O CUSTO DAS DECISÕES ARQUITETÔNICAS: ANÁLISE DE PROJETO E ALTERNATIVAS DE INTERVENÇÃO

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1 O CUSTO DAS DECISÕES ARQUITETÔNICAS: ANÁLISE DE PROJETO E ALTERNATIVAS DE INTERVENÇÃO Renato da Silva SOLANO Eng., Mestrando pela PPGEP/UFSC. Prof. da FAU/PUCRS e FENG/PUCRS. Av. Fábio A.Santos, n 1660, CEP Porto Alegre(RS) Brasil Correio eletrônico: renato@picoralsolano.com.br RESUMO Este trabalho faz parte de uma pesquisa maior e mostra a análise do projeto arquitetônico sob a ótica dos aspectos econômicos. A partir desta análise foi possível propor intervenções no projeto visando a redução do custo global de construção sem modificar o partido geral lançado pelo arquiteto e as diretrizes mercadológicas. 1. INTRODUÇÃO A bibliografia aponta que os custos globais de construção e os custos de manutenção são definidos na sua maioria pela concepção do projeto de arquitetura. Por outro lado também é fato que muitos projetistas não dedicam especial atenção ao custo global da construção quando estão desenvolvendo anteprojetos e projetos de arquitetura. Mascaró (1998, pg. 9 e 10), identifica claramente estes aspectos e indica o caminho para avaliar as decisões do projeto: Embora geralmente se conheça muito pouco a respeito das relações entre as decisões de projeto e o custo do edifício, elas existem e são muito claras. O arquiteto acha-se impossibilitado de controlar economicamente cada uma das decisões do projeto porque desconhece não apenas sua influencia no custo total, mas também suas inter-relações. Para avaliar as decisões de projeto do ponto de vista econômico, devemos usar uma metodologia que nos permita analisá-las uma a uma, à medida que vão sendo adotadas. O mais adequado, para isto, consiste em dividir o edifício em elementos e partes funcionais, estudar os custos relativos de cada parte e, comparando-os, tomar consciência dos prováveis custos de cada alternativa. Rosso (1980, pg. 137) destaca como aspectos econômicos da construção podem orientar soluções mais favoráveis, reconhece que a racionalização do projeto pode ser obtida pela compatibilização de custo e qualidade através da utilização de índices físicos independentes dos valores monetários e orienta para a otimização econômica do produto. Este trabalho é parte de uma pesquisa maior e trata da análise de um projeto de edificação sobre o ponto de vista econômico, propondo uma intervenção objetivando a redução do custo global da construção, sem mudar o partido geral do arquiteto e as diretrizes mercadológicas que orientaram este partido. A orientação do trabalho foi feita pelo prof. Dr. Juan Luis Mascaró.

2 2. CARACTERIZAÇÃO DO PROJETO ANALISADO O projeto foi concebido para os participantes de uma Fundação de funcionários de empresa estatal. O programa de necessidades foi definido através de pesquisa junto a participantes da Fundação, que indicou o número de vagas de estacionamento, a quantidade de elevadores, a quantidade e dimensões dos compartimentos de cada unidade autônoma, a infra-estrutura condominial de lazer e dos sistemas prediais. O terreno fica no bairro Teresópolis, em Porto Alegre (RS). A tipologia edilícia é residencial, composta de três torres, todas com pilotis, pavimento tipo (2 o ao 9 o pavimento), casa de máquinas e reservatório superior. Pela NBR 12721, ABNT (1992), a incorporação pode ser classificada como semelhante ao projeto-padrão H8/3N. O projeto apresenta uma forma que pode ser inscrita em um retângulo de 15,75m x 27,50m condicionado pelo terreno. Apresenta recortes nas fachadas para acomodar o núcleo da circulação vertical e aparelhos climatizadores. O projeto tem sacadas semi-embutidas no corpo do prédio e que podem ser classificadas como sacada requintada (1). O projeto tem 96 apartamentos e 125 vagas para automóveis de passeio. O autor do projeto de arquitetura autorizou a análise e recomendações deste trabalho. Também foram utilizados os dados do orçamento paramétrico com base nos projetos completos da edificação em análise. 3. ANALISE DO PROJETO PELO ASPÉCTO ECONÔMICO 3.1 Análise dos custos dos componentes do projeto O orçamento paramétrico do projeto analisado apresentou um Custo Global da Construção (CGC) de R$ ,34. O cálculo do Custo Global da Construção utilizando o método apresentado por Mascaró (1998, pg.138) chegou a R$ ,09 validando pela ordem de grandeza os dois modelos de estimativa de custo. A redistribuição de custos do projeto por planos horizontais, verticais e instalações mostrou coerência com os indicadores apresentados por Mascaró (1998, pg. 32), sendo as diferenças explicáveis pelas características implícitas e específicas do projeto. ELEMENTO Participação (Mascaró,1998) Participação (Projeto Exemplo) Diferença formando planos horizontais 26,79% 29,80% 3,01% formando planos verticais 44,84% 48,19% 3,35% Instalações 24,33% 16,92% -7,41% Instalações provisórias, limpeza da obra e outros 4,02% 5,09% 1.07% TOTAIS 99,98% 100,00% 0,02% Tabela 3.1.A Composição do custo total do edifício por elementos 3.2 Influência da forma da planta e da área no custo total do edifício O projeto foi analisado através do índice de compacidade, conforme definido no item 3.1.2, pg. 38 de Mascaró (1998) e complementado por Mascaró (2002) na definição do perímetro econômico: o perímetro das paredes externas do projeto, passando pela parte interna das sacadas, mais o perímetro das paredes externas das sacadas, mais 50% das arestas das paredes externas e sacadas. Foram analisadas oito opções, mantendo-se as características de acabamentos externos propostas pelo arquiteto, fazendo-se alterações na forma geométrica de forma a estudar o efeito do Índice de Compacidade (IC) e as prováveis alterações no custo de construção por metro quadrado (CCMQ). Na opção 01, a intervenção feita foi a mudança de sacada requintada para sacada simples, conforme definido por Mascaró (1998, pg. 107) como mostrado na tabela 3.2.A.

3 Opção IC aumento diminuição do IC CCMQ comentário PROJETO ORIGINAL 46,46% muda para sacadas simples 55,63% 19,8% 4,5% mantém proposta 02. retira recortes das fachadas e cria 61,94% 33,3% 8,4% intervenção radical planta retangular com 23,90m x 16,24m 03. hipótese 02, reduzindo lado maior 61,68% 32,7% 7,9% intervenção radical 04. hipótese 02, reduzindo lado menor 60,41% 30,0% 6,9% intervenção radical 05. mantém apenas o recorte da 51,46% 10,7% 2,6% intervenção radical circulação vertical e reduz o lado menor 06. mantém apenas o recorte do 54,75% 17,8% 4,0% intervenção radical climatizador e reduz o lado menor 07. mantém apenas o recorte do 55,47% 19,4% 4,3% intervenção radical climatizador e reduz o lado maior 08. mantém apenas o recorte da circulação vertical e reduz o lado maior 50,59% 8,9% 2,2% intervenção radical Tabela 3.2.A Composição do custo total do edifício por elementos 6. CONCLUSÕES Este trabalho fez a análise de um projeto de arquitetura já aprovado pela prefeitura municipal e em fase de início de obra, utilizando o método descrito por Mascaró (1998), complementado pelo trabalho de Rosso (1980), objetivando avaliar economicamente o custo das decisões arquitetônicas. Concluída a análise, foram estudadas possíveis intervenções no projeto, de modo a manter o partido geral e as diretrizes que levaram o arquiteto à solução aprovada. Escolhemos aquela que possibilitou uma redução do custo total da construção em torno de 4,5% sem comprometer o projeto do arquiteto e sem interferir no planejamento da obra já iniciada. A seguir destacamos as principais conclusões deste trabalho. 6.1 Custo total do edifício O Custo total do edifício calculado através do orçamento paramétrico e com base nos projetos completos, todos aprovados pelos órgãos municipais, ficou dentro da faixa de expectativa da estimativa do custo total apresentado por Mascaró (1998). 6.2 Distribuição do custo por elementos funcionais A distribuição do custo por elementos funcionais, com base nos projetos completos e no orçamento paramétrico, teve boa aderência com os dados apresentados por Mascaró (1998), sendo que o elemento Instalações apresentou um descolamento em função das diferenças entre a especificação do projeto exemplo e a amostra da bibliografia. 6.3 Custo de construção por m 2 de planta, em função da variação da superfície O custo de construção por metro quadrado de planta, em função da variação da superfície ficou abaixo da expectativa mostrada por Mascaró (1998), pois o projeto analisado apresenta a maioria das vagas de estacionamento descobertas e com piso de brita compactada, enquanto que a amostra da bibliografia não tem esta opção. 6.4 Custo da unidade de habitação O custo da unidade de habitação ficou acima da expectativa mostrada por Mascaró (1998), porque alguns itens de custo da amostra da bibliografia e a especificação do projeto analisado são diferentes, como por exemplo: aberturas, estrutura e pintura.

4 6.5 Influência da forma da planta e da área no custo total do edifício A influência da forma da planta e da área no custo total do edifício foi demonstrada e comprovada através de oito opções de intervenções, onde a forma foi alterada e mantida área. Este estudo permitiu comprovar a eficiência do Índice de Compacidade como ferramenta auxiliar da tomada de decisão arquitetônica, pois as possíveis reduções de custo variaram desde 2,2% até 8,4%. Adotamos a opção 01 que resultou em uma redução do custo total da construção em torno de 4,5%, mantendo o partido geral e as diretrizes que levaram o arquiteto a solução do projeto objeto deste estudo. A intervenção feita foi a troca das sacadas requintadas para sacadas simples. 6.6 Áreas mínimas dos dormitórios As áreas dos dormitórios foram comparadas com as áreas mínimas indicadas por Mascaró (1998). O quarto do casal ficou 2,08 m 2 acima do mínimo desejável, mas abriga a área de leitura. O quarto para dois filhos ficou 1,2 m 2 abaixo do mínimo desejável porque foi projetado para duas camas superpostas (beliche). O quarto para um filho ficou 0,67 m 2 acima do mínimo desejável pelo ajuste do arranjo arquitetônico da planta baixa. O projeto se justifica pela pesquisa feita junto aos participantes da Fundação proprietária que manifestaram estas intenções. 6.7 Áreas mínimas dos estares e comedores das habitações As áreas dos estares e comedores do projeto analisado se mostraram adequadas aos indicadores de Mascaró (1998). 6.8 Área mínima das cozinhas As áreas das cozinhas do projeto analisado se mostraram adequadas aos indicadores de Mascaró (1998). Foi analisada a possibilidade de intervir na forma da cozinha, visando aumentar o perímetro útil (2), mas esta atitude diminuiria o índice de compacidade do prédio e por isto foi rejeitada. 6.9 Relação entre as áreas de Guarda-roupa e Dormir A relação entre as áreas de Guarda-roupa e Dormir do projeto analisado se mostraram adequadas aos indicadores de Mascaró (1998) Relação entre as áreas de Estar e (Guarda-roupa + Dormir) A relação entre as áreas de Estar e (Guarda-roupa + Dormir) do projeto analisado se mostraram adequadas aos indicadores de Mascaró (1998) Relação entre as áreas úmida e áreas seca A relação entre as áreas úmidas e áreas secas do projeto analisado se mostraram 14% abaixo do mínimo indicado por Mascaró (1998), que recomenda uma relação na faixa de 0,35 a 0,40. O projeto analisado apresentou uma relação de 0,30, justificado porque os banheiros não tem o aparelho de lava-pés e pelo programa de necessidades definido pelos participantes da fundação Área unitária de garagem em m 2 /vaga A área unitária de garagem em m 2 por vaga do projeto analisado se mostrou adequada ao indicador de Mascaró (1998), estando muito próximo do valor considerado ótimo Relação entre área equivalente total e área privativa total A relação entre a área equivalente total e área privativa total do projeto analisado se mostrou adequada ao indicador de Mascaró (1998), estando inclusive menor do que 1,20 que é considerado ótimo.

5 6.14 Área de uso comum por apartamento (m 2 /apartamento) A área de uso comum por apartamento do projeto analisado se mostrou adequada ao indicador de Mascaró (1998), sendo até menor do que 8 m 2 /apartamento, que é considerado ótimo Densidade de planos verticais (paredes) em relação à planta (m 2 /m 2 ) A densidade de planos verticais em relação à planta do projeto analisado se mostrou adequada ao indicador de Mascaró (1998), sendo até menor do que 2,00 m 2 /m 2, que é considerado ótimo Resistência térmica da cobertura A resistência térmica da cobertura do projeto analisado se mostrou adequada ao valor calculado pelo método apresentado por Mascaró (1998), tendo até uma folga para maior de 0,171 m 2 o C/W. Foi mostrado que poder-se-ia reduzir a espessura da espuma rígida de poliestireno de 25mm para 20mm a fim de se obter uma resistência térmica total muito próxima do recomendado e com alguma redução do custo total da construção Custo total do edifício O custo total do projeto analisado foi orçado em R$ ,34 e se mostrou adequado ao valor calculado pelo método apresentado por Mascaró (1998), tendo ficado em 0,94 CUBp (3) /m 2, dentro do intervalo de 0,8 a 1,1 CUBp/m 2 indicado na bibliografia. Com intervenção feita nas sacadas, houve uma economia de R$ ,31, ficando o custo total da construção em R$ ,02 e o custo unitário em 0,88 CUBp/m 2. Esta redução de custo é de aproximadamente a quatro e meio apartamentos do projeto, pelo preço de venda de mercado, fato que por si só justifica a análise e a intervenção Distribuição de cada rubrica A distribuição de cada rubrica de custo do projeto analisado, quando comparada aos valores apresentados por Mascaró (1998), mostraram uma boa aderência, exceto nos itens de aberturas, instalações sanitárias e de gás, onde houve um descolamento de aproximadamente 4% para mais e para menos, devido as características específicas do projeto analisado em relação aos projetos da amostra da bibliografia. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio. Rio de Janeiro, ABNT, 1992, 46p. MASCARÓ, J.L. O custo das decisões arquitetônicas. 2a. edição. Porto Alegre, Sagra-Luzzatto, p. MASCARÓ, J.L. Notas de Aula da disciplina: Aspectos Econômicos no Projeto de Edificações. Porto Alegre, PROPAR/UFRGS, 2002 ROSSO, T. Racionalização da Construção. São Paulo, FAUUSP, p. Notas: (1) Sacada requintada conforme definido por MASCARÓ (1998). (2) MASCARÓ (1998) define o perímetro útil como sendo as paredes com equipamentos. (3) CUBp é o Custo Unitário Básico Médio dos padrões habitacional divulgado mensalmente pelo SINDUSCON-RS