Gilmar de Abreu Quintana

Transcrição

1 LAUDO DE AVALIAÇÃO 2 - Cliente Endereço Bairro PARECER Modelo Custo 1 - Chave identificação do laudo: INDRA ou MONTREAL- nome empresa Operação Indra Sul Empresa: AHM ISOLADO Solicitante: Banco Santander CPF Gilmar de Abreu Quintana Rua Pedro Lessa Município Rio Branco São Leopoldo nº UF 131 RS Complemento CEP IMÓVEL Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Casa térrea Médio regular Terreno Área (m²) F. Ideal (%) Testada (m) Formato 256, ,00 regular Construção - Unidade Isolada Autônoma casa Área Construída Averbada 51,34 Área Const. Não Averbada 94,00 Idade Aparente 15 Topografia plano Área total 145,34 Total 5 - AVALIAÇÃO Valor Adotado R$ ,00 Empresa / CREA / Assinatura 145, VALOR DE LIQUIDAÇÃO R$ ,00 Uso exclusivo da Engenharia do Banco AHM Consultoria de Avaliações Ltda Ana Helena Martinez - CAU n. A Data Porto Alegre, 15 DE SETEMBRO DE 2016 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. 1

2 6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO Sala de Estar Sala de Jantar Sala de TV Escritório Lavabo Suite Banheiro Suite Dormitório Banheiro Social Cozinha Área de Serviço Despensa Dorm. Empregada WC Empregada Churrasqueira Terraço Sacada Canil QTDE 1 1 Alvenaria 1 Cerâmica 1 Alvenaria 1 Cerâmica 1 Cerâmica 1 Cerâmica 1 PAREDES Alvenaria PISOS Cerâmica Cerâmica Cerâmica Cerâmica Cerâmica Cerâmica Cerâmica TETO Madeira PVC PVC PVC PVC Laje Pintada Laje Pintada Textura Cerâmica Madeira ESQUADRIAS Madeira Madeira Madeira Madeira Madeira Madeira Madeira Madeira Garagem Coberta 2 Garagem Descobert 1 Uso da unidade avalianda: Fechamento das paredes SUB-SOLO TÉRREO ANDAR TIPO COBERTURA Uso do Prédio Piscina Play Ground Churrasqueira Características da Edificação ou Condomínio (preencher o que se enquadre) QTDE Descrição ESTRUTURA concreto FECHAMENTO Numero de unids por andar alvenaria Nº DE ELEVADORES residencial Conserv Áreas Comuns regular x residencial alvenaria Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") Posição (andar): Nº pvtos unid auton 1 Salão de festas Sauna Depósito individual Gerador Guarita Vigilância Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia Descrição suscinta do imóvel VISTORIA EXTERNA - DADOS INTERNOS OBTIDOS EM DEZEMBRO DE MICRO-REGIÃO Rede de água x Águas pluviais x Rede de gás Guias e sargetas x Rede de esgoto x Rede telefônica x Asfalto x Passeio x Rede elétrica x Iluminação pública x Paralelepípedo Fossa x ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica tráfego no trecho Residêncial Médio Médio Normal Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando Coleta de Lixo x Centros de Ensino x Shopping Center Transporte Coletivo x Parque Clube x Rede de Segurança x Comércio Local Rede Bancária x x Praia Rede de Saúde x Lazer 8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X") risco ambiental favela vista permanente vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão córrego feira livre parque 2

3 9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Real Averb. Equiv. Averb. Real Não Averb. Equiv. Não Averb. Real Total Area p. calculo casa 51,34 94,00 145,34 145, Totais 145,34 145,34 As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo Avaliação Terreno R$ 430,00 x 256,00 m² = R$ ,00 Construção R$ 1.300,00 x 145,34 m² Total = R$ R$ , , INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 14/09/16 NÃO Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? O imóvel possui vaga de garagem? Se tem vagas, elas estão documentadas? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel apresenta condições de habitalidade? O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? O imóvel não possui suspeitas de contaminação? x Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: Verificamos no local uma área divergente da matrícula. Aproximadamente 94m² não averbados. 3

4 3

5 ANEXO FOTOS 2 - Cliente CPF Gilmar de Abreu Quintana Endereço nº Complemento Rua Pedro Lessa 131 Bairro Município UF CEP Rio Branco São Leopoldo RS Logradouro Logradouro Fachada Fachada Fachada

6 ANEXO XII - PESQUISAS E HOMOGENEIZAÇÃO Elemento Comparativo 1 Empreendimento: Endereço: Bairro: Rio Branco Cidade: São Leopoldo UF: RS Área construída (m²): 191,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 350,00 Testada: Esquina: Não Nº dorm. 3 Nºsuíte 1 N.º vagas 2 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ , , R$ 1.124,57 Status A venda Obs.: Elemento Comparativo 2 Empreendimento: Endereço: Bairro: Rio Branco Cidade: São Leopoldo UF: RS Fonte/ telefone: Idade aparente : 15 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular Área construída (m²): 180,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 330,00 Testada: Esquina: Não Nº dorm. 5 Nºsuíte 1 N.º vagas 3 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ , , R$ 1.060,61 Status A venda Obs.: Elemento Comparativo 3 Empreendimento: Endereço: Bairro: Rio Branco Cidade: São Leopoldo UF: RS Fonte/ telefone: Idade aparente : 15 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular Área construída (m²): 95,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 200,00 Testada: Esquina: Não Nº dorm. 2 Nºsuíte N.º vagas 2 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ , , R$ 1.060,00 Status A venda Obs.: Elemento Comparativo 4 Empreendimento: Endereço: Bairro: Rio Branco Cidade: São Leopoldo UF: RS Fonte/ telefone: Idade aparente : 20 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular Área construída (m²): 104,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 187,00 Testada: Esquina: Não Nº dorm. 2 Nºsuíte N.º vagas 2 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ , , R$ 1.224,60 Status A venda Obs.: Elemento Comparativo 5 Empreendimento: Endereço: Rua Pedro Lessa Fonte/ telefone: Idade aparente : 20 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular Rua Gregorio de Mattos Rua Leonel Vargas Rua Germano Panitz Rua Felipe Uebel Bairro: Rio Branco Cidade: São Leopoldo UF: RS Fonte/ telefone: Idade aparente : 20 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular Área construída (m²): 119,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 390,00 Testada: Esquina: Não Nº dorm. 2 Nºsuíte N.º vagas 2 Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ , , R$ 733,33 Status A venda Obs.: 1 de 4

7 Nº Endereço Área Terreno (m²) Área Construída (m²) Corpo Principal Edícula ou Apoio Área Equivalente (m²) PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - COMPARATIVO DE MERCADO Custo (R$/m²) Dep. Vagas Dorm Suítes Oferta Local. Área Aval. Rua Pedro Lessa 256,00 145,34-145,34-1, ,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, Rua Pedro Lessa 350,00 191,00-191,00 0,00 1, , , ,94 1,00 1,03 0,92 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,36 2 Rua Gregorio de Mattos 330,00 180,00-180,00 0,00 1, , , ,94 1,00 1,05 0,93 1,00 1,00 1,00 1,05 1, , ,07 3 Rua Leonel Vargas 200,00 95,00-95,00 0,00 1, , , ,94 1,00 0,94 1,06 1,00 1,00 1,00 1,05 1, , ,64 4 Rua Germano Panitz 187,00 104,00-104,00 0,00 1, , , ,94 1,00 0,91 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,81 5 Rua Felipe Uebel 390,00 119,00-119,00 0,00 1, , , ,94 1,00 0,95 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,30 Pesos 1 1 Unitário seco médio 2.168, , ,24 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 5 Tabela 4 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR :2004) Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 2.034,24 Item Descrição Resultado Pontos Limite Superior (R$/m²) (+30%) 2.644,51 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 1.423,97 1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as variáveis analisadas 3 SANEAMENTO 2 Coleta de dados do mercado As características foram conferidas por profissional credenciado Número de elementos saneados 5 2 pelo autor do laudo Unitário Médio Saneado (R$/m²) 2.034,24 3 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado para Desvio Padrão 132,65 2 atingir grau II Coeficiente de Variação 6,52% 4 5 Identificação dos dados de mercado Extrapolação conforme B.5.2 Foi apresentado informações relativas a todas as características t de Student 1,53 3 dos dados analisadas, com foto Limite Superior (R$/m²) 2.125,00 4,46% Todas as características do imóvel avaliando estão dentro dos Limite Inferior (R$/m²) 1.973,38-2,99% 3 limites amostrais Intervalo de Confiabilidade 7,45% 6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo admissível 2 para atingir grau II FORMAÇÃO DE VALOR Total 15 Área de construção(m²) 145,34 Unitário (R$/m²) 2.034,24 Tebala 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Valor de Mercado p/ Venda (imóvel) (R$) ,00 Graus III II I Pontos Minimos Fração Ideal do Terreno Itens obrigatórios 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II 3, 5 e 6 no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Quota do terreno (m²) Graus III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno <=30% 30%-50% >50% Intervalo de confiança 7,45% QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III Terren o Testad a Profundi dade Esquina Padrão const Idade/co nservaç ão QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I Unitário (R$/m²) Tabela 6 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Preço Pedido (R$) Unitário (R$/m²) Fatores de Ajustes Valor de Mercado p/ Venda Terreno (R$) Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 2 de 4

8 DOCUMENTAÇÃO Cliente CPF Gilmar de Abreu Quintana Endereço nº Complemento Rua Pedro Lessa 131 Bairro Município UF CEP Rio Branco São Leopoldo RS

9 NO_BANCO NO_LAUDO DT_LAUDO ENDERECO COMPLEMENTO 33 AHM Porto Alegre, Rua Pedro Lessa nº 131 0

10 BAIRRO CIDADE UF CEP USO_PRED_REGIAO INFRA_URB_AGUA INFRA_URB_ESGOTO_SANIT Rio Branco São Leopo RS Residêncial true true

11 INFRA_URB_ENERGIA INFRA_URB_TELEFONE INFRA_URB_PAVIMENTACAO INFRA_URB_ESGOTO_PLUV true true true true

12 INFRA_URB_GAS INFRA_URB_ILUM_PUBLIC SERVICO_COLETA_LIXO SERVICO_TRANSP_COL false true true true

13 SERVICO_COMERCIO SERVICO_REDE_BANC SERVICO_ESCOLA SERVICO_SAUDE SERVICO_SEGURANCA true true true true true

14 SERVICO_LAZER ATOR_VALORIZANT FATOR_DEPRECIACAO FORMA TOPOGRAFIA AREA FRENTE false // ///// regular plano 256,00 10,00

15 TIPO_IMOVEL USO_IMOVEL NUM_PAVIMENTOS NUM_QUARTOS NUM_SUITES NUM_BANHEIROS Casa térrea residencial

16 IDADE_IMOVEL POSICAO PADRAO_ACABAMENTO ESTADO_CONSERVACAO FECHAMENTO_PAREDES 15 0 Médio regular alvenaria

17 NUM_VAGA_COBERTA NUM_VAGA_DESCOBERTA AREA_AVERBADA AREA_PRIVATIVA AREA_COMUM 2 1 0,00

18 AREA_TOTAL AREA_NAO_AVERBADA USO_PREDIO NUM_PAVIM_PREDIO NUM_UNIDADES_ANDAR 145,34 0,00 residencial 0 0

19 NUM_ELEVADORES ESTADO_CONS_PREDIO INFRA_PRED_PISCINA INFRA_PRED_PLAYGROUND 0 regular false false

20 INFRA_PRED_SALAO_FESTA INFRA_PRED_QUADRA INFRA_PRED_CHURRASQUEIRA false false true

21 INFRA_PRED_GERADOR VALOR_AVALIACAO false ,00