Gastaldello, Turco, Barros e Advogados Associados fls. 149 Simone A. Gastaldello Edgar Rikio Suenaga Luiz Paulo Turco Fábio Henrique O. Simões Adriana Santos Barros Laio Gastaldello Zambelo EXMO.SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA DE FAMÍLIA E SUCESSÕES DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO SP. Autos de nº 1020269-78.2015.8.26.0564 GABRIEL GOMES CAMARA e GUILHERME GOMES CAMARA, neste ato representados por sua genitora MARIA IZAMAR GOMES CAMARA, já qualificados, por eu advogado abaixo assinado, nos autos da EXECUÇÃO DE ALIMENTOS que promove em face de ADAILTON CASTRO CAMARA, em curso perante esta E. Vara e r. Ofício, em cumprimento ao r. Despacho de fls. 147 e petição de Ilustre Perito de fls. 146, requerer seja designada data para a perícia, sendo o Executado intimado, por oficial de Justiça, acerca da realização de tal ato. N. termos, p. deferimento. S. B. do Campo, 27 de janeiro de 2017 LUIZ PAULO TURCO OAB/SP N.º 122.300 Rua Baffin, 02, Jardim do Mar, São Bernardo do Campo, S.P. C.E.P. 09750-620 Fone/Fax : 011-4122.0760 Sociedade Registrada na O.A.B./SP sob nº 2.800 e-mail: simone.advocacia@terra.com.br Este documento foi protocolado em 27/01/2017 às 13:38, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo e LUIZ PAULO TURCO. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1020269-78.2015.8.26.0564 e código 1E729AE.
fls. 150 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA MM 2ª VARA DA FAMÍLIA E SUCESSÕES DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP Processo nº 1020269-78.2015.8.26.0564 MAURICIO BARTASEVICIUS, perito honrosamente nomeado nestes autos, vem diante de VExª com a finalidade de requerer a juntada do laudo anexo contendo o trabalho de avaliação do imóvel, objeto do processo em referência. Desde já me coloco à disposição de VExª para outros esclarecimentos, bem como das partes envolvidas. honorária. Requer sejam adotadas as providências para a liberação da verba Nestes termos, pede deferimento. São Bernardo do campo, 14 de fevereiro de 2.017. MAURICIO BARTASEVICIUS Perito Judicial CRECI/SP nº 98.886 CNAI/COFECI nº 19.077 Avenida Índico, 360 apto 34 Jardim do Mar São Bernardo do campo São Paulo Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1020269-78.2015.8.26.0564 e código 1F6D6D0.
fls. 151 LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA IMÓVEL URBANO Solicitante: JUÍZO DA 2ª VARA DA FAMÍLIA E SUCESSÕES DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP Localização do imóvel: Rua Casa Verde, 25 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Processo nº 1020269-78.2015.8.26.0564
fls. 152 OBJETIVO Constitui-se objeto do presente trabalho avaliatório, determinar o VALOR DE MERCADO do imóvel situado à rua Casa Verde, 25, Bairro Paulicéia, Município de São Bernardo do Campo, São Paulo, de propriedade de ADAILTON CASTRO CAMARA E OUTRA, conforme constante dos autos, compreendendo de terreno e benfeitorias, com área de 146,45 m² de terreno e 269,09 m² de área construída, para servir exclusivamente de subsidio em processo judicial onde se requer a avaliação do valor de mercado atual do referido imóvel. SUMÁRIO EXECUTIVO Este Perito Avaliador de Imóveis foi nomeado para determinar o valor de mercado de um imóvel localizado a rua Casa Verde, 25, Bairro Paulicéia, Município de São Bernardo do Campo, São Paulo. Os procedimentos técnicos empregados no presente Laudo estão de acordo com os critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação NBR 14.653-2/2004 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os cálculos avaliatórios para determinação dos valores foram elaborados com base no método regidos por estas Normas. INTRODUÇÃO Este Perito Avaliador de Imóveis, com escritório na Avenida Índico nº 360 apto 34, Jardim do Mar, Cidade de São Bernardo do Campo, no Estado de São Paulo, CEP: 09750-601, foi nomeado para realizar o presente relatório, com as seguintes considerações: O imóvel avaliando foi considerado livre e desembaraçado de ônus ou responsabilidades de qualquer natureza, foro ou pensão, inclusive hipoteca; A vistoria foi realizada em fevereiro de 2.017; Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações fornecidas por terceiros, na forma de entrevistas verbais. As estimativas utilizadas neste processo estão baseadas nos documentos e informações, os quais incluem, entre outros, os seguintes: a) Documentos do imóvel juntados aos autos. b) resumos de IPTU, obtido junto à municipalidade. c) outras informações obtidas junto à municipalidade. PRINCÍPIOS E RESSALVAS O presente relatório obedece criteriosamente os princípios fundamentais descritos a seguir: O Perito Avaliador não tem inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste relatório e tampouco dela aufere qualquer vantagem. O relatório foi elaborado por Mauricio Bartasevicius e ninguém, a não ser ele, preparou as análises e respectivas conclusões. No presente relatório assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros. No melhor conhecimento e crédito do Perito Avaliador, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente relatório, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. O relatório apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, que afetam as análises, opiniões e conclusões contidas nos mesmos. A Perito Avaliador assume total responsabilidade sobre a matéria de Avaliações Mercadológicas, incluídas as implícitas, para o exercício de suas honrosas funções, precisamente estabelecidas em leis, códigos ou regulamentos próprios. Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questão, que não os listados no presente relatório e/ou contidos nos autos. LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADE Para elaboração deste relatório o Perito Avaliador utilizou informações e dados de históricos aditados por terceiros ou não aditados e dados projetados não aditados, fornecidos por escrito ou verbalmente pelas fontes
fls. 153 mencionadas. Sendo assim, o Perito Avaliador assumiu como verdadeiros os dados e informações obtidos para este relatório e não tem qualquer responsabilidade com relação a sua veracidade. As análises e as conclusões contidas neste relatório baseiam-se em diversas premissas, realizadas na presente data, de projeções operacionais futuras, tais como valores praticados pelo mercado. Assim, os resultados futuros podem vir a ser diferentes de qualquer previsão ou estimativa contida neste relatório. DESCRIÇÃO O imóvel ora em estudo está localizado a rua Casa Verde, 25, Bairro Paulicéia, Município de São Bernardo do Campo/SP, zona urbana, de características mista, de médio movimento de veículos e pedestres, com benfeitorias consistentes de garagem, salas de estar, terraço, cozinha, banheiro social, 2 quartos, 1 suíte, quintal, edícula com área de serviço, quarto e banheiro; somando 269,09 m² de área construída. A pavimentação do trecho da via pública que atende o imóvel avaliando é de asfalto, possuindo rede de água, esgoto, luz, iluminação pública e telefonia à disposição do imóvel avaliando. As medidas do imóvel são: 5,62 m de frente; 25,465 m do lado direito de quem da via pública olha para o imóvel; o lado esquerdo tem medida de 25,47 m e os fundos possuem 5,62 m; encerrando área de 146,45 m². O imóvel avaliando está localizado em meio de quadra, seu solo é seco, sua topografia é plana e sua calçada está em boas condições de conservação. O imóvel está registrado no cadastro imobiliário do município de São Bernardo do Campo sob nº 018.071.027.000. VISTORIA A Vistoria local procedeu de forma normal e caminhando por toda a área que compõe o imóvel, onde se efetuaram as medições e os registros fotográficos. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO A eleição do método a ser aplicado no processo avaliatório está na dependência direta da natureza e qualidade dos elementos pesquisados, através de pesquisas de mercado. São diversos os métodos de avaliação de imóveis com base em princípios científicos, pelo emprego de técnicas com fundamentos estatísticos. A concepção da metodologia da avaliação pode ser conceituada como sendo a etapa mais difícil do processo avaliatório porque é aquela que conduz, de forma adequada ou inadequada, a um determinado valor, o qual pode ser mais, ou então menos, representativo do provável valor de mercado. O método aplicado nesta avaliação será o comparativo, atendendo o contido na NBR-14653-2. AVALIAÇÃO DO TERRENO: De acordo com a NBR-14653-2, os métodos de avaliação, exigem para sua aplicação que os elementos tomados como termo resulte de pesquisas, e guardem entre si algumas similitudes e que as dessemelhanças registradas o sejam em grau tal que, torne possível a aplicação dos procedimentos de homogeneização nos limites admitidos pelas Normas Brasileiras, que de acordo com esta condição aliada a quantidades de elementos comparáveis decorre a precisão do método. Assim, somente a partir do pleno conhecimento das características físicas e localizacionais que configuram o terreno avaliando, bem como, os demais fatores intervenientes na formalização do valor de mercado, é que foi desenvolvido trabalho de procura de terrenos, para constituição da base avaliatória. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS: De acordo com a NBR-14653-2, os métodos de avaliação que apropria o valor de benfeitorias, através dos custos de seus componentes, são feitos com base em orçamento detalhado ou sumário, ou ainda através de vistoria/visita ao imóvel avaliando ou referencial, além de documentos disponibilizados pelo interessado ou informações obtidas por terceiros. O cálculo do custo unitário de metro quadrado de construção poderá ser obtido através de levantamento técnico levando em consideração pesquisa direta de preços vigentes no mercado, feito em tabelas divulgadas pelo Sindicato da Indústria da Construção do Estado de São Paulo (SINDUSCON), revista Construção da editora PINI,
fls. 154 quantificando os efeitos que determinam à perda do bem em termos de valor, devido à idade, desgaste físico e mudanças na tecnologia corrente, material de construção e inadequação de design e layout. NÍVEL DE RIGOR: O nível de rigor pretendido numa avaliação está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado e está condicionado à abrangência da pesquisa, à confiabilidade e à adequação dos dados coletados de acordo com a NBR 14.653-2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. VALOR FINAL DO IMÓVEL Em todo o trabalho de avaliação, em que pese à pretensão máxima do avaliador bem intencionado, o fim colimado a ser atingido é que o resultado obtido, respaldado pela técnica avaliatória através de preceitos normativos, experiência e bom senso, possa espelhar a realidade do mercado estudado. Este é o objetivo de todo o trabalho avaliatório, ou seja, estabelecer a íntima ligação entre o valor calculado e a realidade do mercado a ponto de sensibilizar o público alvo. Assim, o imóvel de propriedade de ADAILTON CASTRO CAMARA E OUTRA, compreendendo de terreno, com área de 146,45 m² e com 269,09 m² construídos, é, nesta data, por mim avaliado para valor de mercado de R$ 523.643,59 (quinhentos e vinte e três mil, seiscentos e quarenta e três reais e cinquenta e nove centavos), com variação de 5% (cinco por cento) para mais ou para menos. ENCERRAMENTO O presente trabalho consta de 26 (vinte e seis) páginas, digitadas de um só lado, digitalizadas, sendo esta datada e assinada. Em anexo: - Anexo I: Vistoria do Imóvel Avaliando (IA) e comparação ao Imóvel Paradigma (IP) E Imóveis Referenciais (R1, R2 e R3) - Anexo II: Compilação e homogeneização dos dados. - Anexo III: Tabelas Ross-Heidecke e tabela de custos de reposição da construção, editora PINI (janeiro/2017). - Documentos do imóvel. Período da vistoria: fevereiro de 2.017 Local e data do Laudo: São Bernardo do Campo (SP), 14 de fevereiro de 2.017. Responsável técnico: MAURICIO BARTASEVICIUS CRECI/SP: 98.886 CNAI/COFECI: 19.077 CPF: 131.270.738-01
fls. 155 ANEXO I Interessado: IA - Imóvel em Avaliação R 1 - Imóvel Referencial I R 2 - Imóvel Referencial II R 3 - Imóvel Referencial III Juízo da 2ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de São Bernardo do Campo Rua Casa Verde, nº 25 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Rua Dráusio, nº 462 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Rua Casper Líbero, nº 1.385 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Rua Casper Líbero, nº 1.480 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP 1 FATOR TESTADA IA R1 R2 R3 IP 1.1 - Menor que 4,99 m 030 1.2 - De 5 a 10,99 m 5,62 7 5 090 1.3 - De 11 a 15 m 12 100* 1.4 - Superior a 15 m 120 2 PROFUNDIDADE 2.1 - Menor que 25 m 20 050 2.2 - De 25 a 30 m 25,47 30 30 100* 2.3 - Acima de 30 m 110 2.4 - Superior a 60 m 120 3 MEDIDA DO TERRENO 3.1 - Menor que 250 m 2 146,45 140 150 090 3.2 - De 250 a 300 m 2 100* 3.3 - Acima de 300 m 2 360 120 3.4 - Superior a 2.000 m 2 140 4 LOCALIZAÇÃO 4.1 - Meio de quadra x x x x 100* 4.2 - Meio de quadra c/ 2 frentes 120 4.3 - De esquina 110 4.4 - Com 2 esquinas 130 5 NATUREZA TERRENO 5.1 Seco X X X X 100* 5.2 - Alagadiço 070 5.3 - Brejoso 060 5.4 - Sujeito a enchentes 050 6 TOPOGRAFIA 6.1 Inclinado para o fundo 6.1.1 - Até 0,50 m 080 6.1.2 - Superior a 0,50 m 070 6.1.3 - Superior a 1,50 m 060 6.2 Plano 6.2.1 - Nível do logradouro X X X X 100* 6.2.2 - Abaixo até 0,50 m 090 6.2.3 - De 0,50 a 1,00 m 080 6.2.4 - Superior a 1,00 m 070 6.3 Acima do Logradouro 6.3.1 - Entre 0,50 a 1,00 m 110 6.3.2 - Entre 1,00 a 1,50 m 100 6.3.3 - Superior a 1,50 m 090 7 REDE DE ÁGUA 7.1 - Há rede em frente X X X X 100* 7.2 - Há rede dentro de 100 m 090 7.3 - Há rede entre 100 a 300 m 080 7.4 - Há poço / cisterna 080 7.5 - Não há rede / poço 060 8 ILUMINAÇÃO PÚBLICA 8.1 - Há rede com luz X X X X 100* 8.2 - Há rede sem luz 090 8.3 - Há rede c/ luz acima de 100m 080 8.4 - Não há rede próxima 070 9 PAVIMENTAÇÃO 9.1 - Asfalto X X X X 100* 9.2 - Paralelepípedo / Bloquet 090 9.3 - Cascalho 080 9.4 - Terra 070 10 REDE DE ESGOTO 10.1 - Há em frente X X X X 100* 10.2 - Há nos próximos 100 m 080 10.3 - Há superior a 100 m 070 10.4 - Não há 060 11 CALÇADA / PASSEIO IA R1 R2 R3 IP 11.1 - Existe em boas condições X X X X 100* 11.2 - Existe em más condições 090 11.3 - Não existe 080 12 REDE TELEFÔNICA FIXA 12.1 - Existe disponível X X X X 100* 12.2 - Existe não disponível 090 12.3 - Não existe 080 13 TRANSP. PÚBL/COLETIVO 13.1 - Existe em frente 100* 13.2 - Disponível dentro de 100m X X X X 090 13.3 - Disponível dentro de 400m 080 13.4 - Disp. Sup. a 500m /não tem 070 14 LOCAL DO TERRENO Pontuação 14.1 - Nobre Paradigma =1300=100% 14.2 - Comercial X X X X IA 1270 14.3 - Classe Média X X X X R1 1220 14.4 - Pobre R2 1310 14.5 Ruim R3 1270 Vide detalhes no Anexo II Gráficos de Equivalência Comparativa. 15 PADRÃO/CONST. CONSERVAÇÃO Baixo Médio Alto TAB. ROSS-HEIDECKE m 2 Terreno m 2 Construção Valor da Venda IA - X - E/28 32,80 146,45 269,09 R1 - X - D/30 26,00 140 130 350.000,00 R2 - X - F/40 51,90 360 270 805.000,00 R3 - X - C/28 20,00 150 225 585.000,00 Valor Médio do m 2 do Terreno na Região: R$ 1.650,00 16 Custo de Reposição/Reprodução da Construção Existente O levantamento de custos encontrados no Mercado identificou: Valor do m 2 (R$) com base na Revista Construção/Pini PADRÃO IA R1 R2 R3 Baixo - - - - Médio R$ 1.590,40 R$ 1.208,79 R$ 1.590,40 R$ 1.590,40 Alto - - - - 16.2 Valores de reprodução, respeitando o padrão identificado acima PADRÃO M² Imóvel BAIXO MÉDIO ALTO M² Construção X Custo IA - X - R$ 427.960,74 B R1 X - - R$ 180.007,84 B R2 - X - R$ 429.156,76 B R3 - X - R$ 429.020,63 B 17 Ajustes depreciativos por tempo de construção/ identificação dos Valores dos Terrenos NOTA: IA (R$) R1 (R$) R2 (R$) R3 (R$) Idade aprox.construção 28 30 40 28 A - Venda Imóvel Global 350.000,00 805.000,00 585.000,00 B - Custo Repos./ Reprod. 427.960,74 180.007,84 429.156,76 429.020,63 C - Ross Heidecke 32,80 26,00 51,90 20,00 D - Benfeitorias Ajustadas 287.589,62 133.205,80 206.424,40 343.216,50 E - Valor do terreno 216.794,20 598.575,60 241.783,50 F - Valor m 2 do Terreno 1.548,53 1.662,71 1.611,89 Conforme NBR nº 14.653/2 da ABNT e sugestões do IBAPE/SP de 1995 e do CAAVI/2004. Vide Anexo II Continuação, Conclusão e Laudo. Vide Anexo III Tabela de Hoss-Heidecke.
fls. 156 ANEXO II Interessado: IA - Imóvel em Avaliação R 1 - Imóvel Referencial I R 2 - Imóvel Referencial II R 3 - Imóvel Referencial III Juízo da 2ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de São Bernardo do Campo Rua Casa Verde, nº 25 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Rua Dráusio, nº 462 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Rua Casper Líbero, nº 1.385 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Rua Casper Líbero, nº 1.480 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP RESUMO, METODOLOGIA, CONCEITO, HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS e CONCLUSÃO RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO IA: a) Trata-se de imóvel com benfeitorias, com área de 146,45 m² de terreno, com 269,09 m² de área construída; b) Dos documentos: Inscrito no cadastro do IPTU sob nº 018.071.027.000. Não foi solicitado a este signatário que realizasse uma análise documental do referido imóvel. c) Croqui ilustrativo de localização ( local do Imóvel Avaliando). ROTEIRO FOTOGRÁFICO Foto 01 Vista Frontal do imóvel Foto 03 Vista LE com logradouro Foto 02 Vista LD com logradouro Foto 04 Garagem
fls. 157 Foto 05 Escada de acesso Foto 06 Sala de estar Foto 07 Sala de estar Foto 09 Terraço Foto 11 Cozinha Foto 08 Terraço Foto 10 Cozinha Foto 12 Corredor interno Foto 13 Banheiro Foto 14 Quarto 1
fls. 158 Foto 15 Quarto 1 Foto 16 Infiltração no quarto 1 Foto 17 Quarto 2 Foto 18 Quarto 2 Foto 19 Infiltração quarto 2 Foto 21 Suíte Foto 23 Infiltração suíte Foto 20 Suíte Foto 22 Infiltração suíte Foto 24 Banheiro suíte
fls. 159 Foto 25 Quintal Foto 26 Infiltração na parede externa Foto 27 Fissura na parede externa Foto 29 Fissura da parede externa Foto 28 Umidade no muro de divisa Foto 30 Umidade e fissura no muro de divisa Foto 31 Umidade na parede externa Foto 32 Área de serviço / Edícula Foto 33 Quarto / Edícula Foto 34 Quarto / Edícula
fls. 160 Foto 35 Banheiro / Edícula Foto 36 Vista da edícula METODOLOGIA Tendo sido possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao AVALIANDO, conforme o demonstrado no ANEXO I CAMPO 14 adotaremos neste trabalho o MÉTODO COMPARATIVO para encontrarmos o valor do imóvel em questão. Tais imóveis estavam em negociação na modalidade aluguel, sendo projetado o valor de venda de imóvel referencial como sendo o valor do aluguel equivalente a 1% (um por cento) do valor global de venda, como comercialmente se aplica na região para este tipo e padrão de imóvel. Imóvel Referencial I R 1 Anunciado na Imobiliária: A Moderna Imóveis CRECI: 26.684 Telefone: (11) 4178-1817 Contato: Kleber À venda por R$ 350.000,00 Características do Imóvel: Casa térrea de padrão popular de construção, com estado de conservação entre regular e reparos simples, com idade aparente de 30 anos possuindo 140,00 m² de terreno e com 130 m² de área construída localizado na Rua Dráusio, nº 462 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Foto 37 Vista frontal do imóvel R1 Foto 39 Vista LE com logradouro Imóvel Referencial II R 2 Anunciado na Imobiliária: Leardi CRECI: 28.748 Telefone: (11) 4317-1030 Contato: Priscila Foto 38 Vista LD com logradouro Foto 40 Placa do agente vendedor
fls. 161 À venda por R$ 805.000,00 Características do Imóvel: Casa térrea de padrão médio de construção, com estado de conservação entre reparos simples e importantes, com idade aparente de 40 anos possuindo 360,00 m² de terreno e com 270 m² de área construída localizado na Rua Cásper Líbero, nº 1.385 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Foto 41 Vista frontal do imóvel R2 Foto 43 Vista LE com logradouro Imóvel Referencial III R 3 Anunciado na Imobiliária: A Moderna Imóveis CRECI: 26.684 Telefone: (11) 4178-1817 Contato: Kleber À venda por R$ 585.000,00 Foto 42 Vista LD com logradouro Foto 44 Agente vendedor Características do Imóvel: Sobrado de padrão médio de construção, com estado de conservação regular, com idade aparente de 28 anos possuindo 150,00 m² de terreno e com 225 m² de área construída localizado na Rua Cásper Líbero, nº 1.480 Bairro Paulicéia São Bernardo do Campo/SP Foto 45 Vista frontal do imóvel R3 Foto 47 Vista LE com logradouro Foto 46 Vista LD com logradouro Foto 48 Placa do agente vendedor
fls. 162 CONCEITO Optaremos por encontrar a MÉDIA entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAIS, considerando que são semelhantes entre si e ao próprio AVALIANDO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Conforme Anexo I, os imóveis constantes deste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma, assim se representam suas virtudes ou pontos negativos em seus perfis: % Representativa Pontuação 1300%= x% IMÓVEL IA R 1 R 2 Imóvel Paradigma 1300 pontos = 100% PONTUAÇÃO 1270 1220 1310 97,69% 93,85% 100,77% R 3 1270 97,69% Assim, temos que, a média entre os referenciais é: Representativa % : R¹ 93,85% + R² 100,77% + R³ 97,69% 3 = R$/m 2 da Terra: R¹ R$ 1.548,53 + R² R$ 1.662,71 + R³ R$ 1.611,89 3 = Logo, o Imóvel Paradigma corresponde a: ( R$ médio/m² )R$ 1.607,71 ( % Respres. Média ) 97,44 % = Se o IA corresponde a 97,69 % quando comparado ao chamado Imóvel Paradigma, e se temos que os 100% deste equivalem a R$ 1.649,95, então, o valor do metro quadrado da terra do Imóvel Avaliando (IA) é equivalente a: (valor do m 2 do IP ) R$ 1.649,95 97,44 % Repres. Média R$ 1.607,71 médio/m² R$ 1.649,95/m² (=100%) x (% Repres. do IA) 97,69% = R$ 1.611,84/m 2 do IA Que multiplicado pela área total do terreno que o IA possui, neste caso 146,45 m², nos fornece seu valor de terra, que é igual a R$ 236.053,97 (duzentos e trinta e seis mil e cinquenta e três reais e noventa e sete centavos).
fls. 163 Finalmente, o valor do terreno somado às benfeitorias já identificadas no Anexo I Campo 17 IA/d, devidamente ajustadas, no valor de R$ 287.589,62, concluímos que o Imóvel Avaliando tem seu valor global aproximado de R$ 523.643,59 GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 Justificativas: 100,00 97,69 93,85 100,77 97,69 0,00 IP IA R1 R2 R3 Ajuste Os valores alcançados refletem a realidade mercadológica média da região onde se encontra o Imóvel Avaliando (IA). Tendo em vista a localização deste imóvel, temos que nada há que se ajustar, devendo ser mantido o valor encontrado tecnicamente na homogeneização dos dados, sendo este o seu valor adequado à realidade do local do imóvel e do mercado imobiliário na época da perícia. CONCLUSÃO Em vistorias realizadas segundo a NBR nº 14.653 da ABNT, aplicando fatores de transposição e correção, consubstanciadas segundo técnicas modernas de avaliações como as do IBAPE/SP de 1995 e do CAAVI/2004, que contribuíram para a formação da convicção dos valores aqui expressos. Trata-se de uma avaliação expedita/comercial, que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características semelhantes e localização sócio-econômica, devendo-se prever uma possível variação diante dos interesses inerentes do próprio mercado. Diante do exposto, atribuímos ao Imóvel em questão o valor aproximado de mercado de R$ 523.643,59 Variável de + 5% = R$ 549.825,77 Variável de - 5% = R$ 497.461,41 MAURICIO BARTASEVICIUS CRECI/SP: 98.886 CNAI/COFECI: 19.077 CPF: 131.270.738-01 REPRESENTATIVIDADE IP = 100% IA = 97,69% R 1 = 93,85% R 2 = 100,77% R 3 = 97,69% Ajuste = 0%
fls. 164 ANEXO III
fls. 165 Tabela de Ross-Heidecke para depreciação de imóveis CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO A Novo E Reparos simples B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes C Regular G Reparos importantes D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/ valor IDADE EM % DE VIDA ESTADO DE CONSERVAÇÃO A B C D E F G H 2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40 4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30 10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50 18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80 20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20 22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50 24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90 26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40 34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80 36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30 38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10 46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00 54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50 56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00 58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60 60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10 62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70 64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20 66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80 68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40 70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40 72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90 74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20 76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80 78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40 80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10 82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70 84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40 86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00 88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70 90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40 92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10 94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80 96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50 98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80 100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
fls. 166 Revistas Blogs Livros TCPO Treinamentos Serviços Web Consultoria Sistemas Empregos Loja Assine Anuncie Sobre nós Contato Login: Usuário Senha Entrar Esqueceu a Senha? CUPE - Custos Unitários PINI de Edificações Local: São Paulo - SP Ano: 2017 Mês: 1 Uso de Edificação Custo Total Material Mão-de-obra Habitacional Residencial fino (1) 2.116,27 1.252,81 863,46 Residencial médio (2) 1.590,40 854,62 735,77 Residencial popular (3) 1.208,79 661,25 547,54 Sobrado popular (11) 1.418,97 766,81 652,16 Prédio com elevador fino (4) 1.687,30 1.011,53 675,77 Prédio com elevador padrão médio alto (12) 1.484,42 942,79 541,63 Prédio com elevador médio (10) 1.433,65 813,11 620,54 Prédio sem elevador médio (5) 1.643,26 816,29 826,98 Prédio sem elevador popular (6) 1.220,11 598,07 622,05 Comercial Prédio com elevador fino (7) 1.752,48 1.079,41 673,07 Prédio sem elevador médio (8) 1.747,46 953,13 794,33 Clinica Veterinária (14) 1.618,13 962,00 656,13 Industrial Galpão de uso geral médio (9) 1.462,92 1.002,03 460,89 Veja critérios e observações sobre o CUPE Revistas Blogs Livros TCPO Treinamentos Serviços Web Consultoria Sistemas Empregos Loja Assine Anuncie Sobre nós Contato