ANÁLISE DO PRIMEIRO SEMESTRE DE 2014

Transcrição

1 ANÁLISE DO PRIMEIRO SEMESTRE DE 2014 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de 2014 no que diz respeito aos lançamentos, ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma geral e segmentados por zona, finalidade, tipologia e preço médio de venda por metro quadrado privativo. A pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário é composta de duas partes: Performance Comercial e Características dos Empreendimentos. Na Performance Comercial (Vendas no ) o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Comparando-se as unidades disponíveis com as escrituradas é obtido o índice VSO (Vendas Sobre Oferta) do mercado. Na parte referente às Características dos Empreendimentos o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Estas informações estão disponíveis aos participantes da pesquisa no site da ADEMI em Consulta de Lançamentos. Vale lembrar que a quantidade de empreendimentos contemplada na Performance Comercial não corresponde apenas aos lançamentos no mês, mas ao total de empreendimentos em fase de comercialização, isto é, com unidades disponíveis para venda, independente da data de lançamento. II- LANÇAMENTOS A análise detalhada dos empreendimentos lançados em cada período será objeto de relatório específico. A título de informação global, segue a tabela e o gráfico (em total de unidades) dos lançamentos imobiliários na cidade do Rio de Janeiro no período de janeiro a junho de 2012, 2013 e Lançamentos Empreendimentos Unidades Jan Fev Mar Abr Mai Jun Total De janeiro a junho de 2012 foram lançados 70 empreendimentos, totalizando unidades. No mesmo período de 2013 foram lançados 61 empreendimentos com um total de novas unidades e em 2014 o número de projetos lançados foi o mesmo observado do primeiro semestre de 2013, entretanto o total de unidades lançadas foi maior, imóveis. ADEMI Departamento de Pesquisa 1

2 Analisando os primeiros semestres de 2012, 2013 e 2014 quanto ao parâmetro lançamentos imobiliários, observa-se que o número de empreendimentos lançados recuou 13% de 2012 para 2013 e manteve-se igual de 2013 para Mesmo com a diminuição no total de projetos lançados, o número de novas unidades apresentou contínuo crescimento nos três períodos observados. De 2012 a 2013 a alta foi de 4% e de 2013 a 2014, 3%. A retração no total de projetos lançados e o crescimento no total de novas unidades podem ser explicados pelo lançamento de projetos/empreendimentos maiores, com maior número de blocos e/ou unidades, chamados de grandes condomínios. i LANÇAMENTOS POR BAIRROS Os gráficos a seguir representam a distribuição geográfica das unidades lançadas na cidade do Rio de Janeiro para os cinco bairros mais expressivos em lançamentos no período. No primeiro semestre de 2012, Jacarepaguá recebeu novas unidades e foi o bairro com maior número de lançamentos no período, seguido do Recreio dos Bandeirantes (1.621 unidades) e da Barra da Tijuca (819 unidades). A soma dos lançamentos nesses três bairros correspondeu a 54,1% do total lançado no período. O quarto bairro que mais recebeu lançamentos, nos primeiros seis meses de 2012, foi Campo Grande com 757 unidades e o quinto foi Del Castilho com 664 unidades. Esses dois últimos somaram 18,4% dos lançamentos no período. Em igual período de 2013, o Recreio dos Bandeirantes (1.943 unidades), Jacarepaguá (1.579 unidades) e a Penha (966 unidades) foram, nessa ordem, os três bairros que mais receberam novas unidades, somando 55,9% do total lançado no período. Santo Cristo (884 unidades) e Pilares (442 unidades) foram o quarto e quinto colocados em número de lançamentos, somando 16,5% de participação no total lançado do primeiro semestre. De janeiro a junho de 2014, Jacarepaguá (2.139 unidades), Recreio dos Bandeirantes (1.212 unidades) e a Barra da Tijuca (798 unidades) foram os três bairros mais expressivos em lançamentos e somaram 50,3% do total lançado nesse intervalo. Realengo (440 unidades) e Cordovil (439 unidades), quarto e quinto bairro em lançamentos, somaram 10,7%. Fazendo uma análise geral, observa-se que, no primeiro semestre de 2014, Jacarepaguá que no mesmo período em 2013 esteve em segundo lugar ganhou destaque ao ocupar o topo no ranking de lançamentos, com um crescimento de 35% em relação a O Recreio dos Bandeirantes caiu da primeira posição, alcançada em 2013, para a segunda, em No total de unidades lançadas nesse bairro houve uma queda de 38% (1.943 unidades em 2013 e unidades em 2014). A terceira posição no ranking de lançamentos volta a ser ocupada pela Barra da Tijuca, como no primeiro semestre de 2012, e os bairros de Cordovil e Realengo que não receberam lançamentos tanto no primeiro semestre de 2012 quanto em 2013 passaram a figurar o ranking dos cinco bairros com maior número de lançamentos no período. ADEMI Departamento de Pesquisa 2

3 III - CONCEITOS UTILIZADOS NESTA ANÁLISE Unidades Disponíveis: Abreviadas nas tabelas como Disp., são todas as unidades colocadas a venda, isto é, todas as unidades do empreendimento menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. No total do semestre considera-se como unidades disponíveis no período a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Escrituras: Abreviadas nas tabelas como Escr., são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). O total escriturado no semestre é o somatório das escrituras mês a mês. VSO Vendas Sobre Oferta (antigo IVV Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do semestre, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais. IV ANÁLISE GERAL O quadro a seguir mostra, no o período de janeiro a junho de 2013 e 2014, a quantidade de unidades disponibilizadas para venda, o total de unidades escrituradas e o VSO MÊS UNID. DISP. UNID. VENDIDA VSO UNID. DISP. UNID. VENDIDA VSO Jan ,4% ,7% Fev ,1% ,2% Mar ,9% ,6% Abr* ,1% ,8% Mai* ,2% ,0% Jun* ,1% ,3% Médias/Totais ,5% ,1% *Os números passaram por um ajuste técnico em O estoque médio de unidades nos primeiros seis meses de 2014 teve variação positiva de 7%, passando de unidades disponíveis em 2013 para em Em janeiro de 2014 o estoque de unidades era de , chegando a unidades em junho. Durante o período analisado, maio foi o mês que apresentou o maior estoque. Quanto às escrituras, houve queda de 35% no total vendido no primeiro semestre de O mês de maior vendagem, nesse período, foi maio com unidades escrituradas e o de menor foi janeiro, com 491 unidades. Com exceção de fevereiro, todos os meses do primeiro semestre de 2014 tiveram resultados abaixo do observado em igual período em ADEMI Departamento de Pesquisa 3

4 Os gráficos a seguir representam, mês a mês, a evolução do índice VSO e a comparação das unidades ofertadas com as efetivamente vendidas no primeiro semestre de ,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Vendas Sobre Ofertas (VSO) 1º Semestre 2014 Jan Fev Mar Abr* Mai* Jun* VSO Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas 1º Semestre 2014 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Disponíveis Escrituradas O VSO médio no primeiro semestre de 2014 foi de 7,1% enquanto no mesmo período de 2013 foi 11,5%. O maior VSO de 2014 ocorreu em maio, 10,0%, e o menor em janeiro, 4,7%. V ANÁLISE POR ZONA Para efeitos desta análise, os bairros que participaram da pesquisa de vendas no primeiro semestre de 2014 foram agrupados por zonas: Zona Central: Benfica, Centro, Lapa, Rio Comprido e São Cristóvão. Zona Norte: Cachambi, Campinho, Del Castilho, Engenho da Rainha, Engenho de Dentro, Engenho Novo, Grajaú, Irajá, Madureira, Maracanã, Méier, Parada de Lucas, Pavuna, Penha, Pilares, Quintino, Rocha Miranda, Tijuca, Tomás Coelho, Vila da Penha e Vila Isabel. Zona Oeste: Bangu, Barra da Tijuca, Camorim, Campo Grande, Jacarepaguá, Pedra de Guaratiba, Realengo, Recreio dos Bandeirantes, Santa Cruz, Vargem Grande e Vargem Pequena. Zona Sul: Botafogo, Copacabana e Jardim Botânico. Central Norte Oeste Sul Total \Zona Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,1% ,6% ,4% ,0% ,7% Fev ,9% ,9% ,9% ,5% ,2% Mar ,5% ,2% ,9% ,2% ,6% Abr ,9% ,7% ,8% ,0% ,8% Mai ,7% ,9% ,7% ,4% ,0% Jun ,7% ,7% ,7% ,4% ,3% Média/Total ,6% ,7% ,2% ,3% ,1% No primeiro semestre de 2014 a zona Oeste apresentou o maior número de unidades disponíveis, (em média) e o maior volume de vendas, unidades. Já o maior VSO médio, 18,6%, ficou com a zona Central, que escriturou um total de 339 unidades no período e apresentou uma disponibilidade média por mês de 270 unidades. ADEMI Departamento de Pesquisa 4

5 As unidades vendidas na zona Oeste corresponderam a 66,3% das vendas totais no primeiro semestre de 2014 enquanto na zona Norte as vendas representaram 26%. O quadro a seguir mostra o número de unidades vendidas nos bairros da cidade do Rio de Janeiro, mês a mês, durante o primeiro semestre de BAIRRO Jan Fev Mar Abr Mai Jun Total Benfica Centro Lapa Rio Comprido São Cristóvão Central Cachambi Campinho Del Castilho Engenho da Rainha Engenho de Dentro Engenho Novo Grajaú Irajá Madureira Maracanã Méier Pavuna Pilares Quintino Bocaiúva Rocha Miranda Tijuca Tomás Coelho Vila da Penha Vila Isabel Parada de Lucas Penha Norte Barra da Tijuca Camorim Jacarepaguá Recreio dos Bandeirantes Vargem Grande Vargem Pequena Bangu Campo Grande Pedra de Guaratiba Realengo Santa Cruz Oeste Botafogo Copacabana Jardim Botânico Sul Total Geral Comparando os resultados de vendas de cada zona, durantes os seis meses analisados nesse relatório, verifica-se que junho foi o mês que recebeu o maior número de escrituras na zona central. Nas zonas norte e oeste, maio foi o mês com melhor desempenho de vendas. Já a zona sul recebeu o maior número de vendas em janeiro. ADEMI Departamento de Pesquisa 5

6 O quadro a seguir mostra o número de unidades vendidas nos bairros da cidade do Rio de Janeiro durante o primeiro semestre de RANKING DE BAIRROS BAIRRO Posição no Ranking Vendas Totais (1º Semestre 2014) Jacarepaguá 1º 913 Recreio 2º 729 Campo Grande 3º 699 Barra da Tijuca 4º 689 Penha 5º 337 Cachambi 6º 241 Rio Comprido 7º 187 Pavuna 8º 176 Realengo 9º 170 Tijuca 10º 124 Centro 11º 104 Vila da Penha 12º 80 Del Castilho 13º 68 Rocha Miranda 14º 54 Tomás Coelho 15º 45 Irajá 16º 32 Santa Cruz 16º 32 Engenho da Rainha 17º 29 Madureira 17º 29 Botafogo 18º 28 Camorim 19º 27 São Cristóvão 20º 25 Méier 21º 21 Parada de Lucas 22º 19 Vargem Pequena 23º 17 Lapa 24º 16 Jardim Botânico 25º 11 Grajau 25º 11 Vila Isabel 25º 11 Bangu 25º 11 Benfica 26º 7 Pedra de Guaratiba 26º 7 Copacabana 27º 6 Engenho Novo 27º 6 Quintino Bocaiúva 28º 4 Engenho de Dentro 29º 3 Pilares 30º 2 Vargem Grande 31º 1 Campinho 31º 1 Maracanã 31º 1 Total No primeiro semestre de 2014, Jacarepaguá ocupou a primeira posição no ranking de vendas por bairros, com um total de 913 escrituras e o Recreio dos Bandeirantes ficou com a segunda colocação, com 729 unidades escrituradas. Campo Grande ficou em terceiro lugar com 699 unidades vendidas e a Barra da Tijuca em quarto com 689 vendas. Em quinto lugar ficou a Penha com 337 unidades vendidas. ADEMI Departamento de Pesquisa 6

7 VI ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE O quadro e gráficos a seguir mostram como se distribuíram as unidades residenciais e comerciais dentro do universo da Pesquisa ADEMI no primeiro semestre de Comercial Residencial Hotel Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,1% ,9% ,5% ,7% Fev ,2% ,0% ,2% ,2% Mar ,0% ,7% ,6% Abr ,3% ,8% ,8% Mai ,9% ,2% ,0% Jun ,1% ,1% ,8% ,3% Média/Total ,8% ,8% ,2% ,1% Do total pesquisado no primeiro semestre de 2014, 73% da oferta era de unidades residenciais, 26% comerciais e 1% de unidades hoteleiras. Dentre as unidades vendidas, 70% eram residenciais, 29% comerciais e 1% de unidades hoteleiras. i RESIDENCIAL 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos 5 Quartos Loft Lote Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,7% ,5% ,4% ,5% ,0% ,7% ,1% ,9% Fev ,9% ,6% ,0% ,1% ,5% 1 0 0,0% ,6% ,0% Mar ,4% ,4% ,7% ,3% ,7% 2 0 0,0% ,6% ,7% Abr ,8% ,6% ,9% ,2% ,3% 2 0 0,0% ,1% ,8% Mai ,1% ,8% ,1% ,6% ,4% 2 0 0,0% ,1% ,2% Jun ,0% ,5% ,5% ,5% ,8% 2 0 0,0% ,7% ,1% Média/Total ,0% ,6% ,8% ,7% ,4% ,1% ,9% ,8% No primeiro semestre de 2014, os imóveis de 2 quartos apresentaram a maior disponibilidade média, unidades, o que representou 50,2% do total ofertado no período. Com relação às vendas, essa mesma tipologia registrou o maior número de escrituras, unidades (63,7%). Os imóveis de 3 quartos mantiveram-se como a segunda tipologia que mais escriturou no período. ADEMI Departamento de Pesquisa 7

8 ii - COMERCIAL Sala Loja Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,5% ,0% ,1% Fev ,7% ,4% ,2% Mar ,2% ,9% ,0% Abr ,5% ,1% ,3% Mai ,0% ,2% ,9% Jun ,3% ,6% ,1% Média/Total ,1% ,7% ,8% No primeiro semestre de 2014 foram vendidas salas comerciais e 77 lojas. A tipologia sala apresentou uma disponibilidade média de 91% do total ofertado para a finalidade comercial enquanto as lojas ofertaram apenas 9%. VII ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Até R$2.000 De R$2.001 a R$4.000 De R$4.001 a R$ Acima de R$ Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Jan ,9% ,4% ,2% ,3% ,7% Fev ,9% ,7% ,9% ,4% ,2% Mar ,6% ,9% ,6% ,4% ,6% Abr ,1% ,9% ,7% ,1% ,8% Mai ,8% ,7% ,8% ,3% ,0% Jun ,4% ,6% ,0% ,1% ,3% Média/Total ,0% ,9% ,7% ,3% ,1% No primeiro semestre de 2014, os imóveis com preço médio de venda por metro quadrado entre R$ e R$ apresentaram a maior oferta (uma média de unidades disponíveis para venda, 65,2% do total ofertado) e o maior volume de vendas, unidades, o que representou 53,2% do total vendido no semestre. ADEMI Departamento de Pesquisa 8