O Sistema de Financiamento Habitacional no Brasil: Potencial para atender o déficit e a demanda
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- Geovane Felgueiras di Castro
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1 O Sistema de Financiamento Habitacional no Brasil: Potencial para atender o déficit e a demanda Claudia Magalhães Eloy Rio de Janeiro, setembro de 2015 IUHF, UNIAPRAVI
2 Financiamento Habitacional no Brasil Estoque de financiamento habitacional no Brasil: 2,3% do PIB em dez/2008 8,2% do PIB em dez/2013. Potencial Estratégico do SFH: Potencial de captação de depósitos; Captação a taxas de juros reguladas abaixo do mercado; Taxas de juros de financiamento X capacidade de pagamento da população brasileira.
3 Estrutura da apresentação Breve retrospectiva; SFH: taxas; volumes de captação e financiamento; desafios atuais; Déficit e demanda habitacionais; Capacidade de pagamento e de contrair financiamento; Sensibilidade às taxas de juros - simulações; Considerações finais.
4 Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil Retrospectiva: IAPs e FCP ( ): 150 mil unidades habitacionais; Criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em 1964 FGTS: depósitos compulsórios; SBPE: depósitos voluntários; SFH/BNH ( ): 4,5 milhões de unidades habitacionais; Extinção do Banco Nacional de Habitação (1986) Revitalização do SFH (2005) SFH ( ): 9,1 milhões de unidades habitacionais
5 Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil SFH/BNH ( ): Taxas de juros de captação: FGTS: 3% a.a. + correção monetária SBPE: 6% a.a. + correção monetária Alta inflação: supera 200% a.a. entre 1983 e 1985 Descasamento de juros: prestações e saldos Diferenças absorvidas pelo FCVS Insustentabilidade do modelo
6 Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil SFH ( ): Criação da Taxa Referencial de Juros (TR): compõe remuneração dos depósitos e a taxa de juros dos financiamentos habitacionais (prestações e saldos); Taxas de juros de captação: FGTS: 3% a.a. + TR; SBPE: 6% a.a. + TR, ou 70% da SELIC, quando SELIC 8,5%a.a. (2012); Taxas de juros no crédito habitacional SFH: 5,16% a 10,5% a.a. + TR FGTS: 5,16% até 8,16% a.a. + TR; SBPE: 8,5% a 10,5% a.a. + TR; Mercado: a partir de 11% a.a. + TR Selic: 14,25%
7 Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil Volume de recursos captados: SFH (2015): R$932,7 bi (dez/2014) FGTS: R$ 410,4 bi (dez/2014); SBPE: R$ 522,3 bi (dez/2014), R$504,6 bi (jul/2015); Direcionamento para o crédito habitacional SFH: FGTS: 43,5 % (dez/2014); SBPE: 52,2% (dez/2014), 56,7 % (abr/2015); SFI (2015): R$338,3 bi (jul/2015) LCIs: 182 bi (jul/2015); CCIs: R$ 96,4 bi (jul/2015); CRIs: 58,8 bi (jul/2015); 180, , , , , , , , , Estoque títulos setor imobiliário IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Letra Hipotecária CRI CCI LCI Elaboração própria com dados da CETIP. Valores inflacionados para jul/15 pelo IPCA.
8 Elaboração própria com dados do Banco Central e IPEADATA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 SFH: SBPE Poupança: em média 7,6% do PIB entre 1995 e Selic e SBPE X PIB % SBPE/PIB Selic TR
9 SFH: FGTS FGTS: em média 7,8% do PIB entre 2001 e Selic e FGTS X PIB 20.0 % Demais componentes passivo/pib Depósitos FGTS/PIB Selic Elaboração própria com dados das Demonstrações Financeiras do FGTS e IPEADATA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
10 SFH: SBPE e FGTS 600,000, Estoque de depósitos X carteira de financiamento habitacional (SFH) Financiamentos Habitacionais SBPE 500,000, ,000, ,000, ,000, ,000, Estoque depósitos SBPE Financiam Hab SBPE Elaboração própria com dados do Banco Central e DFs do FGTS. Valores R$ atualizados para jul/2015 pelo IPCA. Financiamentos Habitacionais FGTS 500,000, ,000, ,000, ,000, ,000, ,000, ,000, ,000, ,000, ,000, IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Ativos totais Carteira Emp Habitacionais
11 SFH: SBPE e FGTS Momento Atual: SBPE - captação líquida positiva recorde = R$54,3 bi em captação líquida negativa = R$ 47,4 bi em 2015 Res.4410/2015, eleva o compulsório de 20% para 24,5% (passível de dedução com saldo dos financiamentos habitacionais); FGTS cenário macroeconômico; aplicações financeiras X demanda por recursos para crédito; elevação da rentabilidade dos depósitos.
12 Déficit e Demanda Habitacionais Déficit e Demanda Habitacionais no Brasil: Déficit 2012: 5,8 milhões de unidades (FJP, 2014) Demanda projetada (Cedeplar 2007, Planhab, 2009): 2012 a 2015: 5,2 milhões de unidades 2016 a 2019: 5,9 milhões de unidades 2020 a 2023: 7,2 milhões de unidades Total 2012 a 2023: 18,3 milhões de unidades
13 Déficit Habitacional no Brasil (2013) Distribuição das famílias em situação de deficit por renda em SMs % das famílias no Déficit por renda familiar 10% 7% 14% 23% 18% 17% 0,5 0,5 a 1 1 a 1,5 1,5 a 2 2 a 2,5 2,5 a 3 3 a 3,5 3,5 a 4 4 a 5 > 5 ND Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e Salário Mínimo de 2013 (R$678,00).
14 Déficit Habitacional no Brasil (2013) Situação de ocupação dos chefes das famílias no Déficit Habitacional 1,600,000 Situação Famílias (chefe) do Déficit Habitacional (Brasil/PNAD 2013) 1,400,000 1,200,000 1,000, , , , , ,5 0,5 a 1 1 a 1,5 1,5 a 2 2 a 2,5 2,5 a 3 3 a 3,5 3,5 a 4 4 a 5 > 5 Ativos e Ocupados Ativos e Desocupados Inativos Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013.
15 Capacidade de pagamento/comprometimento de renda Pesquisa de Orçamento Familiar (POF/IBGE): Faixas de renda Comprometimento médio Desvio Padrão Até R$1.600,00 22% 0,184 De R$1.600,01 a R$3.100,00 12% 0,108 De R$3.100,01 a R$5.400,00 10% 0,087 Schor, Magalhães Eloy e Rosalino, 2013, com base nos dados da POF 2008/2009. Levantamento CAIXA, 2013, percentuais médios: FGTS: 15% SBPE: 16% Introdução de critérios mais restritivos de avaliação da capacidade de pagamento (Resolução CMN Nº 4.271/2013): II - em relação à capacidade de pagamento do pretendente ao crédito: a) avaliação da suficiência da renda com base demonstrações de despesas e os rendimentos mensais com verificação de despesas e rendimentos não recorrentes ou extraordinários; b) avaliação da capacidade de pagamento considerando o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como com as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial; e, c) comprometimento de renda apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente.
16 Capacidade de contrair financiamento Simulações de Financiamento conforme renda familiar Parâmetros: Prazo de Financiamento de 360 meses Taxas de juros: 5% a 11% (acrescida da TR) Taxa de adm: zero ou R$25,00 Comprometimento de renda: entre 15 e 25% Sistema de amortização SAC e PRICE PNAD/IBGE (2013): Total de famílias no Brasil Total de famílias com renda até R$5.400, % Famílias cuja renda declarada é ZERO %
17 Capacidade de contrair financiamento Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo FGTS e SBPE: FGTS Valor Financiável R$ Valor Financiável R$ SBPE Mín ,02 Mín Médio ,87 Amort.: Price Médio Amort.: Price p ,70 Tx juros: 8,5%aa+TR p Tx juros: 5%/8,16%+TR Mediano ,78 Tx adm: zero Tx adm: R$25,00 Mediano p ,99 p Comp Renda: 15% Comp Renda: 17% Máx ,78 Máx N famílias 54,2 milhões N famílias 51,2 milhões 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 55.68% Até % das Famílias 40.40% + de até Até de até + de até Valor de Financiamento Valor de Financiamento Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/ % + de até % 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 70.46% % das Famílias 27.76% 1.78%
18 Capacidade de contrair financiamento Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo FGTS: VF FGTS: Renda Familiar e Taxa de Juros 2455,00 5% aa + TR 2455,00<x 3275,00 6% aa + TR 3275,00<x 5000,00 7,16%aa+ TR 5000,00<x 5400,00 8,16% aa+ TR Prazo: 360 meses Amortização: Price Comprometimento de renda: 15% RENDA DA FAMÍLIA Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
19 Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Capacidade de contrair financiamento 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% Famílias Brasileiras e o Déficit Habitacional: Brasil Famílias sem rendimento mensal: 2% 55.68% Até % das Famílias 40.40% + de até Faixa de Valor de Financiamento Valor Financiável R$ Mín ,02 Médio ,87 p ,70 Mediano ,78 p ,99 Máx ,78 N famílias 54,2 milhões 3.92% + de até Déficit Famílias sem rendimento mensal: 9% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 83.79% Até Valor Financiável R$ Mín ,02 Médio ,82 p ,61 Mediano ,70 p ,55 Máx ,78 N famílias 4,8 milhões % das Famílias 15.67% + de até Faixa de Valor de Financiamento 0.55% + de até
20 Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento SBPE/SFH CAIXA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Capacidade de contrair financiamento Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo SBPE: CR: 25% Prazo: 360 meses Amortização: SAC Taxa de Adm: R$25,00 Density 0 5.0e e e e-05 Tx juros: 8,5% +TR Tx juros: 9,45% +TR Tx juros: 11% +TR Valor Financiável R$ Valor Financiável R$ Valor Financiável R$ Mín Mín Mín Médio Médio Médio p p p Mediano Mediano Mediano p p p Máx Máx Máx N famílias 59,7 milhões N famílias 59,3 milhões N famílias 59,1 milhões VF
21 Outras condições da oferta de crédito LTV: Regulamentar: máx 80% (Price) ou 90% (SAC) LTV médio de concessão: 70,1% LTV médio do estoque s/ correção garantias: 66,3% LTV médio do estoque c/ correção garantias: 54,8% (dez/2013, Banco Central, 2014) Price x SAC
22 Considerações Finais O crédito habitacional em condições de mercado ainda não é acessível para boa parte das famílias brasileiras; O SFH FGTS e SBPE ao prover crédito relativamente barato torna-se estratégico para ampliar o acesso; Uma parte das famílias, em especial no conjunto do déficit, não é capaz de contrair crédito para adquirir uma unidade pronta, mesmo com taxas de juros reduzidas.
23 Obrigada!
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