Usufruto e direitos reais de garantia
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- Domingos Guterres Marroquim
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1 Usufruto e direitos reais de garantia Usufruto O usufruto pode recair sobre todo o patrimônio do nu-proprietário ou sobre alguns bens, móveis ou imóveis, e abrange não apenas os bens em si mesmos, mas também os frutos e utilidades que tais bens proporcionam, no todo ou em parte (CC, art ). Abrange, além disso, todos os acessórios da coisa, salvo ajuste em contrário (CC, art ), tratando-se aqui de mera aplicação do princípio de que o acessório segue o principal. O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos (CC, art ). Quando o usufruto recai sobre bens imóveis, sua constituição se dá mediante registro no cartório do registro de imóveis, salvo se decorrer de usucapião (CC, art ). Na verdade, isto nada mais é do que a regra geral segundo a qual o direito real sobre bem imóvel, quando constituído por ato inter vivos, constitui-se pelo registro no cartório do registro de imóveis (CC, art ). Denomina-se usufruto próprio aquele que recai sobre bens infungíveis, e usufruto impróprio aquele que recai sobre bens fungíveis e consumíveis. No usufruto próprio, ao final o usufrutuário restitui ao nu-proprietário a coisa recebida. No usufruto impróprio, por sua vez, em se tratando de bens consumíveis, o usufrutuário restitui, ao final o equivalente em gênero, qualidade e quantidade ao que recebeu (CC, art , 1. ). Não se pode transferir o usufruto, mas pode-se ceder o exercício (CC, art ), ou seja, a posição de usufrutuário não pode ser transferida, mas o exercício dos direitos do usufrutuário pode. O usufrutuário, portanto, pode usufruir pessoalmente dos bens ou pode fazê-lo mediante arrendamento (CC, art ). O usufrutuário arca com as despesas ordinárias de conservação (CC, art , I), mas não responde ao proprietário pelas deteriorações normais do uso (CC, art ). Em relação às reparações extraordinárias, por sua vez, as mesmas incumbem ao nuproprietário (CC, art ).
2 DIREITO CIVIL Se o usufruto tiver sido constituído em favor de duas ou mais pessoas ( simultâneo), vindo alguma delas a falecer, extingue-se a respectiva cota-parte, salvo se tiver sido ajustado que o quinhão passará aos sobreviventes. Em outras palavras, em relação aos direitos dos usufrutuários simultâneos, não há direito de acrescer, salvo ajuste em sentido contrário (CC, art ). Se o usufrutuário vier a se tornar dono da coisa, extingue-se o usufruto pela consolidação, ou seja, só persistirá o usufruto enquanto não recaírem sobre a mesma pessoa as qualidades de usufrutuário e proprietário (o que é bastante óbvio: eis que se trata de direito real sobre coisa alheia). Uso e habitação Ambos os direitos reais apresentam semelhanças com o usufruto, e por isso, em ambos, o Código manda que se apliquem, quando couberem, as regras do usufruto. Vejamos, contudo, as principais diferenças. O uso atribui ao seu titular o direito de usar e receber os frutos, conforme as necessidades do usuário e de sua família, ou seja, não se trata de uso e de percepção dos frutos de modo ilimitado, mas só até o que se mostrar suficiente para o atendimento às necessidades. Por esta razão, entende-se que se trata de um direito pessoal, não podendo ser transferido nem mesmo o seu exercício, ao contrário do que ocorre com o usufruto (CC, art ). O direito real de habitação, por sua vez, confere ao seu titular o direito de habitar gratuitamente em casa alheia, e tal direito tem que ser exercido pessoalmente, ou seja, o imóvel não pode ser alugado e nem emprestado, mas simplesmente ocupado gratuitamente pelo titular do direito e por sua família (CC, art ). Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e anticrese Disposições gerais Só pode dar em garantia real quem pode alienar; por outro lado, só pode ser dado em garantia real o bem que pode ser alienado. Nos dois casos, a regra decorre do fato de que a garantia real já é um começo de alienação, pois se o devedor não pagar será necessário que o bem seja alienado para a satisfação do direito do credor. O condômino pode oferecer sua cota em garantia, mas o bem todo só poderá ser oferecido se todos os condôminos com isso consentirem (CC, arts , 2.º, e 1.314).
3 153 A indivisibilidade da garantia real fica muito clara quando se observa que o CC estipulou que o pagamento parcial da dívida não dá direito à liberação parcial da garantia (CC, art ). O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa e preferir aos demais credores, salvo as exceções legais (trabalhista, por exemplo). E se houver mais de uma hipoteca, a prioridade deverá seguir a ordem do registro, ou seja, a hipoteca há mais tempo registrada terá prioridade sobre as demais. Para que os direitos reais de garantia possam gerar efeitos contra terceiros (e sem efeitos erga omnes nem ao menos se poderia chamá-los de direitos reais) são indispensáveis a especialização e a publicidade. Especialização (CC, art ): é a descrição detalhada da dívida e da coisa dada em garantia, sob pena, repete-se, de a mesma não ter eficácia. Publicidade: em regra dada pelo registro público, de modo a que se dê a todos o conhecimento de que aquela coisa se encontra garantindo aquela dívida específica. No caso do penhor comum, além do registro, a publicidade também se dá pela tradição da coisa empenhada. Haverá o vencimento antecipado da dívida se a coisa dada em garantia vier a perecer e não for substituída pelo devedor (CC, art ). Do mesmo modo que examinamos em relação à propriedade fiduciária, também aqui, nos direitos reais de garantia, é nulo o pacto comissório, ou seja, é nula a cláusula que autoriza o credor a ficar com o bem dado em garantia se a dívida não for paga (CC, art ), pois é obrigatório que o bem seja excutido (venda judicial) para com o produto da arrecadação ser pago o credor. No entanto, após o vencimento, é válido que se ajuste a dação em pagamento. De qualquer modo, se o produto obtido com a excussão do bem não bastar para o pagamento da dívida, persiste o valor remanescente da mesma, mas agora como obrigação pessoal, ou seja, sem qualquer garantia real (CC, art ). Mas se as partes, após o vencimento, ajustarem a dação em pagamento, é claro que nesta hipótese poderão ajustar que toda a dívida será quitada ou que ainda remanescerá algum saldo. Penhor Penhor é a coisa móvel oferecida em garantia, ficando na posse efetiva do credor até que a dívida seja quitada (CC, art ). No penhor comum, na verdade, a coisa é efetivamente transferida ao credor, tratando-se pois de contrato real. No entanto, há penhores especiais, nos quais a coisa empenhada fica em poder do próprio devedor: rural, industrial, mercantil e de veículos (CC, art , parágrafo único).
4 DIREITO CIVIL É obrigatório o registro do instrumento, para que possam ser produzidos os efeitos contra terceiros. No caso do penhor comum, o registro deve ser feito no cartório do registro de títulos e documentos. Nos penhores especiais, o registro varia de um caso para o outro, inclusive havendo hipóteses nas quais a lei determina que seja feito no cartório do registro de imóveis, como ocorre no penhor rural (CC, art ). Penhor rural: pode ser agrícola ou pecuário O penhor agrícola incide sobre as máquinas e instrumentos da agricultura, colheitas pendentes ou em formação, lenha ou carvão e animais do serviço agrícola. O pecuário, por sua vez, é o que incide sobre os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de laticínios. O instrumento de constituição do penhor, que poderá ser público ou particular, deve ser registrado no cartório do registro de imóveis de onde estiverem as coisas empenhadas (CC, art ). Penhor industrial e mercantil Incide sobre máquinas, aparelhos, materiais etc., instalados e funcionando, com os respectivos acessórios ou sem eles. Da mesma forma que o anterior, também será constituído mediante instrumento público ou particular, devendo ser registrado no cartório do registro de imóveis em que estiverem inscritos os bens empenhados. Penhor de veículos Incide sobre qualquer espécie de veículo usado em transporte ou condução. Constitui-se mediante instrumento público ou particular, com o registro no cartório de títulos e documentos do domicílio do devedor, e devendo ainda ser anotado no certificado de propriedade do veículo. Penhor legal É o que decorre diretamente da lei, e por isso não depende de convenção entre o devedor e o credor. São hipóteses de penhor legal (CC, art ): em favor dos hospedeiros e fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro de seus clientes, pelas despesas ou o consumo; em favor do dono do prédio rústico ou urbano, alugado ou arrendado, sobre os bens móveis do inquilino, pela dívida correspondente aos aluguéis ou rendas. Se tornado efetivo o penhor, ou seja, se o credor efetivamente se apossar dos bens mencionados, neste caso deverá ser requerida a sua homologação judicial (CC, art ).
5 155 Hipoteca Podem ser objeto da hipoteca (CC, art ) os imóveis e suas acessões, o domínio direto e o domínio útil, navios e aeronaves e estradas de ferro, dentre outros. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos e construções, tanto os atuais quanto os futuros (CC, art ), mas não afeta os ônus reais que antes já existiam sobre o imóvel. O imóvel hipotecado pode ser livremente alienado, uma vez que isto em nada afeta a hipoteca, inclusive sendo nula a cláusula que proíbe a alienação (art ). Mas é válido convencionar o vencimento antecipado do crédito, em caso de alienação do bem (CC, art , parágrafo único). A existência de uma hipoteca não impede a constituição de uma segunda, de uma terceira etc., mas as mais antigas têm prioridade no pagamento quando o imóvel for excutido. Além disto, o credor da hipoteca posterior não pode excutir o imóvel antes de vencida a anterior (CC, art ), salvo se o devedor for insolvente. Porém, o credor posterior pode pagar a dívida do devedor comum e se sub-rogar no lugar do credor anterior (CC, art ). O prazo máximo da hipoteca é de 20 anos (CC, art ). Depois disso, só subsistirá o contrato de hipoteca se for reconstituído por novo título e novo registro (CC, art ). Se o imóvel vier a ser loteado ou se nele se constituir condomínio edilício, a hipoteca poderá ser dividida, a requerimento do credor ou dos compradores (art ). E veja-se que o credor não pode se opor a esta divisão, salvo se provar que dela lhe decorrerá prejuízo. Haverá hipoteca legal, ou seja, decorrente diretamente da lei (art ), dentre outras hipóteses, em favor dos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que casou novamente antes de ter feito o inventário do patrimônio do casal anterior, e em favor do ofendido ou seus herdeiros, sobre os imóveis pertencentes ao delinqüente, para o pagamento dos danos decorrentes do delito (CC, art ). É importante observar que a hipoteca legal também deve ser especializada e registrada (CC, art ). Anticrese Anticrese é a entrega do imóvel ao credor para que perceba os frutos e rendimentos em compensação da dívida (CC, art ). Pode ser ajustada a anticrese pelo prazo máximo de 15 anos (CC, art ). O credor anticrético tem que prestar balanço anual, para que o devedor possa acompanhar que parte da dívida já foi quitada.
6 DIREITO CIVIL Dicas de Estudo Leia os artigos 1.436, 1.467, e 1.499, referentes à extinção do penhor, penhor legal, hipoteca legal e extinção da hipoteca.
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9 Referências DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. São Paulo: Saraiva, v. 3.. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, v. 4.. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Sucessões. São Paulo: Saraiva, v. 6. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direito das Sucessões. São Paulo: Atlas, VIANA, Marco Aurélio S. Comentários ao Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, v. 16.
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