BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
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- Maria do Loreto Cesário Beppler
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1 BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO A DÉCADA DA RETOMADA CELSO PETRUCCI Diretor Executivo Economista chefe do Secovi SP Versão CPE CPE - ACCB/CCMA/JJA/MAB/RSO - ACCB/JJA/MAB/RSO 1/37 1/38 1/74 1/6
2 CENÁRIO ANTERIOR À DÉCADA vs.02 DEE - CLP 2/38
3 Disparada do processo inflacionário nos anos 1980 com diversos planos econômicos heterodoxos; Escassez de financiamento imobiliário; Empresários buscam opções (Plano 100, Sistema Fácil e outros); 1994 Inflação sob razoável controle a partir do Plano Real; 1995/1996 Recursos da poupança alavancam PROER; 1997 Criação do SFI Sistema Financeiro Imobiliário; Crises internacionais: 1997 Crise Asiática 1998 Moratória Russa 1999 Desvalorização do Real Déficit habitacional elevado HISTÓRICO vs.02 DEE - CLP 3/38
4 PRINCIPAIS FATOS QUE INFLUENCIARAM O MERCADO IMOBILIÁRIO NA DÉCADA vs.02 DEE - CLP 4/38
5 /2002 PERÍODO DE APREENSÃO 2001 Crise argentina (Moratória) Crise energética no Brasil (Apagão) Atentado terrorista nos Estados Unidos 2002 Plano Diretor Redução do Coeficiente de Aproveitamento do terreno Implantação da Outorga Onerosa FCVS Virtual Resolução 3.005/02 Devolução de R$ 30 bilhões a razão de 1/100 Eleição para Presidente da República vs.02 DEE - CLP 5/38
6 2004 INÍCIO DA VIRADA FCVS Virtual Razão de devolução é alterada para 1/50 Lei /04 (Marco Regulatório do Setor) Patrimônio de Afetação Consolidação da alienação fiduciária Incontroverso RET (Regime Especial Tributário) vs.02 DEE - CLP 6/38
7 2005 INCENTIVO AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO Res /05 Multiplicadores para imóveis novos abaixo de R$ 150 mil Res /05 Garantia de isonomia na concessão de empréstimo para imóveis novos e usados Res /05 Possibilidade de redução da taxa de juros por período mínimo de 36 meses vs.02 DEE - CLP 7/38
8 2005 INCENTIVO À CONSTRUÇÃO CIVIL Lei ( MP do Bem ) Viabilização do Patrimônio de Afetação, que amplia garantias a compradores e financiadores Medidas fiscais de incentivo ao mercado imobiliário Acirramento na competição entre bancos, gerando: Super Casa 10 Aumento nos prazos e porcentuais de financiamento Melhoria do comprometimento de renda familiar Redução nas taxas de juros Set/05 Abertura de Capital da Cyrela vs.02 DEE - CLP 8/38
9 2006 MANUTENÇÃO DE INCENTIVOS Pacote da Construção Redução ou isenção do IPI de diversos materiais de construção Pacote Habitacional Financiamentos com prestações fixas (sem TR) Introdução da construção civil na lei geral de micro e pequenas empresas Caixa Econômica Federal Crédito para financiar as construtoras Continuidade do processo de IPO das incorporadoras vs.02 DEE - CLP 9/38
10 2007 MUDANÇA DE PARADIGMA IPO de Incorporadoras 14 empresas do setor abriram Capital na Bolsa Empresas passam a atuar no País (nacionalização do setor) PAC (Plano de Aceleração do Crescimento) Pré Sal Concessão pela União de R$ 5,2 bilhões para a Caixa Econômica Federal ampliar os empréstimos nas áreas de habitação e saneamento Descoberta da maior jazida de óleo e gás natural do País, no campo petrolífero de Tupi, na Bacia de Santos vs.02 DEE - CLP 10/38
11 2008 TEMOR INTERNACIONAL Brasil recebe Investiment Grade Mercado imobiliário atinge pico histórico de lançamento e comercialização (acumulado 12 meses) 45,6 mil unidades lançadas no município de São Paulo Mercado imobiliário volta a atenção às classes C e D BRICs ganham maior importância Crise financeira internacional (EUA) Ano começa com otimismo, mas termina com pessimismo vs.02 DEE - CLP 11/38
12 2009 A FORÇA DO CONSUMIDOR Ano começa com pessimismo, mas termina com otimismo Medidas anticíclicas do governo Federal (Compulsório, Redução de IPI e bancos Federais) Lançamento do PMCMV Programa Minha Casa, Minha Vida Mudança de paradigma 1 milhão de novas habitações Orçamento de R$ 79,3 bilhões Resolução CMN Realinhamento dos valores dos imóveis enquadráveis no SFH Avaliação/compra e venda: R$ 350 mil para R$ 500 mil Financiamento máximo: R$ 245 mil para R$ 450 mil vs.02 DEE - CLP 12/38
13 2010 RECUPERAÇÃO DA ECONOMIA Recorde de criação de empregos formais Valorização dos imóveis Perspectiva de esgotamento dos recursos da poupança para financiamento imobiliário em 2013 Necessidade de estudar a adoção de novas fontes de recursos pelo setor Prorrogação da redução do IPI para materiais de construção até vs.02 DEE - CLP 13/38
14 LANÇAMENTOS vs.02 DEE - CLP 14/38
15 LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS Município de São Paulo 50 Em milhares de unidades Média = 33, Média = 24, Fonte: Embraesp * Elaboração: Depto de Economia Secovi SP ** 07 ** * 04 Marco Regulatório ** 06 e 07 IPO e Fin. Habitacional vs.06 DEE - CLP 15/42
16 LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS Tipologia do Município de São Paulo Participação porcentual segmentado por dormitório e ano Média 1 dorm 14,7% 8,6% 11,8% 5,1% 7,0% 3,7% 1,4% 4,2% 6,1% 11,4% 7,4% 2 dorms 42,4% 38,1% 36,3% 39,9% 30,1% 28,6% 32,4% 33,7% 45,6% 48,7% 37,6% 3 dorms 31,3% 27,9% 33,8% 32,8% 35,8% 30,6% 32,1% 38,4% 33,5% 31,6% 32,8% 4 ou mais 11,6% 25,4% 18,1% 22,3% 27,1% 37,1% 34,1% 23,7% 14,8% 8,3% 22,3% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Maior Participação Menor Participação Fonte: Embraesp Elaboração: Depto de Economia Secovi SP vs.06 DEE - CLP 16/42
17 LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS/ACUMULADO 12 MESES Município de São Paulo 50 Em mil unidades Período Pré Crise Ago/08 = 45, Dez/10 = 37, jan/01 abr/01 jul/01 out/01 jan/02 abr/02 jul/02 out/02 jan/03 abr/03 jul/03 out/03 jan/04 abr/04 jul/04 out/04 jan/05 abr/05 jul/05 out/05 jan/06 abr/06 jul/06 out/06 jan/07 abr/07 jul/07 out/07 jan/08 abr/08 jul/08 out/08 jan/09 abr/09 jul/09 out/09 jan/10 abr/10 jul/10 out/10 Fonte: Embraesp Elaboração: Secovi SP vs.06 DEE - CLP 17/42
18 VARIAÇÃO ACUMULADA DE PREÇO X INFLAÇÃO Variação% Acumulada Preço* M² de Área Útil de Imóveis Lançados Município de São Paulo 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 20% Var % acumulada jan/01 a dez/10 MSP Preço Área útil m² = 178% INCC = 131% IPCA = 90% jan/01 abr/01 jul/01 out/01 jan/02 abr/02 jul/02 out/02 jan/03 abr/03 jul/03 out/03 jan/04 abr/04 jul/04 out/04 jan/05 abr/05 jul/05 out/05 jan/06 abr/06 jul/06 out/06 jan/07 abr/07 jul/07 out/07 jan/08 abr/08 jul/08 out/08 jan/09 abr/09 jul/09 out/09 jan/10 abr/10 jul/10 out/10 dez/10 MSP Var% Pr M Ar Ut2 IPCA INCC Fonte: Embraesp Elaboração: Secovi-SP vs.02 DEE - CLP * Preço médio dos imóveis lançados no período de 12 meses 18/55
19 COMERCIALIZAÇÃO vs.02 DEE - CLP 19/38
20 COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS Município de São Paulo 50 Em mil unidades 40 36,6 32,8 35,8 35, ,2 23,8 28, Fonte: Secovi SP Elaboração: Depto de Economia Secovi SP vs.02 DEE - CLP 20/38
21 EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS vs.02 DEE - CLP 21/38
22 7 6 5 LANÇAMENTOS DE CONJUNTOS COMERCIAIS Mil conjuntos Município de São Paulo 5,8 4 3, ,3 1,5 1,0 1,6 1,5 1,1 2,2 2, Conjuntos Fonte: Embraesp Elaboração: Depto. de Economia e Estatística vs.06 DEE - CLP 22/42
23 LANÇAMENTOS COMERCIAIS 2001 A vs.02 DEE - CLP 23/38
24 LANÇAMENTOS COMERCIAIS 2001 A vs.02 DEE - CLP 24/38
25 REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO (RMSP) vs.02 DEE - CLP 25/38
26 RMSP REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO 39 municípios 19,8 milhões habitantes (2009) R$ 572 bilhões de PIB (2008) Mapa: GeoSecovi vs.02 DEE - CLP 26/38
27 LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS Região Metropolitana de São Paulo Mil unidades 67,8 63,0 62,1 53,5 63% 55% 55% 59% 32,7 34,9 33,7 34,7 31,5 28,2 73% 70% 76% 74% 74% 45% 80% 45% 37% 41% 27% 30% 24% 20% 26% 26% Outros Município SP Fonte: Embraesp Elaboração: Depto. de Economia e Estatística vs.06 DEE - CLP 27/42
28 COMERCIALIZAÇÃO IMÓVEIS NOVOS POR MÊS Região Metropolitana de São Paulo 12 Mil unidades Ano de 2010 = 65 mil ,5 4,9 8,0 3,8 7,4 8,6 3,8 5,5 7,6 7,7 4,1 4,9 4,3 3,8 4,7 5,4 6,3 7,1 2 0 Fonte: Secovi SP Julho de 2009 = Início da Pesquisa na RMSP vs.02 DEE - CLP 28/38
29 FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO vs.02 DEE - CLP 29/38
30 FINANCIAMENTOS SBPE R$ BILHÃO Previsão para 2010: Total... R$ 57 bi Construção... R$ 25 bi Aquisição... R$ 32 bi Crescimento de 67% em relação a 2009 Fonte: ABECIP e Bacen 2010* = Jan Nov vs.02 DEE - CLP 30/38
31 FINANCIAMENTOS SBPE UNIDADES (EM MIL) Previsão para 2010: Total mil Construção mil Aquisição mil Fonte: ABECIP e Bacen 2010* = Jan Nov vs.02 DEE - CLP 31/38
32 FINANCIAMENTO HABITACIONAL SBPE Pessoa Jurídica Acumulado 12 meses Valores Nominais R$ milhões nov/10 = Set/08 = mai/10 = jan/05 jul/05 jan/06 jul/06 jan/07 jul/07 jan/08 jul/08 jan/09 jul/09 jan/10 jul/10 Fonte: Banco Central *2010 até novembro vs.02 DEE - CLP 32/38
33 LTV AQUISIÇÃO ÂMBITO SFH Fonte: Banco Central e ABECIP vs.02 DEE - CLP 33/38
34 PROJEÇÃO PARA FINANCIAMENTOS SBPE (R$ BILHÕES) Fonte: Banco Central e ABECIP vs.02 DEE - CLP 34/38
35 ESGOTAMENTO DA POUPANÇA Fonte: Banco Central e ABECIP vs.02 DEE - CLP 35/38
36 FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Instrumentos alternativos de recursos ganharão cada vez mais importância: CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários Covered Bonds LCI (Letras de Crédito Imobiliário) LFI (Letras de Financiamento Imobiliário) PMCMV 2 Programa Permanente de Estado Correção do valor dos imóveis do PMCMV de R$ 130 mil para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil Desburocratização do setor imobiliário Crescimento sustentável próximo ao do PIB vs.02 DEE - CLP 36/38
37 S E C O V I S P DIRETORIA Presidente. João Crestana Vice presidente. Flávio Augusto A. Amary Economista chefe. Celso Petrucci DELEGACIAS REGIONAIS Baixada Santista. Bauru. Campinas. Grande ABC. Jundiaí. São José do Rio Preto. Sorocaba. Vale do Paraíba. Domingos Nini de Oliveira Riad Elia Said Kelma Elineide T. de Camargo Milton Bigucci Célia Benassi Joaquim Ribeiro Flávio Augusto A. Amary Célia Benassi Vs CLP 37/38
38 Muito Obrigado (11) / vs.02 DEE - CLP 38/38
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