ECO1664 Seminário de Política Econômica

Transcrição

1 ECO1664 Seminário de Política Econômica O Mercado de Ativos Imobiliários no Brasil Marcelo Mangueira, Pedro Kislanov e Rebeca Gravatá Julho de 2009

2 Introdução O objetivo dessa apresentação é traçar um panorama do mercado atual de investimentos com lastro imobiliário no Brasil. Nosso foco inicial será no histórico de políticas de financiamento imobiliário e no desempenho do mercado de imóveis. Posteriormente, iremos focar em 2 tipos principais de investimentos que possuem lastro em ativos imobiliários os fundos de investimento imobiliário e os certificados de recebíveis imobiliários. Ao longo da apresentação, faremos análises comparativas com o mercado americano, que é um dos mais desenvolvidos em relação a ativos imobiliários.

3 Histórico das Políticas Públicas Habitacionais Banco Nacional de Habitação Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos Caixa Econômica Federal Constituição de 1988: Atuação do Estados e Municípios Retomada dos Investimentos em 1995

4 Mercado Imobiliário Brasileiro Comportamento Influenciado pelo cenário macroeconômico Elevado potencial de demanda Mercado muito competitivo Principais formas de financiamento imobiliário

5 Comparação com o Mercado Americano Brasil EUA Mercado imobiliário i movimenta cerca Só Fannie Mae e Freddie Mac de US$ 7 bilhões movimentavam cerca de US$ 5,6 trilhões Pouca oferta de imóveis e de crédito Ciclo imobiliário curto Regulação rígida Muita oferta de imóveis e facilidade de crédito Ciclo imobiliário com vários agentes Regulação frouxa

6 Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) surgiram no Brasil em A idéia era permitir o acesso de pequenos e médios investidores aos investimentos em ativos imobiliários, que geralmente requerem alto valores de aplicação. O objetivo de um FII é obter rendimentos através da locação, arrendamento ou venda dos empreendimentos imobiliários. Ele é constituído sob a forma de condomínio fechado, sendo permitido o resgate de cotas apenas na liquidação do fundo (contudo, é possível negociá-las na bolsa). O fundo deve aplicar no mínimo 75% do seu patrimônio em bens e direitos imobiliários. Com a instrução 472/2008 da CVM, os FIIs podem investir em outros ativos, além de imóveis, como: certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de FIDCs e FIPs que estejam ligados à atividades permitidas aos FIIs, fundos de ações setoriais (construção civil/mercado imobiliário) e letras hipotecárias. Os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros obtidos a seus cotistas, além de fornecer dados consolidados mensalmente e demonstrações financeiras semestralmente.

7 FIIs Vantagens e desvantagens Vantagens Acesso ao mercado imobiliário - Permitem que o investidor tenha acesso ao mercado imobiliário sem uma grande necessidade de aporte financeiro. Ganhos de escala - Como todo fundo, os FIIs permitem que as operações sejam realizadas em grande escala, o que permite ganhos maiores. Desvantagens Riscos do mercado imobiliário - Todos os riscos associados ao mercado imobiliário estão presentes nesse tipo de investimento. Exemplo: o imóvel não ser construído. Liquidez reduzida - Como são condomínios fechados, o cotista só pode sair do fundo através da venda das cotas. A liquidez desse mercado é muito reduzida. Simplificação - É um investimento simples, que depende apenas da compra das cotas de investimento. Tributação - Os fundos listados em bolsa, com mais de 50 cotistas são isentos de IR para pessoa física.

8 O mercado de fundos imobiliários no Brasil Market Share do PL Administrado - FI Participação dos FIIs no PL do Mercado de FIs (Total: R$ 1.218,85 Bi) FII PL: R$ 4,21 Bi 0,35% OUTROS 50% 8% BB DTVM No mercado de fundos de 21% investimento (FI), os 4 maiores administradores detém 50,5% do patrimônio líquido de 11% ITAU mercado. 11% BRADESCO SANTANDER 99,65% OUTROS PL: R$ 1.214,64 Bi Market Share do PL Administrado - FII OUTROS 20% OPPORTUNITY 5% 49% BRASCAN 7% OURINVEST No mercado de fundos de investimento imobiliário (FII), os 4 maiores administradores detém 79,8% do patrimônio líquido de mercado. RIO BRAVO 19%

9 O mercado de fundos imobiliários no Brasil Atualmente existem 75 FIIs ativos registrados na CVM, sendo 28 negociados na BOVESPA. Destes, quase a metade é negociada no SOMA Mercado de Balcão Organizado (ao invés de comprar e vender durante todo o dia como no pregão normal, no SOMA as cotas dos FIIs são negociadas apenas num call de fechamento). Rentabilidade Anualizada (%) (Jan/2007-Mar/2009) Fundos de Investimento Imobiliário* 44,1% Um dos maiores problemas em relação aos FIIs é a baixa liquidez do fundo. Em 2008, a liquidez média dos fundos negociados na BOVESPA foi de 7,85%. 22,6% Outro ponto importante é que a rentabilidade dos fundos nem sempre é tão vantajosa. Alguns fundos, inclusive, possuem rendimento abaixo do CDI, principalmente aqueles que tem fluxos provenientes de aluguel. 11,6% 72% 7,2% -3,8% 38% IBOVESPA CDI Máximo Mediana Mínimo * Os dados são referentes a uma amostra dos 19 principais fundos negociados na Bovespa

10 Comparação entre o mercado brasileiro e o americano Os REITs (Real Estate Investment Trust) foram criados nos EUA em 1960, como uma forma de difundir o investimento imobiliário por parte de pequenos investidores. Os REITs são companhias que detém, e na maioria dos casos, operam investimentos imobiliários. Um REIT deve ter a maior parte de seu patrimônio investido em ativos relacionados ao setor imobiliário. Eles devem distribuir no mínimo 90% dos lucros obtidos aos seus acionistas na forma de dividendos. São 3 os tipos de REITs: Equity REIT (proprietário e administrador de empreendimentos imobiliários), Mortgage REIT (hipotecas de empreendimentos imobiliários) i e Hybrid REIT (atuam tanto como proprietários, como emprestando capital para proprietários de empreendimentos) Evolução do Valor de Mercado dos REITs (Milhões de dólares, ) Valor de Mercado por Tipo de REIT (Total: US$ 191,6 bilhões, 2008) 7,5% Equity 0,5% Mortgage Hybrid -60% 92,0%

11 Desempenho do mercado americano Até abril de 2009, haviam 186 REITs sendo negociados em bolsa com um valor de mercado de aproximadamente US$ 176 bilhões e com uma movimentação financeira diária de aproximadamente US$ 6 bilhões. Além desses, haviam 41 REITs registrados que não eram negociados em bolsa Retornos Históricos dos REITs vs. S&P 500 (Base = 100, Dez/71) S&P 500 FTSE NAREIT Index O segmento imobiliário com maior presença dos Equity REITs é o de varejo (shopping centers e lojas comerciais), seguidos de 0 escritórios/fábricas i i e residencial. i 1/1/70 1/1/75 1/1/80 1/1/85 1/1/90 1/1/95 1/1/00 1/1/05 1/1/10 A principal diferença em relação aos nosso fundos imobiliários é que nos EUA, os REITs são empresas que tem suas ações negociadas, não se restringindo a fundos. O resultado disso são maior acesso ao mercado, maior divulgação de dados e maior liquidez. Equity REITs por Tipo de Propriedade 9% 15% (Total: US$ 146,8 bi) 12% 16% 26% 23% Retail Industrial/Offices Residential Healthcare Self Storage Others

12 CRI - Características O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um valor mobiliário, criado pela lei 9.514/97, que engloba um ou vários financiamentos imobiliários e lhes dá liquidez no mercado de capitais. Constitui-se como um título de crédito nominativo, de livre negociação, tendo como lastro necessariamente créditos imobiliários. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras e sua negociação se dá por meio de sistemas it centralizados de custódia e liquidaçãoid financeirai de títulos privados, sob a forma de título escritural. Os pagamentos de juro e amortização de principal podem ser realizados periodicamente ou em parcela única no vencimento/repactuação; O CRI não pode ter remuneração atrelada à moeda estrangeira.

13 CRI Built to suit Frequentemente, as operações de CRI envolvem o chamado built-to-suit, ou construção sob medida. O termo serve para designar uma operação em que o locador adquire um determinado imóvel e o empreendimento é feito de acordo com os interesses do locatário, que loca o imóvel por um determinado período e garante o retorno dos investimentos realizados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel ao locador. Esse tipo de operação possibilita às empresas usar o empreendimento imobiliário sem a necessidade de adquirir imóveis e, dessa forma, ajuda a reduzir o capital imobilizado.

14 CRI Vantagens e desvantagens Vantagens Maiores retornos -Maior rentabilidade em relação aos títulos de renda fixa com prazos e classificação de risco equivalentes. Segurança -Oferecem alto nível de proteção para os investidores, com o estabelecimento de garantias na estruturação da operação. Desvantagens Risco de amortização antecipada - No caso principalmente dos CRI lastreados em créditos imobiliários residenciais, o fluxo de caixa depende de pré-pagamentos de principal realizados pelos tomadores dos créditos, o que pode acarretar em um encurtamento da operação. Diversificação de carteira -É um investimento em renda fixa que serve como alternativa a investimentos mais tradicionais, como títulos do governo. Variedade de perfis de investimento - É uma operação bastante flexível, podendo ser feita com diferentes tipos de crédito, taxas e prazos.

15 CRI Volume Ofertas primárias e secundárias registradas na CVM Volume (em bilhões de R$) , , ,30 930, ,60 403, Volume (em bilhões de R$) Em 2008, foram registrados na CVM quase R$ 1 bilhão em CRIs, contabilizando 28 emissões. No entanto, 44 emissões tiveram dispensa de registro, totalizando um valor de cerca de R$ 4 bilhões Existem poucas securitizadoras atuando nesse mercado. As 28 emissões registradas em 2008 foram feitas por apenas 6 empresas diferentes.

16 CRI Volume Volume acumulado de emissão de CRI nos últimos anos (em milhares de reais)

17 CRI Estrutura CVM Estrutura t básica de um CRI Clientes Incorporadora Direitos de Créditos Imobiliários Securitizadora CRI Investidores Garantias da operação: Coobrigação do cedente dos créditos imobiliários no pagamento do recebível lastro; Fiança do cedente ou de outra instituição interessada em garantir o pagamento do recebível lastro; Overcollateral (Valor dos créditos que lastreiam a emissão do CRI maior do que o valor de emissão) Subordinação de Séries, constituindo-se hierarquização das perdas ocorridas no patrimônio que lastreia as séries de CRI, até determinado patamar, em favor de uma série e em prejuízo da outra; Agente Fiduciário Rating Mercado Secundário Garantia de Pagamento sobre cada recebível que lastreia a emissão de séries de CRI, emitida por seguradora de primeira linha; Garantia real do imóvel objeto de alienação fiduciária, cujos créditos foram cedidos.

18 Mercado Americano - MBS No mercado americano, pode-se dizer que as MBS (mortgage-backed securities) são os ativos mobiliários mais próximos ao CRI. São instrumentos de dívida cuja remuneração é baseada no recebimento dos fluxos de caixa provenientes de empreendimentos residenciais ou comerciais. No caso de estabelecimentos comerciais, elas são chamadas de Commercial mortgage-backed securities (CMBS) enquanto no caso de estabelecimentos comerciais, elas são chamadas de Residential mortgage-backed securities (RMBS). First, mortgage g loans are purchased from banks, mortgage g companies, and other originators. Then, these loans are assembled into pools. This is done by government agencies, government-sponsored enterprises, and private entities. Mortgage-backed securities represent claims on the principal and payments on the loans in the pool, through a process known as Securitization. These securities are usually sold as bonds, but financial innovation has created a variety of securities that derive their ultimate value from mortgage pools

19 Mercado Americano - MBS Diferentemente do caso brasileiro, a maioria dos MBS é emitido por agências governamentais, como a Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) e a Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). No entanto, essa tendência começou a mudar em 2005, ano em que a emissão por agências não-governamentais superou as emissões do governo pela primeira vez. 2,500 2,000 1,500 1,000 0,500 Emissões de MBS por agências governamentais (em trilhões de US$) Emissões de MBS (em trilhões de dólares) 1,093 1,444 2,131 1,019 0,967 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 0,500 0, , Setor privado Agências governamentais

20 Conclusão Lições aprendidas sobre o mercado. Possíveis melhorias. Perguntas e respostas.