ANÁLISE DO PRIMEIRO SEMESTRE DE 2010

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1 ANÁLISE DO PRIMEIRO SEMESTRE DE 21 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de 29 no que diz respeito ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma geral e segmentada por região, finalidade, tipologia, e preço médio de venda por metro quadrado privativo. A pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário é composta de duas partes: Performance Comercial e Características dos Empreendimentos. Na Performance Comercial (Vendas no /Semana) o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Semanalmente são apuradas a visitação nos stands, as reservas e as escrituras. Mensalmente as unidades escrituradas são segmentadas quanto à forma de pagamento (à vista, financiamento direto do incorporador, financiamento da CEF ou financiamento de bancos privados). Comparando-se as unidades disponíveis com as escrituradas é obtido o índice VSO (Vendas Sobre Oferta) do mercado. Na parte referente às Características dos Empreendimentos o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Estas informações estão disponíveis aos participantes da pesquisa no site da ADEMI em Consulta de Lançamentos. Vale lembrar que a quantidade de empreendimentos contemplada na Performance Comercial não corresponde apenas aos lançamentos no mês, mas ao total de empreendimentos em fase de comercialização, isto é, com unidades disponíveis para venda, independente da data de lançamento. II- LANÇAMENTOS A análise detalhada dos empreendimentos lançados em cada período será objeto de relatório específico. A título de informação global, segue a tabela e o gráfico (em total de unidades) dos lançamentos imobiliários no Rio de Janeiro no período de janeiro a junho de 28, 29 e 21. Lançamentos Empreendimentos Unidades Unidades Lançadas - 1º Semestre Jan Fev Mar Abr Maio Jun Jan Fev Mar Abr Maio Jun Total De janeiro a junho de 28 foram lançados 32 empreendimentos totalizando unidades, no mesmo período de 29 foram lançados 3 empreendimentos com um total de 3.55 novas 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 1

2 unidades e, em 21, contamos 51 novos empreendimentos gerando um total de imóveis novos. Analisando os primeiros semestres de 28, 29 e 21 quanto ao parâmetro lançamentos imobiliários, o número de empreendimentos lançados caiu 6,3% de 28 para 29 e aumentou 7% de 29 para 21. Comparando 21 com 28 o aumento foi de 59,4%. Já o total de unidades lançadas caiu 48,1% em 29 em relação a 28 e aumentou 136,1% em 21 em comparação com 29. Na comparação com 28, o aumento neste ano de 21 foi de 22,6%. A crise mundial, deflagrada em setembro de 28, contribuiu significativamente para o mau desempenho do primeiro semestre de 29. Com exceção de maio e janeiro, este último com uma diferença mínima, todos os outros meses do primeiro semestre de 29 registraram menos unidades novas do que seus pares de 28. Os gráficos a seguir representam a distribuição geográfica das unidades lançadas no Rio de Janeiro. A Barra da Tijuca, o Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá concentraram, no primeiro semestre de 28, 77% dos lançamentos, em 29 este percentual caiu para 65% e, em 21, chegou a apenas 38%. No primeiro semestre de 21, o Recreio dos Bandeirantes nem aparece entre os cinco primeiros bairros em número de unidades lançadas. Lançamentos por Bairro 1º Semestre 28 Lançamentos por Bairro 1º Semestre 29 Lançamentos por Bairro 8% 9% 6% 23% 21% 27% 18% 8% 35% 34% Abolição Barra da Tijuca Jacarepaguá Recreio Tijuca Outros 9% 6% 35% 6% Barra da Tijuca Benfica Jacarepaguá Madureira Recreio Outros 11% 2% 7% 17% Barra da Tijuca Campo Grande Honório Gurgel Jacarepaguá Vila da Penha Outros III - CONCEITOS UTILIZADOS NESTA ANÁLISE Unidades Disponíveis: Abreviadas nas tabelas como Disp., são todas as unidades colocadas a venda, isto é, todas as unidades do empreendimento menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. No total do semestre considera-se como unidades disponíveis no período a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Escrituras: Abreviadas nas tabelas como Escr., são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). O total escriturado no semestre é o somatório das escrituras mês a mês. VSO Vendas Sobre Oferta (antigo IVV Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do semestre, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais. IV ANÁLISE GERAL O quadro a seguir mostra, para o período de janeiro a junho de 21, a quantidade de empreendimentos, o total de unidades destes empreendimentos, a quantidade de unidades disponibilizadas para venda, o total de unidades escrituradas (discriminadas quanto à forma de pagamento), o percentual (por forma de pagamento) em relação ao total escriturado e o VSO. 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 2

3 MÊS QUANT. EMPREEND. TOT. UNID. TOTAL À VISTA %* FIN. DIRETO %* FIN. CEF %* FIN. BCO. PRIV. Jan ,7% 542 6,4% 43 4,8% 36 34,1% 6,5% Fev ,% ,1% ,1% ,8% 8,1% Mar ,4% 96 64,% 149 9,9% ,7% 1,7% Abr ,3% 15 15,5% ,3% ,8% 7,1% Mai ,6% ,7% ,9% ,9% 9,6% Jun ,1% ,4% ,1% ,4% 7,2% Totais / Médias do Semestre ,5% ,8% ,% ,7% 8,2% * Percentual em relação ao total escriturado UNID. DISP. ESCRITURADAS NO MÊS Em janeiro de 21 o estoque de unidades disponíveis para venda era de chegando, em junho, a unidades. De janeiro a junho foram ofertadas em média unidades na cidade do Rio de Janeiro, em igual período do ano anterior a média foi de unidades. Em um ano, o estoque médio de unidades disponíveis para venda diminuiu 46%. %* V.S.O. Quanto às escrituras, o mês de maior vendagem foi março com 1.5 unidades escrituradas e o de menor foi janeiro com 897 unidades. No total foram comercializadas novas unidades no semestre, 46,3% através de pagamento à vista ou financiamento direto do incorporador e 53,7% através de financiamento da CEF e dos bancos privados. No primeiro semestre de 29 os meses de maior e menor vendagem foram também março e janeiro, com 696 e 184 unidades respectivamente. No total foram vendidas unidades (62,9% através de pagamento à vista ou financiamento direto do incorporador e 37,1% através de financiamento da CEF e dos bancos privados). Comparando os dois semestres, o total de unidades vendidas aumentou 183% 1. Os gráficos abaixo mostram a evolução das unidades escrituradas por forma de pagamento mês a mês e como se distribuiu percentualmente o total escriturado no semestre entre as formas de pagamento. Unidades Escrituradas - Composição Percentual dototal Escriturado À VISTA FIN. DIRETO FIN. CEF FIN. BCO. PRIV. 38% 16% 2% 44% À VISTA FIN. DIRETO FIN. CEF FIN. BCO. PRIV. O percentual vendido com financiamento bancário voltou a aumentar nesse primeiro semestre de 21, depois da queda no mesmo período de 29 (Em momentos de incerteza econômica, como o gerado pela crise mundial deflagrada em setembro de 28, os consumidores tendem a evitar a tomada de crédito por prazos mais longos). No primeiro semestre de 29, 37,1% das unidades foram vendidas com financiamento bancário (CEF e bancos privados), no mesmo período de 21 esse percentual fechou em 53,7%. Até 26 a grande maioria dos compradores de imóveis novos no Rio de Janeiro preferia o financiamento direto do incorporador ou o pagamento à vista. A partir do primeiro semestre de 27, com a queda nas taxas de financiamento e/ou aumento no prazo de pagamento dos mesmos, o financiamento bancário passou a ser a opção mais procurada, ficando com mais da metade da preferência dos compradores desde então, com exceção do primeiro semestre de Para informações completas sobre os resultados do primeiro semestre de 27 acesse a Análise Semestral de 27 no site da ADEMI, em Pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário / Relatórios. 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 3

4 Os gráficos a seguir representam, mês a mês, a evolução do índice VSO e a comparação das unidades ofertadas com as efetivamente vendidas no primeiro semestre de ,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Vendas Sobre Ofertas (VSO) VSO Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Disponíveis Escrituradas O VSO médio no primeiro semestre de 29 foi de 8,2% (no mesmo período de 29 foi de 4,2% e de 28, 6,4%). O maior VSO ocorreu em março, 1,7%, e o menor em janeiro, 6,5%. Comparando o primeiro semestre de 21 com o primeiro semestre de 29, o estoque de unidades disponíveis aumentou 46% e as vendas aumentaram, proporcionalmente, ainda mais, 183%, o que explica esse aumento no VSO médio. V ANÁLISE POR REGIÃO Para efeitos desta análise, os bairros foram agrupados nas seguintes regiões: Região 1: Barra da Tijuca, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande, Vargem Pequena e Vila Valqueire. Região 2: Botafogo, Catete, Copacabana, Flamengo, Gávea, Glória, Humaitá, Ipanema, Jardim Botânico, Lagoa, Laranjeiras, Leblon, São Conrado e Urca. Região 3: Abolição, Cachambi, Campinho, Del Castilho, Engenho de Dentro, Engenho Novo, Irajá, Lins de Vasconcelos, Méier, Pavuna, Tijuca, Vila da Penha e Vila Isabel. Região 4: Centro, Cidade Nova, Estácio, Rio Comprido, Santa Tereza e São Cristóvão. Região 5: Ilha do Governado, Bonsucesso, Ramos, Olaria, Penha, Parada de Lucas e Vigário Geral. : Bangu, Campo Grande, Guaratiba, Realengo, Santa Cruz e Sepetiba. Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,6% ,7% ,6% ,7% #DIV/! ,1% ,5% Fev ,1% ,6% ,2% ,7% ,3% ,% ,1% Mar ,% ,3% ,5% ,3% ,9% ,9% ,7% Abr ,9% ,7% ,4% ,5% ,3% ,4% ,1% Mai ,2% ,1% ,1% ,1% ,4% ,% ,6% Jun ,5% 326 3,9% ,6% ,2% ,% ,1% ,2% Total ,5% ,7% ,6% ,7% ,% ,8% ,2% Unidades Disponíveis por Região Unidades Escrituradas por Região Região 1 Região 2 Região 3 Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 4

5 25,% 2,% 15,% 1,% 5,%,% VSO por Região - Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 24% Escrituras por Região 18% 6% Região 1 2% 5% Região 2 Região 3 Região 4 No primeiro semestre de 21 a Região 1 apresentou o maior número de unidades disponíveis, (em média) e o maior volume de vendas, unidades. O maior VSO médio, 14,6% ficou com a Região 3. As unidades vendidas na Região 1 corresponderam a 49% das vendas totais no primeiro semestre de 21. No primeiro semestre de 29, o desempenho da Região 1 também foi o mais significativo, foram escrituradas unidades nessa região, o equivalente a 76% do total vendido no período 2. A maior oferta de novas unidades na Região 1 atesta a tendência natural de crescimento da cidade nesta direção onde há uma maior disponibilidade de terrenos a menores custos e uma legislação que não impõe tantas limitações quanto as de outras áreas como a Zona Sul. Além disso, a Região 1 conta com hospitais, clínicas, shoppings, cinemas, teatros, etc, toda uma infra-estrutura capaz de torná-la atrativa a novos investimentos. Entretanto, a queda no percentual que a Região 1 representa em relação ao total, em termos de oferta, mostra que a cidade encontra espaço para crescer também em outras direções. O quadro a seguir mostra o número de unidades disponíveis para a venda, nos bairros da cidade do Rio de Janeiro, mês a mês, durante o primeiro semestre de 29. BAIRRO Média Barra da Tijuca Jacarepaguá Recreio dos Bandeirantes Vila Valqueire Região Botafogo Catete Copacabana Flamengo 1 1 Gávea Humaitá Jardim Botânico Lagoa Laranjeiras Leblon São Conrado Região Cachambi Del Castilho Engenho da Rainha Engenho de Dentro Grajaú Irajá Madureira Méier Tijuca Vila da Penha Vila Isabel Região Benfica Centro 2 São Cristóvão Região Parada de Lucas Região Bangu Campo Grande Pedra de Guaratiba Total Geral No primeiro semestre de 29 foram escrituradas unidades no total. 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 5

6 Na média do semestre, o bairro que disponibilizou o maior número de unidades para a venda foi a Barra da Tijuca (4.75) seguida por Jacarepaguá (2.943) e depois por Campo Grande (1.868). São Cristóvão passou o Recreio dos Bandeirantes (719), que sempre esteve entre os três primeiros, e aparece em quarto com 744 unidades disponíveis em média no primeiro semestre de 21. No mesmo período de 29, a Barra, Jacarepaguá, o Recreio dos Bandeirantes e Campo Grande ocuparam as quatro primeiras colocações, nesta ordem. O quadro a seguir mostra o número de unidades vendidas nos bairros da cidade do Rio de Janeiro durante o primeiro semestre de 21. RANKING DE BAIRROS BAIRRO Posição no Ranking Vendas Totais () Barra da Tijuca 1º Jacarepaguá 2º Campo Grande 3º 1.15 Recreio 4º 488 Vila da Penha 5º 397 Méier 6º 34 Engenho da Rainha 7º 32 São Cristóvão 8º 299 Irajá 9º 262 Parada de Lucas 1º 225 Cachambi 11º 152 Bangu 12º 128 Botafogo 13º 82 Benfica 14º 79 Pedra de Guaratiba 15º 44 Madureira 16º 43 Del Castilho 17º 37 Tijuca 17º 37 Vila Valqueire 18º 13 Laranjeiras 19º 12 Grajau 2º 11 Catete 21º 6 Lagoa 22º 3 Centro 23º 2 Flamengo 24º 1 Total O Ranking de bairros do primeiro semestre de 21 fechou sem surpresas em relação ao do segundo semestre de 29. A Barra da Tijuca ocupou a primeira posição com unidades vendidas e Jacarepaguá ficou com a segunda colocação com unidades escrituradas. Campo Grande continuou em terceiro lugar com 1.15 unidades vendidas e o Recreio dos Bandeirantes em quarto com 488 vendas 3. VII ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE O quadro e gráficos a seguir mostram como se distribuíram as unidades residenciais e comerciais dentro do universo da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de No 1º Sem de 29, em relação às unidades vendidas, as primeiras colocações foram: Barra = 1.62, Jacarepaguá = 899, Campo Grande = 673, Recreio = 359 e Méier = 337. Já no primeiro semestre de 28 foram: Barra = 2.16, Jacarepaguá = 659, Recreio = 37, Botafogo = 2 e Del Castilho = 17. 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 6

7 Comercial Residencial Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,7% ,6% ,5% Fev ,2% ,6% ,1% Mar ,8% ,3% ,7% Abr ,2% ,3% ,1% Mai ,5% ,7% ,6% Jun ,6% ,5% ,2% Total ,7% ,% ,2% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Finalidade - Escrituras por Finalidade Comercial Residencial Disponíveis Escrituras 88% 12% Comercial Residencial Do total pesquisado no primeiro semestre de 29, 91% da oferta eram de unidades residenciais e 9% comerciais. Dentre as unidades vendidas 88% eram residenciais e 12% comerciais. i RESIDENCIAL 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan 7 1 1,4% ,8% ,2% ,5% 25,% ,3% 267,% ,6% Fev ,5% ,3% ,3% ,4% 25,% 22,% 266 1,4% ,6% Mar ,9% ,2% ,9% ,3% ,% ,5% ,1% ,3% Abr ,4% ,2% ,7% ,2% 24,% ,8% 262,% ,3% Mai ,1% ,8% ,8% ,3% 24,% 2,% 262,% ,7% Jun ,3% ,8% ,5% ,4% 24,% 2,% 262,% ,5% Total ,3% ,% ,4% ,5% 25 1,7% ,9% 264 4,3% ,% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Residencial - Disponíveis Escrituras 29,29% Escrituras por Tipologia Residencial -,2%,34%,7% 1 Quarto 5,58%,7% 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote 64,64% 5 Quartos Loft Lote No primeiro semestre de 29, a grande maioria dos imóveis novos ofertados eram de 2 ou 3 quartos (88,8% do total, sendo 57,3% de 2 quartos e 31,5% de 3 quartos). Os imóveis com 2 quartos apresentaram a maior disponibilidade média, 7.99 unidades, a maior vendagem, 3.857, o que correspondeu a 67,7% do total escriturado no período e o maior VSO médio do semestre, 9%. 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 7

8 ii - COMERCIAL Sala Loja Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,% ,6% ,7% Fev ,5% ,2% ,2% Mar ,9% 25,% ,8% Abr ,1% ,% ,2% Mai ,6% ,% ,5% Jun ,6% ,% ,6% Total ,6% ,8% ,7% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Comercial - Sala Loja Disponíveis Escrituras Escrituras por Tipologia Comercial - 3% 97% Sala Loja No primeiro semestre de 29 foram vendidas 771 salas comerciais e 21 lojas. No mesmo período de 29 foram vendidas 677 salas e 57 lojas. Nos três últimos anos, as salas foram a tipologia comercial com maior oferta e também maior vendagem. VIII ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,8% ,9% ,6% ,5% ,5% Fev ,7% ,5% ,1% ,% ,1% Mar ,5% ,7% ,5% ,1% ,7% Abr ,3% ,% ,3% ,5% ,1% Mai ,8% ,4% ,2% ,5% ,6% Jun ,7% ,4% ,8% ,2% ,2% Total ,% ,6% ,7% ,5% ,2% Unidades Disponíveis por Preço/M² Unidades Escrituradas por Preço/M² Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$ Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. VSO por Preço/M² Privativo Escrituras por Preço/M² Priv. 25,% 2,% 15,% 1,% 5,%,% Até R$2. De R$2.1 a R$4. De R$4.1 a R$1. Acima de R$1. 26,4%,4% 14,% 59,2% Até R$2. de R$2.1 a R$4. de R$6.1 a R$1. acima de R$1. 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 8

9 No segundo semestre de 21, os imóveis com preço médio de venda por metro quadrado entre R$ 2.1 e R$ 4. apresentaram a maior oferta (uma média de unidades disponíveis para venda, 63,5% do total ofertado) e o maior volume de vendas, 4.1 unidades, o que representou mais da metade do total vendido no semestre. Apesar da grande demanda por imóveis na faixa de preço/m² até 2. mil, há ainda carência de oferta. Com o Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal, a oferta de imóveis para esse segmento aumentou, mas ainda não atingiu o patamar desejado. Neste segundo semestre de 21, comprovando a demanda reprimida para esses imóveis, a faixa de preço/m² até 2. mil registrou o maior VSO médio, 14%, 5,8 pontos percentuais acima média geral do semestre que foi de 8,2%. 8/12/21 ADEMI Departamento de Pesquisa 9

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