O Sistema de Financiamento Habitacional no Brasil: Potencial para atender o déficit e a demanda Claudia Magalhães Eloy Rio de Janeiro, setembro de 2015 IUHF, UNIAPRAVI
Financiamento Habitacional no Brasil Estoque de financiamento habitacional no Brasil: 2,3% do PIB em dez/2008 8,2% do PIB em dez/2013. Potencial Estratégico do SFH: Potencial de captação de depósitos; Captação a taxas de juros reguladas abaixo do mercado; Taxas de juros de financiamento X capacidade de pagamento da população brasileira.
Estrutura da apresentação Breve retrospectiva; SFH: taxas; volumes de captação e financiamento; desafios atuais; Déficit e demanda habitacionais; Capacidade de pagamento e de contrair financiamento; Sensibilidade às taxas de juros - simulações; Considerações finais.
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil Retrospectiva: IAPs e FCP (1937-1964): 150 mil unidades habitacionais; Criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em 1964 FGTS: depósitos compulsórios; SBPE: depósitos voluntários; SFH/BNH (1964-1986): 4,5 milhões de unidades habitacionais; Extinção do Banco Nacional de Habitação (1986) Revitalização do SFH (2005) SFH (2000-2014): 9,1 milhões de unidades habitacionais
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil SFH/BNH (1964-1986): Taxas de juros de captação: FGTS: 3% a.a. + correção monetária SBPE: 6% a.a. + correção monetária Alta inflação: supera 200% a.a. entre 1983 e 1985 Descasamento de juros: prestações e saldos Diferenças absorvidas pelo FCVS Insustentabilidade do modelo
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil SFH (1991...): Criação da Taxa Referencial de Juros (TR): compõe remuneração dos depósitos e a taxa de juros dos financiamentos habitacionais (prestações e saldos); Taxas de juros de captação: FGTS: 3% a.a. + TR; SBPE: 6% a.a. + TR, ou 70% da SELIC, quando SELIC 8,5%a.a. (2012); Taxas de juros no crédito habitacional SFH: 5,16% a 10,5% a.a. + TR FGTS: 5,16% até 8,16% a.a. + TR; SBPE: 8,5% a 10,5% a.a. + TR; Mercado: a partir de 11% a.a. + TR Selic: 14,25%
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil Volume de recursos captados: SFH (2015): R$932,7 bi (dez/2014) FGTS: R$ 410,4 bi (dez/2014); SBPE: R$ 522,3 bi (dez/2014), R$504,6 bi (jul/2015); Direcionamento para o crédito habitacional SFH: FGTS: 43,5 % (dez/2014); SBPE: 52,2% (dez/2014), 56,7 % (abr/2015); SFI (2015): R$338,3 bi (jul/2015) LCIs: 182 bi (jul/2015); CCIs: R$ 96,4 bi (jul/2015); CRIs: 58,8 bi (jul/2015); 180,000.0 160,000.0 140,000.0 120,000.0 100,000.0 80,000.0 60,000.0 40,000.0 20,000.0 0.0 Estoque títulos setor imobiliário 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Letra Hipotecária CRI CCI LCI Elaboração própria com dados da CETIP. Valores inflacionados para jul/15 pelo IPCA.
Elaboração própria com dados do Banco Central e IPEADATA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 SFH: SBPE Poupança: em média 7,6% do PIB entre 1995 e 2014 40.00 Selic e SBPE X PIB 35.00 30.00 25.00 % 20.00 15.00 SBPE/PIB Selic TR 10.00 7.28 6.69 8.38 8.90 8.37 7.61 7.38 7.54 6.70 6.48 6.24 6.25 6.96 6.93 7.62 7.72 7.56 7.80 9.05 9.46 5.00-1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
SFH: FGTS FGTS: em média 7,8% do PIB entre 2001 e 2014 25.0 Selic e FGTS X PIB 20.0 % 15.0 10.0 Demais componentes passivo/pib Depósitos FGTS/PIB Selic 5.0 0.0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Elaboração própria com dados das Demonstrações Financeiras do FGTS e IPEADATA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
SFH: SBPE e FGTS 600,000,000.00 Estoque de depósitos X carteira de financiamento habitacional (SFH) Financiamentos Habitacionais SBPE 500,000,000.00 400,000,000.00 300,000,000.00 200,000,000.00 100,000,000.00-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Estoque depósitos SBPE Financiam Hab SBPE Elaboração própria com dados do Banco Central e DFs do FGTS. Valores R$ atualizados para jul/2015 pelo IPCA. Financiamentos Habitacionais FGTS 500,000,000.00 450,000,000.00 400,000,000.00 350,000,000.00 300,000,000.00 250,000,000.00 200,000,000.00 150,000,000.00 100,000,000.00 50,000,000.00-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Ativos totais Carteira Emp Habitacionais
SFH: SBPE e FGTS Momento Atual: SBPE - captação líquida positiva recorde = R$54,3 bi em 2013 - captação líquida negativa = R$ 47,4 bi em 2015 Res.4410/2015, eleva o compulsório de 20% para 24,5% (passível de dedução com saldo dos financiamentos habitacionais); FGTS cenário macroeconômico; aplicações financeiras X demanda por recursos para crédito; elevação da rentabilidade dos depósitos.
Déficit e Demanda Habitacionais Déficit e Demanda Habitacionais no Brasil: Déficit 2012: 5,8 milhões de unidades (FJP, 2014) Demanda projetada (Cedeplar 2007, Planhab, 2009): 2012 a 2015: 5,2 milhões de unidades 2016 a 2019: 5,9 milhões de unidades 2020 a 2023: 7,2 milhões de unidades Total 2012 a 2023: 18,3 milhões de unidades
Déficit Habitacional no Brasil (2013) Distribuição das famílias em situação de deficit por renda em SMs % das famílias no Déficit por renda familiar 10% 7% 14% 23% 18% 17% 0,5 0,5 a 1 1 a 1,5 1,5 a 2 2 a 2,5 2,5 a 3 3 a 3,5 3,5 a 4 4 a 5 > 5 ND Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e Salário Mínimo de 2013 (R$678,00).
Déficit Habitacional no Brasil (2013) Situação de ocupação dos chefes das famílias no Déficit Habitacional 1,600,000 Situação Famílias (chefe) do Déficit Habitacional (Brasil/PNAD 2013) 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 0,5 0,5 a 1 1 a 1,5 1,5 a 2 2 a 2,5 2,5 a 3 3 a 3,5 3,5 a 4 4 a 5 > 5 Ativos e Ocupados Ativos e Desocupados Inativos Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013.
Capacidade de pagamento/comprometimento de renda Pesquisa de Orçamento Familiar (POF/IBGE): Faixas de renda Comprometimento médio Desvio Padrão Até R$1.600,00 22% 0,184 De R$1.600,01 a R$3.100,00 12% 0,108 De R$3.100,01 a R$5.400,00 10% 0,087 Schor, Magalhães Eloy e Rosalino, 2013, com base nos dados da POF 2008/2009. Levantamento CAIXA, 2013, percentuais médios: FGTS: 15% SBPE: 16% Introdução de critérios mais restritivos de avaliação da capacidade de pagamento (Resolução CMN Nº 4.271/2013): II - em relação à capacidade de pagamento do pretendente ao crédito: a) avaliação da suficiência da renda com base demonstrações de despesas e os rendimentos mensais com verificação de despesas e rendimentos não recorrentes ou extraordinários; b) avaliação da capacidade de pagamento considerando o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como com as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial; e, c) comprometimento de renda apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente.
Capacidade de contrair financiamento Simulações de Financiamento conforme renda familiar Parâmetros: Prazo de Financiamento de 360 meses Taxas de juros: 5% a 11% (acrescida da TR) Taxa de adm: zero ou R$25,00 Comprometimento de renda: entre 15 e 25% Sistema de amortização SAC e PRICE PNAD/IBGE (2013): Total de famílias no Brasil 68.419.581 Total de famílias com renda até R$5.400,00 58.371.494 85% Famílias cuja renda declarada é ZERO 1.673.527 2%
Capacidade de contrair financiamento Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo FGTS e SBPE: FGTS Valor Financiável R$ Valor Financiável R$ SBPE Mín 10.007,02 Mín 10.038 Médio 49.024,87 Amort.: Price Médio 40.261 Amort.: Price p25 27.643,70 Tx juros: 8,5%aa+TR p25 20.738 Tx juros: 5%/8,16%+TR Mediano 44.395,78 Tx adm: zero Tx adm: R$25,00 Mediano 33.850 p75 66.322,99 p75 54.589 Comp Renda: 15% Comp Renda: 17% Máx 109.886,78 Máx 110.000 N famílias 54,2 milhões N famílias 51,2 milhões 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 55.68% Até 50.000 % das Famílias 40.40% + de 50.000 até 100.000 Até 50.000 + de 50.000 até + de 100.000 até 100.000 150.000 Valor de Financiamento Valor de Financiamento Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 3.92% + de 100.000 até 150.000 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 70.46% % das Famílias 27.76% 1.78%
Capacidade de contrair financiamento Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo FGTS: VF 0 50000 100000 FGTS: Renda Familiar e Taxa de Juros 2455,00 5% aa + TR 2455,00<x 3275,00 6% aa + TR 3275,00<x 5000,00 7,16%aa+ TR 5000,00<x 5400,00 8,16% aa+ TR Prazo: 360 meses Amortização: Price Comprometimento de renda: 15% 0 2000 4000 6000 RENDA DA FAMÍLIA Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Capacidade de contrair financiamento 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% Famílias Brasileiras e o Déficit Habitacional: Brasil Famílias sem rendimento mensal: 2% 55.68% Até 50.000 % das Famílias 40.40% + de 50.000 até 100.000 Faixa de Valor de Financiamento Valor Financiável R$ Mín 10.007,02 Médio 49.024,87 p25 27.643,70 Mediano 44.395,78 p75 66.322,99 Máx 109.886,78 N famílias 54,2 milhões 3.92% + de 100.000 até 150.000 Déficit Famílias sem rendimento mensal: 9% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 83.79% Até 50.000 Valor Financiável R$ Mín 10.007,02 Médio 33.482,82 p25 20.124,61 Mediano 27.643,70 p75 41.465,55 Máx 109.886,78 N famílias 4,8 milhões % das Famílias 15.67% + de 50.000 até 100.000 Faixa de Valor de Financiamento 0.55% + de 100.000 até 150.000
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento SBPE/SFH CAIXA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Capacidade de contrair financiamento Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo SBPE: CR: 25% Prazo: 360 meses Amortização: SAC Taxa de Adm: R$25,00 Density 0 5.0e-06 1.0e-05 1.5e-05 2.0e-05 Tx juros: 8,5% +TR Tx juros: 9,45% +TR Tx juros: 11% +TR Valor Financiável R$ Valor Financiável R$ Valor Financiável R$ Mín 10.001 Mín 10.018 Mín 10.033 Médio 69.073 Médio 65.025 Médio 59.282 p25 27.346 p25 26.087 p25 23.887 Mediano 46.306 Mediano 43.026 Mediano 39.067 p75 80.631 p75 75.017 p75 67.319 Máx 599.004 Máx 597.718 Máx 599.355 N famílias 59,7 milhões N famílias 59,3 milhões N famílias 59,1 milhões 0 200000 400000 600000 VF
Outras condições da oferta de crédito LTV: Regulamentar: máx 80% (Price) ou 90% (SAC) LTV médio de concessão: 70,1% LTV médio do estoque s/ correção garantias: 66,3% LTV médio do estoque c/ correção garantias: 54,8% (dez/2013, Banco Central, 2014) Price x SAC
Considerações Finais O crédito habitacional em condições de mercado ainda não é acessível para boa parte das famílias brasileiras; O SFH FGTS e SBPE ao prover crédito relativamente barato torna-se estratégico para ampliar o acesso; Uma parte das famílias, em especial no conjunto do déficit, não é capaz de contrair crédito para adquirir uma unidade pronta, mesmo com taxas de juros reduzidas.
Obrigada! claudiamagalhaes@usp.br