Alerta de Bolha: Preços do Real Estate Acima do Valor Justo, na Conjuntura de junho 2011

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1 Alerta de Bolha: Preços do Real Estate Acima do Valor Justo, na Conjuntura de junho 2011 Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. CONSULTORIA real estate investment advisors NÚCLEO DE REAL ESTATE REAL ESTATE RESEARCH GROUP ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO setembro

2 ROTEIRO ECONOMIA DO REAL ESTATE Produtos e Mercados Preço e Valor Indutores de Desequilíbrios Aprendendo sobre Bolhas PREÇOS DOS PRODUTOS RESIDENCIAIS Preços Praticados contra o Valor Justo: exemplo em bairro de renda média em São Paulo PREÇOS DOS PRODUTOS COMERCIAIS escritórios para locação Informação para o Investidor 1 REAL ESTATE RESIDENCIAL PRODUTOS E MERCADOS meios de investimento e financiamento EMPREENDEDOR PRODUTO ESTRATO DE MERCADO capacidade de pagar necessidades anseios validação econômica conhecimento planejamento sistemas, técnicas e insumos terra e o ambiente 2

3 REAL ESTATE RESIDENCIAL PREÇO E VALOR meios de investimento e financiamento preço atrativo, diante dos custos e da renda implícita dos investimentos validação econômica EMPREENDEDOR OFERTA atributos preço PRODUTO ESTRATO DE MERCADO REAÇÃO capacidade de pagar necessidades anseios conhecimento planejamento sistemas, técnicas e insumos terra e o ambiente é julgamento valor é atribuído à 3 REAL ESTATE RESIDENCIAL VALOR RESULTA DE SENSAÇÃO preço atrativo, diante dos custos e da renda implícita dos investimentos EMPREENDEDOR OFERTA atributos preço PRODUTO ESTRATO DE MERCADO REAÇÃO o preço adequado tem uma raiz técnica de determinação é julgamento valor é atribuído à não tem fundamentação técnica 4

4 REAL ESTATE RESIDENCIAL VALOR RESULTA DE SENSAÇÃO ESPECTRO DA OFERTA COMPETITIVA I atributos comuns sim / não maior / menor atributos particulares quais? fazem diferença? preço II III IV referência para comparação benchmark EMPREENDEDOR OFERTA atributos preço PRODUTO ESTRATO DE MERCADO REAÇÃO localização, dependências, dimensões, elevadores, etc. desenho, acabamentos diferenciados, lazer, equipamentos, flexibilidade, etc. valor é atribuído à não tem fundamentação técnica 5 REAL ESTATE RESIDENCIAL VALOR RESULTA DE SENSAÇÃO ESPECTRO DA OFERTA COMPETITIVA I atributos comuns sim / não maior / menor atributos particulares quais? fazem diferença? preço II III IV referência para comparação benchmark EMPREENDEDOR OFERTA atributos preço PRODUTO ESTRATO DE MERCADO REAÇÃO localização, dependências, dimensões, elevadores, etc. desenho, acabamentos diferenciados, lazer, equipamentos, flexibilidade, etc. valor é atribuído à não tem fundamentação técnica resulta de sensação ( experience ) 6

5 REAL ESTATE COMERCIAL PRODUTOS E MERCADOS preço atrativo, diante dos custos e da renda implícita dos investimentos EMPREENDEDOR OFERTA atributos preço PRODUTO ESTRATO DE MERCADO REAÇÃO capacidade de pagar estratégia de investimento o preço adequado tem uma raiz técnica de determinação é julgamento valor é atribuído à tem fundamentação técnica 7 REAL ESTATE COMERCIAL VALOR RESULTA DE INFORMAÇÃO ESPECTRO DA OFERTA COMPETITIVA I atributos comuns e particulares fazem diferença na competitividade? expectativa de renda preço II III IV referência para comparação benchmark EMPREENDEDOR OFERTA atributos preço PRODUTO ESTRATO DE MERCADO REAÇÃO configuração física ocupação e vazios, aluguéis esperados valor é atribuído à tem fundamentação técnica resulta de informação 8

6 REAL ESTATE PREÇO E VALOR EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL EMPREENDIMENTO COMERCIAL preço justo em um mercado equilibrado é aquele cujo resultado proporciona renda para o empreendedor em uma taxa de retorno compatível com a atratividade dos investimentos, diante dos riscos em um mercado equilibrado [ oferta x ] é o valor justo justo em um mercado equilibrado [ oferta x ] é o preço justo em um mercado equilibrado é aquele cuja expectativa de renda do investimento pode ser marcada em uma taxa de retorno compatível com a atratividade dos investimentos, diante dos riscos preço atrativo, diante dos custos e da renda implícita dos investimentos o preço adequado tem uma raiz técnica de determinação EMPREENDEDOR OFERTA atributos preço PRODUTO resulta de sensação (residencial) ou de informação (comercial) ESTRATO DE MERCADO REAÇÃO valor é atribuído à 9 REAL ESTATE INDUTORES DE DESEQUILÍBRIOS falsa percepção percepção do especulador passivo ( investidor ), muitas vezes induzida pelo especulador ativo ( empreendedor ) desequilíbrio da orgânica com a oferta artificial artificial faz "bolha de mercado" configuração de equilíbrio com a oferta preços e custos reservam margens adequadas ao esforço e riscos do investimento salto abrupto salto abrupto confiança na economia impulsionadores da capacidade de compra 10

7 REAL ESTATE INDUTORES DE DESEQUILÍBRIOS preços lei da avidez de riqueza mercado desarticulado: margens de lucro para cima configuração de equilíbrio preços e custos reservam margens adequadas ao esforço e riscos do investimento custos pressionados: preços para cima PREÇOS fogem do preço justo desarticulada parte do PREÇO NÃO tem contrapartida em VALOR empreendedor ganha fornecedor ganha mercado perde desarticulada faz bolha de preços 11 REAL ESTATE INDUTORES DE DESEQUILÍBRIOS como a residencial se desarticula confiança na economia cai mercado residencial se retrai: preservação da poupança e insegurança na manutenção da renda no longo prazo orgânica retrai, mas não se anula confiança na economia é retomada orgânica se supre retraída se supre desarticulada faz bolha de preços crédito imobiliário irresponsável juros crescentes LTV muito alto orgânica adianta e cresce desarticulada faz bolha de preços investidor desinformado, vestido de especulador preços cresceram e continuarão crescendo! artificial aparece desarticulada faz bolha de preços 12

8 REAL ESTATE INDUTORES DE DESEQUILÍBRIOS como a comercial se desarticula economia estabiliza ou retrai orgânica para locação retrai se a retração é mais forte ocorrem vazios investidores se retraem economia retoma uma configuração vigorosa vazios são ocupados a retração de investimentos no passado provoca escassez aluguéis sobem momentaneamente falta de informação provoca imagem retorno x risco desequilibrada, em favor do investimento por produtos para investimento cresce desarticulada faz bolha de preços crédito imobiliário irresponsável juros crescentes LTV muito alto por investimento cresce desarticulada faz bolha de preços investidor desinformado, vestido de especulador preços cresceram e continuarão crescendo! relação preço / aluguel é o indicador de controle da do investimento por investimento cresce artificial para ação especulativa aparece desarticulada faz bolha de preços 13 APRENDENDO SOBRE BOLHAS a crise dentro do mercado norte-americano indutores crédito imobiliário irresponsável pequenos investidores vestidos de especuladores > 6 anos ~ 5 anos quando para de cair? quando recupera? 14

9 APRENDENDO SOBRE BOLHAS a crise dentro do mercado norte-americano 15 PRODUTOS RESIDENCIAIS: um exemplo investimento validado preços para empreender ,8 21,5 preço de venda VM Fipe-Zap (R$/m2 de APrivativa) à direita 20 20, ,0 20, preço de venda (R$/m2 de APrivativa) à direita 15 15,0 15,0 15,0 15,3 15, margem de resultado sobre a receita de vendas taxa de retorno do empreendedor (% ano equivalente, depois de impostos e acima do Incc-fgv) preço do terreno, para aproveitamento 2,5 R$ / m2 16

10 PRODUTOS RESIDENCIAIS: um exemplo investimento validado TIR dos investimentos, sob cenários estressados 17 PRODUTOS RESIDENCIAIS: um exemplo investimento validado TIR dos investimentos, sob cenários estressados 18

11 PRODUTOS RESIDENCIAIS: um exemplo investimento validado margem de resultado no preço, sob cenários estressados 19 PRODUTOS RESIDENCIAIS: um exemplo preços, valor justo, margens e TIR 20

12 PRODUTOS COMERCIAIS: um exemplo a precificação ingênua aluguel vigente no mercado competitivo taxa de retorno desejada índice de vazios sempre zero custos de administração sempre zero investimentos em revitalização sempre zero justo R$ 70 / m2 mensais 10% ano, equivalente a 0,7974% mês 70 0,7974% R$/m2, com múltiplo 125, 4 70 lançamento do empreendimento data do Investimento construção 20 anos de ciclo operacional 21 PRODUTOS COMERCIAIS: um exemplo o desempenho do investimento, ainda admitindo os "zeros" ,00 efeito da espera de 36 meses de obras ,52 0,30 0,14 0,12 efeito do INCC no pagamento do preço efeito do reajuste do aluguel em ciclo de 12 meses 6 5 2,17 efeito da taxa de corretagem ,76 efeito do IRenda sobre a receita de aluguéis taxa de retorno do investimento em uma condição ideal de mercado taxa de retorno "imaginada" 22

13 PRODUTOS COMERCIAIS: um exemplo o peso do valor do imóvel no final dos 20 anos de ciclo operacional de medida da TIR 23 PRODUTOS COMERCIAIS: um exemplo a renda esperada e a participação do valor do imóvel ao final do ano 20 24

14 PRODUTOS COMERCIAIS: um exemplo os riscos de vazios e variação do valor do aluguel repercussão na TIR 6,0 5,5 5,76 intervalo para taxa de retorno sob efeito combinado de vazios entre 2 e 4 meses e variação de aluguel entre zero e queda de 30% 5,0 4,5 taxa de retorno em uma condição ideal de mercado 4,0 3,5 3,67 3,46 taxa de retorno em cenários estressados por vazios e variação de aluguel: amostra de laboratório 3,0 25 PRODUTOS COMERCIAIS: um exemplo os riscos de vazios e variação do valor do aluguel outros indicadores 7 6 5,76 6,68 intervalo para taxa de retorno e para renda anual sob efeito combinado de vazios e variação dos aluguéis 5 4 3,67 4,33 4,11 taxa de retorno em uma condição ideal de mercado computando o valor do imóvel ao final 3 2 3,46 2,29 taxa de retorno em uma condição ideal de mercado: parte gerada pelo fluxo da renda 1 renda anual no ciclo operacional em uma condição ideal de mercado 0 taxa de retorno computando o valor do imóvel ao final de 20 anos taxa de retorno construída pelo fluxo da renda em 20 anos renda média anual no ciclo operacional de 20 anos 26

15 PRODUTOS COMERCIAIS: um exemplo valor justo para aluguel de R$ 70/m2 ABL 27

16 Alerta de Bolha: Preços do Real Estate Acima do Valor Justo, na Conjuntura de junho 2011 Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. CONSULTORIA real estate investment advisors NÚCLEO DE REAL ESTATE REAL ESTATE RESEARCH GROUP ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO