AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA ATIVIDADES PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA ATIVIDADES PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL

A Avaliação de Imóveis objetiva a aplicação de técnicas e procedimentos periciais sobre a potencialidade de um imóvel sob o ponto de vista da sua valoração, e pode ser solicitado pelo empreendedor, comprador, vendedor ou até mesmo pela justiça.

Constitui-se do conjunto do exame de suas características, que deverão ser verificadas com procedimentos realizados tecnicamente.

Deve ser dado destaque aos aspectos que, por sua complexidade, exigem métodos, pesquisas sobre os terrenos urbanos, avaliação de benfeitorias, depreciação do imóvel, e procedimentos judiciais com normas de ordenamento territorial e ambiental, firmado entre pessoas físicas e jurídicas de direito público, ou privado, ou pessoa jurídica de direito público.

Este processo é inexorável e atinge rapidamente novos setores econômicos, como o da produção dos ambientes habitáveis urbanos, tanto por exigência dos consumidores, como por estar incorporado ao pensamento e prática de alguns compradores ou investidores.

E até mesmo pela pessoa física que se acha lesada nos seus interesses e que vê a possibilidade da real valorização do imóvel com apelo à Justiça.

A realização de uma na vistoria deve ser acima de tudo prudente, obrigando-se a uma minuciosa análise das situações, ainda que complexas e difíceis, e deve contribuir para melhor segurança nas decisões a serem tomadas, objetivando alcançar os verdadeiros valores, da melhor forma justa e imparcialidade.

ABREVIATURAS E SIGLAS ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas CONFEA Conselho regional de Arquitetura Engenharia e Agronomia CUB Custo Unitário Básico EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudo do Patrimônio FIPE Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia IEL Instituto de Engenharia Legal RI Registro de Imóveis SGII Sistema de Gestão Imobiliária Integrado ZN Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE ZP Lei Municipal de Zoneamento

A Engenharia de Avaliação e Perícias se tornou ao longo do tempo, uma atividade bastante restrita, exigindo do profissional atualização constante, acompanhamento da tecnologia e critérios metodológicos, elementos gráficos e cálculos.

Exige ainda, dedicação exclusiva que permite aprimorar e melhorar sempre o nível técnico e a qualidade dos serviços nos diversos tipos de avaliação de bens imóveis urbanos, que são prestados ao poder público e à coletividade.

MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO DE TERRENO E LAUDOS PERICIAIS

Os primeiros artigos publicados sobre a avaliação de imóveis no Brasil, datam de 1918 conforme consta no livro intitulado AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS (FIKER, 1993). Após essa data surgiram às primeiras investigações sobre novos métodos de avaliação de terrenos, e já em 1923 foram introduzidos novos métodos de avaliação de terrenos, que a partir de 1929 começaram a ser sistematicamente aplicados.

A engenharia de avaliação no Brasil recentemente, reformulados por meio da ABNT (NBR 14653-1/2001) e Avaliação de Imóveis Urbanos que expressa, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando e tratamento de fatores (NBR 14653-2).

Procedimentos avaliatórios preliminares Ao iniciar o trabalho de avaliação de imóvel (IBAPE, 2002) o avaliador deverá seguir, para avaliação preliminar, os seguintes passos: Coletar plantas e cortes do projeto arquitetônico do imóvel e ou planta do terreno; Reunir e estudar a documentação do imóvel, como títulos de transferência, escritura, certidões do Registro de Imóveis (RI) e plantas;

coletar mapas da região ou cidade, com indicações dos principais pontos residenciais, comerciais e industriais Buscar informações na prefeitura sobre os atuais serviços de melhoramento públicos: água, luz, esgoto, escoamento de água pluvial, telefone, pavimentação, iluminação pública etc.;

Observar as posturas municipais: código de obras da cidade, particularmente quanto à taxa de ocupação, gabaritos, afastamentos, recuos, plantas de Planejamento Arquitetônico e Ambiental (PAA), aerofotogramétricas etc.; Realizar levantamento detalhado in loco da propriedade: deve-se fazer uma vistoria no imóvel para constatar se a documentação está de acordo, fazendo medições que julgarem necessárias, e em caso afirmativo, comunicar aos setores competentes para as providências cabíveis;

Os laudos avaliatórios devem sempre ser ilustrado, em concordância ao caso em estudo por diversas fotografias legendadas, plantas de localização dos endereços dos elementos pesquisados e sob avaliação, pesquisas de valores de mercados, guias de IPTU - Imposto Predial Territorial Urbano etc.; As avaliações imobiliárias devem obedecer às diretrizes preceituadas na NBR 5.676/90 da ABNT e observância dos postulados do CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, bem como do IEL Instituto de Engenharia Legal, IBAPE etc.;

O arbitramento é o ato de avaliar ou estimar valores de bens, feitas com o fim de dirimir dúvidas, como mediadores a qual se manifesta contrariando um princípio de lei ou uma regra pré-estabelecida.

Método para avaliação de terrenos

O valor do terreno decorre de seu potencial de uso conforme NBR 5676/89, no caso de imóveis urbanos, sendo quase sempre determinado pelo que se pode construir. As edificações têm valor pelas vantagens que oferece, e como não pode existir a construção sem o terreno, o potencial deste também deve ser considerado nas avaliações (FIKER, 1996).

O conjunto terreno e construção ou terreno e benfeitorias representa um novo imóvel, e seu valor, na maioria dos casos, é a soma dos valores do terreno e da construção acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento do terreno por um projeto arquitetônico ou por uma utilização adequada

A norma brasileira NBR 5676 (ABNT, 1989) trabalha com o conceito de que o valor é aquele fornecido para um dado instante, único, não importando qual a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde ao preço que se definiria, para um determinado imóvel, em um mercado de concorrência perfeito.

Na Engenharia de Avaliação se o terreno produz renda pelo seu aproveitamento, sejam eles por meio de construção habitacional, comercial ou industrial, e se esse aproveitamento está situado em locais adequados, conforme seu tipo de utilização ou dando ênfase ao bairro, rua e quadra, distância do centro comercial, influências geoeconômicas e das posturas municipais, deve-se considerar na avaliação do imóvel.

BALNEARIO CAMBORIU, SC FOZ DO IGUAÇU, PR

AREA INDUSTRIAL, CURITIBA AREA INDUSTRIAL, FOZ

Para a sua aplicação determinam-se os custos unitários por metro quadrado por meio de dados obtidos por pesquisa do próprio avaliador ou fornecida por estudos e trabalhos publicados em revistas técnicas custos unitários de edificações e atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os Custos Unitários Básicos (CUB).

É de fundamental importância que a escolha de terreno seja a mais parecida possível, com o terreno a ser avaliado. Não se devem comparar terrenos residenciais com os comerciais, ou terrenos em zona de residências horizontais com outros em zona de empreendimentos verticais (edifício), ou ainda, terrenos grandes com terrenos pequenos, etc.

ZONEAMENTO DE FOZ DO IGUAÇU

Área construída no caso de imóvel isolado: A verificação do aproveitamento do terreno deverá ser observada dentre os permitidos pela postura municipal.

Área construída física real do imóvel: Obtida em planta, com pé-direito livre mínimo que atenda ao disposto no Código de Edificações deverá se levar em conta eventuais áreas livres existentes dentro desse perímetro, como sacadas cobertas ou descobertas, terraços, garagens, coberturas de tanques.

No caso de unidades autônomas de prédios em condomínio: é a área resultante do somatório da área privativa da unidade, acrescida da área de uso comum que lhe couber, conforme estabelecido na ABNT 12721, e outras áreas, cobertas ou descobertas de uso privativo daquela unidade, situada em outros pavimentos.

Área non aedificandi: área gravada por restrições legais ou contratuais do loteamento, desde que devidamente averbadas junto ao Registro de Imóveis, onde não é permitido construir.

Os terrenos podem ser divididos em: Gleba urbanizável - Grande extensão de terreno, que, por sua características físicas e de localização próxima à área urbana, ou a loteamentos implantados, e destinação legal, permita aproveitamento mais eficiente, com a sua transformação economicamente viável através de loteamento, desmembramento ou implantação de conjunto habitacional, desde que sua escala de implantação simultânea no mercado local não resulte em inviabilização. NBR 5676/90;

Grande extensão de area, passível de receber obras de infraestrutura urbana, por sua localização, seus aspectos físicos, sua destinação legal e existência de mercado comprador (NB- 899).

Lote - Lote-padrão urbano é aquele de forma retangular, com uma só frente ou testada, com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizada ou estabelecida, quando da elaboração genérica de valores.

Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito mediante loteamento ou desmembramento. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

A diferença básica entre o loteamento e o desmembramento é que neste último há o aproveitamento do sistema viário existente, sem a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Ao lado do loteamento, caracterizado pelo desenvolvimento ou ampliação de bairros, aumentando o espaço urbano, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenômeno de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico existente, influenciando, apenas, na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados, não afetando, principalmente, o perfil das vias e logradouros preexistentes.

Com o loteamento ou o desmembramento, a gleba parcelada perde sua individualidade e gera lotes com acesso direto a via ou logradouro público. Não há, na legislação federal, limite máximo de área a ser objeto de parcelamento do solo. Tal limite, no entanto, poderá ser estabelecido pela legislação estadual ou municipal, modo a atender às peculiaridades regionais e locais.

Lote urbano é o terreno situado em zona urbana ou expansão urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceita com unidade autônoma do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento.

Comparativo direto de dados do Mercado

Comparativo de mercado refere-se à pesquisa realizada de valores básicos vigentes no mercado imobiliário, ou seja, confrontar os valores estabelecidos pelas imobiliárias, administradoras de imóveis, corretoras, empresa construtoras, comerciantes, peritos do setor de imóvel.

Existem duas formas de se comparar valores de imóveis: o comparativo indireto e o direto. Em geral, é comum estabelecer comparativos entre valores de imóveis equivalentes (indireto), que possuam as mesmas características. Segundo Fiker (2005), no estudo comparativo de preços é necessário especificar a data da transação, do anuncio ou oferta.

Recomendam-se utilizar, no mínimo, duas fontes de pesquisa, e sempre utilizar as informações com prudência quanto à data de referência e à veracidade. Tal prudência é decorrente, em alguns casos, do tempo que uma ação vem arrolando, e nesse caso, é necessário buscar as informações na data de quando foi feita a petição inicial.

Por se tratarem de informações coletadas por meio de transações ou compromissos comerciais, sugere-se identificar os tabelionatos, o cartório ou registro de imóveis, o número de transcrição, da inscrição ou de registro, número de livro e folhas e natureza do documento pesquisado.

Além dessas informações, é necessário anotar todos os dados dos imóveis pesquisados para as possíveis comparações, observando distância da via mais próxima, da esquina e verificando, também, as dimensões como a testada profundidade e área.

A comparação direta entre valores de imóveis torna-se mais difícil, pois freqüentemente os terrenos ou edificações não são idênticos com relações às suas formas, às dimensões ou até mesmo com relação à topografia. Outro aspecto que dificulta esse comparativo direto de valores é diferença no tempo da época da oferta e da transação do imóvel.

Na avaliação de imóveis pelo método comparativo (indireto ou direto) é necessário homogeneizar todos os dados de pesquisa, principalmente, se as informações foram coletadas em outras localidades e com fatores diferentes. Nesses casos, devem-se aplicar os coeficientes corretivos do preço do imóvel que foi comparado para que os dados possam ser transportados para o imóvel objeto da avaliação.

Na avaliação de terrenos loteados, nãoindustriais, deverão ser levado em consideração os seguintes elementos: área, profundidade, frente, topografia e consistência do solo e são separados por zonas de norma do IBAPE

Exemplo 1 Local: Avenida Euclides Pacheco Setor de zoneamento 01 Quadra 54 Área: 500 m2 Testada: 23 m Preço: R$ 456.000,00 com 50% à vista e o restante em seis meses. Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio) Informante Nestor Severó

Cálculo, segundo Fiker (2005): Vv = valor à vista por metro quadrado do terreno da amostra Vt = preço total por metro quadrado do terreno da amostra. A = área do terreno da amostra por metro quadrado FVA = fator de valor atual 0,5 = 50% e 50% em seis meses (JUROS) n = números de prestações (meses)

TABELA TAXA DE RETORNO

MÉTODO MANUAL PARA CÁLCULO DA TAXA INTERNA DE RETORNO A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a taxa de juros (desconto) que iguala, em determinado momento do tempo, o valor presente das entradas (recebimentos) com o das saídas (pagamentos) previstas de caixa.

A TIR é usada como método de análise de investimentos, onde o investimento será economicamente atraente se a TIR for maior do que a taxa mínima de atratividade (taxa de retorno esperada pelo investimento). A TIR também é utilizada na comparação entre dois ou mais projetos de investimentos, quando estes forem mutuamente excludentes.

Exemplo 2 Local: Avenida Euclides Pacheco Setor de zoneamento 02 Quadra 54 Área: 400 m2 Testada: 12 m Preço: R$ 356.000,00 com 30% à vista e o restante em doze meses. Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio) Informante Pablo Escobar

Exemplo 3 Local: Av. Republica Argentina Setor de zoneamento 01 Quadra 54 Área: 150.000,00 m2 Testada: 220 m Preço: R$ 15.000.000,00 com 65% à vista e o restante em oito meses. Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio) Informante Fernandinho Beira-Mar

Correção da elasticidade da informação pelo fator de fonte Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no mínimo dez por cento, admitindo-se todas super estimativas em função da elasticidade da informação tendo em vista o fator da fonte.