Georgia Marcia Trindade Barboza da Silva

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO 2 - Cliente Endereço Bairro PARECER Modelo uso comparativo 1 - Chave identificação do laudo: INDRA ou MONTREAL- nome empresa Operação Indra ou Montreal Empresa: ISOLADO Solicitante: Banco Santander CPF Georgia Marcia Trindade Barboza da Silva Estrada de Camorim Município Jacarepagua Rio de Janeiro nº UF 205 RJ Complemento ap 204 bl 04 CEP Fachada 4 - IMÓVEL Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Apartamento tipo Médio bom Terreno Área (m²) F. Ideal (%) Testada (m) Formato irregular Construção - Unidade Autônoma Autônoma Apto Área privativa Área comum Idade Aparente 1 Topografia plano Área total área não averbada: Total Empresa / CREA / Assinatura AVALIAÇÃO Valor Adotado R$ 384, VALOR DE COMPRA E VENDA R$ 370, Uso exclusivo da Engenharia do Banco Praxis Avaliação Patrimonial Ltda Data 7/28/2014 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. 1

2 6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO QTDE PAREDES PISOS Sala de Estar 1 pintura ceramica Sala de Jantar Sala de TV Escritório Lavabo Suite 1 pintura laminado Banheiro Suite 1 ceramica ceramica Dormitório 2 pintura laminado Banheiro Social 1 ceramica ceramica Cozinha 1 ceramica ceramica Área de Serviço 1 ceramica ceramica Despensa Dorm. Empregada WC Empregada Churrasqueira Terraço Sacada 1 pintura ceramica Canil Sauna Garagem Coberta Garagem Descobert 1 acimentado Uso da unidade avalianda: residencial Fechamento das paredes alvenaria ESQUADRIAS SUB-SOLO TÉRREO ANDAR TIPO COBERTURA Uso do Prédio Piscina Play Ground Churrasqueira aluminio TETO pintura pintura pintura pintura pintura pintura pintura pintura Posição (andar): 2 Nº pvtos unid auton 1 Características do Condomínio QTDE Descrição ESTRUTURA concreto 1 Acesso e apartamentos FECHAMENTO 4 Numero de aptos por andar 12 alvenaria 1 cobertura Nº DE ELEVADORES residencial Conserv Áreas Comuns bom Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") ESQUADRIAS aluminio aluminio aluminio aluminio aluminio x Salão de festas x Sauna x Depósito individual x Gerador Guarita x Vigilância x x Quadra Esportiva x Apto. do zelador Lavanderia Descrição suscinta do imóvel 2 O apartamento e dividido em sala, circulação, banheiro social, 3 quartos sendo um suite, cozinha, área de serviço, sacada. 7 - MICRO-REGIÃO Rede de água x Águas pluviais x Rede de gás x Guias e sargetas x Rede de esgoto x Rede telefônica x Asfalto x Passeio x Rede elétrica x Iluminação pública x Paralelepípedo Fossa ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica tráfego no trecho residencial multifamiliar Médio Médio Normal Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando Coleta de Lixo x Centros de Ensino x Shopping Center Transporte Coletivo Comércio Local Rede Bancária x x x Parque Clube Praia Rede de Saúde x Rede de Segurança Lazer 8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X") risco ambiental favela vista permanente vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão córrego feira livre parque 2

3 9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Real Privativa. Equiv. privativa Real comum Equiv. comum Real Total Area p. calculo Apto Totais As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo Avaliação apartamento R$ 5, x m² = R$ 384, estacionam R$ x m² Total = R$ R$ - 384, INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 28/07/14 NÃO Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? O imóvel possui vaga de garagem? Se tem vagas, elas estão documentadas? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel apresenta condições de habitalidade? O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: x x Itens 01 e 03: Não foi fornecido IPTU. 3

4 ANEXO FOTOS 2 - Cliente CPF Georgia Marcia Trindade Barboza da Silva Endereço nº Complemento Estrada de Camorim 205 ap 204 bl 04 Bairro Município UF CEP Jacarepagua Rio de Janeiro RJ Condominio Logradouro Sala Circulação Banheiro Social Quarto

5 ANEXO FOTOS Cliente CPF Georgia Marcia Trindade Barboza da Silva Endereço nº Complemento Estrada de Camorim 205 ap 204 bl 04 Bairro Município UF CEP Jacarepagua Rio de Janeiro RJ Quarto Suite Banheiro da suite Cozinha Área de serviço Sacada

6 DOCUMENTAÇÃO Cliente CPF Georgia Marcia Trindade Barboza da Silva Endereço nº Complemento Bairro Estrada de Camorim 205 ap 204 bl 04 Município UF CEP Jacarepagua Rio de Janeiro RJ

7 DOCUMENTAÇÃO Cliente CPF Georgia Marcia Trindade Barboza da Silva Endereço nº Complemento Estrada de Camorim 205 ap 204 bl 04 Bairro Município UF CEP Jacarepagua Rio de Janeiro RJ

8 DOCUMENTAÇÃO Cliente CPF Georgia Marcia Trindade Barboza da Silva Endereço nº Complemento Estrada de Camorim 205 ap 204 bl 04 Bairro Município UF CEP Jacarepagua Rio de Janeiro RJ

9 Elemento Comparativo 1 Ref.: Data: 07/07/2014 Empreendimento: Floris Bosque Residencial Endereço: Estrada de Camorim 205 Bl. 03 Bairro: Jacarepagua Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ Fonte/ telefone: Cruz Imóveis: (21) Idade: 1 Tipo: apartamento Padrão de construção: Estado de conservação a Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Posic. Vertical 1º Vr: Esquina: NÃO Nº dorm. 3 Nºsuíte 1 N.º vagas 1 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 409, R$/m² construído R$ 6, Status A VENDA Obs.: Elemento Comparativo 2 Ref.: Data: 07/07/2014 Empreendimento: Floris Bosque Residencial Endereço: Estrada de Camorim 205 Bl. 03 Bairro: Jacarepagua Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ Fonte/ telefone: Ana Rocha (21) Idade: 1 Tipo: apartamento Padrão de construção: Estado de conservação a Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Posic. Vertical 5º Vr: Esquina: NÃO Nº dorm. 3 Nºsuíte 1 N.º vagas 1 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 425, R$/m² construído R$ 6, Status A VENDA Obs.: Elemento Comparativo 3 Ref.: Data: 07/07/2014 Empreendimento: Floris Bosque Residencial Endereço: Estrada de Camorim 205 Bl. 05 Bairro: Jacarepagua Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ Fonte/ telefone: Ana Rocha (21) Idade: 1 Tipo: apartamento Padrão de construção: Estado de conservação a Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Posic. Vertical 2º Vr: Esquina: NÃO Nº dorm. 3 Nºsuíte 1 N.º vagas 1 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 390, R$/m² construído R$ 5, Status A VENDA Obs.: Elemento Comparativo 4 Ref.: Data: 07/07/2014 Empreendimento: Floris Bosque Residencial Endereço: Estrada de Camorim 205 Bl. 01 Bairro: Jacarepagua Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ Fonte/ telefone: Imóveis Ponto Com: (21) Idade: 1 Tipo: apartamento Padrão de construção: Estado de conservação a Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Posic. Vertical 4º Vr: Esquina: NÃO Nº dorm. 2 Nºsuíte 1 N.º vagas 1 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 390, R$/m² construído R$ 6, Status A VENDA Obs.: Elemento Comparativo 5 Ref.: Data: 07/07/2014 Empreendimento: Floris Bosque Residencial Endereço: Estrada de Camorim 205 Bl. 02 Bairro: Jacarepagua Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ Fonte/ telefone: Karioca Imóveis: (21) Idade: 1 Tipo: apartamento Padrão de construção: Estado de conservação a Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Posic. Vertical 2º Vr: Esquina: NÃO Nº dorm. 2 Nºsuíte 1 N.º vagas 1 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 381, R$/m² construído R$ 5, Status A VENDA Obs.: Elemento Comparativo 6 Ref.: Data: 07/07/2014 Empreendimento: Floris Bosque Residencial Endereço: Estrada de Camorim 205 Bl. 02 Bairro: Jacarepagua Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ Fonte/ telefone: Personalle: (21) Idade: 1 Tipo: apartamento Padrão de construção: Estado de conservação a Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Posic. Vertical 5º Vr: Esquina: NÃO Nº dorm. 3 Nºsuíte 1 N.º vagas 1 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 430, R$/m² construído R$ 6, Status A VENDA Obs.: 5

10 Nº Endereço Área Construída (m²) Corpo Edícula ou Principal Apoio Área Equivalente (m²) Dep. PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - COMPARATIVO DE MERCADO Setor Urbano Vagas Dorm Suítes Preço Pedido (R$) Fatores de Ajustes Oferta Local. Área Deprec. Padrão Vagas Vista Aval. Estrada de Camorim 205 Bl 04 Apto Estrada de Camorim 205 Bl , , , , Estrada de Camorim 205 Bl , , , , Estrada de Camorim 205 Bl , , , , Estrada de Camorim 205 Bl , , , , Estrada de Camorim 205 Bl , , , , Estrada de Camorim 205 Bl , , , , Pesos 1 1 Unitário seco médio 6, , , Unitário (R$/m²) Pos. Vertical Outros Fator Acumulado Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) Estado de Padrão Posicionamento Critérios de Avaliação Tipo de Edificação Vida Útil Idade Conservação Construtivo Vertical Estrada de Camorim 205 Bl 04 Apto 204 Médio 60 1 a º ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Tabela 4 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR :2011) Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 5, Limite Superior (R$/m²) (+30%) 7, Item Descrição Resultado Pontos Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 4, Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as variáveis analisadas 3 SANEAMENTO 2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado 4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores (a) (a) Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado para atingir grau II Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo admissível para atingir grau III No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o Intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25 no Grau I, pois é desejável que, com um menor número de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea. Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 5, Desvio Padrão Coeficiente de Variação 2.69% t de Student 1.48 Limite Superior (R$/m²) 5, % Limite Inferior (R$/m²) 5, % Intervalo de Confiabilidade 3.25% Total 10 Tebala 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Edificações Corpo Principal ÁreaCon st.(m²) Unitário (R$/m²) 5, Valor de Venda R$ 383, Graus III II I Pontos Minimos Fator de Comercialização 1.00 Itens obrigatórios 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no grau II 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais todos, no mínimo no grau I no mínimo no Grau I Valor de Venda R$ 383, QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: II FORMAÇÃO DE VALOR Tabela 6 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Graus III II I Valor do imóvel por m² construído (R$/m²): Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor <=30% <= 40% <= 50% 384, , Intervalo de confiança 3.25% LIMITE DA VALORES QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: III Valor Venal Mínimo de Mercado R$ 380, Valor do imóvel por m² construído (R$/m²): 5, Comentários: Valor Venal Máximo de Mercado R$ 390, Valor do imóvel por m² construído (R$/m²): 5, Outros: Tipologia (Cobertura) 4

11 A seguir estamos apresentando algumas tabelas para auxilio na avaliação que são importante ferramenta p/ avaliação. ÍNDICES LAZER notas inexistente 1.00 Nenhum necessário 1.02 até 3 itens de lazer básico a 9 itens de lazer completo a 20 itens lazer clube itens lazer Sugestão UBB p/ lazer - concenso de avaliadores inexistente necessário básico completo POSICIONAMENTO IDADE APARENTE VERTICAL VERTICAL Aptos. / Escritórios ANDAR COEFICIENTE ANOS COEFICIENTE TÉRREO º º º º º º º º º º º º º º º º º º º º FONTE - TABELA PERITOS 21º º º º COBERTURA FONTE - TABELA PERITOS

12 IBAPE / SP TIPOLOGIA CONSTRUTIVA PADRÃO CONSTRUTIVO VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS INTERVALO DE VALORES Mínimo entre Médio entre GRUPO 1.3 APARTAMENTO Padrão Econômico Padrão Simples Sem elevador Com elevador Padrão Médio Sem elevador Com elevador Padrão Superior Sem elevador Com elevador Padrão Fino PadrãO Luxo Acima de 3,49 GRUPO 2.1 ESCRITÓRIO Padrão Econômico Padrão Simples Sem elevador Com elevador Padrão Médio Sem elevador Com elevador Padrão Superior Sem elevador Com elevador Padrão Fino Padrão Luxo Acima de 3,61 GRUPO 3.1 COBERTURA Padrão Simples Padrão Médio Padrão Superior TABELA - VIDA REFERENCIAL X VALOR RESIDUAL CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL VALOR R (ANOS) (% ECONOMICO SIMPLES RESIDENCIAL APARTAMENTO MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONOMICO SIMPLES COMERCIAL ESCRITÓRIO MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO PADRÃO VIDA REFERENCIAL Econômico 60 Fino 50 VALORES DE REFERENCIA PARA S Luxo 50 PUBLICADOS PELO IBPAE/SP - NOV/2006 Médio 60 Simples 60 Superior 60

13 TABELA DE ROSS-HEIDECKE - Depreciação Física - Fator "k" clube Sendo: a novo b entre novo e regular c regular d entre regular e reparos simples 3 e reparos simples 3.5 f entre reparos simples e importantes 4 g reparos implortantes 4.5 h entre reparos importantes e sem valor 5 i sem valor % a b c d e f g

14 Máximo RESIDUAL %) SÃO PAULO

15 h

16

17 NO_BANCO NO_LAUDO DT_LAUDO ENDERECO COMPLEMENTO BAIRRO /28/2014 Estrada de Camorim nº 205 ap 204 bl 04 Jacarepagu

18 CIDADE UF CEP USO_PRED_REGIAO INFRA_URB_AGUA INFRA_URB_ESGOTO_SANIT Rio de JaneRJ 22.78residencial multifamiliatrue true

19 INFRA_URB_ENERGIA INFRA_URB_TELEFONE INFRA_URB_PAVIMENTACAO INFRA_URB_ESGOTO_PLUV true true true true

20 INFRA_URB_GAS INFRA_URB_ILUM_PUBLIC SERVICO_COLETA_LIXO SERVICO_TRANSP_COL true true true true

21 SERVICO_COMERCIO SERVICO_REDE_BANC SERVICO_ESCOLA SERVICO_SAUDE SERVICO_SEGURANCA true true true true false

22 SERVICO_LAZER ATOR_VALORIZANTATOR_DEPRECIACA FORMA TOPOGRAFIA AREA FRENTE false // ///// irregular plano

23 TIPO_IMOVEL USO_IMOVEL NUM_PAVIMENTOS NUM_QUARTOS NUM_SUITES NUM_BANHEIROS Apartamento tipresidencial

24 IDADE_IMOVEL POSICAO PADRAO_ACABAMENTO ESTADO_CONSERVACAO FECHAMENTO_PAREDES 1 2 Médio bom alvenaria

25 NUM_VAGA_COBERTA NUM_VAGA_DESCOBERTA AREA_AVERBADA AREA_PRIVATIVA AREA_COMUM

26 AREA_TOTAL AREA_NAO_AVERBADA USO_PREDIO NUM_PAVIM_PREDIO NUM_UNIDADES_ANDAR residencial 6 12

27 NUM_ELEVADORES ESTADO_CONS_PREDIO INFRA_PRED_PISCINA INFRA_PRED_PLAYGROUND 2 bom true true

28 INFRA_PRED_SALAO_FESTA INFRA_PRED_QUADRA INFRA_PRED_CHURRASQUEIRA true true true

29 INFRA_PRED_GERADOR VALOR_AVALIACAO false 384,000.00