ANÁLISE ECONÔMICA DE PROJETO HABITACIONAL

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1 ANÁLISE ECONÔMICA DE PROJETO HABITACIONAL Renato da Silva SOLANO M.Sc., Eng. Civil, Doutorando pelo PPGEC/UFSC. Av. Fábio Araújo Santos, n 1660, CEP Porto Alegre (RS) Brasil - Correio eletrônico: renato@picoralsolano.com.br RESUMO Este trabalho faz a análise econômica de dois projetos habitacionais na cidade de Porto Alegre com auxílio de referenciais teóricos amplamente consagrados no meio acadêmico e profissional. A partir do projeto de arquitetura legal existente, utilizou-se a base teórica desenvolvida por Mascaró (1998) e Rosso (1980) para criticar tecnicamente os referidos projetos, visando identificar possíveis intervenções que pudessem melhorar seu desempenho econômico. O trabalho apresenta uma revisão da bibliografia, caracteriza geométrica e economicamente os projetos em análise, comparando-os com os indicadores consagrados. Nas conclusões são apresentados os comparativos entre o referencial teórico e o projeto analisado, destacando-se as intervenções propostas para os Projetos 1 e 2 resultaram na melhoria do desempenho econômico dos projetos. Palavras-chaves: Gestão do projeto. Economia da construção. Análise do projeto. 1 INTRODUÇÃO A bibliografia aponta que os custos globais de construção e os custos de manutenção são definidos na sua maioria pela concepção do projeto de arquitetura. Por outro lado também é fato que muitos projetistas não dedicam especial atenção ao custo global da construção quando estão desenvolvendo anteprojetos e projetos de arquitetura. Mascaró (1998, pg. 9 e 10), identifica estes aspectos e avalia as decisões do projeto: Embora geralmente se conheça muito pouco a respeito das relações entre as decisões de projeto e o custo do edifício, elas existem e são muito claras. O arquiteto acha-se impossibilitado de controlar economicamente cada uma das decisões do projeto porque desconhece não apenas sua influencia no custo total, mas também suas interrelações. Para avaliar as decisões de projeto do ponto de vista econômico, devemos usar uma metodologia que nos permita analisá-las uma a uma, à medida que vão sendo adotadas. O mais adequado, para isto, consiste em dividir o edifício em elementos e partes funcionais, estudar os custos relativos de cada parte e, comparando-os, tomar consciência dos prováveis custos de cada alternativa. Rosso (1980, pg. 137) destaca como aspectos econômicos da construção podem orientar soluções mais favoráveis, afirmando que a racionalização do projeto pode ser obtida pela compatibilização de custo e qualidade através da utilização de índices físicos independentes dos valores monetários e orientando para a otimização econômica do produto. Solano & Oliveira (2007) compararam dois projetos utilizando as teorias de Rosso e Mascaró, comprovando os resultados esperados. Neste trabalho faz-se a análise de dois projetos de edificação sob o ponto de vista econômico, propondo-se uma intervenção que reduza o custo global da construção, sem mudar o partido geral do arquiteto e as diretrizes mercadológicas que condicionaram os projetos.

2 2 CARACTERIZAÇÃO DO PROJETO 1 O terreno fica em Porto Alegre (RS), tendo uma tipologia edilícia residencial, composta de três torres, todas com: pilotis; oito pavimentos tipos, casa de máquinas e reservatório superior. Pela NBR 12721, ABNT (2006), classifica-se o projeto como semelhante ao projeto-padrão R8-N. O projeto; (a) apresenta uma forma que pode ser inscrita em um retângulo de 15,75m x 27,50m; (b) apresenta recortes nas fachadas para acomodar o núcleo da circulação vertical e aparelhos climatizadores; (c) tem sacadas semi-embutidas no corpo do prédio e que podem ser classificadas como sacada requintada (1) ; (d) tem 96 apartamentos e 125 vagas para automóveis de passeio. Neste trabalho se utilizou dados do orçamento com base nos projetos completos da edificação. 3 ANÁLISE DO PROJETO 1 PELO ASPÉCTO ECONÔMICO 3.1 Análise dos custos dos componentes do projeto O orçamento do projeto 1 apresentou um Custo Global da Construção (CGC) de R$ ,34 e quando se utilizou o método de Mascaró (1998, pg.138) este CGC fechou em R$ ,09, validando pela ordem de grandeza os dois modelos de estimativa de custo. A redistribuição do CGC por planos horizontais, verticais e instalações mostrou coerência com os indicadores de Mascaró (1998, pg. 32), como se mostra na Tabela 3.1. Participação % Participação % Diferença ELEMENTO (Mascaró,1998) (Projeto Exemplo) percentual formando planos horizontais 26,79% 29,80% 3,01% formando planos verticais 44,84% 48,19% 3,35% Instalações 24,33% 16,92% -7,41% Instalações provisórias, limpeza da obra e outros 4,02% 5,09% 1.07% TOTAIS 99,98% 100,00% 0,02% Tabela 3.1. Composição do custo total do edifício por elementos 3.2 Influência da forma da planta e da área no custo total do edifício A Tabela 3.2 mostra o resumo das inversões possíveis. Opção IC aumento diminuição do IC CC/m 2 comentário PROJETO ORIGINAL 46,46% muda para sacadas simples 55,63% 19,8% 4,5% mantém proposta 02. retira recortes das fachadas e cria 61,94% 33,3% 8,4% intervenção radical planta retangular com 23,90m x 16,24m 03. hipótese 02, reduzindo lado maior 61,68% 32,7% 7,9% intervenção radical 04. hipótese 02, reduzindo lado menor 60,41% 30,0% 6,9% intervenção radical 05. mantém apenas o recorte da 51,46% 10,7% 2,6% intervenção radical circulação vertical e reduz o lado menor 06. mantém apenas o recorte do 54,75% 17,8% 4,0% intervenção radical climatizador e reduz o lado menor 07. mantém apenas o recorte do 55,47% 19,4% 4,3% intervenção radical climatizador e reduz o lado maior 08. mantém apenas o recorte da circulação vertical e reduz o lado maior 50,59% 8,9% 2,2% intervenção radical Tabela 3.2. Análise da influência do Índice de Compacidade no Projeto 1

3 O projeto foi analisado pelo índice de compacidade, conforme definido por Mascaró (1998, p.38) e complementado por Mascaró (2002) na definição do perímetro econômico: o perímetro das paredes externas do projeto, passando pela parte interna das sacadas, mais o perímetro das paredes externas das sacadas, mais 50% das arestas das paredes externas e sacadas. Foram analisadas oito opções, mantendo-se as características de acabamentos externos propostas pelo arquiteto, fazendo-se alterações na forma geométrica de forma a estudar o efeito do Índice de Compacidade (IC) e as prováveis alterações no custo de construção por metro quadrado (CC/m 2 ). Na opção 01, mudou-se a sacada requintada para sacada simples, conforme definido por Mascaró (1998, pg. 107). 4 CARACTERIZAÇÃO DO PROJETO 2 O projeto foi concebido por Incorporador Imobiliário que atua na cidade de Porto Alegre. O programa de necessidades foi definido junto com os corretores de imóveis da confiança do Incorporador. A tipologia edilícia é residencial, composta de uma torre com subsolo, pilotis, pavimento tipo (2 o ao 13 o pavimento), casa de máquinas e reservatório superior. Segundo ABNT (2006), através da NBR 12721, a incorporação pode ser classificada como semelhante ao projetopadrão H12/2N. O projeto apresenta: (a) uma forma que pode ser inscrita em um retângulo na proporção de 1:2,5 condicionado pelo terreno; (b) recortes nas fachadas para acomodar o núcleo da circulação vertical; (c) tem sacadas integradas na sala de estar; (d) tem 24 apartamentos de 1 dormitório, 48 apartamentos de 2 dormitórios e 144 vagas para automóveis de passeio. 5 ANÁLISE DO PROJETO 2 PELO ASPÉCTO ECONÔMICO 5.2 Influência da forma da planta e da área no custo total do edifício O projeto foi analisado pelo índice de compacidade, conforme definido por Mascaró (1998, p.38) e complementado por Mascaró (2002) já definido no subtítulo 3.2. Analisou-se três opções, mantendo-se as características de acabamentos externos propostas pelo arquiteto, fazendo-se alterações na forma geométrica de forma a estudar o efeito do Índice de Compacidade (IC) e as prováveis alterações no custo de construção por metro quadrado (CC/m 2 ). A intervenção feita foi a mudança do perímetro com redução do número de arestas, conforme definido por Mascaró (1998, pg. 107) e Mascaró (2002), como mostrado na tabela 5.2.A. Opção IC Número de CGC (R$) Economia arestas PROJETO ORIGINAL 64,00% , mantém área do pavimento e ajusta 70,00% ,00 2,06% o perímetro para 24 arestas 02. mantém área do pavimento e ajusta 75,00% ,00 3,32% o perímetro para 12 arestas 03. mantém área do pavimento e ajusta o perímetro para 4 arestas 83,00% ,00 4,65% Tabela 5.2.A - Análise da influência do Índice de Compacidade no Projeto 2 Após ajustes entre a Incorporadora e o Arquiteto foi decido que a intervenção seria conforme a opção 02, ou seja, pela manutenção da área do pavimento e modificação de perímetro de tal forma que se atingisse 12 arestas. Esta intervenção contemplou uma economia direta de 3,32% do Custo Global da Construção, pela aplicação do conceito do Índice de Compacidade, equivalente a R$ ,00. Este valor representa um aumento do resultado do empreendimento equiparado ao preço de venda de 2 apartamentos de 1.

4 6 CONCLUSÕES Nesta seção apresentam-se as conclusões desta pesquisa, para cada um dos estudos de caso. 6.1 Conclusões do estudo para o Projeto 1 Na análise que este trabalho fez do projeto de arquitetura, utilizando o método de Mascaró (1998), complementado por Rosso (1980), objetivou-se avaliar economicamente o custo das decisões arquitetônicas. As possíveis intervenções no projeto preservaram a concepção inicial do arquiteto, tendo-se escolhido aquela que reduziu o custo total da construção em torno de 4,5%. A seguir destaca-se as principais conclusões deste trabalho para o projeto Custo total do edifício O Custo total do edifício calculado através do orçamento, ficou dentro da faixa de expectativa da estimativa do custo total apresentado por Mascaró (1998) Distribuição do custo por elementos funcionais A distribuição do custo por elementos funcionais, apresentou boa aderência com os dados apresentados por Mascaró (1998). O elemento Instalações apresentou um descolamento em função das diferenças entre a especificação do projeto e a amostra da bibliografia Custo de construção por m 2 de planta, em função da variação da superfície O custo unitário de construção em função da variação da superfície ficou abaixo da expectativa de Mascaró (1998), pois o projeto analisado apresenta a maioria das vagas de estacionamento descobertas e com piso de brita compactada, diferente da amostra de referência Custo da unidade de habitação O custo da unidade de habitação ficou acima da expectativa de Mascaró (1998). Alguns itens de custo da amostra da bibliografia são diferentes do Projeto 1, p.e: aberturas, estrutura e pintura Influência da forma da planta e da área no custo total do edifício A influência da forma e da área da planta no custo total do edifício foi provada por oito opções de intervenções. Este estudo provou a eficiência do Índice de Compacidade como ferramenta auxiliar de tomada da decisão arquitetônica, pois as possíveis reduções de custo variaram desde 2,2% até 8,4%. Adotou-se a opção 01 que resultou em uma redução do custo total da construção em torno de 4,5% em função da troca das sacadas requintadas para sacadas simples Áreas mínimas dos dormitórios As áreas dos dormitórios foram comparadas com as áreas mínimas de Mascaró (1998). O quarto do casal ficou 2,08 m 2 acima do mínimo desejável, mas abriga a área de leitura. O quarto para dois filhos ficou 1,2 m 2 abaixo do mínimo desejável porque foi projetado para duas camas superpostas. O quarto para um filho ficou 0,67 m 2 acima do mínimo desejável pelo ajuste do arranjo arquitetônico da planta baixa Áreas mínimas dos estares e comedores das habitações As áreas dos estares e comedores do Projeto 1 se mostraram adequadas aos de Mascaró (1998) Área mínima das cozinhas As áreas das cozinhas do Projeto 1 se mostraram adequadas aos indicadores de Mascaró (1998). Analisou-se aumentar o perímetro útil (2), mas isto diminuiria o IC do prédio e por isto foi rejeitado.

5 6.1.9 Relação entre as áreas de Guarda-roupa e Dormir A relação entre áreas de Guarda-roupa e Dormir se adequaram à Mascaró (1998) Relação entre as áreas de Estar e (Guarda-roupa + Dormir) A relação entre áreas de Estar e (Guarda-roupa + Dormir) se adequaram à Mascaró (1998) Relação entre as áreas úmida e áreas seca A relação entre áreas úmidas e áreas secas ficaram 14% abaixo do mínimo de Mascaró (1998), que recomenda uma relação na faixa de 0,35 a 0,40. O projeto analisado apresentou uma relação de 0,30 porque os banheiros não têm o aparelho de lava-pés indicado no referencial teórico Área unitária de garagem em m 2 /vaga A área unitária de garagem em m 2 por vaga se adequaram à Mascaró (1998) Relação entre área equivalente total e área privativa total A relação entre área equivalente total e área privativa total se adequaram à Mascaró (1998) Área de uso comum por apartamento (m 2 /apartamento) A área de uso comum por apartamento se adequaram à Mascaró (1998) Densidade de planos verticais (paredes) em relação à planta (m 2 /m 2 ) A densidade de planos verticais em relação à planta se adequaram à Mascaró (1998), sendo até menor do que 2,00 m 2 /m 2, que é considerado ótimo Resistência térmica da cobertura A resistência térmica da cobertura do projeto analisado se mostrou adequada ao valor calculado pelo método apresentado por Mascaró (1998), tendo até uma folga para maior de 0,171 m 2 o C/W. Foi mostrado que poder-se-ia reduzir a espessura da espuma rígida de poliestireno de 25mm para 20mm a fim de se obter uma resistência térmica total muito próxima do recomendado e com alguma redução do custo total da construção Custo total do edifício O custo total do projeto analisado foi orçado em R$ ,34 e se mostrou adequado ao valor calculado pelo método apresentado por Mascaró (1998), tendo ficado em 0,94 CUBp (3) /m 2, dentro do intervalo de 0,8 a 1,1 CUBp/m 2 indicado na bibliografia. Com intervenção feita nas sacadas, houve uma economia de R$ ,31, ficando o custo total da construção em R$ ,02 e o custo unitário em 0,88 CUBp/m 2. Esta redução de custo é de aproximadamente a quatro apartamentos do projeto, pelo preço de venda de mercado, fato que por si só justifica a análise e a intervenção. O valores foram referenciados a maio de Distribuição percentual de cada rubrica A distribuição percentual de cada rubrica de custo do projeto analisado, quando comparada aos valores apresentados por Mascaró (1998), mostraram uma boa aderência, exceto nos itens de aberturas, instalações sanitárias e de gás, onde houve um descolamento de aproximadamente 4% para mais e para menos, devido as características específicas do projeto analisado em relação aos projetos da amostra da bibliografia.

6 6.2 Conclusões do estudo para o Projeto 2 Na análise que se fez do Projeto 2, utilizando o método descrito por Mascaró (1998), complementado por Rosso (1980) e Solano & Oliveira (2007), objetivou-se avaliar economicamente o custo das decisões arquitetônicas apenas pelo Índice de Compacidade. Concluída a análise, as possíveis intervenções no projeto foram estudadas, de modo a manter o partido geral e as diretrizes que levaram o arquiteto à solução inicial. Escolheu-se aquela que possibilitou uma redução do custo total da construção em torno de 3,3%. A seguir destacam-se as principais conclusões deste trabalho para o projeto Influência da forma da planta e da área no custo total do edifício A influência da forma da planta e da área no custo total do edifício foi demonstrada e comprovada através de três opções de intervenções, onde a forma foi alterada e a área mantida. Este estudo comprovou a eficiência do Índice de Compacidade como ferramenta auxiliar da tomada de decisão arquitetônica, pois as possíveis reduções de custo variaram desde 2,06% até 4,65%. Adotou-se a opção 02 que resultou em uma redução do custo total da construção em torno de 3,32%. A intervenção feita foi a mudança do perímetro com a redução de 33 arestas, mantida a área global Custo total do edifício O Custo Global da Construção (CGC) do edifício foi calculado segundo ABNT (2006), através da NBR 12721, tendo atingido R$ ,00. Para determinação do CGC foi condicionado que o prazo de construção seria de 20 meses e que não seriam incluídos os custos relativos aos projetos, levantamentos, administração da obra e honorários do construtor. Com intervenção feita na redução de 33 arestas do perímetro, houve uma redução do Custo Global da Construção de R$ ,00, ficando o custo total da construção em R$ ,00. Esta redução de custo é de aproximadamente 2 apartamentos de 1 dormitório ou de 1 apartamento de 2 dormitórios nos pavimentos mais altos do edifício a quatro apartamentos do projeto, pelo preço de venda de mercado, fato que por si só justifica a análise e a intervenção. Todos os valores foram referenciados ao mês de julho de REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento. Rio de Janeiro, ABNT, 2006, 91p. MASCARÓ, J.L. O custo das decisões arquitetônicas. Porto Alegre, Sagra-Luzzatto, p. MASCARÓ, J.L. Notas de Aula da disciplina: Aspectos Econômicos no Projeto de Edificações. Porto Alegre, PROPAR/UFRGS, 2002 ROSSO, T. Racionalização da Construção. São Paulo, FAUUSP, p. SOLANO, R ; OLIVEIRA, R. Economic Analysis of Housing Designs using key performance indicators. In: CME 25: Construction Management and Economics: past, present and future, July 16-18, 2007, Proceedings, University of Reading, UK, Notas: (1) Sacada requintada conforme definido por MASCARÓ (1998). (2) MASCARÓ (1998) define o perímetro útil como sendo as paredes com equipamentos. (3) CUBp é o Custo Unitário Básico Ponderado divulgado pelo SINDUSCON-RS com base na NBR 12721:1992.

7 ARTIGO PUBLICADO EM: SOLANO, Renato. Análise Econômica de Projeto Habitacional. Brasil Porto Alegre, RS p. Workshop Nacional Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios, Porto Alegre, Artigo técnico.