Instrumentos de Financiamento Imobiliário no Brasil Jorge Sant Anna

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Ester Fidalgo Madeira
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1 Instrumentos de Financiamento Imobiliário no Brasil Jorge Sant Anna 1 Março /2010

2 Evolução do Financiamento Imobiliário 1964 Base Legal Sistema Financeiro de Habitação Lei /64 Lei 5.170/ Base Legal Sistema de Financiamento Imobiliário Lei 9.514/ Base Legal Lei /04 Fontes de Fundos FGTS Repasses Governamentais Investidores do Sistema Financeiro Fontes de Fundos Investidores - Mercado de Capitais Fontes de Fundos Investidores - Mercado de Capitais Investidores do Sistema Financeiro Instrumentos Cardeneta de Poupança Letra Hipotecárias LH Instrumentos Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI Instrumento Letra de Crédito Imobiliário LCI Cédulas de Crédito imobiliário - CCI 2 Avanços FGTS Correção Monetária Cardeneta de Poupança BNH LH Avanços CRI Cias Securitizadoras Regime Fiduciário sobre Créditos Imobiliários; Alienação Fiduciária de Imóveis Avanços Patrimônio de Afetação CCI LCI Fortalecimento da estrutura de contratos

931/04 Fontes de Fundos FGTS Repasses Governamentais Investidores do Sistema Financeiro Fontes de Fundos Investidores - Mercado de Capitais Fontes de Fundos Investidores - Mercado de Capitais

3 O Financiamento em números... R$ Bilhões Financiamentos Contratados ,49 15, ,91 34,00 30,05 7,00 5,53 18,41 3,82 3,89 9,34 2,22 3,00 4, SBPE FGTS 3 Fonte: BACEN,ABECIP e Caixa Econômica Federal -Canal do FGTS

10 0 6,91 34,00 30,05 7,00 5,53 18,41 3,82 3,89 9,34 2,22 3,00 4,85

4 O Financiamento em números... Fontes de Recurso - SBPE R$ Bilhões dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10 Poupança LCI / LH 4 Fonte: BACEN,ABECIP e CETIP

200 10 12 150 100 50 12 136 11 151 189 215 254 260 -

5 Letra de Crédito Imobiliário Título de Crédito de emissão exclusiva de Instituições Financeiras, lastreado em créditos imobiliários; Diferentemente das Letras Hipotecárias, lastreadas em hipotecas, as LCIs podem ser lastreadas em créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem; Maior rentabilidade devido à isenção do Imposto de Renda, na fonte e na declaração, para os investidores pessoa física. 99,37% dos detentores de LCI são clientes PJ/PF de Bancos; 5 94% das emissões em estoque estão concentradas em 5 Bancos

hipoteca ou por alienação fiduciária de bem; Maior rentabilidade devido à isenção do Imposto de Renda, na fonte e na declaração, para os

6 O Financiamento em números... Fontes de Recurso Lei /04 2,2% 1,0% 0,5% 1,5% 1,4% 6,0% 96,4% 96,3% 33,0% 68,9% 80,0% 91,0% 80,6% 81,9% 3,6% 3,7% dez-03 dez-04 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10 LCI LH 6 Fonte: CETIP

Certificado de Recebíveis Imobiliario O CRI é o título de investimento vinculado a operações de securitização de recebíveis imobiliários; O CRI é um valor mobiliário, criado pela lei 9.

7 Certificado de Recebíveis Imobiliario O CRI é o título de investimento vinculado a operações de securitização de recebíveis imobiliários; O CRI é um valor mobiliário, criado pela lei 9.514/97, lastreado exclusivamente em um ou vários créditos imobiliários ; Constitui-se como um título de crédito nominativo, de livre negociação; O CRI é de emissão exclusiva das Companhias Securitizadoras e sua negociação se dá por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados - CETIP, sob a forma de título escritural; O CRI pode ser emitido na forma de Regime Fiduciário. 7

514/97, lastreado exclusivamente em um ou vários créditos imobiliários ; Constitui-se como um título de crédito nominativo, de livre negociação; O CRI

8 Certificado de Recebíveis Imobiliário R$ Bilhões 2,5 Emissões de CRI 2,0 2,10 1,5 1,0 1,07 1,22 8 0,5 0,0 Fonte: CETIP /CVM 0,87 0,83 0,

9 Certificado de Recebíveis Imobiliário R$ Bilhões 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Estoque de CRI 7,2 7,3 7,4 2,9 2,1 2,2 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10 9 Fonte: CETIP

Certificado de Recebíveis Imobiliário Detentores de CRI Investidor não residente 4% Outros 2% Fundos de Pensão 5% Fundos de Investimento 6% Empresas

10 Certificado de Recebíveis Imobiliário Detentores de CRI Investidor não residente 4% Outros 2% Fundos de Pensão 5% Fundos de Investimento 6% Empresas de Adm. e Participaçao 10% Bancos 63% Giro Médio Diário ,04% ,05% ,04% ,04% ,07% Bancos - Clientes 10% 10 Fonte: CETIP

11 Certificado de Recebíveis Imobiliário Fonte de Recursos 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1,4% 1,3% 1,4% 3,1% 2,6% 2,6% dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10 Poupança LCI / LH CRI 11 Fonte: BACEN,ABECIP e CETIP

12 Cédula de Crédito Imobiliário A CCI é o documento representativo do crédito originado pela existência de direitos de crédito imobiliário com pagamento parcelado; O CCI é emitido pelo credor, com o objetivo de facilitar e simplificar a cessão do crédito. Desse modo a cédula atende o mercado da securitização, agilizando a negociação de créditos uma vez que a cessão pode ser feita mediante o endosso no próprio título, sem necessidade de uma formalização com um contrato de cessão; A negociação das CCIs se faz independentemente de autorização do devedor; Além da tradicional forma cartular, é admitida a emissão de CCI escritural, com registro na CETIP. A negociação das CCIs escriturais é feita por sistemas eletrônicos de negociação; A CCI pode ser cedida a uma Companhia Securitizadora Imobiliária para lastrear uma emissão de Certificados de Recebíveis imobiliários. 12

Desse modo a cédula atende o mercado da securitização, agilizando a negociação de créditos uma vez que a cessão pode ser feita mediante o endosso no próprio título, sem necessidade de uma

Cédula de Crédito Imobiliário R$ Bilhões 16 Estoque 14 12 10 8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 10 11 12 13 13 13 14 6 4 2 2 2 3 13 - dez-05

13 Cédula de Crédito Imobiliário R$ Bilhões 16 Estoque dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 jan-09 fev-09 mar-09 abr-09 mai-09 jun-09 jul-09 ago-09 set-09 out-09 nov-09 dez-09 jan-10 fev-10 mar-10 Fonte: CETIP

14 CRI versus CCI Estoque 16,0 14,0 12,70 13,57 12,0 10,0 8,0 8,29 7,21 10,57 10,99 6,0 4,0 2,0 1,78 2,06 2,01 2,17 2,64 2,87 0,0 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 mar-10 CCI CRI 14 Fonte: CETIP

15 CRI versus CCI Negociação Secundária 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Fonte: CETIP CRI CCI

16 Cédula de Crédito Imobiliário Detentores Fundos de Pensão 5% Cia Securitizadora de Cred. Imobiliario 86% Soc. Distrib. Tit. e Valores Mobiliarios 5% Fundos de Investimento 2% Bancos 1% Outros 1% CCI Não é Valor Mobiliário e sim um Título de Crédito 16 Fonte: CETIP

e Valores Mobiliarios 5% Fundos de Investimento 2% Bancos 1%

17 Fundos de Investimento Imobiliário Surgiram no Brasil em 1993, para facilitar o acesso de pequenos e médios investidores aos investimentos em ativos imobiliários; Os FII é obtém rendimentos através da locação, arrendamento ou venda dos empreendimentos imobiliários e é constituído sob a forma de condomínio fechado; Os FIIs podem investir em outros ativos, além de imóveis, como: certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de FIDCs e FIPs que estejam ligados à atividades permitidas aos FIIs, fundos de ações setoriais (construção civil/mercado imobiliário) e letras hipotecárias; Os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros obtidos a seus cotistas, além de fornecer dados consolidados mensalmente e demonstrações financeiras semestralmente. 17

certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de FIDCs e FIPs que estejam ligados à atividades permitidas aos FIIs, fundos de ações setoriais (construção civil/mercado imobiliário) e

18 Fundos de Investimento Imobiliário Emissão 3,00 2,77 2,50 2,00 1,50 1,00 1,02 0,98 0,50 0,00 0,51 0,52 0,28 0,28 0,13 0,04 0, Fonte: CVM

0,51 0,52 0,28 0,28 0,13 0,04 0,07 2000 2001

Considerações A diversidade dos instrumentos, a segurança jurídica e a infra-estrutura de securitização no Brasil evoluíram significativamente nas ultimas décadas; Sub-prime brasileira não seria

19 Considerações A diversidade dos instrumentos, a segurança jurídica e a infra-estrutura de securitização no Brasil evoluíram significativamente nas ultimas décadas; Sub-prime brasileira não seria possível, dada a regulação dos Instrumentos, Veículos e Bancos; O Sistema assistiu a partir de 2007, sucessivos recordes anuais na concessão de crédito imobiliário, alongamento dos prazos de financiamento e redução das taxas de juros. No entanto com extrema concentração na Cardeneta de Poupança como fonte de recursos; Por sua natureza de longo prazo e descasamentos entre ativos e passivos, a Securitização deveria ser o grande impulsionador do Crédito Imobiliário; Atualmente o CRI enfrenta diversos obstáculos para a sua pulverização: Valor Inferior de R$ ,00 Limite máximo de 0,5 % por devedor Falta de padronização mercado secundário limitado CCI versus CRI Exaustão das fontes atuais. 19

financiamento e redução das taxas de juros.

20 Instrumentos de Financiamento Imobiliário no Brasil Jorge Sant Anna 20 Março /2010

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