Bolha imobiliária: realidade ou ficção? Marcelo Barros, economista, professor da FBV Antônio Pessoa, economista, professor da FBV

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1 Bolha imobiliária: realidade ou ficção? Marcelo Barros, economista, professor da FBV Antônio Pessoa, economista, professor da FBV

2 Las Vegas - EUA Barro Recife/PE Qual é o imóvel mais caro? Fonte: Blog

3 Las Vegas - EUA Barro Recife/PE US$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Fonte: Blog

4 Existe uma bolha imobiliária no Brasil?

5 O que é uma bolha imobiliária? SUPER VALORIZAÇÃO dos imóveis regida NÃO por fundamentos econômicos e sim por expectativas de aumentos futuros nos preços. Índice de Preços de Imóveis Residencias Urbanos - Japão 1969 a Índice de Preços de Residências nos EUA - Inde 1994 a 2013 Abril/ % % Fonte: Japan Real Estate Institute Fonte: S&P

6 Crescimento acumulado, por indicadores selecionados. Junho/2010 a Setembro/ FIPE Zap IPCA INCC IBOVESPA 70, ,4 19, Fonte: FIPE-ZAP, IBGE e IBOVESPA -19,7

7 O preço de um imóvel é definido pela forças de mercado : OFERTA E DEMANDA

8 Demanda = Oferta Preços estáveis REGRA DE OURO Demanda > Oferta Preços sobem Demanda < Oferta Preços caem Quais os fatores que influenciam o crescimento da demanda habitacional? 1. Distribuição etária da população 2. Os padrões de conjugalidade e a formação de novos arranjos familiares 3. Nível de renda e capacidade de pagamento 4. Déficit habitacional brasileiro

9 1. Distribuição etária da população Demanda habitacional Adultos É maior do que Demanda habitacional Crianças e Jovens Brasil jovem Brasil adulto

10 2. Os padrões de conjugalidade e a formação de novos arranjos familiares Evolução da taxa de nupcialidade legal (por mil entre a população com mais de 15 anos) 6,6 6,7 6,9 6,6 6,7 7 6,2 6,3 5,7 5, Fonte: IBGE Evolução da taxa de divórcio no Brasil (por mil entre a população com mais de 20 anos) 2,6 1,8 1 1,1 1,2 1,3 0, Fonte: IBGE

11 2. Os padrões de conjugalidade e a formação de novos arranjos familiares

12 3. Nível de renda e capacidade de pagamento

13 4. Déficit habitacional brasileiro É o conjunto de pessoas sem moradias adequadas considerando a precariedade, coabitação familiar e ônus excessivo do aluguel (mais de 30% da renda comprometida com aluguel). Ano Nº de Domicílios (em mil) Déficit Habitacional (em mil) mil novas moradias foram construídas por ano entre 2007 e Fonte: IPEA Nº de domicílios: 12,7% ( mil) Déficit habitacional: -6,3%

14 Demanda Habitacional cresce: Mais adultos Mais casamentos Mais divórcios Mais pessoas morando sozinhas Mais mulheres s/cônjuge com filhos Mais renda => mais mobilidade social Taxa média de juros das operações de crédito de Financiamento Imobiliário Em % a.a Crédito Imobiliário Prazo médio das concessões de crédito de Financiamento Imobiliário Em meses ,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 335 Taxa de juros menores Prazos maiores Fonte: Banco Central Fonte: Banco Central

15 Saldo da carteira de crédito Pessoa Física Modalidades Selecionadas Março/07 a Setembro/13 R$ milhões Financiamento Imobiliário: 774% R$ milhões (2007) R$ milhões (set/2013) Crédito Pessoal Aquisição de veículos Fonte: Banco Central Consignado Fin. Imobiliário

16 Evolução das operações de crédito Pessoa Física Variação em 12 meses (%) Modalidades Selecionadas Março/07 a Setembro/13 0,35 0,19 0,08 0, Crédito Pessoal Aquisição de veículos Fonte: Banco Central Consignado Fin. Imobiliário

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18 Fonte: CAIXA Brasil: baixa relação crédito imobiliário/pib 105,6 Países selecionados Relação Crédito Imobiliário/PIB 2010 e 2012 (Brasil) 87,6 81,4 67,5 64,6 47, ,5 11,2 6 5,1 2,1 Holanda EUA Espanha França México Brasil

19 Endividamento das famílias com o Sistema Financeiro Nacional em relação à renda acumulada dos últimos doze meses - % , Fonte: Banco Central Crédito Imobiliário é de longo prazo + Febre consumista = 45% da renda das famílias 55% da renda para as despesas do dia-a-dia Risco de super endividamento das famílias anos

20 Existe uma bolha imobiliária no Brasil?

21 Preços subiram 70% (2010 e set/2013) Demanda > Oferta Demanda Habitacional em expansão (adultos, casamentos, divórcios, pessoas morando sozinhas, renda, mobilidade social) Déficit Habitacional (+ 5 milhões de moradias) Crédito Turbinado (774% nos últimos 6 anos) (Mais prazos e menores taxa de juros) (Comprometimento de longo prazo) Inadimplência baixa (2%) Setor financeiro sólido e regulamentado 71,5% dos financiamentos são de primeiro imóvel É necessário 37% de entrada dificultando a especulação Escassez de terrenos nas grandes cidades Expansão de novas fronteiras imobiliárias Aumento da produtividade (novos matérias e técnicas produtivas) Elevação das margens de lucro Novas propostas de empreendimentos (condomínios clubes) mil novas moradias estimadas até 2022 ou 1,9 milhão por ano (FGV)

22 Cenário pessimista Crise econômica extrema: queda da renda, alta desemprego, aumento da inadimplência. Consequências: queda na demanda real excesso de oferta redução nos preços Cenário provável Manutenção das condições macroeconômicas Manutenção da expansão da demanda Crescimento do crédito imobiliário em ritmo moderado Acomodação dos preços dos imóveis Transição de um mercado superaquecido para condições normais de mercado

23 Panorama do mercado imobiliário na cidade do Recife

24 Variação no preço dos imóveis anunciados Julho/2010 a Setembro de Em % ,9 75,2 70, ,5 45,1 26,3 0 Rio de Janeiro Recife São Paulo Belo HorizonteFlorianópolis Fortaleza Brasília Fonte: FIPE/ZAP.

25 Preço do m² em imóveis anunciados, por capitais, setembro 2013 Florianópolis Belo Horizonte Fortaleza Recife BRASIL São Paulo Brasília 8550 Rio de Janeiro Fonte: FIPE/ZAP.

26 O Contexto Demográfico do Recife As 10 capitais brasileiras mais populosas em 2010 Habitantes, área e densidade demográfica Capitais 1. São Paulo Habitantes Área (Km²) Densidade (Hab./Km²) Ranking Densidade º 2. Rio de Janeiro º 3. Salvador º 4. Brasília º 5. Fortaleza º 6. Belo Horizonte º 7. Manaus º 8. Curitiba º 9. Recife º 10. Porto Alegre º Fonte: IBGE. Censo Demográfico 2010.

27 Lançamentos de IPTU de terrenos e residencial* Terrenos, Residencial*, % ,6% Fonte: Gerência de Tributos Imobiliários/ PCR. Obs: * Exclui os imóveis isentos e aqueles imunes da cobrança do IPTU.

28 Evolução do preço do m² em bairros selecionados, junho/2010 a set/2013. Em R$ 7000 Boa Viagem 6500 Madalena Casa Forte Espinheiro

29 Evolução do preço do m² segundo o número de quartos. Em % Q 2Q 3Q 4Q 90, , Fonte: FIPE-ZAP.

30 PIB e PIB Per Capita das Capitais, Capital PIB 2009 R$ Mil Rank PIB PIB Per Capita R$ Rank PIB Per Capita São Paulo º º Rio de Janeiro º º Brasília º º Curitiba º º Belo Horizonte º º Manaus º º Porto Alegre º º Salvador º º Fortaleza º º Recife º º Fonte: IBGE.

31 E no Recife, acontece algo? Considerando as informações das pessoas de 10 anos ou mais de idade e economicamente ativas (IBGE), verifica-se que no período a renda real no Recife se expandiu em média 26%. Isso significa que, descontada a inflação, a recuperação da economia na década passada permitiu um ganho médio real de 26% na renda total da população recifense ao longo da década. Esta é uma estimativa que não leva em consideração outras formas de trabalho, como o informal, mas dá uma ideia bastante razoável dos ganhos reais obtidos no poder aquisitivo.

32 Muito obrigado pela atenção!