A Lei nº 4380/64 criou o Banco Nacional de Habitação e estabeleceu os mecanismos pelos quais seriam contratados os financiamentos imobiliários, com

Transcrição

1 Rafaella Carvalho

2 O Desenvolvimento da Sociedade, com a evolução dos cenários político-econômicos, exigem dos operadores do direito, mormente legisladores e Magistrados, uma visão vanguardista. O crédito para aquisição de imóveis - atividade que possui uma função social absolutamente fundamental - passou por diversas modificações práticas e legislativas ao longos das últimas décadas.

3 A Lei nº 4380/64 criou o Banco Nacional de Habitação e estabeleceu os mecanismos pelos quais seriam contratados os financiamentos imobiliários, com objetivo de estimular a construção de habitações de interesse social para a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.

4 As flutuações macroeconômicas que o país vivenciou nas décadas de 80 e 90 implicaram em quedas nos salários reais que diminuiriam a capacidade de pagamento dos mutuários, aumentando a inadimplência e comprometendo o equilíbrio atuarial do sistema. A ineficácia da hipoteca como garantia real foi determinante para o fracasso do sistema diante das sucessivas quebras de contrato.

5 A alienação Fiduciária surge nesse cenário apresentando um conjunto de instrumentos legais inovadores que permitiu o aumento efetivo da oferta de crédito para financiamento ao consumidor, eis que, como brilhantemente colocadopelodr.melhimnamenchalhubemsuaobrasobreotema: as garantias existentes nos sistemas jurídicos de origem romana, e são elas a hipoteca, o penhor e a anticrese, não mais satisfazem a uma sociedade industrializada, nem mesmo nas relações creditícias entre pessoas físicas, pois apresentam graves desvantagens pelo custo e morosidade em executá-las.

6 Unidades Financiadas por Ano Fonte: Abecip, Banco Central e Caixa FGTS SBPE TOTAL

7 A Lei 8078/90, em seu artigo 53 veda a inclusão, nos contratos de alienação fiduciária em garantia, de cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, na hipótese de execução da dívida. Por sua vez, a Lei 9.514/97 prevê que vencida e não paga a dívida e constituído em mora o fiduciante, será efetivada a execução extrajudicial e caberá ao devedor a importância que sobejar a dívida, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos.

8 A aparente dissonância entre os diplomas legais citados clama por uma análise detalhada acerca dos mecanismos da Alienação Fiduciária e do Sistema Financeiro Imobiliário, de forma a propiciar a criação de acervo jurisprudencial que proporcione a tão almejada segurança jurídica à sociedade. Os preceitos do instituto da alienação fiduciária não colidem com os princípios trazidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

9 A Lei nº /97 estabelece que é possível a propositura de ação reintegratória para reaver a posse de imóvel com garantia de alienação fiduciária, quando comprovada a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, ante a falta do pagamento da dívida pelo fiduciante. A atuação do Poder Judiciário determinando a suspensão do procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária sem qualquer comprovação de ilegalidade ou nulidade.

10 O país ainda está longe de apresentar um sistema de financiamento habitacional que dê conta de seus grandes desafios. Entre as mudanças necessárias para que esses desafios sejam enfrentados destaco o necessário comprometimento do Poder Judiciário para contribuir com a ampliação da segurança jurídica dos contratos.

11 80,00% Crédito Imobiliário / PIB (2012) 70,00% 65% 68% 60,00% 59% 50,00% 40,00% 37% 38% 43% 51% Crédito Imobiliário / PIB (2012) 30,00% 20,00% 10,00% 7,80% 12% 20% 23% 0,00% Brasil Tailandia Chile Italia Grécia Alemanha França Irlanda Espanha Holanda EUA

12 Especificação Déficit Total Absoluto Déficit Total Relativo Total de Domicílios ANO ,8% 9,8% 10,4% 9,5% 9,1% Fonte: Dados básicos: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios

13 As operações de crédito imobiliário ainda esbarram em dificuldades relacionadas a garantias. O instituto da alienação fiduciária, um dos principais pilares do sistema, ainda suscita debates. É necessário que o Poder Judiciário faça parte da solução para o reconhecimento da legalidade do instituto e dos dispositivos da Lei 9.514/97, com vistas a resguardar o interesse não só dos credores, mas sobretudo da sociedade de ampliar a oferta de crédito para redução do déficit habitacional.

14 Para buscar uma resposta para tal indagação, cito sociólogo Marco Aurélio Nogueira: [...] precisamente porque vivemos em ambientes complexos, dinâmicos e fragmentados, as Ciências Humanas tornaram-se estratégicas. A razão crítica por elas cultivada deveria ser amplamente disseminada, de modo a ajudar que cidadãos e profissionais sejam mais do que meros receptores ou aplicadores de conhecimentos e adquiram recursos intelectuais abrangentes. [...] que sejam pessoas capazes de compreender o mundo em que vivem, traduzi-lo em termos compreensíveis para todos e organizá-lo tendo em vista uma ideia de comunidade política democrática.(nogueira, 2009, p. A2.)

15 OBRIGADA!