e a percepção dos frutos abatam gradativamente a dívida. 6

7 Art Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos. 1 o É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será imputado ao capital. 2 o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese. Características da Anticrese - os frutos do bem dado em anticrese não podem ser penhorados por outros credores do devedor; - a anticrese não confere direito de preferência ao credor anticrético e também não confere o direito de excussão, desta forma, constitui uma garantia de eficácia menor que a hipoteca; hipoteca. - o objeto da anticrese deve ser necessariamente um bem imóvel, pois, se incidir sobre bem móvel teremos um penhor; - nada impede que um imóvel dado em anticrese também seja onerado com uma hipoteca. 7

8 Prestação de contas Art O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração. 1 o Se o devedor anticrético não concordar com o que se contém no balanço, por ser inexato, ou ruinosa a administração, poderá impugná-lo, e, se o quiser, requerer a transformação em arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poderá ser corrigido anualmente.. 2 o O credor anticrético pode, salvo pacto em sentido contrário, arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, mantendo, até ser pago, direito de retenção do imóvel, embora o aluguel desse arrendamento não seja vinculativo para o devedor. Art O credor anticrético responde pelas deteriorações que, por culpa sua, o imóvel vier a sofrer, e pelos frutos e rendimentos que, por sua negligência, deixar de perceber. DIREITOS REAIS DE GARANTIA 4- ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - éum contrato em que uma pessoa (fiduciante), em confiança, aliena a outra, normalmente uma instituição financeira, (fiduciário) a propriedade de um determinado bem, ficando esta obrigada a devolverlhe o bem após a ocorrência de um fato específico, normalmente o pagamento de um financiamento. Temos os seguintes personagens: - Devedor fiduciante: o consumidor que queria comprar o carro; e - Credor fiduciário: o banco que oferece o financiamento. Perceba que o contrato de alienação fiduciária, apesar de ser celebrado entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, tem a participação indireta de um terceiro agente econômico (o vendedor do bem). 8

9 Objeto da Alienação Fiduciária Art Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Através da Lei 9.514/97, passou a existir a alienação fiduciária de bens imóveis. Poderes durante a A.F. -Devedor fiduciante: tem a posse direta do bem na qualidade de depositário; e - Credor fiduciário: tem a propriedade p resolúvel e a posse indireta do bem. Art Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário: I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza; II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento. Art Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor. 9

10 Proibição de pacto comissório prévio Art É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta. Art Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO COMPROMISSO IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA - é um um contrato pelo qual o promitente vendedor se obriga a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura definitiva quando houver o adimplemento da obrigação. Por sua vez, o compromissário comprador se obriga a pagar o preço e cumprir todas as condições estipuladas na avença, adquirindo, em conseqüência, um direito real sobre imóvel, com a faculdade de reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória havendo recusa por parte do promitente vendedor. 10

11 Art Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. DIREITOS REAIS DE INTERESSE SOCIAL 1- CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA - foi conferida a concessão de uso especial para fins de moradia aos possuidores ou ocupantes de áreas de propriedade da União, inclusive terrenos de marinha e acrescidos, que preenchessem os requisitos legais estabelecidos na Medida Provisória 2.220/2001. DIREITOS REAIS DE INTERESSE SOCIAL 2- CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO éo contrato pelo qual a Administração transfere, por tempo certo ou indeterminado, o uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como direito real resolúvel, para que dele se utilize em fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou qualquer outra exploração de interesse social 11

12 (CESGRANRIO - ADVOGADO INEA 2008) Sobre as regras do usufruto previstas no Código Civil tem-se que o (A) usufruto apenas pode ser constituído sobre bens imóveis. (B) usufruto não se estende aos acessórios da coisa objeto do usufruto, salvo disposição em contrário. (C) usufruto apenas pode ser constituído sobre a integralidade da coisa, abrangendo necessariamente todos seus frutos e utilidades. (D) exercício do usufruto não pode ser cedido a terceiros. (E) pagamento das contribuições do seguro caberá ao usufrutuário, caso a coisa objeto do usufruto esteja segurada. (FUNIVERSA/APEX/Consultor Pleno/2006) A Lei veda no contrato de alienação fiduciária o chamado pacto comissório, que, como se sabe, é aquele que permite ao credor: (A) emitir nota promissória do valor total de débito. (B) ajuizar ação de busca e apreensão do bem. (C) vender o bem dado em alienação fiduciária. (D) ficar com o bem dado em alienação fiduciária. (E) todas as alternativas estão corretas. (NCE ADVOGADO ELETRONORTE 2006) Com relação à hipoteca, é INCORRETO afirmar que: (A) o proprietário pode alienar imóvel hipotecado; (B) abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel; (C) o direito de remição somente poderá ser exercido pelo proprietário antes de realizada a praça pública; 12

13 (D) o dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele; (E) pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido. 13