Análise de Viabilidade de Empreendimentos Habitacionais Programa Minha Casa Minha Vida

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1 Análise de Viabilidade de Empreendimentos Habitacionais Programa Minha Casa Minha Vida

2 APRESENTAÇÃO 9h00 até 9h30: Abertura 9h30 até 11h15: Critérios gerais de análise técnica 11h15 até 11h30: Coffee-break 11h30 até 12h00: Minha Casa Minha Vida (faixa 1) - especificações 12h00 até 12h45: Acompanhamento de obra requisitos gerais 12h45 até 13h30: Dúvidas

3 PMCMV PROGRAMA NACIONAL DE HABITAÇÃO URBANA PNHU Tem por objetivo promover a produção ou aquisição de novas unidades habitacionais, ou a requalificação de imóveis urbanos, para famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00.

4 PMCMV FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL FAR (FAIXA 1) Atendimento a famílias com renda mensal de até R$ 1.600,00 na área de atuação do FAR. Valor das unidades habitacionais na RMSP até R$ ,00

5 PMCMV OPERAÇÕES COM VALOR DE MERCADO - FINANCIAMENTO COM RECURSOS DO FGTS (FAIXAS 2 E 3) Atendimento a famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00 Valor de avaliação / venda das unidades habitacionais na RMSP até R$ ,00

6 ANÁLISES EFETUADAS PELA CAIXA ANÁLISES TERRENO EMPREENDIMENTO CONSTRUTORA CADASTRAL SIM JURÍDICA/FISCAL SIM SIM SIM RISCO DE CRÉDITO SIM SIM SOCIAL SIM (¹) ENG./ARQ. SIM SIM SIM (¹) (1) PARA PMCMV FAIXA 1

7 ANÁLISES EFETUADAS PELA CAIXA ANÁLISES TERRENO EMPREENDIMENTO CONSTRUTORA CADASTRAL SIM JURÍDICA/FISCAL SIM SIM SIM RISCO DE CRÉDITO SIM SIM SOCIAL SIM (¹) ENG./ARQ. SIM SIM SIM (¹) (1) PARA PMCMV FAIXA 1

8 Análise de Empreendimentos VISÃO TÉCNICA DA CAIXA Localização no Território Infraestrutura Disponível Projetos e Especificações EMPREENDIMENTO Inserção no Mercado Imobiliario Custos e Prazos Titularidade e Licenças Intervenções Complementares

9 FASES DE ANÁLISE PRÉ-ANÁLISE Verifica, por meio de vistoria, a localização e a adequação do terreno para fins habitacionais, analisa a compatibilidade do projeto arquitetônico com o terreno, o entorno e público alvo, e define o valor em mercado do terreno e das unidades projetadas (operações com valor de mercado).

10 FASES DE ANÁLISE ANÁLISE DEFINITIVA Conclui sobre a viabilidade técnica da proposta e engloba a verificação dos projetos, especificações, custos, incorporações (operações com valor de mercado), viabilidade econômicofinanceira, adequação aos objetivos e orientações dos Programas, compatibilidade e estágio das obras (se for o caso).

11 FASES DE ANÁLISE CONTRATAÇÃO Conclui a fase de análise do empreendimento e segue para a fase de acompanhamento da obra contratada. ACOMPANHAMENTO DE OBRA Acompanha as obras da contratação até a conclusão e legalização do empreendimento. O acompanhamento é feito através de vistorias para mensurar a evolução física da obra e verificar a compatibilidade entre o objeto contratado e o executado.

12 PARÂMETROS PARA VERIFICAÇÃO DA VIABILIDADE TÉCNICA Terreno e Localização Implantação, Taludes, Desníveis e Contenções Acessibilidade Privacidade, Impermeabilização, Cobertura e Segurança Memorial Descritivo e Especificações Orçamento Cronograma Incorporação e Quadros da NBR :2006 Viabilidade econômico-financeira

13 TERRENO E LOCALIZAÇÃO Infraestrutura no entorno Interferências ambientais Topografia Estágio das obras Faixa domínio / área não edificante Ocupação do terreno Compatibilidade documentos x real Possível Contaminação da área

14 TERRENO E LOCALIZAÇÃO INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO Há risco de contaminação em: Terreno onde no passado se desenvolveu atividade com potencial poluidor; Terreno livre sem ocupação formal no passado e com suspeita de uso anterior como área de descarte de resíduos; Terrenos em cuja vizinhança imediata (até 200m) existam fontes com potencial poluidor para as águas subterrâneas, tais como postos de combustíveis, armazéns de líquidos nocivos e indústrias e depósito de resíduos sólidos, etc. CAIXA Downloads Desenvolvimento urbano Gestão Ambiental

15 IMPLANTAÇÃO, TALUDES, DESNÍVEIS E CONTENÇÕES Soleira de entrada da edificação com cota superior ao terreno Apresentação solução de drenagem para fundo de lotes em declive Solução para contenção do aterro com finalidade de proteção de terreno contíguo, bem como previsão de contenção de terreno contíguo em cota superior ao empreendimento Previsão de contenção (arrimo) ou talude com proteção vegetal (quando a situação permitir) para ocorrência de desnível superior a 1,00m Apresentação de comprovação de estabilidade em ocorrência de talude com inclinação maior que 45º para aterro e 60º para corte

16 IMPLANTAÇÃO, TALUDES, DESNÍVEIS E CONTENÇÕES Implantação de bermas e canaletas de drenagem em ocorrência de talude com desnível superior a 3,00m; Nas divisas laterais a distância da edificação ao pé ou crista do talude deve ser superior ao desnível existente e não inferior a 1,50m Nas divisas de fundo a distância da edificação ao pé ou crista do talude deve ser superior ao desnível existente e não inferior a 3,00m Distância da edificação ao pé ou crista de taludes internos no empreendimento de 1,50m no mínimo Previsão de guarda-corpo para desníveis superiores a 1,50m em áreas de circulação ou acesso.

17 ACESSIBILIDADE Deverá ser apresentado projeto específico de acessibilidade para as áreas de uso comum, com ART/RRT específica. A ART/RRT poderá ser a mesma apresentada com ART/RRT de projeto de arquitetura, desde que a atividade projeto de acessibilidade esteja mencionada nela. O projeto deverá ser apresentado com a rota acessível destacada em prancha, e com as informações necessárias que caracterizem toda a intervenção. Disponível no site da CAIXA: Cartilha de acessibilidade a edificações, espaços e equipamentos urbanos. CAIXA Downloads Assistência Técnica Acessibilidade

18 PRIVACIDADE, IMPERMEABILIZAÇÃO, COBERTURA E SEGURANÇA Previsão de forro ou laje nos banheiros; Paredes divisórias de unidades geminadas executadas até o encontro com o telhado na inexistência de laje ou forro em toda a unidade; Previsão de impermeabilização nas paredes em contato direto com o solo (arrimo). Solução de cobertura em telhado. Muros ou alambrados com altura mínima de 1,80m para fechamento das divisas (condomínios); Previsão de iluminação das áreas comuns (condomínios).

19 MEMORIAL DESCRITIVO e ESPECIFICAÇÕES Apresenta os aspectos relativos à caracterização dos materiais a serem utilizados na consecução do objeto proposto, no que diz respeito ao padrão de acabamento, em conformidade com os projetos e orçamentos apresentados. Não utilizar os termos similar, equivalente, de mesmo padrão, semelhantes, ou de outros com o mesmo sentido.

20 ORÇAMENTO Compatibilidade dos custos dos serviços/equipamentos propostos com os projetos e especificações, bem como a adequada incidência do percentual dos serviços em relação ao custo total da intervenção. Os custos são analisados tomando-se como referência o projeto padrão SINAPI que mais se assemelha ao projeto objeto da análise, acrescidos dos custos de serviços não contemplados (serv. preliminares, fundações profundas para edificações com + de 2 pavimentos, paisagismo, limpeza, ligações definitivas das concessionárias); Disponível no site da CAIXA Custo dos projetos e SINAPI ma_des_urbano/sinapi/index.asp

21 CRONOGRAMA Verifica a compatibilidade do planejamento de execução das obras, serviços e da aquisição de materiais/equipamentos com os projetos e prazos propostos. PMCMV faixa 1 - prazo máximo de obra de 15 meses; PMCMV faixas 2 e 3 prazo máximo de obra de 24 meses; Última etapa percentual mínimo de 5%.

22 INCORPORAÇÃO/ INSTITUIÇÃO IMOBILIÁRIA Descrição das unidades, áreas, fração ideal, confrontações, vinculação de vagas Minuta da Convenção de Condomínio: Critério para utilização das vagas de garagem QUADROS DA NBR Identificação das unidades autônomas Enquadramento das vagas de garagem Classificação das áreas (divisão proporcional e não proporcional) Cálculo das áreas dos pavimentos, privativas, comuns, equivalentes e coeficientes de proporcionalidade Identificação dos acabamentos propostos

23 LIMITES DE VIABILIDADE AVALIAÇÃO VALOR PROGRAMA Outras Despesas Construção Terreno CUSTOS PMCMV FAIXA 1 PMCMV FAIXA 2 E 3

24 DOCUMENTAÇÃO PARA PRÉ-ANÁLISE Ficha Resumo do Empreendimento - FRE Ficha de Informações do Terreno - FIT Matrícula atualizada do imóvel Levantamento planialtimétrico cadastral, em escala adequada à área do terreno; Projeto de implantação do empreendimento (padrão prefeitura, mesmo sem aprovação) Projeto arquitetônico (padrão prefeitura, mesmo sem aprovação) Quadros I, II da NBR (em caso de condomínio) Memorial descritivo sucinto

25 DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA Documentação da pré-análise; Quadros III a VIII da NBR Minuta do memorial de incorporação ou da instituição/especificação de condomínio Projeto de acessibilidade Memoriais descritivos (modelo CAIXA)

26 DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA Orçamentos (modelo CAIXA) Cronogramas físico-financeiros (modelo CAIXA) Declaração de viabilidade das concessionárias de energia elétrica, água e esgoto e respectivos croquis Licenças ambientais aplicáveis Termo de opção de compra e venda do terreno

27 DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE DEFINITIVA DOCUMENTAÇÃO DISPENSÁVEL, A CRITÉRIO DA GESTÃO TÉCNICA LOCAL Sondagem do terreno; Estudo Preliminar referente à infraestrutura; Estudo Preliminar referente à estrutura e instalações;

28 DOCUMENTAÇÃO PARA CONTRATAÇÃO Projeto de arquitetura aprovado pelo Município Registro da incorporação imobiliária (operações com valor de mercado) Projetos de infraestrutura aprovados pelos órgãos competentes (se for o caso) Alvará de Construção Certificado de qualificação da construtora no PBQP-H, nível conforme acordo setorial Certidão de Registro de Pessoa Jurídica no CREA/CAU, constando o Responsável Técnico - RT pelo empreendimento

29 DOCUMENTAÇÃO PARA 1º DESEMBOLSO Pendências do Laudo de Análise; ART/RRT de execução de obra ART/RRT de projeto arquitetônico e complementares, (inclusive Sistema de Aquecimento Solar - SAS) Projeto aprovado de prevenção e combate a incêndio Projetos executivos todos, em meio digital Planilha de Levantamento de Serviços - PLS

30 PLS DOCUMENTAÇÃO PARA PARCELA INTERMEDIÁRIAS Infraestrutura externa, quando for o caso; Pendências de acompanhamento de obra.

31 DOCUMENTAÇÃO PARA ÚLTIMO DESEMBOLSO Termo de recebimento da infraestrutura pelos órgãos competentes (no caso de loteamentos) Habite-se Manual do Proprietário/Usuário Termo de conclusão do processo de implantação do SAS, emitido por empresa qualificada pelo Programa de Qualificação de Fornecedores de Sistemas de Aquecimento Solar Qualisol, quando for o caso Cumprimento das exigências das licenças verificadas na análise / acompanhamento de obra

32 DOCUMENTAÇÃO PARA DESEMBOLSO Ressaltamos que a documentação aqui apresentada referese somente a análise de engenharia e arquitetura. Para 1º Desembolso, parcelas intermediárias e último desembolso também deverão ser apresentados outros documentos previstos no contrato.

33 SUSTENTABILIDADE AMBIENTAL

34 AÇÃO MADEIRA LEGAL A AÇÃO MADEIRA LEGAL é um conjunto de medidas articuladas entre a CAIXA, o IBAMA e o Ministério do Meio Ambiente para monitorar o uso de madeiras de origem legal em obras e empreendimentos habitacionais financiados pela CAIXA. Medida vigente a partir de JAN/2009, devendo ser apresentado, até a conclusão das obras, o Documento de Origem Florestal DOF, bem como declaração informando o volume, espécies e a destinação final das madeiras utilizadas na obra. IBAMA Serviços Autorizações e licenças DOF

35 SELO CASA AZUL O Selo Casa Azul visa reconhecer os empreendimentos habitacionais que reduzem os impactos ambientais e oferecem benefícios sociais e incentivar: - o uso racional de recursos naturais; - reduzir o custo de manutenção dos edifícios e despesas mensais; - conscientizar empreendedores e moradores sobre as vantagens das construções sustentáveis Níveis de gradação do Selo Casa Azul: BRONZE: Critérios obrigatórios - 19 PRATA: OURO: Critérios obrigatórios e mais 6 critérios de livre escolha Critérios obrigatórios e mais 12 critérios de livre escolha

36 SELO CASA AZUL Concedido a projetos que cumpram um conjunto de critérios em seis áreas: qualidade urbana, projeto e conforto, eficiência energética, conservação de recursos materiais, gestão da água e práticas sociais. CAIXA Downloads Desenvolvimento urbano Gestão Ambiental SELO CASA AZUL

37 MODELOS CAIXA

38 FRE FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO Identificação (Programa, Fonte de Recursos, Empreendimento, Proponente, Construtor, RT, Incorporador, Informações do Terreno) Informar o valor proposto para as tipologias, vinculando as vagas de garagem autônomas, para fins de comercialização/avaliação Disponibilidade de Infraestrutura: Redes de água, esgoto, energia e iluminação, pavimentação, guias, sarjetas e drenagem subterrânea Disponibilidade de Equipamentos e Serviços Públicos Custos propostos Valores de Venda propostos (faixas 2 e 3)

39 FIT FICHA DE INFORMAÇÃO DE TERRENO Identificação do Terreno; Croqui de localização; Informações sobre infraestrutura; Informações sobre entorno.

40 MEMORIAIS DESCRITIVOS Memorial Descritivo da Habitação; Memorial Descritivo dos Equipamentos de Uso Comum Memorial Descritivo de Infraestrutura; Memorial Descritivo de Infraestrutura não incidente:

41 ORÇAMENTOS E CRONOGRAMAS Orçamento de Habitação; Orçamento de Equipamento; Orçamento de Infraestrutura; Cronograma de Habitação; Cronograma de Equipamento; Cronograma de infraestrutura; Cronograma Global.

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