SECURITIZAÇÃO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS 28/10/ IBCPF

Transcrição

1 SECURITIZAÇÃO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS 28/10/ IBCPF Conceito 1

2 Conceito Integração dos mercados imobiliário e de capitais, de modo a permitir a captação de recursos necessários para o desenvolvimento da construção civil e fomento a partir do desenvolvimento de CRI. Mercado Imobiliário Bancos Empresas Incorporadoras / Construtoras / Loteadoras Companhias Hipotecárias Certificados de Recebíveis Imobiliários Mercado de Capitais Bancos Fundos de Investimento Fundos de Pensão Pessoas Físicas Seguradoras Investidores Estrangeiros 3 Elementos essenciais para securitização 2

3 Elementos essenciais para securitização Volume de ativos securitizáveis. Patrimônio Separado. Securitizadora / Agente fiduciário. Servicing / gestão dos ativos securitizados. 5 Características 3

4 Características Os CRI permitem que um fluxo de créditos imobiliários de médio ou longo prazo sejam convertidos em valores mobiliários negociáveis à vista. Definição Emissores Lastro Títulos de crédito nominativos que constituem promessa de pagamento em dinheiro e são lastreados em créditos imobiliários, comerciais ou residenciais. Valores mobiliários de livre negociação, por meio dos sistemas centralizados de custódia e liquidação financeiro (CETIP / BM&F Bovespa). Os CRI são de emissão exclusiva das Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários. As Securitizadoras são instituições não financeiras constituídas com a finalidade de adquirir e securitizar créditos imobiliários por meio da emissão de CRI, podendo realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades. São entidades reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários. Crédito imobiliário em geral. Comercialização de imóveis (venda e compra a prazo). Aquisição a prazo de Direito Real de Superfície. Locação e Sublocação. Arrendamento, entre outros. 7 Características Podem ser emitidos com ou sem instituição de regime fiduciário; Oferta com valor nominal inferior a R$ ,00 somente admitida para CRI com regime fiduciário instituído, lastreados em créditos de imóveis performados e com acompanhamento trimestral por agência classificadora de risco. Valor de Emissão Garantias Regime Fiduciário O valor dos CRI não podem exceder o valor total dos créditos imobiliários que lhes servem de lastro. Alienação Fiduciária de Imóveis. Coobrigação e/ou fiança do cedente e de seus acionistas. Overcollateral (cessão fiduciária de créditos imobiliários / valor do imóvel x valor securitizado). Garantias securitárias (seguros para morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel, seguro performance, etc.) Regime fiduciário e patrimônio separado. Subordinação. Seguro performance segurode crédito. Regime pelo qual os créditos imobiliários lastro da emissão de CRI não se confundem com o patrimônio da securitizadora e só respondem pelas despesas da própria emissão. Permite que os créditos imobiliários sejam destinados exclusivamente ao pagamento (i) dos CRI aos quais estão vinculados e (ii) das despesas e obrigações do patrimônio separado. Instituído através de declaração pela securitizadora no Termo de Securitização. Fiscalizado pelo agente fiduciário. 8 4

5 Características Classe Atualização Monetária Remuneração Forma de Registro Liquidação e Negociação Forma de Distribuição Admitida a emissão de CRI de classe sênior (preferência para efeito de amortização e resgate) e classe subordinada. Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público (TR, IGP M, IPCA, CDI). Escritural: emitidos pelo Termo de Securitização. Os CRI são registrados em sistemas centralizadores de custódia e liquidação financeira de títulos provados. Sistema da CETIP ou BM&FBovespa. ICVM 400/03: oferta pública geral. ICVM 476/09: oferta pública com esforços restritos de colocação. Privada. 9 Características Limite Máximo de Concentração (ICVM 414 Oferta Pública de distribuição de CRI) 20% por devedor ou coobrigado. Limite poderá ser excedido, quando o devedor ou coobrigado for: Companhia aberta; Instituição financeira ou equiparada; Sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeira relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI auditadas por auditor independente e arquivadas periodicamente na CVM. Dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM quando o CRI: i. for objeto de oferta pública que tenha como destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores (vedada a sua participação no mercado secundário); ou ii. Possuir valor unitário igual ou superior a R$ 1 milhão, e ser objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais de 50 investidores (poderá ser negociado antes de completado 18 meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI ou caso o titular aliene todos os CRI a um único investidor). 10 5

6 Mercado Imobiliário e Mercado de Capitais Mercado Imobiliário e Mercado de Capitais A captação de recursos no mercado de capitais permite a troca de experiência entre os setores, com sinergia, gerando uma fonte perene de recursos para o mercado imobiliário. Mercado Imobiliário Fragmentado Não regulado Pouco arbitrado Falta transparência Falta de financiamentos Grandes oportunidades de lucro Poucos mecanismos para mitigação de riscos $ $ Securitização: CRI CCI Mercado de Capital Organizado Desenvolvido Regulado Líquido Transparente Profissional Instrumentos de proteção Arbitrado Riscos controlados Padronizado 12 6

7 Natureza do Lastro 13 Natureza do Lastro CRI Pulverizados Corporativos Lastro Contratos de compra e venda de unidades residenciais, comerciais ou lotes, com devedores pulverizados; ou outro empréstimos de natureza imobiliária. Contratos imobiliários (compra e venda/ locação, etc) que possuem uma empresa como principal devedor (risco concentrado). Originadores Instituições financeiras, construtoras, incorporadoras e loteadores. Empresas detentoras ou adquirentes de imóveis comerciais. Risco Pulverizado, descentralizado. Concentrado na empresa devedora. 14 7

8 Tipos de Operações de CRI Estrutura do CRI Pulverizado 4 1 INCORPORADOR 6 Servicer 7 CCI Incorporadorlançae constróiempreendimento imobiliário (Residencial, Comerciale Lotes) 2 Incorporador vende as unidades no modelo tabela direta 3 Com a venda das unidades, fluxo de recebíveis é criado 4 O fluxo dosrecebíveis imobiliários começamaentrar mensalmente no balançodaincorporadora 5 Incorporador, comestratégia de securitizar taisrecebíveis que estãoalongo prazo, buscaabraziliansecurities paraaquisição imediata 6 Inicia se aauditoria dosrecebíveis e estes sãoanalisados combase noscritérios de elegibilidade preestabelecidos 7 Os créditos enquadrados são encaminhados para emissão da CCI 8 A Brazilian Securities emiti contrato de Cessão para assinatura entre as partes 9 Após retorno do contratode Cessão assinado, abraziliansecurities efetua pagamento do valor da CessãoaIncorporador 16 8

9 CRI Built to Suit 17 Ciclo Virtuoso 9

10 Ciclo Virtuoso 1 6 Aumento de investimentos Aumento das vendas / produção 2 5 CICLO VIRTUOSO Redução dos juros Aumento da procura por imóveis 4 Aumento do nível de emprego e da renda 3 Aumento investimento setor produtivo 19 Riscos 10

11 Riscos Antes de tomar qualquer decisão de investimento nos CRI, os investidores deverão considerar cuidadosamente, à luz de suas próprias circunstâncias financeiras e objetivos de investimento, os fatores de risco de cada CRI, bem como as informações contidas nos documentos da oferta. O Governo Federal exerceu e continua exercendo influência significativa sobre a economia brasileira. Essa influência, bem como as condições políticas e econômicas brasileiras, podem afetar adversamente os CRI. Não existe jurisprudência firmada acerca de todos os aspectos da securitização. Possibilidade de os créditos imobiliários serem alcançados por obrigações dos originadores ou de terceiros. Risco da situação patrimonial e financeira dos coobrigados. Inadimplência dos devedores. Pagamento antecipado dos créditos imobiliários. Vencimento antecipado dos créditos imobiliários. Liquidação financeira com base no registro provisório concedido pela CVM. Alterações da legislação tributária. Baixa liquidez no mercado secundário. 21 Como adquirir 11

12 Como adquirir Bancos Corretoras Gestoras Fundos Imobiliários (por meio de aquisição de cotas de fundos imobiliários) 23 Panorama Mercado de CRI 12

13 Panorama Mercado de CRI Até setembro de 2014 já foi emitido aproximadamente o volume de R$ 72 bilhões em séries de CRI. Até 2012, mais de 21 FII com carteiras compostas por CRI. R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Tipos de Operações de CRI Duas formas de operações de securitização imobiliária: Operações Estruturadas: Frederico Pessoa Porto São aquelas feitas sob medida para uma necessidade específica do Cliente. As empresas estruturadoras avaliam em conjunto com o Cliente o objetivo a ser atingido e estrutura a solução mais adequada, de acordo com Diretor as práticas Comercial legais e condições e de Produtos de mercado. Em geral são operações que envolvem Avenida Paulista, umnº risco 1374 mais 10º andar concentrado, São Paulo de SPnatureza corporativa, voltado a promover recursos para que a companhia Fone: faça (55) a11 captação de recursos para aplicação na construção, ampliação ou reforma de imóvel de sua frederico.porto@grupopan.com propriedade. Site: Operações Pulverizadas: São aquelas emissões de CRI cujo lastro são vários devedores de vários imóveis. Em operações pulverizadas os créditos são adquiridos junto a Construtoras, Loteadoras, e instituições financeiras Neste tipo de operação assim como nas operações estruturadas, os recursos captados pelo mercado de capitais são devolvidos ao mercado imobiliário, já que com os recursos da venda dos contratos imobiliários as Construtoras e loteadoras passam a ter disponibilidade de recursos para reinvestir na aquisição e construção de outros imóveis, sem precisar manter uma estrutura administrativa para fazer a gestão destes financiamento por longos períodos de tempo