O MERCADO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO: SITUAÇÃO ATUAL E PERSPECTIVAS. Apresentação para Câmara Alemã Outubro/2018

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1 O MERCADO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO: SITUAÇÃO ATUAL E PERSPECTIVAS Apresentação para Câmara Alemã Outubro/2018

2 CONTEÚDO Estoque Existente em Análise Oferta e Demanda Custo de Ocupação Estoque Futuro Perspectivas Breve Panorama do Mercado Industrial Anexo I Critérios Classificatórios Glossário 2

3 ESTOQUE EXISTENTE EM ANÁLISE 3,9 milhões m² - Principais regiões de escritórios O estoque de escritórios corporativos está distribuído conforme as regiões abaixo Chucri Zaidan Berrini Faria Lima Itaim / JK Vila Olimpia Paulista Marginal Oeste Marquês de S. Vicente Chácara Santo Antônio Marginal Sul Marginal Morumbi Jardins 3

4 ESTOQUE EXISTENTE

5 ESTOQUE EXISTENTE EM ANÁLISE Edifícios Situação do Empreendimento Edifícios Corporativos Classes A+ e A Área Privativa Classe A+ (mil m²) Área Privativa Classe A (mil m²) Área Privativa Total A+ e A (mil m²) 244 Existente Em Construção Em Projeto Edifícios Pesquisados Existente Em Construção Em Projeto EDIFÍCIOS EM CONSTRUÇÃO: Crescimento de 9% em área, em relação ao estoque atual Crescimento de 8% em quantidade de edifícios em relação ao estoque atual 5

6 Estoque Entregue (mil m²) Estoque Acumulado (mil m²) EVOLUÇÃO DO ESTOQUE (MIL M²) PROJEÇÃO BINSWANGER DWK Aproximadamente 350 mil m² em construção Taxa de crescimento média projetada 2% ao ano até Entregue Futuro Estoque Entregue Acumulado Previsão 6

7 UNIVERSO PESQUISADO POR CLASSE E REGIÃO (MIL M²) % 18% 16% % 13% 13% Estoque total = mil m² 14% 12% % 400 7% 8% 8% 8% % 6% 6% 3% 1% 6% 4% 2% 0 Chucri Zaidan Berrini Faria Lima Itaim / JK Vila Olímpia Paulista Marginal Oeste Marquês S. Vicente Chácara Sto Antônio Marginal Sul Marginal Morumbi Jardins 0% A+ A % Estoque Total 7

8 OFERTA E DEMANDA

9 TAXA DE VACÂNCIA POR REGIÃO (MIL M², %) % 700 Vacância total = 834 mil m² ~ 21% 57% 60% % % 40% % 24% % 16% % 8% 7% Chucri Zaidan Berrini Faria Lima Itaim / JK Vila Olímpia Paulista 49 Marginal Oeste 28% Marquês S. Vicente Chácara Sto Antônio Marginal Sul 33% 21% Marginal Morumbi 24% Jardins 30% 20% 10% 0% Área Ocupada (mil m²) Área Disponível (mil m²) Área Disponível (%) Vacância Cidade (%) 9

10 Set 2017 Set 2018 HISTÓRICO DE ABSORÇÃO LÍQUIDA (MIL M²) Absorção líquida no trimestre: 47 mil m² Absorção líquida acumulada no ano: 196 mil m² Média de absorção dos últimos 5 anos ( ) : 145 mil m² Média de absorção dos últimos 10 anos ( ): 143 mil m² Set 2017 Absorção (mil m²) Absorção Média Absorção Média

11 Absorção Líquida / Estoque Entregue (mil m²) Taxa de Vacância e PIB ANÁLISE ECONÔMICA: PIB, ABSORÇÃO, ESTOQUE ENTREGUE Crise Asiática Crise da Rússia e Forte desvalorização cambial Crise Argentina Racionamento de energia 11 de setembro Eleição Lula e desvalorização cambial Início de redução da taxa de juros Guerra Iraque Novo Código Civil Crise Subprime: EUA e Europa Brasil: Investment Grade IPO Empresas Real Estate Início do ciclo de excesso de Oferta de escritórios Início crise Política: Operação Lava Jato Brasil perde grau de investimento Crise e Estagnação Econômicas: déficit fiscais crescentes Crise Política: Impeachment Dilma Recrudescimento da crise política 45% Eleições Presidenciais Incertezas políticas 40% 35% 30% 25% 20% % ,5% 5,7% 6,1% 4,3% 5,2% 2,7% 3,2% 4,0% 2,7% 0,0% 0,3% 1,3% 2,4% 1,1% -0,2% 0,9% 1,0% 1,4% 0,1% -3,8% -3,5% Absorção Líquida (mil m²) Estoque entregue (m²) Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%) 10% 5% 0% -5% *PIB 2018 Projeção Boletim Focus 05/10/18 11

12 Absorção Líquida / Estoque Entregue (mil m²) Taxa de Vacância e PIB ANÁLISE ECONÔMICA: PIB, ABSORÇÃO, ESTOQUE ENTREGUE Retração 7 anos Expansão 7 anos Retração 6 anos Nova Etapa % 40% 35% 30% % 25% 24% 20% 21% 22% 21% 17% 16% 15% 13% 11% 10% 11% 9% 7% 5% 8% 5% 7,5% 5,7% 4,3% 5% 2,7% 3,2% 4,0% 6,1% 5,2% 2,7% 1% 0,0% 0,3% 1,3% 2,4% 1,1% -0,2% 0,9% 1,0% 1,4% 0,1% -3,8% -3,5% Absorção Líquida (mil m²) Estoque entregue (m²) Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%) 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% Média de Crescimento do PIB = 2,2% *PIB 2018 Projeção Boletim Focus 05/10/18 Média de Crescimento do PIB = 4,1% Média de Crescimento do PIB * = - 0,2% 12

13 DISTRIBUIÇÃO DOS ESPAÇOS (MIL M², %) 5% 20 Maiores Ocupantes 17% Itaú Vivo 78 mil m² 70 mil m² 57% 21% 67% 33% Grupo Santander WeWork Mapfre Regus do Brasil 38 mil m² 36 mil m² 54 mil m² 70 mil m² Claro Telecomunicações 36 mil m² Citibank 32 mil m² Grupo Votorantim 32 mil m² Outros Indústria Vago Serviços Serviços Financeiro Serviços Nestlé Banco do Brasil 30 mil m² 28 mil m² Grupo Odebrecht 27 mil m² Ocupação Média por Setor Amil Google 26 mil m² 23 mil m² Indústrias 1,8 mil m² Avenues - The World School. Banco Safra 23 mil m² 22 mil m² Serviços 1,7 mil m² Financeiro 1,8 mil m² Johnson & Johnson Samsung Pricewaterhouse Coopers XP Investimentos 20 mil m² 19 mil m² 17 mil m² 15 mil m² Serviços Financeiro Indústria 13

14 RAMO DE ATIVIDADE DOS PROPRIETÁRIOS (MIL M², %) 10 Maiores Proprietários 6% 6% 9% 10% 31% Property Company Construtora/ Incorporadora FII Fundo de Investimento / Private Equity Previ Brookfield BR Properties FII FII BC Fund 239 mil m² 226 mil m² 188 mil m² 118 mil m² 116 mil m² 8% 14% 16% Fundo de Pensão Investidor Individual Uso Próprio Autonomy Investimento Bueno Netto Santander 102 mil m² 94 mil m² 67 mil m² Outros Grupo São Joaquim 67 mil m² Multiplan 66 mil m² 14

15 CUSTO DE OCUPAÇÃO

16 LOCAÇÃO (R$/M²/MÊS) X TAXA DE VACÂNCIA (%) 140 Retração 7 anos Expansão 7 anos Retração 6 anos Nova Etapa 30% % 24% % 21% 99 22% 21% 20% % % 16% 13% 11% % 11% % 9% 8% 5% 5% 5% 1% Locação (R$/m²) A+ e A Taxa de Vacância (%) 27% 24% 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 16

17 VALORES MÉDIOS PONDERADOS PEDIDOS DE LOCAÇÃO (R$/M²/MÊS) 17

18 CUSTO MÉDIO DE OCUPAÇÃO LOCAÇÃO, CONDOMÍNIO E IPTU (R$/M²/MÊS) Chucri Zaidan Berrini Faria Lima Itaim / JK Vila Olímpia Paulista Marginal Oeste Marquês S. Vicente Chácara Sto Antônio Marginal Sul Marginal Morumbi Jardins 0 Locação ( R$/m²/mês) Condomínio ( R$/m²/mês) IPTU (R$/m²/mês) Custo de ocupação (R$/m²/mês)

19 ESTOQUE FUTURO

20 CONCORRÊNCIA FUTURA - NOVO ESTOQUE X PRÉ-LOCAÇÕES Informação do Incorporador ,3% Locado Seculum II NI mil m² Taxa de crescimento média projetada 2% ao ano até 2022 Aproximadamente 350 mil m² em construção % Locado Lead Corporate - 5,3 mil m² We Work - 3,5 mil m² HBR 890 m² Toledo Ferrari 890 m² Tek Nações Prevent Senior 24 mil m² Estoque Disponível (mil m²) Estoque Ocupado (mil m²) 20

21 CONCORRÊNCIA FUTURA - NOVO ESTOQUE POR REGIÃO (X MIL M²) Informação do Incorporador Chucri Zaidan Berrini Faria Lima Itaim / JK Vila Olímpia Paulista Marginal Oeste Marquês S. Vicente Chácara Sto Antônio Marginal Sul Marginal Morumbi Jardins Sem Previsão 21

22 CONCORRÊNCIA FUTURA - NOVO ESTOQUE POR REGIÃO (x MIL M²) Informação do Incorporador % 80% 70% 60% 50% % 40% % 30% % 9% 16% 12% Chucri Zaidan Berrini Faria Lima Itaim / JK Vila Olímpia Paulista Marginal Oeste 6% Marquês S. Vicente Chácara Sto Antônio Marginal Sul Marginal Morumbi Jardins 20% 10% 0% Estoque Existente (m²) Futuro Estoque (m²) Projetos (m²) Projeção de Crescimento até 2022 * * Projeção de crescimento até 2022 por região. A projeção de crescimento total do estoque até a data referida é de 9%. 22

23 PERSPECTIVAS

24 PERSPECTIVAS CICLO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Transição Crescimento Estabilização Crise Transição Crescimento São Paulo

25 Estoque Total (x mil m²) Taxa de Vacância (%) PERSPECTIVAS POSSÍVEIS CENÁRIOS PROJEÇÃO BINSWANGER DWK % % % % % 23% 21% 21% 20% 20% 19% 18% 19% 17% 15% 17% 14% 11% 25% 20% 15% 10% 500 5% º Tri Estoque (x mil m²) Curva Conservadora Curva Referencial Curva Otimista 0% Absorção anual considerada ( ) 120mil m² 150 mil m² 180 mil m² 25

26 TENDÊNCIAS: MERCADO CORPORATIVO DE SÃO PAULO A escassez de novos projetos para ser entregue nos próximos anos, elevará os valores de locação; Os parâmetros da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo farão com que os custos dos novos projetos sejam mais elevados; Os valores de locação serão, em média, mais altos que no ciclo de expansão anterior; Esses dois fatores impulsionarão o desenvolvimento de novos distritos em São Paulo;

27 NOVAS FORMAS DE UTILIZAÇÃO DE IMÓVEIS Novas tecnologias tem criado sistemas disruptivos desenvolvendo novas formas de utilização de imóveis; Coworking. coliving, home office, Uber e outros aplicativos de transporte, carro autônomo, BOPIS ( buy on line pick in store ), Ter a posse X Ter acesso;

28 SIMULAÇÃO:VALOR DO MERCADO DOS EDIFÍCIOS

29 SIMULAÇÃO DE VALOR DOS PRÉDIOS CORPORATIVOS (em milhões) Área considerada: m2 Situação Atual: Vacância: 21% Situação em 2022: Vacância: 14% Cap Rate Valor de Locação Médio (R$/m2) (% ao ano) 75,00 80,00 85,00 90,00 95,00 100,00 8,50% , , , , , ,1 9,00% , , , , , ,0 9,50% , , , , , ,3 10,00% , , , , , ,4 Cap Rate Valor de Locação Médio (R$/m2) (% ao ano) 90,00 95,00 100,00 105,00 110,00 115,00 8,50% , , , , , ,0 9,00% , , , , , ,6 9,50% , , , , , ,0 10,00% , , , , , ,2 + 51%

30 ANEXO I - CRITÉRIOS CLASSIFICATÓRIOS

31 CLASSIFICAÇÃO PRINCIPAIS CRITÉRIOS CLASSIFICATÓRIOS Aspectos Analisados Principais características A+ A B C Tamanho de laje desejável = > 800m² 799m² > < 500m² 499m² > < 300m² <= 299m² Quantidade de conjuntos desejado por andar = > 2 4 > < 3 8 > < 5 <= 9 Conectividade e adaptabilidade, capacidade de receber novas tecnologias Sim Sim Não Não Piso Elevado Sim Sim Não Não Contrapiso com canaletas Não Não Sim Não Sistema de ar condicionado configurável (ar condicionado Central ou Split) Sim Sim Sim Não Segurança predial e patrimonial com monitoramento 24 horas Sim Sim Não Não Controle de acesso (recepção e/ou estacionamento) Sim Sim Sim Não Quantidade de vagas desejável = > 1 para cada 35m² 45 > < > < 46 <=1 para cada 61m² Obs. Os itens acima não são excludentes, os edifícios são classificados de acordo com uma tabela de pontuação, sendo possível um edifício atingir o maior nível de classificação sem atender a todos os quesitos. 31

32 Panorama Mercado Industrial Condomínios Industriais Brasil 2º Trimestre 2018 Apresentação para Câmara Alemã Outubro/2018

33 Panorama Condomínios Industriais e Logísticos - Estoque 2º Trimestre 2018 Condomínios de Galpões (A+, A e B) 13,9 MM m² Condomínios de Galpões Classe A 9,9 MM m² Futuras Entregas 103 mil m² - (Estoque Acumulado- 14M m²)

34 Milhões m² Panorama Condomínios Industriais e Logísticos - Estoque 2º Trimestre ,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Estoque Total (m²) Área Disponível (m²)

35 Panorama Condomínios Industriais e Logísticos - Estoque 2º Trimestre Preço Médio Pedido de Locação( R$/m²)

36 Panorama Condomínios Industriais e Logísticos - Estoque 2º Trimestre 2018 Tendências ( A+ e A) São Paulo Rio de Janeiro Taxa de Vacância 23,1% 28,3% Novo Estoque Absorção Líquida Preço Médio Pedido ( R$/m²) 18 21

37 Panorama Condomínios Industriais e Logísticos - Estoque Estoque ( A+ e A) 2º Trimestre 2018 Mercado Estoque Total (m²) Área Disponível (m²) Taxa de Vacância (%) Novo Estoque (m²) Absorção Líquida (m²) Preço Médio Pedido de Locação( R$/m²) Condomínio ( R$/m²) São Paulo ,1% ,38 3,04 1,02 Rio de Janeiro ,3% ,83 3,41 0,89 Amazonas ,9% , Bahia ,7% ,36 3,51 3,04 Ceará ,3% ,00 2,37 0,31 Distrito Federal ,9% ,00 2,85 - Espírito Santo ,3% ,00 3,00 1,00 Goiás ,5% ,06 2,91 0,32 Minas Gerais ,9% ,39 2,50 0,48 Paraná ,1% ,94 4,28 0,30 Pernambuco ,4% ,00 3,12 0,63 Rio Grande do Sul ,8% ,50 3,12 0,50 Santa Catarina ,0% IPTU ( R$/m²) Total Estoque % ,71 3,10 0,85

38 Panorama Condomínios Industriais e Logísticos - Estoque Estoque ( A+, A e B) 2º Trimestre 2018 Mercado Estoque Total (m²) Área Disponível (m²) Taxa de Vacância (%) Novo Estoque (m²) Absorção Líquida (m²) Preço Médio Pedido de Locação( R$/m²) Condomínio ( R$/m²) São Paulo ,4% ,38 3,14 1,00 Rio de Janeiro ,9% ,08 3,58 0,87 Amazonas ,9% , Bahia ,0% ,86 3,22 2,55 Ceará ,3% ,00 2,37 0,31 Distrito Federal ,8% ,00 2,85 - Espírito Santo ,2% ,21 3,00 1,00 Goiás ,5% ,06 2,91 0,32 Minas Gerais ,2% ,22 3,04 0,57 Paraná ,0% ,01 4,22 0,49 Pernambuco ,0% ,10 2,84 0,45 Rio Grande do Sul ,7% - 16,22 3,09 0,50 Santa Catarina ,3% ,82 1,76 0,15 IPTU ( R$/m²) Total Estoque % ,30 3,00 0,75

39 GLOSSÁRIO Estoque total: Somatória da área privativa (m²) de todos os edifícios de escritórios já construídos. O estoque está dividido em classes que representam o perfil edificado em cada segmento. Futuro Estoque: Área privativa dos edifícios de escritórios que se encontram em fase de projeto ou construção. Absorção líquida: Diferença entre o estoque total ocupado no período atualmente em análise menos o estoque total ocupado no período analisado anteriormente. O resultado ilustra, de forma quantitativa, o potencial de ocupação de m² privativos da demanda em um determinado período, ou seja, o aquecimento da demanda. Taxa de vacância: Relação da quantidade de área privativa vaga frente ao estoque total, em números percentuais, caracterizada também como a oferta disponível. Estoque em construção: Somatória do volume de m² privativos de todos os edifícios de escritórios que se encontram em fase de construção ou de projeto. Representa o estoque futuro de determinado segmento ou região. Preço Médio: Valor médio de locação verificado no período, em relação à área privativa disponível. Classificação dos Edifícios: classes A+, A, B ou C, de acordo com ponderações sobre: Tamanho da laje e conjuntos; características dos conjuntos; quantidade de elevadores; prevenção e combate a incêndio; gerenciamento predial (BMS); acabamentos e conservação de fachadas e lobby; segurança patrimonial e sistemas de comunicação; serviços disponíveis e estacionamento; heliponto; sistema de ar condicionado; facilidades; sustentabilidade; áreas externas e região.

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