A mudança do Plano Diretor de São Paulo e a visão urbana da indústria imobiliária RICARDO YAZBEK SECOVI-SP

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1 A mudança do Plano Diretor de São Paulo e a visão urbana da indústria imobiliária RICARDO YAZBEK SECOVI-SP

2 afunção da indústria imobiliária no contexto do desenvolvimento urbano 2

3 produção de habitações mercado imobiliário RMSP janeiro 2004 junho DORM DORM DORM DORM CRESCIMENTO POPULACIONAL NO PERÍODO 1,3 MILHÃO DE HAB. LACRADOS 1,46 MILHÃO DE VEÍCULOS NO MESMO PERÍODO 3

4 como nossas cidades se desenvolverão nas próximas décadas?

5 NECESSIDADES DE HABITAÇÃO ATÉ milhões de moradias Fonte- Construbusiness 2010

6 milhões de domicílios milhões de domicílios 1,1 milhão/ano 1,9 milhão/ano CIDADES

7 como adaptar o crescimento das cidades... à demanda de mercado? àum modelo de desenvolvimento que proporcione qualidade de vida à população?

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10 viagens da cidade 38 milhões de viagens por dia picos de congestionamento, despejam por ano 270 mil toneladas de CO² na atmosfera

11 custo estudo de 2012, da Fundação Getúlio Vargas, estimou em mais de R$ 50 bilhões por ano o custo dos congestionamentos na cidade

12 alternativas para melhoria da mobilidade REDE DE TRANSPORTES DE MASSA EFICIENTE + DESENHO DE CIDADE QUE PROPORCIONE UM CRESCIMENTO VOLTADO À OTIMIZAÇÃO DOS DESLOCAMENTOS

13 A CIDADE PRECISA DE NOVOS MODELOS DE OCUPAÇÃO URBANA

14 IMPEDIR OU DIFICULTAR A IMPLANTAÇÃO DE NOVAS HABITAÇÕES, ESPAÇOS PARA COMÉRCIO E SERVIÇO NA CIDADE SOLUÇÃO OU PROBLEMA?

15 DEMANDAS COMO ACOMODAR EM SÃO PAULO CERCA DE 30 MIL NOVAS UNIDADES HABITACIONAISPORANO?

16 EFEITOS COLATERIAS DESEQUILÍBRIO ENTRE OFERTA E DEMANDA AUMENTO DE PREÇOS PRODUÇÃO DOS MUNICÍPIOS VIZINHOS AUMENTO DOS DESLOCAMENTOS

17 INFLUÊNCIAS DO ENTORNO São Paulo recebe TODOS OS DIAS 1 milhão de viagens provenientes de outros municípios da Região Metropolitana

18 ADENSAR... ESPRAIAR... VERTICALIZAR... MESCLA DE USOS... OUTROS...? QUE MODELOS DE OCUPAÇÃO SÃO BONS OU RUINS PARA A CIDADE?

19 hab/km² hab/km² hab/km² 19

20 EXISTE RELAÇÃO ENTRE MOBILIDADE E USO DO SOLO? 20

21 COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO, TIPOLOGIAS DE EDIFÍCIOS E MODELOS DE ADENSAMENTO DEVEM SER UTILIZADOS COMO FERRAMENTAS DE PLANEJAMENTO URBANO. 21

22 COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO MÁXIMOS EM VÁRIAS CIDADES MUNDO DENVER 17 CHICAGO 12 NEW YORK 15 HONG KONG 12 BANGKOK 8 PARIS 7,2 SINGAPURA 15 SÃO PAULO 4 22

23 DENSIDADES (HABITANTES POR Km²) 23,088 21,276 14,390 7,394 MUMBAI SÃO PAULO PARIS TOKYO

24 PARIS MOSCOU hab/km² hab/km² XANGAI hab/km² 24

25 DENSIDADES (HABITANTES POR Km²) MUMBAI SÃO PAULO PARIS TOKYO MANHATAN SAPOPEMBA MOEMA JARDIM PAULISTA ITAIM BIBI 25

26 ADENSAMENTO X PREÇO FINAL DO IMÓVEL 26

27 ADENSAMENTO X PREÇO DO TERRENO 1.200,00 Preço do terreno/m² Área Construída 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 REDUÇÃO 75% REDUÇÃO 83% 0,00 1 1,2 1,4 1,6 1,8 2 2,2 2,4 2,6 2,8 3 3,2 3,4 3,6 3,8 4 4,2 4,4 4,6 4,8 5 5,2 5,4 5,6 5,8 6 Coeficiente de Aproveitamento 27

28 ADENSAMENTO E ARRECADAÇÃO TRIBUTÁRIA AUMENTO DO ADENSAMENTO AUMENTA A CAPACIDADE DE ARRECADAÇÃO COM IMPOSTOS AUMENTO DO VALOR DAS PROPRIEDADES, DA ÁREA TRIBUTÁVEL E DO NÚMERO DE CONTRIBUINTES. 28

29 POTENCIAL DE ARRECADAÇÃO TRIBUTÁRIA PELO ADENSAMENTO Área m² Terreno com utilização média da região CA = 1,03 Área m² Mesmo terreno com adensamento máximo CA = 4,0 Aumento da área construída + Aumento do valor arrecadado / m² função do maior valor da nova área construída. IPTU anual = R$ IPTU anual = R$ Terreno Rua Cipriano Barata n X 29

30 1 O ADENSAMENTO AO LONGO DE EIXOS DE TRANSPORTE DE MASSA

31 2 POLOS DE DESENVOLVIMENTO AUTOSSUSTENTÁVEIS NÓS DE UMA EFICIENTE REDE DE TRANSPORTE DE MASSA, ONDE AS ATIVIDADES DO DIA A DIA SÃO FEITAS SEMGRANDESDESLOCAMENTOS

32 aumentar o aproveitamento de áreas ao longo dos eixos de corredores de ônibus, trens e metrô e definir novos tipos de ocupação dos espaços da cidade

33 pólos indutores de desenvolvimento

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56 Entre 2004 e 2012, foram lançadas e vendidas, em média, por ano, unidades residenciais. Dessas unidades, 40 % foram de 2 dormitórios e 32 % de 3 dormitórios. Isso demonstra, claramente, que o foco da produção imobiliária [72 %] esteve voltado, efetivamente, para a classe média e média baixa. Isto é, não representa uma produção voltada ao investidor, mas, sim, ao usuário final, constituído, em sua grande maioria, por adquirentes de seu primeiro imóvel. Portanto, fica evidente que termos como especulação imobiliária, bolha imobiliária e excesso de produção são totalmente inadequados. A produção imobiliária vem atendendo uma demanda real da população paulistana.

57 A produção imobiliária, portanto, não enfrenta constrangimentos seja por falta de demanda, seja por oferta de crédito. Enfrenta, sim, um alto custo da terra urbana [escassez física e escassez artificial, provocada por uma combinação de baixos coeficientes de aproveitamento e baixos estoques e/ou esgotamento de estoques de potencial construtivo estabelecidos pelo Plano Diretor Estratégico de 2002.

58 O dado preocupante é que, em função da escassez de terrenos urbanos, a produção imobiliária tem se deslocado para municípios vizinhos. Se a relação de lançamentos de imóveis residenciais era, em 2004, de 80% no MSP para 20% na RMSP, em 2012 essa relação foi alterada par 51% no MSP para 49% na RMSP. Infelizmente, o efeito perverso desse fenômeno é que esses indivíduos, que irão morar fora da cidade, continuarão a trabalhar no município, agravando, sensivelmente, os problemas de mobilidade ocasionados por esses movimentos pendulares diários [moradia/trabalho trabalho/moradia].

59 Muito obrigado!!!

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