PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO

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1 PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO ANÁLISE DO SEGUNDO SEMESTRE DE 3 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados dos primeiros seis meses da Pesquisa ADEMI 2º Semestre de 3 no que diz respeito ao IVV (Índice de Velocidade de Vendas), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas, segmentando-os por região, fase de obra, preço médio de venda e preço por metro quadrado privativo. A pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário é composta de duas partes: Performance Comercial e Características dos Empreendimentos. Na Performance Comercial o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Semanalmente apuram-se a visitação nos stands, as reservas e as escrituras. Mensalmente segmentam-se as escrituras pela forma de pagamento (à vista, financiamento direto do incorporador, financiamento da CEF ou financiamento de bancos privados) e apura-se o andamento do projeto (se está na planta, em obras ou pronto). Comparando-se as unidades disponíveis com as escrituradas é obtido o IVV (Índice de Velocidade de Vendas) do mercado. Na parte referente às Características dos Empreendimentos o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Estas informações estão disponíveis ao participante da pesquisa na Consulta ao Cadastro de Empreendimentos. Vale lembrar que a quantidade de empreendimentos contemplada na Performance Comercial não corresponde apenas aos lançamentos no mês mas ao total de empreendimentos em andamento, isto é, com unidades disponíveis para venda, independente da data de lançamento. A análise detalhada dos empreendimentos lançados em cada período será objeto de relatório específico. A título de informação global, segue a tabela de lançamentos de julho a dezembro de 3. Nº DE LANÇAMENTOS TOTAL DE UNIDADES Jul Ago Set Out Nov Dez TOTAL II - CONCEITOS UTILIZADOS NESTA ANÁLISE Unidades Disponíveis: são todas as unidades disponíveis para venda, isto é, todas as unidades do empreendimento menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. Nas análises 1

2 segmentadas (por região, fase de obra, etc) considera-se como unidades disponíveis do semestre a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Visitas: são as visitas feitas por potenciais compradores aos stands de vendas dos empreendimentos. Reservas: são as unidades reservadas nos stands. Escrituras: são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). IVV Índice de Velocidade de Vendas: é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do semestre, o IVV médio é obtido através da média dos IVVs mensais. III ANÁLISE GERAL O quadro a seguir mostra, para o período de julho a dezembro de 3, a quantidade de empreendimentos, o total de unidades destes empreendimentos, a quantidade de unidades disponibilizadas para venda e o total de unidades escrituradas (discriminadas quanto à forma de pagamento). MÊS QUANT. EMPREEND. TOTAL À VISTA DIRETO CEF BCO. PRIV. TOTAL À VISTA DIRETO Jul ,6%,6% 5,5%,9%,6% Ago ,5%,5% 5,7%,8%,5% Set ,8%,6% 6,1%,5%,7% Out ,1%,5% 3,%,5%,2% Nov ,9%,5% 7,%,3%,1% Dez ,2%,2% 5,2% 1,3%,3% Total do Semestre TOT. UNID. UNID. DISP. ESCRITURADAS NO MÊS ÍNDICES ADEMI (IVV) CEF BCO. PRIV ,%,5% 5,4%,7%,4% De julho a dezembro foram disponibilizadas para venda, em média, 3.87 unidades na cidade do Rio de Janeiro. Em julho o estoque era de chegando em dezembro a 4.39 unidades. Quanto às escrituras, o mês de maior vendagem foi novembro com 35 unidades escrituradas e o de menor foi outubro com 155 unidades. No total foram comercializadas 1.6 novas unidades, 83,9% através de pagamento à vista ou financiamento direto do incorporador e apenas 16,1 % através de financiamento da CEF e dos bancos privados. 2

3 Unidades Escrituradas Composição Percentual do Total Escriturado - 3 1% 6% 7% À VISTA DIRETO CEF BCO. PRIV. 77% À VISTA DIRETO CEF BCO. PRIV. O IVV médio no segundo semestre foi de 7,%, o maior ocorreu em novembro, 7,9% e o menor em outubro, 4,1%. IVV Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas 1,% 8,% ,% 4,% 2,%,% IVV Disponíveis Escrituradas IV ANÁLISE POR REGIÃO Para efeitos desta análise, os bairros foram agrupados nas seguintes regiões: Região 1: Barra da Tijuca, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande, Vargem Pequena e Campo Grande. Região 2: Botafogo, Catete, Copacabana, Flamengo, Gávea Humaitá, Ipanema, Jardim Botânico, Lagoa, Laranjeiras, Leblon e São Conrado. Região 3: Água Santa, Cachambi, Colégio, Jardim América, Méier, Tijuca e Vila da Penha. Mês Região 1 Região 2 Região 3 Total Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Jul ,% ,% ,3% ,6% Ago ,8% ,5% ,% ,5% Set ,4% ,8% ,5% ,8% Out ,7% ,1% ,1% ,1% Nov ,% ,3% ,3% ,9% Dez ,9% ,2% ,2% ,2% Total ,8% ,8% ,4% ,% 3

4 Unidades Disponíveis por Região Unidades Escrituradas por Região Região 1 Região 2 Região 3 3 Região 1 Região 2 Região 3 IVV por Região Escrituras por Região Total do 2º Semestre 15,% 1,% 5,%,% Região 1 Região 2 Região 3 12% 15% 73% Região 1 Região 2 Região 3 A Região 1 foi a que teve maior volume de vendas no segundo semestre, unidades, correspondente a 73% das vendas totais, em decorrência do crescimento natural da cidade nesta direção. Nesta região há uma maior disponibilidade de terrenos a menores custos e uma legislação que não impõe tantas limitações quanto às de outras áreas como a Zona Sul. Hoje a Região 1 conta com hospitais, clinicas, shoppings, cinemas, teatros, etc, toda uma infra-estrutura capaz de torná-la atrativa a novos investimentos. A Região 3 apresentou o maior IVV médio no período, 1,4%, por ser onde se localizam os imóveis de menores preços e por conseqüência maior liquidez. Unidades Disponíveis por Bairros (*) BAIRRO MÉDIA Barra da Tijuca Botafogo Gávea Jacarepaguá Jardim Botânico Lagoa Laranjeiras Leblon Méier Recreio Tijuca Vargem Grande (*) apenas os bairros com mais de um empreendimento Na média do semestre o bairro que disponibilizou o maior número de unidades para a venda foi a Barra da Tijuca (1.79) seguida por Jacarepaguá (971) e depois pelo Recreio dos Bandeirantes (638). 4

5 RANKING DE BAIRROS BAIRRO Posição no Ranking Vendas Totais () Jacarepaguá 1º 569 Barra da Tijuca 2º 347 Recreio 3º 131 Botafogo 4º 123 Vargem Pequena 5º 12 Tijuca 6º 85 Colégio 7º 69 Água Santa 8º 33 Vila da Penha 9º 29 Jardim Botânico 1º 23 Méier 11º 21 Copacabana 12º 9 Lagoa 12º 9 Laranjeiras 12º 9 Catete 13º 8 Vargem Grande 14º 7 Cachambi 15º 6 Gávea 16º 5 Leblon 16º 5 Campo Grande 17º 3 Flamengo 17º 3 Humaitá 18º 2 Ipanema 19º 1 Jardim América 19º 1 São Conrado 2º Total 1.6 Em relação às unidades escrituradas, Jacarepaguá ocupa o primeiro lugar no Ranking de vendas com 569 unidades vendidas, a Barra da Tijuca fica em segundo com 347 e o Recreio dos Bandeirantes em terceiro com 131 unidades. V ANÁLISE POR FASE DE OBRA Mês Planta Obra Pronto Total Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Jul ,6% ,6% ,2% ,6% Ago ,4% ,9% ,4% ,5% Set ,% ,% ,6% ,8% Out ,% ,% ,6% ,1% Nov ,5% ,1% ,% ,9% Dez ,% ,3% ,7% ,2% Total ,9% ,8% ,1% ,% 5

6 Unidades Disponíveis por Fase de Obra Unidades Escrituradas por Fase de Obra Planta Obra Pronto 3 Planta Obra Pronto IVV por Fase de Obra Escrituras por Fase de Obra Total do 2º Semestre 15,% 1,% 5,% Planta Obra Pronto 26% 21% Planta,% 53% Obra Pronto Os imóveis prontos apresentaram maior IVV nos meses de julho a outubro de 3 e os imóveis na fase de obra alcançaram a maior velocidade de vendas nos meses de novembro e dezembro de 3. Na média do semestre, os imóveis prontos apresentaram o maior IVV (9,1%). Quanto à oferta, a maior disponibilidade é de imóveis ainda em construção. Em relação à venda verifica-se que as unidades escrituradas de imóveis não prontos (na planta ou em obras) somam no semestre, o que representa 74,4% do total escriturado no semestre. VI ANÁLISE POR FAIXA PREÇO MÉDIO DE VENDA Mês Até R$ mil De R$11 mil a R$25 mil Mais que R$25 mil Total Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Jul ,9% ,9% ,4% ,6% Ago ,2% ,3% ,8% ,5% Set ,5% ,% ,9% ,8% Out ,5% ,6% ,1% ,1% Nov ,5% ,7% ,% ,9% Dez ,1% ,6% ,7% ,2% Total ,9% ,8% ,8% ,% Unidades Disponíveis por Preço Médio Unidades Escrituradas por Preço Médio Até R$ mil De R$11 mil a R$25 mil Mais que R$25 mil 15 5 Até R$ mil De R$11 mil a R$25 mil Mais que R$25 mil 6

7 IVV por Preço Médio Escrituras por Preço Médio Total do 2º Semestre 2,% 15,% 1,% 5,%,% Até R$ mil De R$11 mil a R$25 mil Mais que R$25 mil 29% 46% 25% Até R$ mil De R$11 mil a R$25 mil Mais que R$25 mil Os imóveis com menor preço médio de venda (até R$ mil) apresentaram o maior IVV médio no período (1,9%) e os imóveis acima de R$25 mil a menor velocidade de vendas, com um IVV médio de 4,8%. No que se refere à oferta, esta é maior nos imóveis com preços médios mais altos, acima de R$25 mil. A falta de financiamento para a comercialização de unidades acessíveis ao público de renda média faz com que os incorporadores direcionem seus investimentos para a produção de unidades de alto padrão que não dependem de financiamento bancário para serem vendidas (serão vendidas à vista ou com financiamento do próprio incorporador). Os imóveis com preço médio de venda entre R$11 mil e R$25 mil compreenderam 46,3% das vendas no período. VII ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Mês Até R$1. De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Mais que R$3. Total Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Disp. Escr. IVV Jul ,7% ,4% ,7% ,7% ,6% Ago ,4% ,1% ,7% ,9% ,5% Set ,2% ,6% ,7% ,6% ,8% Out ,1% ,9% ,7% ,4% ,1% Nov ,4% ,4% ,6% ,% ,9% Dez ,% ,2% ,1% ,6% ,2% Total ,% ,1% ,8% ,9% ,% Unidades Disponíveis por Preço/M² Unidades Escrituradas por Preço/M² Jul Ago Set Out Nov Dez Até R$1. De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Mais que R$ Até R$1. De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Mais que R$3. 7

8 IVV por Preço/M² Priv. Escrituras por Preço/M² Priv. Total do 2º Semestre 2,% 15,% 1,% 5,%,% Até R$1. De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Mais que R$3. 23% 27% 2% 48% Até R$1. De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Mais que R$3. Ao analisar o IVV segmentado por faixa de preço/m², nota-se que os imóveis com preço/m² entre R$1.1, e R$2., apresentaram o maior índice (9,1%) e os imóveis com preço/m² mais elevados demonstraram menor velocidade de venda. Com relação à oferta, a maior disponibilidade de unidades é de imóveis com preço/m² entre R$1.1, e R$2., seguido dos imóveis com preço/m² entre R$2.1, e R$3.,. A menor disponibilidade foi de imóveis com preço/m² até R$1.,, exatamente a faixa de preço que deveria ter a maior oferta em razão da carência de habitação do extrato da população que demanda esse tipo de imóvel. No que diz respeito às vendas, 48% das unidades escrituradas de julho a dezembro foram de imóveis com preço/m² entre R$1.1, e R$2.,. As unidades com preço/m² menor que R$1., corresponderam a apenas 2% das escrituras no período. 8