O Sistema de Financiamento Habitacional no Brasil: Potencial para atender o déficit e a demanda Claudia Magalhães Eloy Rio de Janeiro, setembro de 2015 IUHF, UNIAPRAVI
Financiamento Habitacional no Brasil Estoque de financiamento habitacional no Brasil x PIB: 2,3% do PIB em dez/2008 8,2% do PIB em dez/2013. Potencial Estratégico do SFH: Potencial de captação de depósitos; Captação a taxas de juros reguladas abaixo do mercado; Taxas de juros de financiamento X capacidade de pagamento da população brasileira.
Estrutura da apresentação Breve retrospectiva; SFH: taxas; volumes de captação e financiamento; desafios atuais; Déficit e demanda habitacionais; Capacidade de pagamento e de contrair financiamento; Sensibilidade às taxas de juros; Considerações finais.
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil Retrospectiva: IAPs e FCP (1937-1964): 150 mil unidades habitacionais; Criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em 1964 FGTS: depósitos compulsórios; SBPE: depósitos voluntários; SFH/BNH (1964-1986): 4,5 milhões de unidades habitacionais; Extinção do Banco Nacional de Habitação (1986) Anos 90 Revitalização do SFH (2005) SFH (2000-2014): 9,1 milhões de unidades habitacionais
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil SFH/BNH (1964-1986): Taxas de juros de captação: FGTS: 3% a.a. + correção monetária SBPE: 6% a.a. + correção monetária Alta inflação: supera 200% a.a. entre 1983 e 1985 Descasamento de juros: prestações e saldos Diferenças absorvidas pelo FCVS Insustentabilidade do modelo
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil SFH (1991...): Criação da Taxa Referencial de Juros (TR): compõe a remuneração dos depósitos e a taxa de juros dos financiamentos habitacionais (prestações e saldos); Taxas de juros de captação: FGTS: 3% a.a. + TR; SBPE: 6% a.a. + TR, ou 70% da SELIC, quando SELIC 8,5%a.a. (2012); SFH (set/2015): Taxas de juros no crédito habitacional SFH: 5,16% a 10,5% a.a. + TR FGTS: 5,16% até 8,16% a.a. + TR; SBPE: 8,5% a 10,5% a.a. + TR; Mercado: a partir de 11% a.a. + TR IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Selic (set/2015): 14,25%
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil Volume de recursos captados: SFH (dez/2014): R$932,7 bi FGTS: R$ 410,4 bi (dez/2014); SBPE: R$ 522,3 bi (dez/2014); (R$504,6 bi em jul/2015); Direcionamento para o crédito habitacional SFH: FGTS: 43,5 % (dez/2014); SBPE: 52,2% (dez/2014); (56,7 % em abr/2015); SFI (jul/2015): R$338,3 bi LCIs: 182 bi (jul/2015); CCIs: R$ 96,4 bi (jul/2015); CRIs: 58,8 bi (jul/2015); 180.000,0 160.000,0 140.000,0 120.000,0 100.000,0 80.000,0 60.000,0 40.000,0 20.000,0 0,0 Estoque títulos setor imobiliário 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Letra Hipotecária CRI CCI LCI Elaboração própria com dados da CETIP. Valores inflacionados para jul/15 pelo IPCA.
% Elaboração própria com dados do Banco Central e IPEADATA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 SFH: SBPE Poupança: estoque em média de 7,6% do PIB entre 1995 e 2014 40,00 Selic e SBPE X PIB 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 SBPE/PIB Selic TR 10,00 7,28 6,69 8,38 8,90 8,37 7,61 7,38 7,54 6,70 6,48 6,24 6,25 6,96 6,93 7,62 7,72 7,56 7,80 9,05 9,46 5,00-1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
% SFH: FGTS FGTS: passivo total, em media, 7,8% do PIB entre 2001 e 2014 25,0 Selic e FGTS X PIB 20,0 15,0 10,0 Demais componentes passivo/pib Depósitos FGTS/PIB Selic 5,0 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Elaboração própria com dados das Demonstrações Financeiras do FGTS e IPEADATA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
SFH: SBPE e FGTS 600.000.000,00 Estoque de depósitos X carteira de financiamento habitacional (SFH) Financiamentos Habitacionais SBPE 500.000.000,00 400.000.000,00 300.000.000,00 200.000.000,00 100.000.000,00-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Estoque depósitos SBPE Financiam Hab SBPE Elaboração própria com dados do Banco Central e DFs do FGTS. Valores R$ atualizados para jul/2015 pelo IPCA. Financiamentos Habitacionais FGTS 500.000.000,00 450.000.000,00 400.000.000,00 350.000.000,00 300.000.000,00 250.000.000,00 200.000.000,00 150.000.000,00 100.000.000,00 50.000.000,00-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Ativos totais Carteira Emp Habitacionais
SFH: SBPE e FGTS Momento Atual: cenário macroeconômico SBPE - captação líquida positiva recorde = R$ 54,3 bi em 2013; - captação líquida negativa = R$ 45,8 bi (jan a ago/2015); FGTS Res.4410/2015, eleva o compulsório de 20% para 24,5% (passível de dedução com aplicação em financiamentos habitacionais); aplicações financeiras X demanda por recursos para crédito; proposta de elevação da rentabilidade dos depósitos.
Déficit e Demanda Habitacionais Déficit e Demanda Habitacionais no Brasil: Déficit 2012: 5,8 milhões de unidades (FJP, 2014) Demanda projetada (Cedeplar 2007, Planhab, 2009): 2012 a 2015: 5,2 milhões de unidades 2016 a 2019: 5,9 milhões de unidades 2020 a 2023: 7,2 milhões de unidades Total 2012 a 2023: 18,3 milhões de unidades
Déficit Habitacional no Brasil (2013) Distribuição das famílias em situação de deficit por renda em SMs % das famílias no Déficit por renda familiar 10% 7% 14% 23% 18% 17% 0,5 0,5 a 1 1 a 1,5 1,5 a 2 2 a 2,5 2,5 a 3 3 a 3,5 3,5 a 4 4 a 5 > 5 ND Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e Salário Mínimo de 2013 (R$678,00).
Déficit Habitacional no Brasil (2013) Situação de ocupação dos chefes das famílias no Déficit Habitacional 1.600.000 Situação Famílias (chefe) do Déficit Habitacional (Brasil/PNAD 2013) 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 0,5 0,5 a 1 1 a 1,5 1,5 a 2 2 a 2,5 2,5 a 3 3 a 3,5 3,5 a 4 4 a 5 > 5 Ativos e Ocupados Ativos e Desocupados Inativos Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013.
Capacidade de pagamento/comprometimento de renda Pesquisa de Orçamento Familiar (POF/IBGE): Faixas de renda Comprometimento médio Desvio Padrão Até R$1.600,00 22% 0,184 De R$1.600,01 a R$3.100,00 12% 0,108 De R$3.100,01 a R$5.400,00 10% 0,087 Schor, Magalhães Eloy e Rosalino, 2013, com base nos dados da POF 2008/2009. Levantamento CAIXA, 2013, percentuais médios de comprometimento nos seus financiamentos: FGTS: 15% Introdução de critérios mais restritivos de avaliação da capacidade de pagamento (Resolução CMN Nº 4.271/2013): II - em relação à capacidade de pagamento do pretendente ao crédito: a) avaliação da suficiência da renda com base demonstrações de despesas e os rendimentos mensais com verificação de despesas e rendimentos não recorrentes ou extraordinários; b) avaliação da capacidade de pagamento considerando o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como com as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial; e, c) comprometimento de renda apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 SBPE: 17%
Capacidade de contrair financiamento Simulações de capacidade de financiamento conforme renda familiar Parâmetros: Prazo de Financiamento de 360 meses Taxas de juros: 5% a 11% (acrescida da TR) Taxa de adm: zero ou R$25,00 Comprometimento de renda: entre 15 e 25% Sistema de amortização SAC e PRICE PNAD/IBGE (2013): Total de famílias no Brasil 68.419.581 Total de famílias com renda até R$5.400,00 58.371.494 85% Famílias cuja renda declarada é ZERO 1.673.527 2%
Capacidade de contrair financiamento Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo FGTS e SBPE: FGTS Valor Financiável R$ Valor Financiável R$ SBPE Mín 10.007,02 Mín 10.038 Médio 49.024,87 Amort.: Price Médio 40.261 Amort.: Price p25 27.643,70 Tx juros: 8,5%aa+TR p25 20.738 Tx juros: 5%/8,16%+TR Mediano 44.395,78 Tx adm: zero Tx adm: R$25,00 Mediano 33.850 p75 66.322,99 p75 54.589 Comp Renda: 15% Comp Renda: 17% Máx 109.886,78 Máx 110.000 N famílias 54,2 milhões N famílias 51,2 milhões 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 55,68% Até 50.000 % das Famílias 40,40% + de 50.000 até 100.000 Até 50.000 + de 50.000 até + de 100.000 até 100.000 150.000 Valor de Financiamento Valor de Financiamento Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. Rendimentos mensais restritos aos limites do FGTS. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 3,92% + de 100.000 até 150.000 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 70,46% % das Famílias 27,76% 1,78%
0 50000 VF 100000 Capacidade de contrair financiamento Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo FGTS: FGTS: Renda Familiar e Taxa de Juros 2455,00 5% aa + TR 2455,00<x 3275,00 6% aa + TR 3275,00<x 5000,00 7,16%aa+ TR 5000,00<x 5400,00 8,16% aa+ TR Prazo: 360 meses Amortização: Price Comprometimento de renda: 15% 0 2000 4000 6000 RENDA DA FAMÍLIA Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Capacidade de contrair financiamento 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Famílias Brasileiras e o Déficit Habitacional: Brasil Famílias sem rendimento mensal: 2% 55,68% Até 50.000 % das Famílias 40,40% + de 50.000 até 100.000 Faixa de Valor de Financiamento Valor Financiável R$ Mín 10.007,02 Médio 49.024,87 p25 27.643,70 Mediano 44.395,78 p75 66.322,99 Máx 109.886,78 N famílias 54,2 milhões 3,92% + de 100.000 até 150.000 Déficit Famílias sem rendimento mensal: 9% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 83,79% Até 50.000 Valor Financiável R$ Mín 10.007,02 Médio 33.482,82 p25 20.124,61 Mediano 27.643,70 p75 41.465,55 Máx 109.886,78 N famílias 4,8 milhões % das Famílias 15,67% + de 50.000 até 100.000 Faixa de Valor de Financiamento 0,55% + de 100.000 até 150.000
Density 0 Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento SBPE/SFH CAIXA. IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015 Capacidade de contrair financiamento: SBPE 5.0e-06 1.0e-05 1.5e-05 2.0e-05 Parâmetros: CR: 25% Prazo: 360 meses Amortização: SAC Taxa de Adm: R$25,00 Tx juros: 8,5% +TR Valor Financiável R$ Mín 10.001 Médio 69.073 p25 27.346 Mediano 46.306 p75 80.631 Máx 599.004 N famílias 59,7 milhões Tx juros: 11% +TR Valor Financiável R$ Mín 10.033 Médio 59.282 p25 23.887 Mediano 39.067 p75 67.319 Máx 599.355 N famílias 59,1 milhões 0 200000 400000 600000 VF
Outras condições da oferta de crédito LTV: Regulamentar: máx 80% (Price) ou 90% (SAC) LTVs médios (dez/2013, Banco Central, 2014): - de concessão: 70,1% - do estoque s/ correção garantias: 66,3% - do estoque c/ correção garantias: 54,8% Price x SAC
Considerações Finais O crédito habitacional em condições de mercado ainda não é acessível para boa parte das famílias brasileiras; O SFH FGTS e SBPE ao prover crédito relativamente barato torna-se estratégico para ampliar o acesso; Uma parte das famílias, em especial no conjunto do déficit, não é capaz de contrair crédito para adquirir uma unidade pronta, mesmo com taxas de juros reduzidas.
Obrigada! claudiamagalhaes@usp.br