Acumulado do primeiro semestre já chega a 70% do resultado do último ano

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1 Índices estáveis sinalizam viés de recuperação para galpões e condomínios logísticos Acumulado do primeiro semestre já chega a 70% do resultado do último ano Alto padrão contribuiu com 74% do acumulado do semestre

2 Carta do CEO O mercado imobiliário brasileiro é diretamente correlacionado à situação econômica do País. Desde o fim de 2017, observamos em nossas pesquisas o mercado respondendo positivamente nos segmentos de Escritórios & Varejo e Industrial & Logístico, e os bons resultados do 2T18 mostram a consolidação dessa retomada. O cenário político-eleitoral ainda não está definido, e pode influenciar o movimento de recuperação no segundo semestre. Seja qual for o resultado, encontrará um mercado organizado e instituições mais fortalecidas do que em décadas passadas. Os ciclos imobiliários são longos e devemos enxergar o Brasil no médio-longo prazo. Para todos os cenários, contudo, a NAI Brazil fornece aos seus clientes a visão estratégica para melhor gerir seus investimentos imobiliários, maximizando resultados. Marcelo Costa Santos CEO - NAI Brazil Índice Expediente Industrial & Logístico 01 Brasil Setor otimista para novo ciclo de mercado 03 Nota do Parceiro - Xcellis Consulting Criminalidade impacta a operação logística do RJ Departamentos Marketing & Pesquisa 04 São Paulo Maior volume de locações do Brasil Direção Claudio Costato Coordenação Luísa Cleaver PESQUISA Bruno Maranhão MARKETING Projeto Gráfico e Diagramação Vinícius Vasconcellos 05 Rio de Janeiro Absorção bruta deve superar o resultado de 2017 Escritórios Corporativos 06 São Paulo Escritórios paulistanos perto de recorde de absorção líquida 08 Rio de Janeiro Escritórios cariocas ensaiam recuperação

3 OVERVIEW // 2T2018 Industrial & Logístico Indicadores Tendências Absorção Líquida Absorção Líquida Novo Preço Médio Pedido Novo Preço Médio Pedido Setor otimista para novo ciclo de mercado Índices estáveis sinalizam viés de recuperação para galpões e condomínios logísticos Marcado nos últimos dois anos pela recessão econômica e retração do volume de área locada, o mercado industrial e logístico brasileiro está mais otimista. O cenário político deve influenciar o resultado do ano, mas a expectativa é que 2018 seja de recuperação do mercado como um todo, com retomada das locações, entrega moderada de novo estoque e, consequentemente, maior controle da oferta e estabilidade nos preços pedidos. "Caso o mercado considere o resultado das eleições como favorável, é provável que os próximos quatro anos sejam de forte crescimento do consumo e consequente aumento na demanda por galpões", defende Abiner Oliveira, Diretor de Industrial e Logístico da NAI Brazil. Os dados do primeiro semestre de 2018 confirmam, com grande volume de locações, as previsões do setor. Embora o número de novas locações no segundo trimestre tenha sido 15% menor que o período anterior, reflexo da greve dos caminhoneiros, o acumulado do semestre (753 mil m²) já está em 47% da média histórica do mercado, registrada entre 2012 e Ao todo, 345 mil m² foram locados no Brasil entre abril e junho de 2018, sendo 68% apenas em São Paulo. O estado do Paraná veio em seguida, com 28 mil 01

4 m² locados, ou 8% do número total. O segmento E-Commerce foi o principal demandante do trimestre, com 31% das locações apuradas no período, seguido pelos segmentos Logística e Transportes com 30% e o Industrial com 12%. No mesmo período, o volume devolvido representou 39% do total locado, equivalente a 136 mil m². Desse montante, 51% estão concentrados em empreendimentos em São Paulo (70 mil m²) e 16% em um único empreendimento no Amazonas (22 mil m²). Os segmentos Alimentício e Industrial foram os que mais devolveram, com 52% do volume total. Em termos de absorção líquida, ou seja, crescimento de mercado, o segundo trimestre se mostrou melhor que o primeiro. O acumulado do período se equiparou ao resultado total de 2017 e alcançamos mais da metade do volume esperado para o ano", afirma Rogério Luz, Gerente Nacional de Locações da NAI Brazil para o mercado de Industrial e Logístico. A tendência é de que o segundo semestre repita o rendimento dos dois últimos anos e feche 2018 com absorção bruta por volta de 1,5 milhão de m² e líquida próxima de 600 mil m². O crescimento do estoque no primeiro semestre de 2018 representou aumento de 1,8% em relação ao fim de A concentração de entregas aconteceu nos primeiros três meses do ano, com 201 mil m², reforçados no segundo trimestre por mais 52 mil m². A expectativa do setor é que até o fim do ano 20,18 19,83 20,00 25,4% 25,6% 25,3% 24,0% 20,2% 19,56 19,21 16,7% 16,9% 12,6% ,03 18,83 18, T T 2018 Abs. Líquida (mil m²) Novo (mil m²) Preço Médio Pedido (R$/m²) 02

5 OVERVIEW // 2T2018 novos 248 mil m² sejam entregues, o que corresponderá a um crescimento total de 3,5% do estoque nacional. Dentro do novo estoque esperado até o fim de 2018, 75% deve se concentrar em São Paulo e Minas Gerais, com 123 mil m² só no mercado paulista. A vacância de todos os estados no 2T18 observou movimento de queda ou estabilidade, com exceção do Amazonas, que teve aumento puxado pela devolução de 22 mil m². A previsão para o resto do ano é de manutenção da taxa de vacância geral em 24%, sujeita a eventuais oscilações do mercado. Entre os dois primeiros trimestres do ano, houve crescimento mínimo na média de preços pedidos, com o valor oscilando de R$18,83/m² para R$18,89/m². Até o fim de 2018 o preço deve fechar na média de R$18,95/m², a depender da entrada de novo estoque e do volume de locações. Estados (mil m²) Novo 2T 2018 (mil m² 2T 1T Absorção Líquida 2T Absorção Bruta 2T Preço 2T 2018 Preço 1T 2018 AM ,7 42, ,00 22,00 BA ,2 37, ,68 22,53 CE ,3 24, ,37 14,34 DF ,2 26, ,00 24,00 ES ,1 7, ,63 16,44 GO ,5 34, ,35 15,26 MG ,8 16, ,53 18,49 PA ,9 70, ,00 19,00 PB ,8 34, ,00 11,24 PE ,4 11, ,54 17,81 PR ,8 24, ,04 16,62 RJ ,2 31, ,27 20,86 RS ,1 11, ,50 14,72 SC ,5 6, ,23 16,92 SP ,0 26, ,56 18,47 Total ,0% 25,3% ,89 18,83 A intervenção federal na segurança pública do Rio de Janeiro não reduziu os índices de criminalidade. Infrações como roubos de carga vem registrando em 2018 os seus piores índices, e têm se tornando elemento crucial na tomada de decisão por locais de armazenagem e distribuição. Esse cenário deve se prolongar. Resta saber até quando as empresas sustentarão altos custos logísticos para atender ao perigoso mercado de distribuição do estado. 03

6 Se a expectativa é de recuperação a partir de 2018, ela certamente virá impulsionada pelo mercado paulista. O estado teve o maior volume de locações do Brasil no 2T18, concentrando nove das dez maiores transações. Foram locados ao todo 234 mil m² e 70 mil m² retornaram ao mercado. Com esse resultado, a absorção bruta foi 24% maior do que a observada no início do ano e o acumulado do semestre já representa 46% do volume de A absorção líquida acumulada (242 mil m²), por sua vez, já alcançou 66% do resultado total de 2017 e está em 48% da média dos últimos cinco anos. A NAI Brazil identificou entrega de 34 mil m² de novo estoque no 2T18, totalizando 80 mil m² apenas no primeiro semestre. A expectativa do setor é que mais 123 mil m² sejam entregues até o fim de 2018, o que representaria crescimento total de 2,5% em relação a A vacância, que no início do ano se encontrava em 26,8%, caiu para 25,0%, comportamento que deve continuar até dezembro, quando a previsão é de taxa em torno de 24,6%. Entre abril e junho o preço médio praticado em São Paulo foi de R$18,56/m², mas a expectativa é de aumento marginal, podendo chegar a R$18,66/m², a depender de como o mercado receba o resultado das eleições gerais de outubro. 19,07 13,9% ,86 20,9% ,4% 19,85 19,96 19,9% ,0% 19, ,2% 26,8% 18,65 18, ,0% 18, T T 2018 Abs. Líquida (mil m²) Novo (mil m²) Preço Médio Pedido (R$/m²) SP (mil m²) Novo 2T 2T 1T Absorção Líquida 2T Absorção Bruta 2T Preço 2T 2018 Preço 1T 2018 Atibaia ,6 20, ,76 18,14 Barueri ,6 29, ,60 20,50 Cajamar ,3 21, ,04 18,85 Capital ,1 13, ,00 22,00 Cotia - Embu ,6 15, ,12 20,10 Grande ABC ,6 18, ,09 23,64 Grande Campinas ,1 36, ,73 15,72 Guarulhos ,4 23, ,38 21,55 Jundiaí ,0 24, ,55 18,57 Osasco ,9 19, ,64 20,62 Piracicaba ,3 38, ,76 14,76 Ribeirão Preto ,8 50, ,78 15,78 Sorocaba ,5 56, ,43 17,41 Vale do Paraíba Paulista ,6 54, ,00 17,00 Total ,0% 26,8% ,56 18,47 04

7 OVERVIEW // 2T2018 Apesar de representar 14% do estoque brasileiro, a absorção bruta do Rio de Janeiro no segundo trimestre correspondeu a apenas 3% do resultado nacional. A previsão do setor é que o resultado do ano seja similar ao de 2017 para a absorção líquida. Já a absorção bruta esperada (97 mil m²) deve superar o resultado do ano passado em 27%, embora atinja apenas 46% da média histórica. A entrega de novo estoque no mercado carioca no segundo trimestre do ano foi de apenas 18 mil m², na Avenida Brasil. Apesar da entrada tímida, houve queda na vacância, que pode chegar ao patamar de 30% a depender do desempenho no segundo semestre em termos de locações e possíveis entradas de novo estoque. A expectativa é também de queda de preço pedido. Atualmente em R$20,27/m², o preço médio pedido deve atingir o menor patamar até o momento, com queda de 3% até o quarto trimestre, quando deve chegar a R$19,66/m². 24,80 22,91 26,17 24,00 23,47 21,77 25,3% 31,3% 20,86 31,2% 20,27 19,2% 8,1% 4,0% 10,5% 11,7% T T 2018 Abs. Líquida (mil m²) Novo (mil m²) Preço Médio Pedido (R$/m²) RJ (mil m²) Novo 2T 2T 1T Absorção Líquida 2T Absorção Bruta 2T Preço 2T 2018 Preço 1T 2018 Avenida Brasil ,4 27, ,00 17,00 Campos dos Goytacazes ,6 2, ,00 14,00 Dutra ,7 25, ,23 21,98 Jacarepaguá ,0 0, Queimados - Seropédica ,7 24, ,65 16,50 Vale do Paraíba Fluminense ,6 2, ,00 17,00 Washington Luís ,8 46, ,22 22,01 Total ,2 31, ,27 20,86 05

8 Escritórios Corporativos Indicadores Tendências SP Absorção Líquida Novo Preço Médio Pedido Absorção Líquida Novo Preço Médio Pedido Indicadores Tendências RJ Absorção Líquida Novo Preço Médio Pedido Absorção Líquida Novo Preço Médio Pedido Escritórios paulistanos perto de recorde de absorção líquida Mercado paulistano de escritórios está próximo de ultrapassar o resultado de 2017, com 188 mil m² locados no semestre Os resultados do segundo trimestre de 2018 continuam demonstrando forte indício da retomada do mercado de escritórios corporativos de São Paulo, conforme sinalizado pela NAI Brazil em estudos anteriores. Contudo, a definição do cenário político ditará o rumo da entrada de novos estoques e das movimentações de expansão das empresas no decorrer do segundo semestre. Na primeira metade de 2018, atingiu-se 188 mil m² em absorção líquida, quase o dobro da média anual da capital paulista nos últimos seis anos (109 mil m²). O preço médio pedido em São Paulo neste trimestre encontra-se em R$75,76/m², quantia 3% inferior ao apurado no 1T18. Observando-se este valor separado por classes, nota-se que na Classe A+/A o preço médio é de R$87,13/m², enquanto na Classe B+/B é de R$62,69/m². Apesar da primeira categoria apresentar leve queda nas taxas de vacância, Marcelo Costa Santos, CEO da NAI Brazil, defende que os preços tendem a subir na zona centralizada até o fim deste ano com a recuperação da Classe A+/A, o que deve puxar os preços da região para cima. A taxa de vacância nos edifícios corpora- 06

9 OVERVIEW // 2T2018 tivos de São Paulo atingiu 20,4%, uma diminuição de 0,9 p.p em relação ao trimestre anterior. Enquanto a taxa de vacância dos edifícios A+/A neste trimestre é de 20,0%, os edifícios B+/B mantiveram-se com a taxa de vacância em 20,9%. Apesar da leve diminuição apresentada nos espaços disponíveis na capital paulista, é incontestável que a existência de grande metragem vaga na região descentralizada traz obstáculo momentâneo a uma maior ascensão dos preços na região centralizada de São Paulo. A absorção bruta da Classe A+/A neste segundo trimestre foi de 75 mil m², queda de 16% em relação ao trimestre anterior. A absorção líquida no 2T18 foi de 59 mil m², apesar de diminuição de aproximadamente 28% quando comparado com o 1T18, esse volume absorvido reafirma que o mercado retomou o ciclo positivo. No 2T18, recebeu-se 20 mil m² de novo estoque, todos de classe A+/A, sendo 15 mil m² na região dos Jardins e 5 mil m² em Pinheiros. Cabe atenção a um edifício entregue neste trimestre, o Ed. Arquiteto Jorge Proushan, localizado em Pinheiros e com aproximadamente 5 mil m², que já entrou pré-locado no mercado por uma empresa do setor financeiro. Analisando o novo estoque previsto para este ano, a estimativa é de entrada de mais 124 mil m², o que pode causar aumento pontual da vacância. Finanças foi o setor responsável por 28% das locações apuradas no segundo trimestre de 2018 em edifícios corporativos, seguido por Tecnologia e Comunicação, com 14% cada, Indústria, com 12%, e Construção e Mercado Imobiliário, com 11%. 128,34 118,08 108,02 20,2% 22,3% 20,9% 21,3% 20,4% 13,7% 18,2% 96,28 89,13 80,54 78,46 75,76 7,3% T T 2018 Abs. Líquida (mil m²) Novo (mil m²) Preço Médio Pedido (R$/m²) 07

10 Submercados (mil m²) Novo 2T 2T 1T Absorção Líquida 2T Absorção Bruta 2T Preço 2T 2018 Preço 1T 2018 Berrini ,5 21, ,85 85,99 Chácara Santo Antonio ,7 78, ,62 68,62 Faria Lima ,7 18, ,22 134,77 Itaim Bibi ,0 6, ,52 104,11 Jardim Paulistano ,0 3, ,00 120,00 Jardins ,9 2, ,58 102,02 Morumbi - Jardim São Luís ,8 30, ,06 67,90 Paulista ,6 10, ,11 112,91 Pinheiros ,8 3, ,61 97,40 Roque Petroni ,3 21, ,31 89,42 Santo Amaro ,7 71, ,60 55,00 Vila Olímpia ,8 14, ,53 112,32 A+/A ,0 21, ,13 89,50 Berrini ,3 28, ,42 71,56 Chácara Santo Antonio ,8 30, ,51 52,13 Faria Lima ,6 8, ,71 77,82 Itaim Bibi ,3 15, ,56 72,49 Jardim Paulistano ,1 7, ,04 59,48 Jardins ,9 16, ,69 111,16 Morumbi - Jardim São Luís ,9 46, ,26 47,45 Paulista ,3 11, ,95 77,50 Pinheiros ,3 10, ,63 72,65 Roque Petroni ,1 28, ,67 73,33 Santo Amaro ,4 18, ,73 45,21 Vila Olímpia ,1 14, ,04 63,44 B+/B ,9 20, ,69 64,80 Total ,4 21, ,76 78,46 Escritórios cariocas ensaiam recuperação Mesmo com índices positivos, a cidade ainda está dois anos atrás de SP no ciclo de mercado Embora sem o mesmo fôlego observado nos primeiros meses do ano, período beneficiado por transações comerciais originadas ainda em 2017, o segundo trimestre de 2018 conseguiu sustentar a recuperação do mercado carioca de escritórios. O preço médio pedido no Rio de Janeiro neste trimestre encontra-se em R$ 82,10/m², valor este 6% inferior ao apresentado no 1T18. Contudo, apesar da baixa variação média constatada, ao observarmos mais detalhadamente alguns submercados, como Barra da Tijuca, Centro e Zona Sul no Classe A+/A e a Zona Sul e Centro no Classe B+/B, nota-se uma grande diminuição entre os preços médios por classe e região em comparação ao trimestre anterior. Essas mudanças aconteceram especialmente pela ocupação de estoques com preços pedidos elevados e que possibilitaram, no momento da transação, condições comerciais atrativas para concretizar a locação. No 2T18, a taxa de vacância teve leve 08

11 OVERVIEW // 2T2018 queda em relação ao trimestre anterior, de 35,5% passou para 35%. Em relação ao volume de movimentações, as absorções bruta e líquida registradas foram de 34 mil m² e 18 mil m², respectivamente. A Barra da Tijuca, submercado que vem apresentando nos últimos trimestres elevada vacância, foi o principal responsável pela absorção líquida com 38% do resultado. Neste trimestre não identificamos nenhuma entrega de empreendimento dentro das regiões e classes monitoradas pela NAI Brazil. Sendo assim, o estoque monitorado no Rio de Janeiro continua no patamar de 3 milhões de m² e há previsão de receber mais 8 mil m² até o final do ano, sendo que 4,4 mil m² já estão pré-locados para uma operação de coworking. 123,10 114,14 109,23 106,47 31,6% 98,52 35,6% 35,5% 87,77 86,90 35,0% 82,10 21,3% 14,9% 9,9% 246 4,6% T T Abs. Líquida (mil m²) Novo (mil m²) Preço Médio Pedido (R$/m²) Submercados (mil m²) Novo 2T18 (mil m²) 2T18 (%) 1T18 (%) Absorção Líquida 2T18 (mil m²) Absorção Bruta 2T18 (mil m²) Preço 2T18 Preço 1T18 Barra da Tijuca ,2 47, ,40 83,60 Centro ,9 49, ,60 104,30 Cidade Nova ,8 44, ,20 83,10 Porto ,5 63, ,80 103,50 Zona Sul ,6 18, ,80 127,00 A+/A ,4 47, ,10 98,10 Barra da Tijuca ,1 25, ,20 72,80 Centro ,6 24, ,40 60,50 Cidade Nova 7 0 0,0 0, Porto ,3 27, ,90 47,90 Zona Sul ,1 20, ,20 91,40 B+/B ,6 24, ,70 66,90 Total ,0 35, ,10 86,90 09

12 Liderança Local. Globalmente Conectada. Um dos principais fornecedores de serviços imobiliários para o mercado corporativo brasileiro, a NAI Brazil conta com equipe de consultoria e comercialização multidisciplinar especializada em prover seus clientes com serviços sob medida de alto valor agregado, dando suporte às suas decisões estratégicas pesquisa@nbrz.com.br avaliacoes@nbrz.com.br industrial@nbrz.com.br pesquisa@nbrz.com.br escritorios@nbrz.com.br avaliacoes@nbrz.com.br industrial@nbrz.com.br COPYRIGHT NBRZ REAL ESTATE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA COPYRIGHT Esta publicação NBRZ foi preparada REAL ESTATE como CONSULTORIA instrumento de IMOBILIÁRIA divulgação da LTDA. NAI Brazil e sua equipe, e não deve ser copiada ou reproduzida de qualquer Esta forma publicação ou por qualquer foi preparada outro meio, como no instrumento todo ou em de parte, divulgação sem da o consentimento NAI Brazil e sua prévio equipe, por e escrito não deve da ser mesma. copiada As informações ou reproduzida contidas de qualquer nesta forma publicação ou por podem qualquer ser alteradas outro meio, a qualquer no todo momento ou em parte, e sem sem aviso o prévio consentimento por parte da prévio empresa por escrito para melhor da mesma. retratar As as movimentações informações contidas e dinâmicas nesta publicação do mercado. podem Imagens ser ilustrativas. alteradas a CRECI: qualquer J. momento e sem aviso prévio por parte da empresa. Imagens ilustrativas. CRECI: J.