ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores JAMES SIANO (Presidente) e MOREIRA VIEGAS. São Paulo, 16 de abril de 2019.

Transcrição

1 fls. 647 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº , da Comarca de Sorocaba, em que são apelantes/apelados SANTA MARIA AGROPECUÁRIA SOROCABA LTDA. e ALPHAVILLE NOVA ESPLANADA 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelada/apelante JULIANA CUMPIAN. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso das rés desprovido e recurso da autora provido. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores JAMES SIANO (Presidente) e MOREIRA VIEGAS. São Paulo, 16 de abril de J.L. Mônaco da Silva RELATOR Assinatura Eletrônica

2 fls. 648 Voto : Apelação : Apelantes : Santa Maria Ag. Sorocaba Ltda. e outras Apelados : Juliana Cumpian e outras Comarca : Sorocaba Juiz : Dr. Marcio Ferraz Nunes DECLARATÓRIA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - Compromisso de compra e venda - Atraso na entrega de lote - Procedência parcial do pedido - Inconformismo de ambas as partes - Acolhimento do recurso da autora - Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP - Atraso na entrega incontroverso - Lucros cessantes devidos - Necessidade de ressarcimento de IPTU - Cobrança devida após a disponibilização do imóvel à adquirente - Danos morais configurados - Quantum razoavelmente fixado em R$ ,00 - Honorários advocatícios - Necessidade de observância da regra geral prevista no art. 85, 2º, do Código de Processo Civil - Sentença reformada em parte para redefinir os honorários de sucumbência da parte autora - Recurso das rés desprovido e recurso da autora provido. Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c. restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada por Juliana Cumpian em face de Santa Maria Agropecuária Sorocaba Ltda. e outra, tendo a r. sentença de fls. 376/379, de relatório adotado, julgado parcialmente procedente o pedido. Inconformadas, apelam as rés sustentando, em síntese: a) a obrigação da autora pelo pagamento do IPTU Apelação Cível nº A 2

3 fls. 649 dos exercícios 2014 a 2016; b) o princípio pacta sunt servanda, devendo ser observados os termos do contrato; c) a ausência de danos materiais/lucros cessantes; d) a ausência de dano moral indenizável ou a fixação em montante razoável, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Requerem, pois, o provimento do recurso (v. fls. 385/394). Apela a autora, por sua vez, requerendo a fixação dos honorários de sucumbência na forma do art. 85, 2º, do Código de Processo Civil (v. fls. 555/568). Respondido apenas o recurso das rés (v. fls. 541/554 e 643). É o relatório. O recurso das rés não merece provimento e o recurso da autora comporta acolhimento. Quanto ao mérito, é caso de aplicar o disposto no art. 252 do RITJSP e ratificar os fundamentos da r. sentença apelada, proferida nos seguintes termos: Juliana Cumpian ajuizou a presente AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS em face de Santa Maria Agropecuária Sorocaba Ltda. e Alphaville Nova Esplanada 3 Empreendimentos Imobiliários Ltda.. Alega a requerente, em inicial, ter firmado compromisso de compra e venda de imóvel com a(s) requerida(s). Entretanto, propõe o presente feito a fim de se ver indenizada pelos danos morais e materiais experimentados, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, e da cobrança indevida de IPTU referente a período anterior à entrega da unidade. (...) I- Da mora. Do que se extrai da prova produzida, o imóvel não foi entregue no prazo prometido, que se esgotou em Apelação Cível nº A 3

4 fls de dezembro de E as requeridas não justificaram o atraso de forma satisfatória. Assim, diante da aplicação do disposto no artigo 6º, VIII, do CDC, deveria ter sido comprovado o justo motivo para a não entrega do imóvel adquirido, o que, de fato, não aconteceu. Veja-se o teor da Súmula nº 161, do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente. Resta demonstrada, assim, a mora. E, diante dela, todas as demais consequências legais devem a ela também serem aplicadas. Trata-se da pura aplicação da legislação de consumo e de seus princípios, já que não se pode impor obrigação ao consumidor, sem que exista contrapartida em relação ao fornecedor. E não merece acatamento o exaustivo discurso no sentido de que o consumidor assinou o contrato por sua própria e espontânea vontade. Nem mesmo é preciso trazer aos autos todos os contratos celebrados pelas requeridas com os demais consumidores adquirentes de unidades no mesmo empreendimento para saber que todos eles são praticamente idênticos, posto que é notória a ausência de discussão das cláusulas nesse tipo de avença. Diante disso, tendo em vista que houve efetivo inadimplemento contratual por parte das requeridas, que não obedeceram ao prazo de entrega da unidade vendida, os direitos dele decorrentes devem ser analisados. II- Dos lucros cessantes. No caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a jurisprudência tem entendido razoável o arbitramento de indenização de indenização pelo uso do imóvel, à vendedora, nos termos da Súmula 162 do E. Apelação Cível nº A 4

5 fls. 651 Tribuna de Justiça de São Paulo. "Súmula Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". Assim, em critério puramente objetivo, e atento à jurisprudência pertinente, entendo suficiente à reparação de tais prejuízos a fixação da indenização no equivalente a 0,5% do valor contratual dos imóveis, por mês de atraso. III- Do IPTU. No que toca à cláusula contratual que determina a responsabilidade dos autores pelo pagamento do IPTU do imóvel, sua legalidade somente alcança os valores devidos posteriormente à transferência da posse do bem. O IPTU tem por fato gerador a posse, a propriedade e o domínio útil do imóvel, nos termos do artigo 32 do CTN. Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. Injusto, pois, que a requerida, utilizando-se de contrato de adesão, no qual o consumidor não pode negociar as cláusulas contratuais, transfira os adquirentes, sem qualquer motivo razoável, o pagamento do imposto em questão, em período em que ela própria de beneficia da posse do imóvel. Trata-se de clara afronta ao disposto no artigo 51, IV, e seu 1º, III, do CDC, já que não existe, como dito, qualquer motivo razoável para que o consumidor pague o imposto devido enquanto quem usufrui do bem é a construtora, ainda que exclusivamente para a consecução das obras. Diz o artigo em questão: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre Apelação Cível nº A 5

6 fls. 652 outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: (...) III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. E a jurisprudência: TUTELA ANTECIPADA. Cobrança de condomínio e IPTU. Encargo, em tese, somente pode ser imposto ao adquirente após a entrega das chaves. Precedentes. Negativação indevida. RECURSO PROVIDO (Agravo de Instrumento nº , Des. Rel. Paulo Alcides, , TJSP). IV- Do dano moral. O juízo tem se inclinado pelo reconhecimento da existência de danos morais indenizáveis nos casos em que o atraso tenha se estendido por mais de 06 (seis) meses para além do término do prazo contratual, considerada eventual cláusula de tolerância, em vista da decepção e das frustrações sofridas pelo prejudicado, nesses casos. Não há dúvida de que o fato gera sofrimento psicológico que supera o simples aborrecimento do cotidiano das relações jurídicas e que deve ser financeiramente compensado. Diante da aplicação dos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, entendo razoável, diante do tempo de atraso, o valor de R$10.000,00. Dispositivo Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelos requerentes na inicial para condenar as requeridas, de forma solidária, Apelação Cível nº A 6

7 fls. 653 a: I- Arcar com indenização pelos danos materiais sofridos pelos autores, consistente no reembolso das quantias pagas a título de IPTU referente a período anterior à transmissão da posse (R$9.672,25), com juros a contar da citação e corrigidos a partir do desembolso, e pagamento do valor equivalente a 0,5% do valor contratual do imóvel, por mês de atraso, a título de lucros cessantes, corrigido desde a propositura da ação e com juros a contar da citação. Tal indenização terá por marco inicial o dia seguinte ao do término do prazo contratual de entrega, e será devida até a efetiva transmissão da posse imóvel. II- Condeno as requeridas, por fim, a arcar com indenização, pelos danos morais causados ao autor, no valor de R$10.000,00, corrigidos e com juros desde a data da publicação da sentença (v. fls. 376/379). E mais, é pífia a alegação de impossibilidade de restituição do IPTU, uma vez que tal cobrança somente pode ter início a partir da efetiva entrega do imóvel, ou seja, a partir do momento em que o bem é disponibilizado à adquirente, o que torna imperiosa a devolução. No mais, o dano moral está bem configurado, uma vez que o atraso de 12 meses na entrega do bem não é um mero inadimplemento contratual -- previsão de entrega em dezembro/2015 e assembleia geral ordinária com entrega dos lotes em 6/12/2016 (fls. 43 e 69). Tal fato, além de causar angústia, alterou a vida da parte autora. Ademais, esta Colenda Câmara já acolheu o referido pleito em demanda semelhante (Apelação n , 5ª Câmara de Direito Privado, rel. Edson Luiz de Queiroz, j. 1/4/2015). Dessa forma, o valor de R$ ,00 mostrase apto a compensar os transtornos e constrangimentos suportados pela parte autora, em efetiva observância aos Apelação Cível nº A 7

8 fls. 654 princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Por outro lado, razão assiste à autora quanto aos honorários advocatícios de sucumbência. Com efeito, deve ser observada a regra geral prevista no art. 85, 2º, do Código de Processo Civil, pois o julgamento por equidade só é possível nos casos previstos em lei (art. 140, parágrafo único, do referido diploma legal). Assim, impõe-se o arbitramento da verba honorária em 15% sobre o valor da condenação, englobando na fixação o trabalho adicional realizado em grau recursal. Em suma, impõe-se a parcial reforma da r. sentença tão somente para fixar os honorários advocatícios de sucumbência da parte autora no valor equivalente a 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso das rés e dou provimento ao recurso da autora. J.L. MÔNACO DA SILVA Relator Apelação Cível nº A 8