PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO

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1 PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO ANÁLISE DO PRIMEIRO SEMESTRE DE 27 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de 27 no que diz respeito ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma geral e segmentada por região, finalidade, tipologia, fase de obra, preço médio de venda e preço por metro quadrado privativo. A pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário é composta de duas partes: Performance Comercial e Características dos Empreendimentos. Na Performance Comercial o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Semanalmente são apuradas a visitação nos stands, as reservas e as escrituras. Mensalmente as unidades escrituradas são segmentadas pela forma de pagamento (à vista, financiamento direto do incorporador, financiamento da CEF ou financiamento de bancos privados) e é informado como está o andamento do empreendimento (se está na planta, em obras ou pronto). Comparando-se as unidades disponíveis com as escrituradas é obtido o índice VSO (Vendas Sobre Oferta) do mercado. Na parte referente às Características dos Empreendimentos o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Estas informações estão disponíveis aos participantes da pesquisa no site da ADEMI em Consulta Personalizada. Vale lembrar que a quantidade de empreendimentos contemplada na Performance Comercial não corresponde apenas aos lançamentos no mês mas ao total de empreendimentos em comercialização, isto é, com unidades disponíveis para venda, independente da data de lançamento. II- LANÇAMENTOS A análise detalhada dos empreendimentos lançados em cada período será objeto de relatório específico. A título de informação global, segue a tabela e o gráfico (em total de unidades) dos lançamentos imobiliários no Rio de Janeiro no período de janeiro a junho de 25, 26 e 27. Lançamentos Empreendimentos Unidades Jan Fev Mar Abr Maio Jun Unidades Lançadas - 1º Semestre Jan Fev Mar Abr Maio Jun /1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 1

2 De janeiro a junho de 25 foram lançados 37 empreendimentos totalizando unidades, no mesmo período de 26 foram lançados 31 empreendimentos com um total de 3.39 novas unidades e, em 27, contamos 39 novos empreendimentos gerando um total de imóveis novos. O número de empreendimentos lançados caiu no primeiro semestre de 26 em relação ao mesmo período de 25 mas recuperou-se no primeiro semestre de 27 em relação a 26, atingindo um total até maior do que o do primeiro semestre de 25. Já o total de unidades lançadas nos primeiros semestres aumentou nos últimos três anos. Comparando os primeiros semestres de 25, 26 e 27, observamos que houve um aumento de aproximadamente 37% nas unidades lançadas tanto de 25 para 26 quanto de 26 para 27. Os gráficos a seguir representam a distribuição geográfica das unidades lançadas no Rio de Janeiro. A Barra da Tijuca, o Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá concentraram, no primeiro semestre de 25, 82% dos lançamentos, no mesmo período de 26, esses três bairros reuniram 95% de tudo que foi lançado na cidade e, em 27, esse percentual foi de 75%. Lançamentos por Bairro 1º Semestre 25 Lançamentos por Bairro 1º Semestre 26 Lançamentos por Bairro 1º Semestre 27 1% 3% 33% 13% 2% 29% 1% Barra da Tijuca Botafogo Recreio Jacarepaguá Méier Tijuca Outros 32% 2% 2% 27% 1% 36% Barra da Tijuca Botafogo Recreio Jacarepaguá Méier Outros 13% 1% 3% 43% 6% 21% 2% 11% Barra da Tijuca Botafogo Recreio Jacarepaguá Méier Del Castilho Vargem Grande Outros III - CONCEITOS UTILIZADOS NESTA ANÁLISE Unidades Disponíveis: Abreviadas nas tabelas como Disp., são todas as unidades colocadas a venda, isto é, todas as unidades do empreendimento menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. No total do semestre considera-se como unidades disponíveis no período a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Escrituras: Abreviadas nas tabelas como Escr., são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). O total escriturado no semestre é o somatório das escrituras mês a mês. VSO Vendas Sobre Oferta (antigo IVV Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do semestre, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais. IV ANÁLISE GERAL O quadro a seguir mostra, para o período de janeiro a junho de 27, a quantidade de empreendimentos, o total de unidades destes empreendimentos, a quantidade de unidades disponibilizadas para venda, o total de unidades escrituradas (discriminadas quanto à forma de pagamento), o percentual (por forma de pagamento) em relação ao total escriturado e o VSO. 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 2

3 MÊS QUANT. EMPREEND. TOT. UNID. UNID. DISP. TOTAL À VISTA %* ESCRITURADAS NO MÊS FIN. DIRETO %* FIN. CEF %* FIN. BCO. PRIV. %* V.S.O. Jan ,7% ,3% 4 12,5% 98 3,5% 5,6% Fev ,9% ,4% 11 3,9% 13 36,8% 5,1% Mar ,4% ,3% 8 1,6% ,7% 9,1% Abr ,6% ,% 74 23,% 95 29,5% 6,1% Mai ,8% 29 38,8% 2,3% 449 6,1% 12,% Jun ,6% ,% 1,1% ,3% 13,4% Totais / Médias do Semestre ,2% ,6% 136 6,9% ,3% 8,6% Em janeiro de 27 o estoque de unidades disponíveis para venda era de 5.76 chegando em junho a 7.22 unidades. De janeiro a junho foram ofertadas em média 5.94 unidades na cidade do Rio de Janeiro, em igual período do ano anterior a média foi de 3.677unidades. Em um ano, o estoque médio de unidades disponíveis para venda cresceu aproximadamente 61%. Quanto às escrituras, o mês de maior vendagem foi junho com 968 unidades escrituradas e o de menor foi fevereiro com 28 unidades. No total foram comercializadas novas unidades no semestre, 41,8% através de pagamento à vista ou financiamento direto do incorporador e 58,2% através de financiamento da CEF e dos bancos privados. No primeiro semestre de 26 o mês de maior vendagem foi maio, com 528 unidades, e o de menor foi também fevereiro, com 13, no total foram vendidas unidades (88,3% através de pagamento à vista ou financiamento direto do incorporador e 11,7% através de financiamento da CEF e dos bancos privados). Comparando os dois semestres, o total de unidades vendidas aumentou 58% 1. Os gráficos abaixo mostram a evolução das unidas escrituradas por forma de pagamento mês a mês e como se distribuiu percentualmente o total escriturado no semestre entre as formas de pagamento. Unidades Escrituradas - 1º Semestre 27 Composição Percentual do Escriturado 1º Semestre Jan Fev Mar Abr Mai Jun À VISTA FIN. DIRETO FIN. CEF FIN. BCO. PRIV. 2% 4% 34% 6% À VISTA FIN. DIRETO FIN. CEF FIN. BCO. PRIV. O percentual vendido com financiamento bancário aumentou significativamente nesse primeiro semestre de 27. No primeiro semestre de 26 apenas 11,7% das unidades foram vendidas com financiamento bancário (CEF e bancos privados), no mesmo período de 27 esse percentual fechou em 58,2%. A queda nas taxas de financiamento e/ou aumento no prazo de pagamento dos mesmos levou a uma inversão na preferência dos compradores quanto a forma de pagamento. Enquanto nos outros semestres a grande maioria preferia o financiamento direto do incorporador ou o pagamento à vista, agora o financiamento bancário passa a ser a opção mais procurada, ficando com mais da metade da preferência dos compradores. Os gráficos a seguir representam, mês a mês, a evolução do índice VSO e a comparação das unidades ofertadas com as efetivamente vendidas no primeiro semestre de Para informações completas sobre os resultados do primeiro semestre de 26 acesse a Análise Semestral de 26 no site da ADEMI, em Pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário / Relatórios. 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 3

4 16,% 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Vendas Sobre Ofertas (VSO) 1º Semestre 27 Jan Fev Mar Abr Mai Jun VSO Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas 1º Semestre 27 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Disponíveis Escrituradas O VSO médio no primeiro semestre de 27 foi de 8,6% (no mesmo período de 26 foi de 8,7% e de 25, 4,6%). O maior VSO ocorreu em junho, 13,4%, e o menor em fevereiro, 5,1%. Comparando o primeiro semestre de 27 com o primeiro semestre de 26, o estoque de unidades disponíveis e as vendas aumentaram praticamente na mesma proporção (61% e 58% respectivamente), o que explica esse VSO quase constante (8,6% e 8,7%). V ANÁLISE POR REGIÃO Para efeitos desta análise, os bairros foram agrupados nas seguintes regiões: Região 1: Barra da Tijuca, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande, Vargem Pequena e Vila Valqueire. Região 2: Botafogo, Catete, Copacabana, Flamengo, Gávea, Glória, Humaitá, Ipanema, Jardim Botânico, Lagoa, Laranjeiras, Leblon, São Conrado e Urca. Região 3: Água Santa, Andaraí, Bento Ribeiro, Cachambi, Campinho, Cascadura, Colégio, Del Castilho, Engenho de Dentro, Engenho Novo, Grajaú, Inhaúma, Irajá, Lins de Vasconcelos, Jardim América, Madureira, Méier, Pavuna, Riachuelo, Tijuca, Vaz Lobo, Vila da Penha, Vila Isabel e Vista Alegre. Região 4: Benfica, Catumbi, Centro, Cidade Nova, Estácio, Rio Comprido, Santa Teresa, Santo Cristo, São Cristóvão, Saúde e Vasco da Gama. Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,9% ,3% ,9% 191 9,% ,6% Ago ,2% ,3% ,5% ,2% ,1% Set ,% ,3% ,7% ,6% ,1% Out ,4% ,4% ,2% ,2% ,1% Nov ,2% ,1% ,9% ,4% ,% Dez ,9% ,4% ,4% ,6% ,4% ,6% ,5% ,9% ,% ,6% Unidades Disponíveis por Região 1º Semestre 27 Unidades Escrituradas por Região 1º Semestre Região 1 Região 2 Região 3 Região Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 4

5 25,% 2,% 15,% 1,% 5,%,% VSO por Região - 1º Semestre 27 Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 8% Escrituras por Região 1º Semestre 27 16% 1% 75% Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 No primeiro semestre de 27 a Região 1 apresentou o maior número de unidades disponíveis, 4.47 (em média), o maior volume de vendas, unidades, e o maior VSO médio, 8,6%. As unidades vendidas na Região 1 corresponderam a 75% das vendas totais no primeiro semestre de 27. No primeiro semestre de 26, o desempenho da Região 1 também foi o mais significativo, só que em menor escala, foram escrituradas unidades nessa região, o equivalente a 86% do total vendido no período 2. A maior oferta de novas unidades na Região 1, atesta a tendência natural de crescimento da cidade nesta direção onde há uma maior disponibilidade de terrenos a menores custos e uma legislação que não impõe tantas limitações quanto as de outras áreas como a Zona Sul. Hoje, a Região 1 conta com hospitais, clinicas, shoppings, cinemas, teatros, etc, toda uma infra-estrutura capaz de torná-la atrativa a novos investimentos e, o que é muito importante, tem espaço para crescer. O quadro a seguir mostra o número de unidades disponíveis para a venda, nos bairros da cidade do Rio de Janeiro, mês a mês, durante o primeiro semestre de 27. Unidades Disponíveis por Bairros BAIRRO Jan Fev Mar Abr Mai Jun Média Barra da Tijuca Jacarepaguá Recreio dos Bandeirantes Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire Região Botafogo Catete Copacabana Humaitá Ipanema Jardim Botânico Lagoa Laranjeiras Leblon São Conrado Região Del Castilho Lins de Vasconcelos Méier Tijuca Vila Isabel Região São Cristóvão Região Geral No primeiro semestre de 26 foram escrituradas unidades no total. 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 5

6 Na média do semestre, o bairro que disponibilizou o maior número de unidades para a venda foi a Barra da Tijuca (2.378) seguida por Jacarepaguá (1.336) e depois pelo Recreio dos Bandeirantes (72). O Méier aparece em quarto lugar e lidera a Zona Norte com 631 unidades disponíveis em média no primeiro semestre de 27. No mesmo período de 26, a Barra também foi o bairro que mais ofertou unidades novas para venda mas, na ocasião, o Recreio dos Bandeirantes ficou em segundo e Jacarepaguá em terceiro. O quadro a seguir mostra o número de unidades vendidas nos bairros da cidade do Rio de Janeiro durante o primeiro semestre de 27. RANKING DE BAIRROS BAIRRO Posição no Ranking Vendas Totais (1º Semestre 27) Jacarepaguá 1º 1.79 Barra da Tijuca 2º 976 Del Castilho 3º 347 Recreio 4º 296 Méier 5º 149 Leblon 6º 66 Botafogo 7º 5 Catete 8º 48 Lagoa 9º 42 São Cristóvão 1º 41 Humaitá 11º 18 Vila Valqueire 12º 11 Jardim Botânico 13º 5 Ipanema 14º 4 São Conrado 14º 4 Vila Isabel 14º 4 Laranjeiras 15º 1 Lins de Vasconcelos 15º 1 Tijuca 15º No primeiro semestre de 27, pela primeira vez, Jacarepaguá lidera o Ranking de bairros com 1.79 unidades vendidas. Assim como no primeiro semestre de 26, a Barra da Tijuca, ficou com o segundo lugar em 27, com 976 unidades escrituradas. Um novo bairro surge em terceiro, Del Castilho que, com 347 unidades vendidas, lidera a Zona Norte em vendas. O Recreio dos Bandeirantes, que ocupava o primeiro lugar no primeiro semestre de 26, caiu para quarto em VII ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE O quadro e gráficos a seguir mostram como se distribuíram as unidades residenciais e comerciais dentro do universo da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de No 1º Sem de 26, em relação às unidades vendidas, as primeiras colocações foram: Recreio = 786, Barra = 473, Jacarepaguá = 43, Catete = 13 e Botafogo = 57. Já no primeiro semestre de 25 foram: Barra = 367, Jacarepaguá = 167, Recreio = 139, Botafogo = 126 e vila da Penha = 78. 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 6

7 Comercial Residencial Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,5% ,8% ,6% Ago ,8% ,% ,1% Set ,2% ,2% ,1% Out ,2% ,3% ,1% Nov ,4% ,2% ,% Dez ,9% ,6% ,4% ,8% ,3% ,6% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Finalidade - 1º Semestre 27 Escrituras por Finalidade 1º Semestre Comercial Residencial Disponíveis Escrituras 93% 7% Comercial Residencial Do total pesquisado no primeiro semestre de 27, 95% da oferta eram de unidades residenciais e 5% comerciais. Dentre as unidades vendidas 93% eram residenciais e 7% comerciais. i RESIDENCIAL 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,3% ,2% ,5% ,9% 36,% 27,% ,4% ,8% Ago ,1% ,5% ,7% ,7% 6,% 25,% ,3% ,% Set ,2% ,8% ,6% ,9% 6 4,% 26,% ,% ,2% Out ,5% ,6% ,% ,4% ,8% 26,% 79,% ,3% Nov ,9% ,7% ,7% ,% ,4% 26,% 1 3 3,% ,2% Dez 53,% ,2% ,9% ,2% ,1% ,5% 98,% ,6% ,5% ,5% ,6% ,7% ,2% ,9% ,8% ,3% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Residencial - 1º Semestre 27 Escrituras por Tipologia Residencial 1º Semestre 27 3.,1%,5% 1 Quarto 2. Disponíveis Escrituras,4% 7,7%,7% 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote 36,8% 53,8% 5 Quartos Loft Lote No primeiro semestre de 27, a grande maioria dos imóveis novos ofertados eram de 2 ou 3 quartos (77,9% do total, sendo 41,6% de 2 quartos e 36,3% de 3 quartos). Os imóveis com 2 quartos apresentaram a maior disponibilidade média, unidades e a maior vendagem, 1.57, o que correspondeu a 53,8% do total escriturado no período e a um VSO (1,5%) acima da média geral do semestre (8,3%). 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 7

8 ii - COMERCIAL Sala Loja Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,2% 71,% ,5% Ago ,2% 64,% ,8% Set ,8% 67,% ,2% Out ,5% 67,% ,2% Nov ,% ,4% ,4% Dez ,3% 81,% ,9% ,2% 72 2,4% ,8% 3 Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Por Tipologia Comercial - 1º Semestre 27 Escrituras por Tipologia Comercial - 1º Semestre 27 1% 2 1 Sala Loja Disponíveis Escrituras 99% Sala Loja No primeiro semestre de 27 foram vendidas 222 salas comerciais e 2 lojas. No mesmo período de 26 foram vendidas 138 salas e 57 lojas. Nos três últimos anos, as salas foram a tipologia comercial com maior oferta. VIII ANÁLISE POR FASE DE OBRA Planta Obra Pronto Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,6% ,6% ,4% ,6% Ago ,2% ,% ,% ,1% Set ,% ,9% ,8% ,1% Out ,2% ,4% ,7% ,1% Nov ,7% ,5% ,9% ,% Dez ,7% ,8% ,1% ,4% ,2% ,2% ,6% ,6% Unidades Disponíveis por Fase de Obra 1º Semestre 27 Unidades Escrituradas por Fase de Obra 1º Semestre Planta Obra Pronto Planta Obra Pronto VSO por Fase de Obra 1º Semestre 27 Escrituras por Fase de Obra 1º Semestre 27 25,% 2,% 15,% 1,% 5,%,% Planta Obra Pronto 27% 5% 68% Planta Obra Pronto 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 8

9 No primeiro semestre de 27, os imóveis na planta apresentaram a maior oferta (2.778 unidades), o maior número de unidades vendidas (2.144) e o maior VSO médio, 12,2%. Os imóveis não prontos (na planta ou em obras) representaram 93% do total ofertado (47% na planta e 46% em obras) e 95% do total vendido, totalizando escrituras no semestre. Os imóveis prontos apresentaram a menor disponibilidade (438) e o menor volume de vendas (159). O que mostra que o consumidor carioca não espera o empreendimento ficar pronto para adquirir sua unidade para morar ou investir, grande parte da venda se dá durante a obra ou mesmo quando a incorporação está ainda na planta. IX ANÁLISE POR FAIXA PREÇO MÉDIO DE VENDA Até R$1 mil De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul ,1% ,1% ,4% ,6% Ago ,4% ,2% ,9% ,1% Set ,% ,2% ,5% ,1% Out 21,% ,1% ,6% ,1% Nov 8,% ,1% ,9% ,% Dez 8,% ,5% ,5% ,4% ,9% ,9% ,3% ,6% Unidades Disponíveis por Preço Médio 1º Semestre 27 Unidades Escrituradas por Preço Médio 1º Semestre Até R$1 mil De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil Até R$1 mil De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil VSO por Preço Médio 1º Semestre 27 Escrituras por Preço Médio 1º Semestre 27 25,% 2,% 15,% 1,% 5,%,% Até R$1 mil De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil 37,5%,4% 62,1% Até R$1 mil De R$11 mil a R$25 mil Acima de R$25 mil No primeiro semestre de 27, assim como no mesmo período de 26, os imóveis com preço médio de venda entre R$ 11 mil e R$ 25 mil registraram o maior volume de vendas, unidades, o que representou mais da metade do total vendido no semestre, 62,1%. Essa faixa de preço também apresentou o maior VSO médio, 1,9%, 2,3 pontos percentuais acima da média geral do semestre que foi de 8,6%. Os imóveis com preço médio de venda acima de R$ 25 mil apresentaram a maior oferta (uma média de 3.84 unidades disponíveis para venda, aproximadamente 52,2% do total ofertado) e ficaram com 37,5% do total vendido no semestre. As vendas de unidades com preço médio até R$ 1 mil ficaram abaixo de,5% do total escriturado no semestre. Apesar da grande demanda por imóveis nessa faixa de preço, há ainda carência de oferta. 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 9

10 X ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Até R$ De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Acima de R$3. Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jul 51,% ,4% ,1% ,% ,6% Ago 51,% ,3% ,% ,6% ,1% Set 51,% ,9% ,9% ,1% ,1% Out 51,% ,7% ,% ,3% ,1% Nov ,% ,5% ,8% ,4% ,% Dez 5,% ,1% ,7% ,1% ,4% 51 1,3% ,3% ,6% ,1% ,6% Unidades Disponíveis por Preço/M² 1º Semestre 27 Unidades Escrituradas por Preço/M² 1º Semestre Até R$ De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Acima de R$3. 5 Até R$ De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Acima de R$3. VSO por Preço/M² Privativo 1º Semestre 27 Escrituras por Preço/M² Priv. 1º Semestre 27 3,% Até R$ 3% 2,% 1,%,% De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Acima de R$3. 38% 59% Até R$ De R$1.1 a R$2. De R$2.1 a R$3. Mais que R$3. Ao analisar o VSO segmentado por faixa de preço/m², nota-se que, diferentemente do que ocorreu em 25 e 26, os imóveis com preço/m² entre R$2.1, e R$3., apresentaram o maior índice, 1,6%. Com relação à oferta, a maior disponibilidade de unidades foi de imóveis com preço/m² acima de R$3.,, unidades em média. No que diz respeito às vendas, 59% das unidades escrituradas de janeiro a junho foram de imóveis com preço/m² entre R$2.1, e R$3.,. 1/1/27 ADEMI Departamento de Pesquisa 1