MS Avaliações & Periciais

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1 fls. 872 Processo Digital n Miguel Malerba, perito avaliador nomeado nos autos do Processo de Alienação Judicial de Bens - Propriedade, tendo como requerente MILTON SILVA BORGES e outros e como requerido BENEDITO BORGES FILHO, vem mui respeitosamente a V.Exª. apresentar o resultado a que chegou, no laudo que se segue: 0 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CIVIL FORO REGIONAL DE PINHEIROS DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP.

2 fls. 873 IMÓVEL: Casa de uso residencial ENDEREÇO: Rua Abadia dos Dourados, Butantã Vila Indiana São Paulo - SP DATA: Maio 2016 VALOR DE MERCADO: R$ ,00 1 LAUDO DE AVALIAÇÃO

3 fls. 874 ASSUNTOS PÁGINAS Introdução 03 Relação de documentos do imóvel 04 Área utilizada 04 Características do Imóvel 05 Fotos do imóvel 07 Local 12 Croquis do local 12 Fotos do local 13 Critérios de avaliação 14 Avaliação Valor do Terreno 15 Avaliação Valor das Benfeitorias 16 Avaliação Valor do Imóvel 17 Conclusão 18 Encerramento 19 Anexo I Fichas de pesquisa 20 Anexo II Croquis localização elementos comparativos 23 Anexo III Certidão de Dados Cadastrais IPTU 25 Anexo IV Planta Baixa do Imóvel 27 Anexo V Quesitos das partes 33 2 ÍNDICE GERAL

4 fls. 875 O objetivo do presente LAUDO é a determinação do valor de mercado para o imóvel descrito no Processo de Alienação Judicial de Bens - Propriedade, tendo como requerente MILTON SILVA BORGES e outros e como requerido BENEDITO BORGES FILHO, em curso na 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DE PINHEIROS, Processo Digital n O imóvel avaliado está localizado na Rua Abadia dos Dourados, , Butantã Vila Indiana, no município de São Paulo, estado de São Paulo. Por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios, desapropriações, pois a pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi realizada por não ser objeto deste trabalho, e de responsabilidade do avaliador. O valor de venda aqui encontrado refere-se aos valores praticados no mercado imobiliário da região onde está localizado o imóvel em avaliação, devendo ser definido como o valor que um bem consegue obter em dinheiro nesta data. Este valor além de estar condicionado às bases de mercado, também, leva em consideração os materiais utilizados na construção e a permanência dos mesmos no imóvel, assim como, o estado de conservação deste bem nesta data. Podendo haver alteração de valor no futuro se as condições do imóvel ou do mercado se alterar. O presente trabalho foi elaborado através dos padrões ideais de rigorosidade, estabelecidos pelas Normas Brasileiras e recomendações de associações de classe como IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. A adoção de metodologia específica aplicada ao caso foi o que se julgou ser a mais adequada e estará adiante justificada. Os resultados, em especial o valor e comentários, são considerados sigilosos sendo que informações ou cópias deste trabalho somente serão fornecidas com expressa autorização do solicitante. 3 INTRODUÇÃO

5 fls. 876 Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel (Anexo); Matrícula nº do 18º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (Autos fls. 815 a 821); Projeto de Ampliação de Reforma de Unidade Hoteleira Hospeda SP ÁREA UTILIZADA Para avaliação adotamos as seguintes áreas: Área de terreno 372,00 m², presente na Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais; Área construída 182,00 m², presente Certidão de Dados Cadastrais, porém não corresponde a área existente no local na data da vistoria. Verificou-se que o imóvel sofreu ampliação conforme Projeto de Ampliação e Reforma de Unidade Hoteleira Hospeda SP, e que a atual área do imóvel é de aproximadamente 500,00 m². Para o calculo da avaliação das benfeitorias foi adotada a área construída de 500,00 m². Salientamos que a área de 500,00 m² não encontra-se averbada no Registro de Imóveis e regularizada na Prefeitura Municipal de São Paulo (apenas 182,00 m² encontra-se regularizada). 4 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS DO IMÓVEL

6 fls. 877 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Vistoria: Descrição: Trata-se de imóvel composto de 03 prédios. Prédio 01 - com 3 pavimentos (encontra-se em reforma): - Térreo: recepção e depósito (anteriormente garagem); - 1º pavimento: recepção, lobby (futuro), lavabo (não concluído), quarto, antessala, banheiro, suíte, cozinha (futuramente um refeitório). - 2º pavimento: área coberta, cozinha, banheiro (futuramente 1 suíte), banheiro, 3 quartos e 2 suítes. Prédio 02 - com 2 pavimentos: - Térreo: copa, refeitório, lavanderia, almoxarifado, 4 suítes; - 1º pavimento: 6 suítes. Prédio 03 - térreo - 1 suíte, 2 quartos e 1 banheiro, copa. Zoneamento: Conforme Lei nº 16402/16 Plano Diretor Estratégico (PDE) ZM Zona Mista são porções do território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais, com predominância do uso residencial com densidades construtiva e demográfica baixas e médias. Coeficientes de Aproveitamento = mínimo: 0,30; básico: 1,00; máximo: 2,00; Taxa de Ocupação para lotes até 500,00 m² = 0,85 5 Foi realizada a vistoria ao imóvel no dia 02 de maio de 2016, verificamos que o imóvel é de uso residencial, composto de 03 prédios, atualmente utilizado como hospedagem para alunos da Universidade São Paulo (USP).

7 fls. 878 Principais acabamentos: DEPENDÊNCIA PAREDES Prédio 1 Recepção Lobby (futuro) Lavabo Quarto Ante sala Suíte Banho suíte Cozinha(futuro refeitório) Área coberta Massa Massa Massa Massa Massa Massa Azulejo/massa Massa Massa médio baixo reparos simples 25 anos 60 anos fator K 0, ,00 m² 372,00 m² (declive médio) FORROS PISOS ESQUADRIAS PORTAS Laje Laje Laje Laje PVC Laje Laje Laje Cerâmica Cimentado/taco Cimentado Cerâmica Cerâmica Madeira Cerâmica Cerâmica Madeira Vidro ferro Madeira Madeira Alumínio Est. Metálica e Cerâmica lona plástica Estuque Cerâmica Madeira Estuque Cerâmica Alumínio Estuque Cerâmica Alumínio Estuque/PVC Madeira Alumínio/madeira PVC Madeira/porcelana Ferro/madeira to Estuque Porcelanato Alumínio Cozinha(futura suíte) Banheiro(desativado) Banheiro Quarto(2) Suíte(2) Azulejo/massa Azulejo/massa Azulejo/massa Massa massa Banho suíte(2) Prédio 2 Almoxarifado Azulejo Massa Laje Suíte(10) Massa Laje Banho suíte(10) Lavanderia Azulejo Azulejo/massa Copa/refeitorio Massa Laje Est. Metálica e telha plástica Laje/ Est. Metálica e telha plástica Prédio 3 Suíte(1) Banho suíte(1) Quarto(2) Banheiro Copa Massa Azulejo Massa Azulejo/massa Azulejo/massa PVC PVC Estuque/PVC Estuque Madeira Carpete de madeira Carpete de madeira/cerâmica Cerâmica cerâmica Madeira PVC Ferro Madeira PVC Madeira Madeira PVC/madeira Tijolo de vidro Madeira Alumínio Madeira/alumí nio PVC Alumínio Cerâmica Cerâmica Cerâmica Cerâmica Cerâmica Cerâmica Alumínio Ferro Ferro Ferro PVC Ferro Madeira madeira Fachada: Massa 6 Padrão de acabamento: Estado de conservação: Idade aparente: Vida útil estimada: Coeficiente de depreciação física: Área construída: Área de terreno:

8 01 Lobby 02 - Recepção 03 - Lavabo 04 Antessala 05 Banheiro 06 - Suíte 7 fls. 879 FOTOS DO IMÓVEL PRÉDIO 1

9 07 Banho suíte 08 cozinha (futuro refeitório) 09 - Recepção 10 Área coberta 11 Cozinha (futura suíte) 12 Banheiro (atualmente desativado) 8 fls. 880

10 PRÉDIO Banheiro 14 - Suite 15 Banho suite 16 - Quarto 01 - Almoxarifado 02 - Suíte 9 fls. 881

11 03 Banho suíte 04 - Copa 05 - Refeitório 06 - Suíte 07 - Suíte 08 - Suíte 10 fls. 882

12 01 Vista do prédio Suíte 03 - Quarto 04 - Banheiro 05 - Copa 06 Área de serviço 11 fls. 883 PRÉDIO 3

13 fls. 884 Imóvel localizado no bairro de Butantã Vila Indiana, zona oeste da cidade de São Paulo, estado de São Paulo. A Vila Indiana situa-se próximo à cidade universitária, com dois portões para pedestre de acesso a universidade. Trata-se de bairro de uso predominantemente residencial, com um grande número de casas transformadas em hospedagem para estudantes da Universidade de São Paulo. Os imóveis são de padrão médio e médio baixo. Local possui densidade demográfica médio. O local possui todos os melhoramentos públicos, tais como: água, luz, telefone, esgoto, pavimentação, iluminação pública, coleta de lixo, correios, etc.. O mercado da micro região possui um número bom de ofertas de imóveis a venda. A perspectiva em médio prazo é de manutenção dos preços atuais. CROQUIS DO LOCAL 12 LOCAL

14 Rua Abadia dos Dourados Rua Abadia dos Dourados 13 fls. 885 FOTOS DO LOCAL

15 fls. 886 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO Método analítico que consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização. Para a aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em comparação com outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo e o fator de comercialização obtido no mercado, comparando-se com imóveis que tenham as mesmas características e proporções similares de terrenos e benfeitorias. Este fator comercialização pode ser maior ou menor que uma unidade, em função das condições de mercado. Fatores de homogeneização utilizados: Fator fonte (FF): Refere-se a margem de negociação. Fator localização (FL): Analisa as condições das diferentes localizações. Fator Topografia (FTO): Analisa as condições topográficas dos elementos pesquisados bem como do terreno em avaliação. Fator tamanho (FTA): Equipara o tamanho dos imóveis, que muitas vezes influencia no valor final. 14 Método utilizado: Método Evolutivo

16 fls. 887 AVALIAÇÃO VALOR DE TERRENO CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO UTILIZANDO TRATAMENTO POR FATORES Fator Fator Fator Fonte Localização Topografia Tamanho Elemento FF Difer ,21 0,90-388,02 1, ,77 0,90-206, ,36 0, , FL FTO Difer. 0,00 1,143 1,00 0,00-288,14 1,00 0,90-267, ,24 0, ,52 0,90 Valor Unitário FTA Difer. Homogeneizado ( R$ ) ( R$/m² ) 554,87 0, , ,52 1,000 0,00 1,037 76, ,37 0,00 0, ,83 1,026 74, ,31 1,00 0,00 1,000 0,00 0, , ,71-308,82 1,00 0,00 0, ,65 1, , ,65-313,15 1,00 0,00 0, ,60 1, ,57 ( R$ ) Difer. ( R$ ) ( R$ ) 2.865,34 Média Homogeneizada R$ 2.584,15 Limite Superior R$ 3.359,39 Limite Inferior R$ 1.808,90 Elementos Discrepantes 1 Média Saneada R$ 2.352,88 Vu Adotado R$ 2.352,88 De acordo com o quadro de homogeneização, o valor básico unitário é: Vu= Valor unitário = R$ 2.352,88 Vt= Ap x Vu, onde A = área do terreno Vt= R$ ,53 Vt= R$ ,00 372,00 VALOR DE MERCADO = R$ ,00 Fatores utilizados no caso: FF, FL, FTO e FTA Os demais fatores foram considerados homogêneos. Situação Paradigma: O próprio imóvel VALOR DE MERCADO DO TERRENO (VT): R$ ,00 (oitocentos e setenta e cinco mil reais) 15 Fator Valor unitário (R$/m2)

17 fls. 888 AVALIAÇÃO - VALOR DAS BENFEITORIAS Considerando-se que a construção se enquadra na classe 1 Residencial, Grupo 1.2 Casa e no padrão Padrão Simples da Tabela de Coeficientes base R8N, Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, tem-se: onde: VB = Valor da benfeitoria A = Área Construída = 500,00 m² Vu = Valor unitário adotado = (1,056 x 1,3953) x R8N CUB padrão R8N = R$ 1.234,38/m² (base abril/2016) Vu = 1,473 x R$ 1.234,38/m² = R$ 1.818,24/m² R = valor residual = 0,20 K = Depreciação segundo Ross Heideck = 0,578 Calculando, temos: VB = 500,00 m² x R$ 1.818,24/m² x (0,20 + 0,578 x (1 0,20)) VB = R$ ,08, arredondando, VALOR DAS BENFEITORIAS (VB): R$ ,00 (seiscentos e dois mil reais) 16 VB = A x Vu x (R + K x (1 R))

18 fls. 889 AVALIAÇÃO - VALOR DO IMÓVEL VI = (VT + VB) x FC VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor das Benfeitorias FC = Fator de Comercialização VI = (R$ ,00 + R$ ,00) x 1,00 VI = R$ ,00 VALOR DO IMOVEL: R$ ,00 (um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais) 17 Para a obtenção do valor do imóvel temos:

19 fls. 890 Pelo que ficou exposto no presente Laudo de Avaliação, o valor de mercado do imóvel, situado à Rua Abadia dos Dourados, Butantã Vila Indiana, no município de São Paulo, estado de São Paulo, é de: VALOR DE MERCADO: R$ ,00 (Maio/2016) (um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais) 18 CONCLUSÃO

20 fls. 891 ENCERRAMENTO Anexo I : Fichas de Pesquisa. Anexo II : Croquis de Localização dos Elementos Comparativos. Anexo III: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel Anexo IV: Quesitos das partes São Paulo, 06 de maio de Engenheiro Miguel Malerba CREA O presente laudo foi elaborado em 19 (dezenove) folhas, de um só lado, mais os anexos, sendo esta última datada e assinada.

21 ANEXO I FICHAS DE PESQUISA 20 fls. 892

22 fls. 893 : N.º 01 Data : mai/16 Endereço : Rua Abadia dos Dourados,206 Características do Imóvel : Terreno em declive, com 2 casas para demolição Área Terreno(m²) : 192,00 Valor de Mercado : R$ ,00 Valor Unitário : Fonte : Butantã Imóveis Telefone : Ficha de Pesquisa : N.º 02 Data : mai/16 Endereço : Rua Abadia dos Dourados, 151 Características do Imóvel : terreno em aclive Área terreno(m²) : 430,00 Valor de mercado : R$ ,00 Valor Unitário : Fonte : Fortuna Imóveis Telefone : Ficha de Pesquisa : N.º 03 Data : mai/16 Endereço : Rua Corinto esquina Rua Abadia dos Dourados Características do Imóvel : terreno com declive leve. Possui 3 casas sem valor comercial Área terreno(m²) : 413,00 Valor de Mercado : R$ ,00 Valor Unitário : Fonte : Miani Imóveis Telefone : R$ 3.880,21 R$ 2.069,77 R$ 2.881,36 R$/m² R$/m² R$/m² 21 Ficha de Pesquisa

23 fls. 894 : N.º 04 Data : mai/16 Endereço : Rua Maestro Carlos Cruz, 179 Características do Imóvel : terreno em aclive com casa sem valor comercial Área terreno(m²) : 273,00 Valor de Mercado : R$ ,00 Valor Unitário : Fonte : Krisos Imóveis Telefone : Ficha de Pesquisa : N.º 05 Data : mai/16 Endereço : Rua Jeronimo França, 136 Características do Imóvel : terreno plano. Área terreno(m²) : Valor de Mercado : Valor Unitário : Fonte : Leardi Imóveis Telefone : Ficha de Pesquisa : N.º 06 Data : mai/16 Endereço : Rua Maestro Carlos Cruz esquina Rua Jeronimo França Características do Imóvel : terreno em declive leve Área terreno(m²) : 958,00 Valor de Mercado : R$ ,00 Valor Unitário : Fonte : Butantã Imóveis Telefone : R$ 2.673,99 R$/m² 680,00 R$ ,00 R$ 3.088,24 R$ 3.131,52 R$/m² R$/m² 22 Ficha de Pesquisa

24 ANEXO II CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS. 23 fls. 895

25 fls. 896 CROQUIS

26 ANEXO III CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS - IPTU 25 fls. 897

27 26 fls. 898

28 ANEXO IV PLANTA BAIXA DO IMÓVEL 27 fls. 899

29 28 fls. 900

30 PRÉDIO 1 TÉRREO PRÉDIO 1 1º PAVIMENTO 29 fls. 901

31 PRÉDIO 1 2º PAVIMENTO PRÉDIO 2 TÉRREO 30 fls. 902

32 PRÉDIO 2 1º PAVIMENTO 31 fls. 903

33 PRÉDIO 3 TÉRREO 32 fls. 904

34 ANEXO V QUESITOS DAS PARTES 33 fls. 905

35 fls. 906 RESPOSTAS AOS QUESITOS DO REQUERIDO BENEDITO BORGES FILHO 1) Queira o Sr. Perito descrever o imóvel objeto da demanda em sua forma original; Matrícula nº do 18º Registro de Imóveis menciona uma casa (não informa a área construída) e um terreno com área de 372,00 m². A Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel IPTU 2016 cadastro do imóvel nº menciona área construída de 182,00 m² (ano da construção 1967) e um terreno com área de 372,00. Considerando a documentação disponibilizada nos Autos e obtidas pela perícia verificamos que existia uma área construída de 182,00 m² no ano de 1967, porém não temos informações para descrever o imóvel em sua forma original. 2) Queria o Sr. Perito determinar o valor do imóvel, levando-se em consideração o atual mercado imobiliário diante da crise que atinge o País; Conforme Laudo de Avaliação o valor do imóvel em maio de 2016 é de R$ ,00 (um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais). 3) Queira o Sr. Perito informar se existe acréscimos no imóvel realizados pelo requerido e quanto isto pôde ter influenciado na valorização do mesmo; Considerando a área construída mencionada na Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel de 182,00 m² e considerando a área construída atual de 500,00 m², calculo estimado com base na Planta Baixa apresentada pelo Requerido, anexa, e a vistoria realizada no imóvel, temos: 34 Conforme documentação apresenta e obtida junta a Prefeitura do Município de São Paulo podemos afirmar que:

36 fls. 907 ACEA (área construída estimada atual) = ACCA (área construída da Certidão Cadastral) = 500,00 m² 182,00 m² AAC (acréscimo de área construída) = ACEA ACCA = 318,00 m² Considerando-se que a construção se enquadra na classe 1 Residencial, Grupo 1.2 Casa e no padrão Padrão Simples da Tabela de Coeficientes base R8N, Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, tem-se: VAC = AAC x Vu x (R + K x (1 R)) onde: VAC = Valor da área acrescida AAC = Acréscimo de Área Construída = 318,00 m² Vu = Valor unitário adotado = (1,056 x 1,3953) x R8N CUB padrão R8N = R$ 1.234,38/m² (base abril/2016) Vu = 1,473 x R$ 1.234,38/m² = R$ 1.818,24/m² R = valor residual = 0,20 K = Depreciação segundo Ross Heideck = 0,578 Calculando, temos: VAC = 318,00 m² x R$ 1.818,24/m² x (0,20 + 0,578 x (1 0,20)) VAC = R$ ,89, arredondando, VALOR DA ÁREA ACRESCIDA (VAC) = R$ ,00 (trezentos e oitenta e três mil reais) 35 Valor do Acréscimo da área construída = AAC x Valor do m² da área construída (Valor das Benfeitorias - Laudo de Avaliação), temos:

37 fls ) Queira o Sr. Perito descrever os acréscimos; 5) Queira o Sr. Perito informar se as construções e obras feitas pelo Réu trouxe valorização para o imóvel; O acréscimo de área construída foi um fator de valorização do imóvel conforme demonstrado na resposta ao quesito nº 3. 6) Queira o Sr. Perito informar se o imóvel respeita as confrontações descrita na matrícula imobiliária; Com base na vistoria realizada no imóvel verificamos que o terreno respeita as confrontações descritas na matrícula imobiliária. 7) Queira o Sr. Perito informar se as obras feitas pelo Réu diminuem o valor econômico do imóvel; As obras realizadas no imóvel não foram consideradas como fator de desvalorização do valor de mercado do imóvel quando da realização do Laudo de Avaliação de Mercado. 36 Considerando a documentação disponibilizada nos Autor e obtidas pela perícia não temos informações para descrever as áreas que foram acrescidas ao imóvel em sua forma original.