RB CAPITAL RENDA II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII APRESENTAÇÃO AOS INVESTIDORES. Março/2012

Transcrição

1 RB CAPITAL RENDA II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII APRESENTAÇÃO AOS INVESTIDORES Março/2012

2 Agenda Introdução A Oferta Características do portfolio final do Fundo Rendimento das Cotas Contatos & Informações 2

4 Introdução O objetivo deste material é apresentar aos cotistas os acontecimentos relacionados ao RB CAPITAL RENDA II FII desde o encerramento de sua oferta pública de cotas, cuja política de investimentos consiste em: Realização de investimentos em imóveis para exploração comercial por meio de locações atípicas ou outros contratos atípicos de imóveis de propriedade do Fundo ou a serem por ele adquiridos, visando proporcionar ao cotista remuneração para o investimento realizado. Adicionalmente, poderá haver o aumento do valor patrimonial das cotas do Fundo, decorrente de eventual valorização do(s) imóvel(eis). Não é objetivo direto e primordial do Fundo obter ganhos de capital com a compra e venda de imóveis, em curto prazo. 4

6 Apresentação dos Acontecimentos No segundo semestre de 2010, o RB CAPITAL RENDA II FII realizou uma oferta pública de cotas de sua primeira emissão, nos termos da Instrução CVM nº 400. O objetivo de tal oferta era captar R$ 190 milhões para o investimento em 6 empreendimentos imobiliários: Ambev Leader Catete Leader Natal Ampla Agusta Leader Campo Grande A oferta se encerrou em novembro de 2010 com a captação de R$ 137 milhões, o que resultou na aquisição de apenas 4 dos 6 imóveis apresentados acima. Como os recursos necessários para a compra dos 4 imóveis eram de apenas R$ 130 milhões, no mês de dezembro, o Fundo realizou uma amortização extraordinária de cotas no valor de aproximadamente R$ 7 milhões aos seus cotistas. Valor Total Amortizado Valor Unitário Amortizado R$ ,74 Aprox. R$ 3,78 / Cota 6

7 Apresentação dos Acontecimentos Após a amortização extraordinária de cotas, o Fundo utilizou os R$ 130 milhões captados na oferta para: investir nos seguintes imóveis: Ambev Leader Catete Leader Natal Ampla arcar com as despesas relacionadas com a aquisição dos imóveis, tais como impostos (ITBI e laudêmio) e registro; pagar as despesas relacionadas à estruturação e distribuição do Fundo; e realizar distribuições extraordinárias de caixa (amortização extraordinária). No mês de fevereiro de 2011, o Fundo realizou uma nova amortização extraordinária de cotas, distribuindo aos cotistas o montante equivalente ao excesso de caixa provisionado pelo Fundo, o qual não foi utilizado no investimento dos ativos, nem, tampouco, para o pagamento das despesas relacionadas aos imóveis, à estruturação e à distribuição de cotas do Fundo. Valor Total Amortizado Valor Unitário Amortizado R$ ,00 R$ 0,23 / Cota 7

8 Destinação dos Recursos da Oferta Abaixo segue o detalhamento dos investimentos e pagamentos de despesas realizados pelo Fundo, com uma comparação entre o montante orçado e o de fato realizado no momento da oferta: Destinação dos Recursos Orçado Realizado Diferença Resgate de CRIs R$ R$ (2) 0.( (1) Aquisição de Ativos R$ R$ (51.209) ITBI e Laudêmio R$ R$ ( ) Registros R$ R$ Total com Aquisição dos Imóveis R$ R$ Custos da Oferta R$ R$ (13.318) Rendimento de Aluguéis do Mês da Oferta (1) ( ) Retenção de Caixa R$ R$ Sobra de Caixa R$ R$ ( ) Total R$ R$ (1) Por conta da data de liquidação da oferta, os aluguéis de Leader Catete e Leader Natal foram pagos antes do resgate dos CRIs. Em função disso, o Fundo pagou um montante inferior pelo resgate de ambos os CRIs e realizou uma distribuição de rendimentos aos cotistas no valor desses aluguéis. 8

9 Nova Viabilidade do Fundo Como o Fundo investiu em 4 dos 6 imóveis inicialmente previstos, a Consult Soluções Patrimoniais elaborou uma nova viabilidade para o Fundo, com data base de novembro de 2010, considerando os ativos efetivamente investidos pelo Fundo. As principais alterações com relação à primeira versão da viabilidade, a qual considerava o investimento do Fundo em 6 imóveis, são as seguintes: Ítens Alterados Viabilidade Antiga Viabilidade Nova (1) Captação R$ 190 milhões R$ 130 milhões (2) Valor Total dos Imóveis R$ 180 milhões R$ 122 milhões Taxa de Administração 0,21% a.a. sobre PL Máximo de 0,17% a.a. sobre PL Taxa de Consultoria 0,175% a.a. sobre PL Máximo de 0,10% a.a. sobre PL Taxa de Retorno em 10 anos (3) 8,63% a.a. 8,66% a.a. TIR em 50 anos (3) (4) 8,89% a.a. 9,17% a.a. (1) A nova viabilidade elaborada pela Consult Soluções Patrimoniais foi realizada com base nos custos de fato incorridos com a oferta e a aquisição dos imóveis. (2) A nova viabilidade foi elaborada com base no valor captado pelo Fundo pós amortização extraordinária de cotas, qual seja, R$ 130 milhões. (3) Taxas em termos reais, ou seja, não considera a variação da inflação incidente sobre os alugueis, conforme definido nos contratos de locação de cada um dos imóveis. (4) A diferença entre a TIR de 9,17% a.a. da nova viabilidade e a de 8,89% a.a. da viabilidade antiga se deve ao fato de que, com a aquisição de um número menor de imóveis pelo Fundo, a revisão do aluguel de Ampla, a ser realizada após o término do contrato de aluguel em vigência, passou a ter um peso mais relevante nos fluxos de caixa projetados do Fundo. Em função disso, houve um aumento da TIR, considerando o fluxo projetado de 50 anos. 9

11 Características dos Imóveis AMBEV LEADER NATAL Tipo de Imóvel: Centro de Distribuição Tipo de Imóvel: Valor de Aquisição: R$ Valor de Aquisição: R$ Localização: Uberlândia, Minas Gerais Localização: Natal, Rio Grande do Norte Área do Terreno: ,0 m 2 Área Construída: 8.362,0 m 2 Área do Terreno: 1.870,5 m 2 Área Construída: 2.508,0 m 2 Contrato de Locação: Built to Suit Contrato de Locação: Built to Suit Última Locação: Março de 2025 Valor do Aluguel (maio/11): R$ Última Locação: Janeiro de 2024 Valor do Aluguel (maio/11): R$ Periodicidade de Pagamento: Mensal Periodicidade de Pagamento: Mensal Índice de Atualização: IPCA Índice de Atualização: IPCA 11

12 Características dos Imóveis AMPLA LEADER CATETE Tipo de Imóvel: Valor de Aquisição: R$ Tipo de Imóvel: Valor de Aquisição: R$ Localização: São Gonçalo, Rio de Janeiro Localização: Catete, Rio de Janeiro Área do Terreno: ,0 m 2 Área Construída: ,0 m 2 Área do Terreno: 1.359,3 m 2 Área Construída: 2.248,0 m 2 Contrato de Locação: Built to Suit Contrato de Locação: Built to Suit Última Locação: Outubro de 2025 Valor do Aluguel (maio/11): R$ Última Locação: Março de 2024 Valor do Aluguel (maio/11): R$ Periodicidade de Pagamento: Anual Periodicidade de Pagamento: Mensal Índice de Atualização: IGP-M Índice de Atualização: IPCA 12

13 Características dos Imóveis Composição dos Aluguéis do Fundo Prazo Remanescente dos Contratos Ambev II (IPCA) 10,4% Ampla (IGP-M) 28,6% Leader Catete (IPCA) 34,9% Leader Natal (IPCA) 26,1% Leader Natal Leader Catete Ambev II Ampla (1) (Em # de Meses) (1) O aluguel de Ampla é pago anualmente. 13

14 nov-10 dez-10 jan-11 fev-11 mar-11 abr-11 mai-11 jun-11 jul-11 ago-11 set-11 out-11 RB CAPITAL RENDA II - FII Distribuição dos Rendimentos ao longo do ano Como o aluguel de Ampla é pago anualmente, todo mês de outubro, este mês possui um peso maior na distribuição de rendimentos projetada para o ano, como pode ser visto no gráfico abaixo. 40% 36% 30% 20% 10% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 0% 14

16 Rentabilidade do Cotista (12 meses iniciais) A tabela abaixo compara a rentabilidade do cotista prevista pela viabilidade original, pela nova viabilidade e pelos rendimentos distribuídos. Viabilidades Mês / Ano 0 Original Nova Distribuição de Rendimentos Realizada Deflacionada (1) Realizada Nominal Nov/2010 0,51% 0,64% 0,64% 0,64% Dez/2010 0,51% 0,47% 0,48% 0,49% Jan/2011 0,52% 0,47% 0,48% 0,49% Fev/2011 0,55% 0,48% 0,48% 0,49% Mar/2011 0,55% 0,48% 0,46% 0,48% Abr/2011 ) 0,56% 0,49% 0,46% 0,47% Mai/2011 0,56% 0,49% 0,47% 0,49% Jun/2011 0,56% 0,49% 0,48% 0,51% Jul/2011 0,56% 0,49% 0,48% 0,51% Ago/2011 0,56% 0,49% 0,50% 0,52% Set/2011 0,55% 0,49% 0,48% 0,50% Out/2011 2,19% 2,94% 2,94% 3,12% Juros simples 8,17% 8,41% 8,35% 8,70% Juros Composto 8,47% 8,72% 8,65% 9,02% A rentabilidade real ficou em linha com a esperada, uma vez que os contratos de locação foram recebidos pontualmente. Nota: Para o cálculo da rentabilidade, foram consideradas todas as distribuições de rendimento e o valor da cota pós-amortizações extraordinárias de caixa. (1) O aluguel de cada imóvel foi deflacionado até Nov/2010 (data base da nova viabilidade) utilizando o índice de inflação vigente de cada um dos contratos. 16

17 Rentabilidade do Cotista (2 0 ano de operação) A tabela abaixo apresenta a rentabilidade do cotista realizada até Mar/2012, bem como uma prévia para os meses seguintes, considerando as projeções de inflação que impactarão na correção dos valores de aluguel. Distribuição de Rendimentos Mês / Ano 0 Rendimento Nominal (1) Rendimento Deflacionado (2) Nov/2011 0,51% 0,48% Dez/2011 0,51% 0,48% Jan/2012 0,51% 0,47% Fev/2012 0,50% 0,46% Mar/2012 0,52% 0,48% Abr/ ,54% 0,49% Mai/2012 0,54% 0,49% Jun/2012 0,54% 0,49% Jul/2012 0,54% 0,49% Ago/2012 0,54% 0,49% Set/2012 0,54% 0,49% Out/2012 3,29% 2,94% Juros simples 9,07% 8,25% Juros Composto 9,42% 8,54% O nível de rentabilidade esperada é bastante interessante, considerando o atual nível de taxa de juros. Nota: Para o cálculo da rentabilidade, foram consideradas todas as distribuições de rendimento e o valor da cota pós-amortizações extraordinárias de caixa. (1) Distribuição de rendimentos realizada e prévia a partir de Abr/12, considerando a projeção do IPCA e IGPM para correção dos aluguéis do Fundo (2) Valores deflacionados para Nov/10. 17

18 Análise do Valor Patrimonial da Cota Uma análise do valor patrimonial da cota indica uma redução no valor patrimonial, devido ao reconhecimento imediato das despesas de estruturação do fundo e à depreciação dos imóveis, que resultam numa rentabilidade inferior ao efetivamente distribuído aos cotistas. Tal impacto será compensado com a reavaliação dos ativos que será feita periodicamente. Mês / Ano Patrimônio Líquido Cota Patrimonial Nov/ ,22 Dez/ ,01 Jan/ ,14 Fev/ ,25 Mar/ ,62 Abr/ ,65 Mai/ ,81 Jun/ ,84 Jul/ ,59 Ago/ ,00 Set/ ,34 Out/ ,77 Nov/ ,64 Dez/ ,12 Jan/ ,17 Fev/ ,25 Amortização extraordinária de cotas - R$ 3,78 Amortização extraordinária de cotas - R$ 0,23 Incorporação ao PL os rendimentos distribuídos Impacto das Despesas da Oferta Desincorporação do PL os rendimentos distribuídos Valor Emissão Amortizações Custos Oferta Depreciação 2% Cota Patrimonial 74,22-3,78-0,23-2,61-1,33 66,27 18

19 Rendimento Anual Preço das cotas (R$) RB CAPITAL RENDA II - FII Avaliação do Mercado Uma análise do histórico de negociações das cotas do Fundo no mercado secundário, mostra que as cotas do fundo estão sendo negociadas no mesmo patamar do preço de emissão, descontadas as amortizações extraordinárias de caixa 80, ,0 60, Nº Cotas Negociadas 50,0 dez-10 jan-11 fev-11 mar-11 abr-11 mai-11 jun-11 jul-11 ago-11 set-11 out-11 nov-11 dez-11 jan-12 fev-12 mar-12 Volume Preço Fechamento 0 Tabela de Sensibilidade do Yield do Fundo Considerando a projeção Preço da Cota de rendimento anual, o preço atual da cota $64,00 $66,00 $68,00 $70,00 $6,20 9,69% 9,39% 9,12% 8,86% $6,35 9,92% 9,62% 9,34% 9,07% $6,50 10,16% 9,85% 9,56% 9,29% Entre Fev e Mar/12 o preço de fechamento da cota esteve na maioria dos pregões entre R$ 66,00 e R$ 68,00 representa um yield para o investidor de aprox. 9,50%, em termos reais. 19

21 Contatos & Informações Maiores esclarecimentos a respeito do Fundo, poderão ser obtidos junto à RB Capital. Rua Amauri, 255 5º andar - Jardim Europa CEP São Paulo SP Tel.: +55 (11) Fax: +55 (11) Av. Ataulfo de Paiva, 204 Sala 202 Leblon CEP Rio de Janeiro RJ Tel.: +55 (21) Fax: +55 (21) distribuição@ Website: Adalbero Cavalcanti adalbero.cavalcanti@ Ariane Tavares ariane.tavares@ Bruno Boscolo bruno.boscolo@ Slavik Merkouloff slavik.merkouloff@ 21