Aula 5. Parcelamento do solo urbano, afastamento e alinhamento.

Transcrição

1 Página1 Curso/Disciplina: Direito Urbanístico Aula: Direito Urbanístico - 05 Professor (a): Luiz Jungstedt Monitor (a): Caroline Gama Aula 5 Parcelamento do solo urbano, afastamento e alinhamento. 1. Introdução A Lei nº 6.766/1979 apresenta as normas gerais sobre parcelamento do solo urbano no ordenamento jurídico brasileiro. Art. 1º. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. Parágrafo único - Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. Conforme a disposição do art. 1º, parágrafo único da Lei nº 6.766/1979, a Lei Complementar nº 111/2011 institui o Plano Diretor do município do Rio de Janeiro e dispõe a partir do art. 40 sobre a LPS - Lei de Parcelamento do Solo Urbano, nos seguintes termos: Art. 40. A Lei de Parcelamento do Solo Urbano regulamenta a divisão ou subdivisão de glebas para a ocupação e expansão urbana pelo loteamento, remembramento, desmembramento, e outras modalidades de parcelamento do solo para fins urbanos definidas na legislação federal.

2 Página2 Semelhança entre loteamento e desmembramento Loteamento e desmembramento são espécies do gênero parcelamento do solo urbano, conforme o disposto no art. 2º, caput, da Lei nº 6.766/1979. Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. Parâmetros urbanísticos previstos na LC nº 111/2011: Art. 41. A Lei estabelecerá os seguintes parâmetros urbanísticos para o parcelamento do solo para fins urbanos, dentre outros: I - dimensões dos lotes; II - dimensões e características técnicas dos logradouros, seu reconhecimento e arborização; III - especificações físicas e construtivas, incluídos os perfis longitudinais; IV - percentagem e características gerais das áreas a serem destinadas a uso público; V - características das áreas não edificáveis; VI - normas de implantação das redes de serviços públicos; VII - adequação dos espaços públicos ao uso por pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida; VIII - limite de vazão de águas pluviais correspondente às condições anteriores ao parcelamento; IX - percentagem, localização e características de reservas de arborização destinadas ao plantio de vegetação complementar à arborização de passeios, praças, jardins e congêneres; X - percentagem e localização de áreas permeáveis nas áreas privadas e públicas, considerados o zoneamento ambiental, as características do entorno e seu sistema de drenagem. Distinção entre loteamento e desmembramento O art. 2º, 1º e 2º da Lei nº 6.766/1979 apresenta respectivamente o conceito de loteamento e desmembramento nos seguintes termos: 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

3 Página3 2. Loteamento (art. 2º, 1º da Lei nº 6.766/1979): gera uma urbanização, ele proporciona o real crescimento da cidade. Exemplo: criação de um novo bairro. I. Antes do loteamento: II. Após o loteamento:

4 Página4 Concurso voluntário 1 O concurso voluntário é previsto no art. 22 da lei federal de parcelamento do solo urbano. Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. O poder público é responsável pela implantação da infraestrutura necessária para o loteamento. O art. 42 da LC nº 111/2011 do munícipio do Rio de Janeiro também prevê o concurso voluntário, nos seguintes termos: Art. 42. Os projetos de parcelamento observarão as diretrizes a serem fixadas por Lei municipal de iniciativa do Poder Executivo ou do Poder Legislativo, observados os parâmetros da legislação federal, definindo no mínimo o sistema viário principal, a percentagem e a localização das áreas destinadas ao uso público. 1º A Lei de Parcelamento do Solo Urbano determinará a percentagem das áreas a serem destinadas ao uso público considerada a densidade demográfica prevista para o local e o tipo de uso do solo, nos termos da Lei Federal vigente. 2º O Município poderá aceitar áreas destinadas ao uso público localizadas fora dos limites do loteamento, atendendo às diretrizes do planejamento municipal, resguardado no mínimo o mesmo percentual em área definido na legislação, o valor equivalente e o interesse do Município, devendo essas áreas estar localizadas em áreas sem limitações urbanísticas ou administrativas. 3. Opção pela construção de um condomínio ao invés de realizar o loteamento Se o loteador não quiser abrir mão de determinada área para o poder público, ele poderá criar um condomínio 2 ao invés do loteamento. Nesse caso, é importante ressaltar que a existência do condomínio deverá constar no memorial descritivo. A área comum aos condôminos para acesso aos lotes será denominada via interna, e não de rua, pois esta é sempre reconhecida como bem público. Além disso, caso o empreendedor opte pela construção do condomínio, ele será o responsável pela implantação da infraestrutura interna (arruamento, instalação de equipamentos urbanos, etc.). 1 A expressão concurso voluntário foi criada por Diógenes Gasparini. 2 O empreendedor requer ao município a licença para construir o condomínio.

5 Página5 Observação: em alguns casos, o empreendedor inicialmente opta pelo loteamento e a infraestrutura fica por conta do poder público. Após a realização dessa modalidade de parcelamento do solo urbano, ele fecha as ruas com portões. Quando isso ocorre, o empreendedor se beneficia, pois não foi responsável pelo gasto com a implantação da infraestrutura. 4. Desmembramento (art. 2º, 2º da Lei nº 6.766/1979): não gera urbanização, pois o sistema viário existente é aproveitado. Art. 2º, 2º - considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. O desmembramento deve ser submetido ao poder público municipal, pois essa modalidade de parcelamento do solo urbano aumenta a densidade demográfica na área englobada por ele. Por isso antes de realizar o desmembramento será feito um estudo adequado para avaliar se isso será viável ou não.

6 Página6 5. Alinhamento O alinhamento separa a propriedade pública da particular. O alinhamento pode ser alterado, pois a cidade está em constante transformação 3. A alteração do alinhamento pode ocasionar: I. O recuo Exemplo: duplicação de uma rodovia. Na cidade do Rio de Janeiro, isso ocorreu para a construção da Transolímpica. Natureza: desapropriação parcial. O particular tem a perda parcial do imóvel para atender ao interesse público. É indenizável. A indenização é obrigatória. 3 O plano diretor é decenal.

7 Página7 II. A investidura Por meio da investidura é possível que o proprietário vizinho adquira o imóvel lindeiro, que corresponde à pequena área que sobrou da obra pública e isoladamente é inapropriável. Conceito (art. 17, 3º da Lei nº 8.666/1993): Art. 17, 3º Entende-se por investidura, para os fins desta lei: (Redação dada pela Lei nº 9.648, de 1998) I - a alienação aos proprietários de imóveis lindeiros de área remanescente ou resultante de obra pública, área esta que se tornar inaproveitável isoladamente, por preço nunca inferior ao da avaliação e desde que esse não ultrapasse a 50% (cinqüenta por cento) do valor constante da alínea "a" do inciso II do art. 23 desta lei; Nesse caso, o preço fixado para a alienação não poderá ultrapassar R$ Art. 17. A alienação de bens da Administração Pública, subordinada à existência de interesse público devidamente justificado, será precedida de avaliação e obedecerá às seguintes normas: I - quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de concorrência, dispensada esta nos seguintes casos: d) investidura. A licitação é dispensada no caso de investidura, pois apenas o imóvel vizinho tem condições de utilizar a área remanescente da obra pública que isoladamente é inapropriável. 6. Afastamento I. Recuo Difere do recuo ocasionado pela alteração do alinhamento, pois: Não há desapropriação; Não há indenização. Disciplina o direito de construir.

8 Página8 Leva em consideração o recuo oriundo do afastamento, a fim de que haja a circulação adequada. Segundo Hely Lopes Meirelles, excepcionalmente, o recuo do afastamento acarretará a indenização do particular se ele inviabilizar a construção. Na maioria das situações, isso não ocorre.