CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POLÍTICA HABITACIONAL

Transcrição

1 CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POLÍTICA HABITACIONAL.

2 O déficit habitacional brasileiro é da ordem de 7 milhões de unidades. A demanda por crescimento demográfico do número de famílias é da ordem de 700 MIL unidades por ano. Está escrito DEMANDA mas na verdade é NECESSIDADE. Só o crédito imobiliário e os subsídios poderão transformar essa grande necessidade em demanda no sentido econômico real.

3 CONSEQUÊNCIAS DO DÉFICIT HABITACIONAL CONVIVÊNCIA FAMILIAR prejudicada SANEAMENTO E SAÚDE - prejudicados EDUCAÇÃO - prejudicada EMPREGO - prejudicado CRIMINALIDADE E TÓXICO - favorecido

4 A poupança interna é apenas 18% do PIB. Esse é um dos fatores que mais limitam o desenvolvimento econômico do BRASIL. Mas quem compra imóvel está: a) poupando e renunciando ao consumo corrente; b) investindo e deixando um legado aos herdeiros; c) financiando a operação e expansão da indústria de materiais de construção, de máquinas e de equipamentos. Comentário: A macroeconomia merece todo o respeito mas a habitação não é apenas um bem de consumo durável como a televisão, o automóvel ou outro qualquer. É muito mais do que isso pelos seus efeitos sobre a família. É um bem que atravessa gerações e normalmente é o maior investimento das pessoas. 4

5 Pelas razões apontadas a Política Habitacional é componente indispensável de uma Política Estratégica de Desenvolvimento Econômico e Social para o País. Comentários Algumas NECESSIDADES não se convertem em DEMANDA EFETIVA em sentido de mercado. Nesses casos POLÍTICAS PÚBLICAS são necessárias.

6 Política Habitacional É necessário ter-se Autoridade e Política Públicas voltadas à Regulação, Estímulo e Supervisão dos sistemas de crédito habitacional e de subsídios para que se possa, sustentadamente, ano após ano: a) gerar oferta de habitações novas em volume e qualidade compatíveis com a demanda demográfica visando obter gradual redução do déficit; b) gerar demanda efetiva compatível com a oferta de habitações novas, evitando a formação de estoques de unidades não vendidas ou bolhas de preços. Só ler. Sem mais palavras.

7 FGTS Ativo Total em dezembro de R$ 235 bilhões com 60 bilhões em títulos públicos. O Programa Minha Casa Minha Vida é uma verdadeira revolução para o setor, mas precisa ser transformado em programa permanente de estado. Problema a resolver: Os juros altos demandam subsídios. O FGTS está sendo utilizado como uma das fontes desses subsídios, mas ele não poderá fazê-lo em caráter contínuo. Com a TR atual o titular de contas no FGTS está perdendo patrimônio. Comentário: Política Pública que signifique perda patrimonial para o trabalhador não pode estar correta. 7

8 Como vai a oferta de crédito no Brasil? (exclusive FGTS) PAÍS CRÉDITO TOTAL / PIB EUA 187% INGLATERRA 155% ALEMANHA 105% FRANÇA 103% ESPANHA 170% CHILE 74% BRASIL 50% 8

9 Agora o crédito imobiliário. (no Brasil, exclusive FGTS) PAÍS CRÉDITO TOTAL / PIB Crédito Imobiliário / PIB EUA 187% 68% INGLATERRA 155% 75% ALEMANHA 105% 45% FRANÇA 103% 28% ESPANHA 170% 45% CHILE 74% 20% BRASIL 50% 3% 9

10 PAÍS CRÉDITO TOTAL / PIB Crédito Imobiliário / PIB Crédito Imobiliário / Crédito Total EUA 187% 68% 36% INGLATERRA 155% 75% 48% ALEMANHA 105% 45% 43% FRANÇA 103% 28% 27% ESPANHA 170% 45% 26% CHILE 74% 20% 27% BRASIL 50% 3% 6% A DEFASAGEM BRASILEIRA NO CRÉDITO TOTAL É QUASE TOTALMENTE EXPLICADA PELA DEFASAGEM NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO.

11 Recente depoimento do Diretor de Crédito Imobiliário de um grande Banco Internacional. No mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.

12 As taxas de juros do crédito imobiliário privado são normalmente: Na Europa e EUA - abaixo de 7% ao ano; No Brasil acima de 10% ao ano; Comentário:Está escrito 7%, mas quase sempre é muito menor. 12

13 Há excesso de dinheiro na Poupança? Ela pode crescer e tomar fatia de mercado dos outros ativos financeiros? valores em R$ bilhões de out/2009 ATIVO SALDO % FIF ,3% FUNDOS DE AÇÕES 144 6,9% DEPÓSITOS A PRAZO ,4% POUPANÇA RURAL 62 3,0% POUPANÇA HABITACIONAL ,5% TOTAL ,0%

14 DIRECIONAMENTO DA POUPANÇA Saldo de Poupança em 2010 R$ 250 bilhões. Saldo Aplicado em crédito imobiliário R$ 90 bilhões (36% do total). Compulsório e outras destinações R$ 160 bilhões (64% do total). Sem comentários porque eles estão no slide seguinte 14

15 Como visto, 64% dos recursos da poupança não está aplicada em crédito habitacional. Logo, apenas 36% da renúncia fiscal sobre rendimentos da poupança, imaginada originalmente para beneficiar os adquirentes da casa própria, acabam atingindo seu alvo. Os outros 64% da renúncia fiscal acabam favorecendo aplicações não habitacionais realizadas com recursos da poupança. 15

16 Em 2009, o SBPE financiou cerca de habitações das quais: a) 75% para imóveis USADOS; e b) apenas 25% para habitações NOVAS. É a inversão do que recomendaria uma Política Habitacional voltada para atender a demanda demográfica e reduzir o déficit. Comentário: Caberia investigar porque o livre jogo das forças de mercado conduziu a tal concentração no financiamento de imóveis usados? Há falta de demanda de crédito para construção e aquisição de imóveis novos? Parece que SIM. 16

17 CONCLUSÃO No Brasil, o crédito habitacional para a classe média é escasso, é caro, está orientado para os imóveis usados e dissipa os estímulos fiscais. Com esse desempenho pode-se afirmar que o SBPE está em sintonia com uma boa Política Habitacional?

18 Taxa de juros e demanda efetiva Como se sabe, a casa própria é desejada por todos e acaba se constituindo no maior patrimônio da imensa maioria das famílias. Mas qualquer casa serve? Com juros de 10% ao ano, as famílias com renda entre 5 e 15 salários mínimos conseguem obter um financiamento que lhe permita adquirir um imóvel novo compatível com o seu legítimo interesse?» COMENTÁRIOS As famílias com renda entre 5 e 15 salários mínimos representam uma percentagem muito grande da população. Estão no Grupo dos Necessitados de Habitação. A questão é: O crédito imobiliário do SBPE consegue transformar a NECESSIDADE dessas famílias em DEMANDA EFETIVA? 18

19 Fazendo algumas contas... Considere-se um financiamento com: Prazo de amortização 25 anos; Prestação / renda familiar líquida de IR: 25%; Financiamento Máximo 80% do Preço; Taxa Nominal de Juros 10% ao ano; Sistema de Amortização TP SAC Endividamento Máximo em Número de vezes a Renda Familiar Líquida Preço Máximo da Unidade em número de vezes a Renda Familiar Líquida

20 As limitações de um financiamento com juros de 10% aa Renda Familiar Bruta Renda Familiar Líquida PREÇO MÁXIMO PREÇO DO M2 ÁREA PRIVATIVA MÁXIMA DA UNIDADE PRIVATIVO SAC PRICE SAC PRICE

21 CONCLUSÃO Juros anuais de 10% : a) praticamente impedem o acesso à casa própria das famílias com renda inferior a 10 salários mínimos; b) restringem muito o atendimento das famílias com renda entre 10 e 15 salários mínimos. Comentários: O MCMV está fazendo uma revolução no mercado até 10 SM mas o SBPE, com recursos da poupança não poderia ficar de fora. 21

22 A TAXAS DE JUROS PARA O AGENTE FINANCEIRO Os juros creditados na poupança são de 6% ao ano. O custo operacional é de 2% ao ano. O depósito compulsório é de 30% do saldo de poupança. Portanto, nas condições atuais não é razoável exigir que o Agente Financeiro reduza a taxa de juros do crédito imobiliário para menos de 10% ao ano. E fica instalado o GRANDE IMPASSE. O que explica a exacerbação do financiamento ao imóvel usado. 22

23 O que dizer do SFI e do mercado secundário? Saldo atual de CRI R$ 10 bilhões. Boa parte com lastro em crédito não habitacional. Boa parte adquirido com recursos da própria poupança. Conclusão: O SFI, se pensado para multiplicar o crédito habitacional não decolou. E com a atual TR não vai decolar. Comentário: Quem investiria em CRI habitacional com essa TR?

24 DIAGNÓSTICO SÍNTESE 1. O Déficit habitacional é de grandes proporções. A demanda demográfica é elevada. 2. O Crédito Imobiliário em % do PIB é quase insignificante % do crédito imobiliário é destinado a imóveis usados. 4. A Taxa de Juros do crédito imobiliário está muito acima dos patamares internacionais e dificultam o acesso à casa própria. 5. A renúncia fiscal para a POUPANÇA está sendo mal utilizada. 6. O SFI para o mercado secundário habitacional está sem perspectivas de funcionamento significativo. 24

25 PROPOSTA DE MUDANÇAS UMA AGENDA PARA O NOVO GOVERNO 1. CÁLCULO DA TR Passaria, por lei, a corresponder à média móvel quadrimestral do IPCA. 2. A Taxa de juros da poupança cairia para 4% ao ano e incidiria Imposto de Renda na fonte sobre os juros creditados. 3. A Taxa de juros do FGTS passaria para 1% ao ano.

26 PROPOSTA DE MUDANÇAS UMA AGENDA PARA O NOVO GOVERNO (continuação) 4. Seria dado Incentivo Fiscal ao comprador de imóveis novos X% das prestações pagas constituiriam crédito tributário. 5. Redução gradual do compulsório sobre depósito de poupança para 20% direcionando os recursos para produção de imóveis novos.

27 As mudanças propostas são politicamente viáveis? INDEXADOR TAXA DE JUROS (líquida de IR) RENDIMENTO TOTAL LÍQUIDO Poupança Atual TR 0,5% 6% 6,50% Poupança Proposta IPCA 4,5% 3,2% 7,7% Benefício 4% (2,8%) 1,2% 27

28 FGTS RENDIMENTO INDEXADOR TAXA DE JUROS RENDIMENTO TOTAL LÍQUIDO ATUAL TR 0,5% 3% 3,5% PROPOSTO IPCA 4,5% 1% 5,5% DIFERENÇA 4% (2%) 2%

29 Os Efeitos e Benefícios da Proposta (1) Garante que os rendimentos do FGTS e da Poupança estarão sempre acima da inflação. Na atual conjuntura aumenta o rendimento total da Poupança e do FGTS. Sem comentários 29

30 Os Efeitos e Benefícios da Proposta (2) Uniformiza o Indexador dos créditos do SFH com o indexador atuarial dos Fundos de Previdência. (IPCA) Torna possível a integração dos mercados primário e secundário de crédito imobiliário. Viabiliza a obtenção de novos recursos para expansão da oferta de crédito imobiliário. Sem comentários 30

31 Os Efeitos e Benefícios da Proposta (3) Os juros dos financiamentos atuais seriam reduzidos em 2% ao ano mantendo inalterado o spread bruto dos Agentes Financeiros. Os juros dos financiamentos novos seriam limitados a 8,0% ao ano assegurando aos Agentes Financeiros um spread bruto de 4,0% ao ano. sem comentários 31

32 Política Habitacional 1. Com juros de 8% ao ano e incentivo fiscal de até 20% das prestações pagas a nova capacidade de endividamento da população de classe média permitiria a aquisição de um imóvel novo compatível com a sua renda. 2. O incentivo fiscal sendo dirigido aos mutuários pode inclusive variar de acordo com a classe de renda permitindo apoiar mais fortemente as famílias de menor renda. 3. O incentivo fiscal deve se destinar exclusivamente aos imóveis novos objetivando reduzir o déficit habitacional.

33 FINALIZANDO As medidas propostas viabilizam a expansão tanto da demanda efetiva quanto da oferta de habitações novas. Mas é necessário instituir-se Comitê de Política Habitacional com o objetivo de regular e supervisionar o mercado visando assegurar a expansão equilibrada e sustentada da oferta e da demanda efetiva de habitações novas. É preciso crescer rapidamente mas sem formar estoques de unidades prontas nem bolhas de preços.

34 FIM 34