INDUSTRIAL E LOGÍSTICO

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1 3T 215 BRASIL RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO MERCADO CRESCE MENOS COM ABSORÇÃO BRUTA ACUMULADA 2% INFERIOR

2 Brasil Indicadores Classe A Acumulado 215 Estoque Total 11,1 milhões m² Absorção Líquida 74,2 mil m² Economia Apesar dos esforços para amenizar a atual crise político-econômica no Brasil, o cenário que se desenrola no curto prazo é de incerteza e de continuidade da volatilidade da moeda. A evolução de mecanismos de contenção e uma política de austeridade mais sólida podem se traduzir numa melhora de humor dos agentes econômicos a partir do final de 216, confirmando as perspectivas de melhora para 217 e 218. Mesmo nessa conjuntura instável, a crescente e rápida valorização do dólar frente ao real traz à tona a atratividade da aquisição de ativos imobiliários industriais em moeda estrangeira a preços mais convidativos. O indicador de confiança do empresário do segmento industrial, (ICEI- Brasil) revela nova queda trimestral passando de 38,9 pontos em junho/15 para 35,8 pontos em setembro/15, sendo este o patamar mínimo histórico. A atual conjuntura demonstra que a recuperação do PIB deverá ser lenta, bem como a decisão em negócios imobiliários. Contudo, o mercado deverá estar atento e fazer contas para aproveitar as boas oportunidades que surgem em períodos de crise. Absorção Bruta mil m² Novo Estoque 1.29 mil m² Inflação (%) ,25 1,85 2,2-2,75 -, ,5 11,5 9,5 7,5 5,5 3,5 1,5 -,5-2,5-4,5 IGP-M IPCA PIB Fonte: Focus 2/1/15 Taxa de Disponibilidade 18,1% Preço Médio R$ 2,23 Entendendo o estoque do relatório ENGEBANC Oferta O estoque existente de condomínios classe A no Brasil superou a marca dos 11 milhões de m² na apuração dos resultados do terceiro trimestre. O crescimento do estoque de 2,9% deve-se às entregas de novos empreendimentos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal, Minas Gerais e Paraná, que juntos somam 314 mil m². A taxa de disponibilidade nacional encerrou em 18,1% e indica estabilidade em relação ao trimestre anterior. Apesar das incertezas sobre a situação da economia nacional, o mercado desenvolvedor tem reagido frente à superoferta, acarretando em adiamento ou revisão de alguns empreendimentos em fase de construção. Situações deste tipo deverão se intensificar, uma vez que o ciclo do imóvel industrial dura em média 3 anos. O mercado de imóveis industriais e logísticos classe A do Brasil soma 11,1 milhões de metros quadrados, distribuídos em 236 empreendimentos. Cerca de 47% da área total se refere ao segmento Bulk. Já o estoque de galpões modulares corresponde a 53% do total. Milhões Milhões m² Brasil: Crescimento e Oferta e Oferta 25% 2% 15% 1% 5% % Estoque Existente (milhões m²) Taxa de Disponibilidade (%) 1

3 Brasil Sustentabilidade Seguindo uma tendência mundial de sustentabilidade, o número de empreendimentos que possuem certificação verde no Brasil vem aumentando a cada dia. Atualmente 11% da área total construída em condomínios logísticos classe A possuem o selo green que, entre diversas premissas, possibilita economia com energia e água. Além da visibilidade e reputação, estar em um empreendimento sustentável torna-se uma questão interessante uma vez que há inúmeras discussões e projetos de melhoria em torno da questão hídrica que se faz presente em diversas regiões do Brasil. Demanda A demanda manteve o ritmo e encerrou o trimestre com absorção líquida de 244 mil m², acumulando no ano 74,2 mil m². Dada a perspectiva atual, em dezembro de 215 a provável absorção líquida deverá ser de 9 mil m² a um 1 milhão de m², resultado em conformidade com a projeção da ENGEBANC REAL ESTATE. Analisando os dados de absorção bruta (ocupações), o trimestre encerrou com 4 mil m², sendo desse total 72,2% no Estado de São Paulo, 13,5% no Rio de Janeiro e 6,4% em Minas Gerais. Na perspectiva da absorção bruta acumulada de 215, o Estado de São Paulo concentra 67% das ocupações, Rio de Janeiro 13% e aproximadamente 1% nos Estados de Minas Gerais e no Paraná. No resultado acumulado do mesmo período do ano anterior, o indicador de absorção líquida apresenta um resultado 26% menor e a absorção bruta 2% abaixo caracterizando um menor crescimento do mercado industrial e logístico em 215 quando comparado à 214. Milhares m² Brasil: Demanda Absorção Líquida Absorção Bruta Built to suit Durante muitos anos o modelo de negócio conhecido como Built to Suit (construção sob medida) era dominante no mercado de galpões industriais no Brasil. Com o aumento da demanda verificado nos últimos anos, grande parte dos projetos seguiu a linha especulativa, atingindo ótimos resultados. Preço O preço ponderado médio nacional cresceu 2% em relação ao período anterior. Isso se explica pelas variações decorrentes dos preços do novo estoque, ou seja, dependendo do preço e tamanho do imóvel o estoque existente pode impactar a região em maior escala e consequentemente elevar a média. Novamente não foi detectado aumento de preço pedido em empreendimentos com vacância recorrente, contudo, houve diminuições em alguns empreendimentos no Rio de Janeiro. O preço efetivo (transacionado) tem estado entre 15% e 2% abaixo do preço pedido em âmbito nacional. Segundo constatação da área de Pesquisa da ENGEBANC REAL ESTATE, diversos proprietários têm mantido os preços pedidos estáveis, negociando cada situação de forma especifica de acordo com o crédito do inquilino, área pretendida e tempo de contrato. É importante mencionar que esta situação não se aplica a todos os negócios. O atual descompasso entre oferta e demanda, atrelada à economia em recessão, fomenta novamente o crescimento de negócios em modelo BTS em alguns casos específicos, uma vez que não há risco de mercado. 24, 22,5 21, 19,5 18, 16,5 15, Brasil: Preço (R$/m²/mês) 2

4 São Paulo Indicadores Classe A Acumulado 215 Estoque Total 6,7 milhões m² Absorção Líquida 58,6 mil m² Absorção Bruta 769 mil m² Novo Estoque 782 mil m² Taxa de Disponibilidade 21,3% Preço Médio R$ 2,5 Diante de ajustes diversos que vem ocorrendo com cada vez mais frequência no mercado de condomínios industriais e logísticos, o novo estoque de São Paulo representa 39% do pipeline previsto para o período. Dos 223 mil m² entregues no 3T15, 76% se concentram nos submercados de Cotia-Embu e Guarulhos. Para efeito comparativo, o total recebido pelos dois submercados é equivalente ao atual estoque de condomínios classe A do Estado do Rio Grande do Sul. Milhões m² Milhões A absorção no período surpreendeu, sendo que a bruta foi de 283 mil m² e a líquida de 18 mil m², em linha com os resultados Demanda do trimestre anterior, mas acima do São Paulo: Demanda 4 esperado. A maior absorção do trimestre 35 3 ocorreu no submercado Vale do 25 2 Paraíba, com 8 mil metros quadrados No submercado da Grande Campinas, 5 ao contrário do trimestre passado, a -5 absorção líquida foi positiva, com poucas -1 devoluções de área e mais de 3 mil metros quadrados alugados, sobretudo em condomínios de galpões modulares. Absorção Bruta Absorção Líquida Milhares m² Milhares São Paulo: São Paulo: Crescimento e Oferta e Oferta Estoque (milhões m²) Disponibilidade (%) Em 8 dos 14 submercados analisados pela ENGEBANC REAL ESTATE, o preço médio dos empreendimentos caiu. Somente Piracicaba, Ribeirão Preto e Vale do Paraíba registram aumento. O submercado de Piracicaba teve aumento acima dos 1% seguido por Vale do Paraíba, São Paulo: Preço (R$/m²/mês) São Paulo: Preços com 8,4% e Ribeirão com,2%. R$ 25, O mercado paulista teve um resultado R$ 22,5 razoável frente às expectativas de retração R$ 2, da economia. Quatro submercados R$ 17,5 totalizaram 7% do resultado acumulado da R$ 15, absorção bruta: Campinas com 2%, Vale do Paraíba e Jundiaí ambas com 17% e Guarulhos com 16%. Preço Pedido (R$/m ²/mês) 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Termômetro de mercado Mapa de submercados Oferta Demanda Ribeirão Preto Piracicaba Grande Campinas Atibaia Cajamar Vale do Paraíba Paulista Sorocaba Jundiaí Guarulhos Barueri Cotia Embu Grande ABC Rodoanel Osasco São Paulo 3

5 Rio de Janeiro Indicadores Classe A acumulado 215 Estoque Total 1,2 milhão m² Absorção Líquida 95,3 mil m² Absorção Bruta 151,8 mil m² Novo Estoque A taxa de disponibilidade do Rio de Janeiro aumentou 1,6% e continua dentro do patamar de equilíbrio da região que é de 15%. O maior responsável pelo crescimento do indicador foi a entrega de um empreendimento no submercado de Queimados Seropédica. A absorção bruta do Rio de Janeiro diminuiu cerca de 5% em relação aos resultados do primeiro semestre, mesmo assim, o acumulado de 151,8 mil m² é considerado um número bastante positivo dada a média histórica de 1 mil m². Nos submercados Dutra e Washington Luís que juntos representam mais da metade do estoque em metros quadrados do Rio de Janeiro além do ligeiro aumento nas taxas de disponibilidade, houve queda no preço pedido na ordem de 1,4%, explicado pela revisão em empreendimentos com vacância recorrente. Milhões m² Milhões Milhares Milhares m² Rio de Janeiro: Crescimento e Oferta Rio de Janeiro: Crescimento e Oferta Estoque (milhões m²) Disponibilidade (%) Rio de Janeiro: Demanda Rio de Janeiro: Demanda 2% 15% 1% 5% % 93 mil m² Taxa de Disponibilidade 1,1% Preço Médio R$ 24,26 Essas diminuições de preço pedido são indícios da receptividade dos proprietários frente ao momento do ciclo imobiliário. O mercado no Rio de Janeiro foi impactado pela crise no setor de petróleo e gás e a fraca atividade industrial, sendo que as maiores demandas efetivas até o momento foram oriundas do segmento de varejo/ecommerce e pequenos módulos nas proximidades da cidade do Rio de Janeiro. R$ 3, R$ 27,5 R$ 25, R$ 22,5 R$ 2, R$ 17,5 R$ 15, Absorção Bruta Absorção Líquida Rio de Janeiro: Preço (R$/m²/mês) Rio de Janeiro: Preços Mapa de submercados Termômetro de mercado Oferta Demanda Washington Luís Macaé Vale do Paraíba Fluminense Dutra Av. Brasil Campos dos Goytacazes Jacarepaguá Queimados / Seropédica Arco Metropolitano 4

6 Tabela estatística trimestral Brasil: Estados Submercado Área Locável Novo Estoque Disp. 3T 215 Disp. 2T 215 Abs.Líquida Abs. Líquida Acumulada Abs. Bruta Abs.Bruta Acumulada Preço 3T 215 Preço 2T 215 Construção Projeto São Paulo AM 174 8,6% 4,3% -7,4 7,4 R$ 23, R$ 24, BA 18 11,4% 11,4% R$ 16, R$ 16, CE 122 9,2% 3,8% -6,6 11,6 19,2 R$ 14,76 R$ 14, DF ,2% 2,9% 1,7 1,7 1,7 R$ 25, R$ 18, - - ES 117 3,3% 9,6% 7,4 1,2 7,4 15,7 R$ 2, R$ 19,5-233 GO 4 7,% 7,% 11, 12,5 R$ 16, R$ 16, - 13 MG ,% 12,9% 33, ,6 6,6 R$ 19,51 R$ 19, PA 48 7,1% 7,1% R$ 19, R$ 19, - 46 PB 28 1% 1% R$ 16,5 R$ 16, PE 816 8,5% 1,% 12, -21, 22, 46,4 R$ 16,57 R$ 16, PR ,2% 23,7% 19, 4, 24, 55,2 R$ 17,33 R$ 17, RJ ,1% 8,6% 4,3 95,3 25,3 151,8 R$ 24,26 R$ 24, RS ,5% 38,5% 3,3 5,5 R$ 17,43 R$ 17, SC 29 2,% 2,%,2 4, R$ 17,44 R$ 17, SE SP ,3% 21,4% 18 58, R$ 2,5 R$ 2, Brasil ,1% 17,9% 244,1 74,6 74, R$ 2,23 R$ 19, , Atibaia ,% 33,2% -5-7,7 R$ 22,64 R$ 23, Barueri ,7% 29,7% 6,3 27,3 R$ 24,74 R$ 24, Cajamar 1.4 1,2% 3,3% 22,6 47,6 22,6 51,9 R$ 21,64 R$ 22, Capital 37 14,3% 14,7% 1,3 27,6 1,3 3,9 R$ 2,51 R$ 21, Cotia - Embu ,7% 2,6% -,8 12, ,4 R$ 22,28 R$ 23, Grande ABC 138,6% 1,4%,9,9,9 R$ 25, R$ 25, Grande Campinas ,2% 3,4% 31, 97 32,5 155,6 R$ 16,99 R$ 17, Guarulhos ,3% 21,8% 37,7 118,7 38,8 119,2 R$ 24,95 R$ 24, Jundiaí ,3% 14,2% -48,4 3,6 15,3 129,4 R$ 19,39 R$ 19, Osasco 67 33,6% 4,8% 4,8 1,8 4,8 11,5 R$ 24, R$ 25, - 27 Piracicaba ,1% 56,8% 48,7 31,7 48,7 5,7 R$ 16,87 R$ 13, Ribeirão Preto 14 46,7% 42,7% -4,2 5,8 1 R$ 16,65 R$ 16,61-92 Sorocaba ,1% 25,1%, 6, 9,3 R$ 15,3 R$ 17, Vale do Paraíba Paulista 216 3,7% 73,% 91, R$ 17, R$ 15, São Paulo ,3% 21,4% 18 58, R$ 2,5 R$ 2, Rio de Janeiro Avenida Brasil 153,%,% Campos dos Goytacazes 62 3,% 19,5% 1,4 13,4 12,2 15,3 R$ 15, R$ 15, - 1 Dutra ,5% 11,5% -4,6-2,6 2,7 19,9 R$ 26,72 R$ 27, Jacarépaguá 34,%,% Macaé Queimados - Seropédica ,4% 9,4% R$ 2,32 R$ 19, Vale do Paraíba Fluminense 37 23,5% 27,7% 1,5 7,5 4,5 11,8 R$ 17, R$ 17, Washington Luiz 397 6,3% 5,5% -3, 29 5,9 5,8 R$ 27,94 R$ 28, Total Geral ,1% 8,6% 4,3 95,3 25,3 151,8 R$ 24,26 R$ 24, A ENGEBANC REAL ESTATE pode alterar dados de mercado previamente divulgados afim de garantir a precisão e coerência das informações. 5

7 Definições e terminologias Características técnicas por classe Classe A Classe B Capacidade do piso 5 a 6 ton/m² Pé-direito 11 a 12 metros Capacidade do piso 3 a 4 ton/m² Pé-direito 9 a 1 metros Sprinklers 1 doca para cada 75 m² Sem sprinklers 1 doca para cada 1.5 m² Cobertura termo acústica Niveladora de doca Cobertura convencional Sem niveladora A classificação adotada foi realizada com base em premissas extraídas de uma pesquisa realizada pela Engebanc Real Estate com grandes tomadores de áreas. Glossário Estoque Existente Universo de empreendimentos, com certificado habite-se, em metros quadrados e que compõe um dado mercado. Estoque em Construção Universo de empreendimentos em metros quadrados em estágio de obras. Estoque em Projeto Universo de empreendimentos em projeto que poderão ou não entrar no mercado após 18 meses. A maioria dos projetos estão aprovados, contudo, em casos específicos são considerados ainda projetos em fase de diligência. Disponibilidade Total disponível para locação em empreendimentos com habite-se em metros quadrados ou %. Absorção Líquida Diferença entre áreas alugadas e devolvidas em empreendimentos com habite-se. Representa o indicador de crescimento ou diminuição da demanda. Absorção Bruta Áreas alugadas em empreendimentos com habite-se. Preço Pedido Médio Média ponderada de preço informado pelo proprietário ou contato similar em um dado imóvel ou mercado. Submercado Subdivisões por agrupamento de municípios ou eixo de rodovias que tenham similaridade geográfica e/ou comercial. Modular Tipo de galpão formado por módulos pequenos e desenvolvido para atender as necessidades de ocupantes deste porte. Geralmente sua eficiência para armazenagem é baixa. Bulk Tipo de galpão com módulos ou áreas a partir de 8 mil m² no mercado de São Paulo e 5 mil m² para o restante do Brasil. São considerados também os imóveis que não atinjam o crivo acima quando a individualização do espaço não resulte em perda de eficiência logística para o ocupante. 6

8 A ENGEBANC conta com uma equipe de consultoria e comercialização especializada em prover serviços de alto valor agregado para nossos clientes, dando suporte às suas decisões estratégicas no setor imobiliário e de construção civil, tais como: pesquisa de mercado, avaliação de imóveis, estudos de vocação de melhor uso e viabilidade financeira, estudos de desenvolvimento imobiliário, comercialização de propriedades, gerenciamento e fiscalização de obras e engenharia de avaliações. Para mais informações, entre em contato. Responsável Leandro Angelino Gerente Sênior - Pesquisa e Inteligência de Mercado leandroangelino@engebanc.com.br Corresponsável André Romano Analista - Pesquisa e Inteligência de Mercado andreromano@engebanc.com.br Apoio - Comercialização Abiner Oliveira Gerente Sênior - Serviços Industriais e Logísticos abineroliveira@engebanc.com.br COPYRIGHT ENGEBANC REAL ESTATE LTDA Esta publicação é de propriedade exclusiva da Engebanc Real Estate Ltda. e não deve ser copiada, reproduzida ou transmitida por qualquer forma ou por qualquer outro meio, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio por escrito da Engebanc Real Estate Ltda. As informações contidas nesta publicação foram obtidas de fontes geralmente consideradas confiáveis. No entanto, a Engebanc Real Estate não se responsabiliza, ou garante, pela precisão dessas informações. Nós gostaríamos de ser informados sobre quaisquer imprecisões para que possamos corrigi-las. A Engebanc Real Estate não aceitará qualquer responsabilidade por negligência ou por qualquer perda ou dano sofrido por qualquer das partes atribuída a esta publicação. Imagens ilustrativas. CRECI: J ENGEBANC.COM.BR