Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012

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1 Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Emílio Cesar Gonçalves de Mendonça - Pós-graduação em Avaliações e Perícias da Engenharia - IPOG Resumo O artigo apresenta os métodos de avaliação prescritos na norma técnica de avaliação de bens, com ênfase nos métodos evolutivo e involutivo, os quais, comumente, empregam custos unitários de projetos padrões na estimativa do valor de mercado do bem avaliando. As características e os projetos padrões residenciais e comerciais dos sistemas de referência de preços de construção CUB e SINAPI são apresentados. Os custos unitários dos dois sistemas são confrontados diretamente e faz-se uma análise do impacto desses custos sobre o valor final de duas avaliações hipotéticas, executadas uma pelo método evolutivo e outra pelo involutivo. Os resultados mostraram que os custos unitários do CUB são superiores aos custos dos projetos assemelhados do SINAPI. Nos casos hipotéticos analisados, os custos do CUB conduziram a valores significativamente diferentes, sendo superior para o método evolutivo e inferior para o involutivo, dos valores obtidos a partir dos custos do SINAPI. Palavras-chave: Avaliação; CUB; SINAPI. 1. Introdução O Engenheiro de Avaliações, na busca pelo valor de mercado de um bem, dos seus custos, frutos ou direitos, tem a seu dispor diversas técnicas avaliatórias, aplicadas conforme os condicionantes próprios do bem avaliando e as restrições impostas pelo mercado em que está inserido. As metodologias avaliatórias previstas na norma brasileira NBR Avaliação de bens: Procedimentos gerais, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), para determinação do valor de um bem, seus frutos e direitos são: comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e capitalização da renda. No presente trabalho, inicialmente, os métodos avaliatórios da norma serão apresentados brevemente, com maior destaque para os métodos evolutivo e involutivo, os quais, comumente, utilizam custos unitários de projetos padrões de sistemas de custos de referência, para estimar o preço de construção de benfeitorias, no caso do método evolutivo, ou do empreendimento de aproveitamento eficiente, no caso do método involutivo. Após a apresentação das técnicas avaliatórias, o estudo se concentrará nos principais sistemas de custos disponíveis aos Engenheiros de Avaliações como fonte de preços unitários, o Custo Unitário Básico (CUB) dos sindicatos estaduais da indústria da construção civil e o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), mantido pela Caixa Econômica Federal (CAIXA). Ao final, os custos unitários dos projetos padrões dos dois sistemas são confrontados e são analisados dois casos hipotéticos de avaliação, pelos métodos evolutivo e involutivo, utilizando custos unitários dos dois sistemas. 1

2 2. Métodos avaliatórios prescritos na norma técnica A Norma NBR relaciona quatro métodos aplicáveis na determinação do valor de um bem, de seus frutos e direitos: o método comparativo direto de dados de mercado, o da capitalização da renda, o evolutivo e o involutivo. Somente o primeiro método é dito direto, pois as demais metodologias utilizam em alguma etapa de sua formulação o método comparativo. Embora sejam prescritas apenas quatro técnicas, em seu item 8.1.2, a norma considera que em situações atípicas, onde não seja possível a aplicação de qualquer uma dessas metodologias, é aceitável, para a determinação do valor, a aplicação de qualquer outro método, desde que justificado pelo engenheiro avaliador Método comparativo direto de dados de mercado No método comparativo de dados de mercado, o valor do bem avaliando é calculado com base em dados de negociações e ofertas de venda de imóveis com atributos intrínsecos e extrínsecos comparáveis aqueles do avaliando (DANTAS, 2005). Para aplicação do método, é necessária a existência de um mercado de imóveis que possa fornecer uma amostra representativa. O método comparativo de dados de mercado é considerado o método eletivo quando houver número adequado de elementos comparáveis, capazes de compor uma amostra representativa do mercado para o bem avaliando (IBAPE/SP, 2007). A NBR , no item 7.5 afirma que Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado. Nem sempre é possível a aplicação do método comparativo direto. No caso de imóveis com mercado restrito ou de uso específico, como por exemplo: hospitais, escolas, instalações industriais especiais, estádios etc. é necessária a utilização de outros métodos Método da capitalização da renda De acordo com a NBR , o método da capitalização da renda consiste na estimativa do valor do bem considerando a capitalização presente de sua renda líquida prevista. Os principais fatores intervenientes na determinação do valor do bem por esse método são o período de capitalização e a taxa de desconto utilizada, os quais devem ser fundamentados pelo avaliador (DANTAS, 2005) Método evolutivo O método evolutivo consiste em uma técnica através da qual o valor do imóvel avaliando é obtido através do somatório do valor do terreno e dos custos de reedição das benfeitorias nele existentes, com a aplicação de um fator de comercialização, conforme a expressão seguinte: VI = VT +CB FC Onde: VI valor do imóvel avaliando; VT valor do terreno; CB custo de reedição da benfeitoria; 2

3 FC fator de comercialização. No método evolutivo, o valor do terreno deve ser determinado por outro método avaliatório, preferencialmente, o método comparativo de dados de mercado. O fator de comercialização ou vantagem da coisa feita corresponde à razão entre o valor de mercado de um bem e seu custo de reedição. O valor esperado para esse fator em mercados aquecidos, com uma boa velocidade de vendas, é superior a unidade e, no caso de mercados em declínio, por exemplo, uma região onde se instala uma fábrica poluidora ou onde a criminalidade sofreu um aumento considerável, o valor esperado é inferior a um. Segundo a NBR , o custo de reedição de uma benfeitoria corresponde ao custo de reprodução, definido como o gasto necessário para reproduzir um bem, descontada a depreciação do bem, no estado atual em que se encontra. Para determinar o custo de reprodução, o engenheiro avaliador pode utilizar o método comparativo direto de custo ou o método da quantificação de custo, prescritos na norma técnica NBR No método comparativo direto de custo, o cálculo do custo de reprodução da benfeitoria é obtido a partir de custos de execução de benfeitorias semelhantes que compõem a amostra, pela qual são elaborados modelos representativos utilizando técnicas de tratamento de dados, tais como a homogeneização por fatores ou a inferência estatística. O método comparativo direto de custo não é usualmente empregado, porém pode ser utilizado em situações de cálculos indenizatórios, onde a benfeitoria sofreu danos ou mesmo destruição completa (IBAPE/SP, 2007). No método da quantificação de custo, o cálculo do custo de reprodução da benfeitoria é obtido a partir de custos unitários de construção ou através do orçamento detalhado dos principais serviços, materiais e equipamentos componentes da benfeitoria. Os custos unitários de construção de projetos padrões são fornecidos por entidades como os sindicatos da indústria de construção civil dos estados, que periodicamente publicam o valor do Custo Unitário Básico (CUB), empresas do ramo da construção civil como a Pini e por órgãos oficiais como a Caixa Econômica Federal, responsável pela administração do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI). Os projetos padrões e seus respectivos custos do CUB e do SINAPI são o tema central desse estudo e serão abordados na seção seguinte. As etapas a serem seguidas para o cálculo do custo de reprodução utilizando custos unitários de construção são (DANTAS, 2005): a) vistoria para verificar as especificações dos materiais utilizados; b) estimação do padrão construtivo; c) relacionamento da benfeitoria com os projetos padrões; d) estimação do custo unitário da área coberta padrão; e) cálculo da área equivalente às áreas de custo padrão preconizada na norma técnica NBR Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios: Procedimento, da ABNT, segundo a fórmula: Onde: S = Ap + 3 Aq P

4 S área equivalente às áreas de custo padrão; Ap área coberta padrão; Aq área coberta de padrão diferente; P razão entre o custo unitário estimado da área coberta de padrão diferente e o custo unitário da área coberta padrão. f) estimação do custo unitário final a partir do custo unitário da área coberta padrão acrescido dos custos não previstos no projeto padrão escolhido, das despesas indiretas e do lucro, conforme a seguinte expressão: CNP CUF = CU BDI S Onde: CUF custo unitário final da área coberta padrão; CU custo unitário da área coberta padrão; CNP custos não previstos no projeto padrão escolhido; S área equivalente às áreas de custo padrão; BDI percentual estimado para as despesas indiretas e o lucro. Após o cálculo do custo de reprodução, empregando o método comparativo direto de custo ou o método da quantificação de custo, subtrai-se o valor referente à depreciação para obtenção do custo de reedição da benfeitoria: Onde: CB - custo de reedição da benfeitoria; CR custo de reprodução da benfeitoria; D depreciação. CB = CR D A depreciação pode ser calculada através do método da linha reta e seu variante, do método do valor decrescente, do método de Kuentzle, do método de Ross, do método de Heidecke e do método misto, combinando o método de Ross com o critério de Heidecke, esse último é o que produz melhores resultados (DANTAS, 2005). Embora não seja comum, é possível aplicar depreciações diferentes para os componentes mais significativas da benfeitoria. Essa aplicação é de interesse, por exemplo, quando se pretende avaliar um conjunto de edificações homogêneas, de modo a individualizar o valor de cada uma (IBAPE/SP, 2007) Método involutivo O método involutivo é um método indireto de avaliação que indica a viabilidade financeira de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões. O método deve ser aplicado quando não houver condições de emprego do método comparativo direto de dados (ALONSO, 2009). Consiste no cálculo da receita provável da incorporação para venda de imóveis hipotéticos por preço unitário obtido através de pesquisas de mercado (método comparativo direto), 4

5 considerando todas as despesas necessárias para execução do empreendimento, bem como os lucros do construtor e do incorporador. Conforme Dantas (2005), trata-se de um caso particular do método da renda, onde o fluxo de caixa do empreendimento determina o valor do terreno. A aplicação do método involutivo segue as seguintes etapas (ALONSO, 2009): a) caracterização da região geoeconômica; b) caracterização do terreno avaliando; c) verificação da legislação de uso e ocupação do solo; d) caracterização do empreendimento de aproveitamento eficiente; e) cálculo da outorga onerosa, quando prevista em legislação; f) cálculo da receita líquida provável; g) cálculo do custo do empreendimento, através de custos unitários de projeto padrão semelhante ao empreendimento proposto; h) estimativa do prazo de duração do empreendimento, correspondente ao somatório dos períodos gastos com os projetos, o registro imobiliário, a construção e a venda das unidades; i) custos financeiros, incidentes sobre o valor de mercado do terreno, a outorga onerosa e o valor da construção; j) ganhos financeiros do empreendimento, apurados com base na receita liquida do empreendimento, considerando uma taxa de rendimento aplicada aos capitais recebidos; l) lucro do empreendimento, considerando uma taxa mínima de oportunidade; m) cálculo do valor do terreno, resultante do modelo expresso pela equação: Rle =VT +VO +CE + Pct + Pcfo + Pcfc + LE Pgfe Onde: Rle receita liquida do empreendimento imobiliário; VT valor do terreno; VO valor da outorga onerosa; CE custo do empreendimento; Pcft valor presente dos custos financeiros do terreno; Pcfo valor presente dos custos financeiros da outorga onerosa; Pcfc valor presente dos custos financeiros da construção; LE lucro do empreendimento; Pgfe valor presente dos ganhos financeiros do empreendimento. 3. Custos unitários de projetos padrões Conforme apresentado na seção anterior, os métodos evolutivo e involutivo utilizam, comumente, na sua formulação, custos unitários de construção de projetos padrões. É importante salientar que, na avaliação de um imóvel, deve-se escolher o projeto padrão mais semelhante à benfeitoria ou ao empreendimento hipotético, de modo a diminuir o erro na estimativa de custos e, consequentemente, na avaliação do imóvel. Os engenheiros avaliadores têm à disposição diversas fontes de custos unitários de projetos padrões, dentre eles, o mais utilizado é o CUB, publicado pelos sindicatos da indústria da construção civil dos estados. Os valores do CUB de diversos estados podem ser obtidos em CBIC (2010). 5

6 O governo federal, através da Caixa Econômica Federal (CAIXA), mantém o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), que possui custos unitários para projetos habitacionais, comerciais, de saneamento e de utilidade pública. Os custos unitários desse sistema estão disponíveis em CAIXA (2010) O Custo Unitário Básico (CUB) O CUB foi instituído legalmente pela Lei n de dezembro de 1964 que obrigou os sindicatos estaduais da indústria da construção civil a divulgarem mensalmente, até o dia cinco de cada mês, os custos unitários de construção (SINDUSCON-MG, 2007). A mesma lei também regulamenta que os procedimentos de cálculo e os projetos padrões do CUB devem ser definidos pela ABNT. Atualmente, a norma técnica em vigor que trata do assunto é a NBR Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios: Procedimento, de agosto de O CUB dos projetos padrões é calculado pelo somatório dos custos unitários dos diversos insumos que compõem os lotes básicos dos referidos projetos multiplicados pelas respectivas quantidades. Os preços dos insumos, da mão-de-obra e dos equipamentos são consultados mensalmente, preferencialmente junto às construtoras, porém também podem ser obtidos de fornecedores da indústria ou do comércio (SINDUSCON-MG, 2007). A NBR 12721:2006 recomenda a coleta de no mínimo vinte dados de preços para cada insumo e sobre eles devem ser efetuados uma análise de consistência e um tratamento estatístico, para determinação do preço médio representativo do insumo. Sobre os salários incidem todos os encargos trabalhistas e previdenciários, direitos sociais e obrigações decorrentes de convenções coletivas de trabalho de cada sindicato. Conforme a NBR 12721:2006, no CUB não são contabilizados os seguintes itens: a) fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; b) elevador(es); c) equipamentos e instalações, tais como: fogões; aquecedores; bombas de recalque; incineração; ar-condicionado; calefação; ventilação e exaustão outros; d) playground (quando não classificado como área construída); e) obras e serviços complementares; urbanização; recreação (piscinas, campos de esporte); ajardinamento; instalação e regulamentação do condomínio; e f) outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); g) impostos, taxas e emolumentos cartoriais; h) projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; 6

7 i) remuneração do construtor; j) remuneração do incorporador. Portanto, para determinar o custo unitário da construção, o orçamentista deverá considerar o acréscimo desses custos no CUB. Nas Tabelas 1 a 3, são apresentados os projetos padrões habitacionais e comerciais da NBR 12721:2006, com suas principais características, padrões e áreas equivalentes. Os desenhos das plantas baixas dos projetos da NBR 12721:2006 podem ser consultados em SINDUSCON-MG (2007). Projeto Descrição Dormitórios Área equiv. R1-B Residência unifamiliar padrão baixo: 1 pavimento, com ,94 Baixo dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque. R1-N Residência unifamiliar padrão normal: 1 pavimento, ,47 Normal dormitórios, sendo um suíte com banheiro, banheiro social, sala, circulação, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda (abrigo para automóvel). R1-A Residência unifamiliar padrão alto: 1 pavimento, ,44 Alto dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel). RP1Q Residência unifamiliar popular: 1 pavimento, 1 dormitório, sala, banheiro e cozinha. 1 39,56 Popular Tabela 1 - Projetos padrões de residências unifamiliares da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007) Projeto Descrição Dormitórios PIS PP-B Residência multifamiliar - Projeto de interesse social: Térreo e 4 pavimentos/tipo. Pavimento térreo: Hall, escada, 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Na área externa, está localizado o cômodo da guarita, com banheiro e central de medição. Pavimento-tipo: Hall, escada e 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Residência multifamiliar - Prédio popular - padrão baixo: térreo e 3 pavimentos-tipo. Pavimento térreo: Hall de entrada, escada e 4 apartamentos por andar com 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Na área externa, estão localizados o cômodo de lixo, guarita, central de gás, depósito com banheiro e 16 vagas descobertas. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada e 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Área equiv , ,08 Baixo 7

8 Projeto Descrição Dormitórios PP-N R8-B R8-N R8-A R16-N Residência multifamiliar - prédio popular - padrão normal: Pilotis e 4 pavimentos-tipo. Pilotis: Escada, elevador, 32 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito, hall de entrada, salão de festas, copa, 3 banheiros, central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada, elevadores e quatro apartamentos por andar, com três dormitórios, sendo um suíte, sala de estar/jantar, banheiro social, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda. Residência multifamiliar padrão baixo: Pavimento térreo e 7 pavimentos-tipo Pavimento térreo: Hall de entrada, elevador, escada e 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque. Na área externa estão localizados o cômodo de lixo e 32 vagas descobertas. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada e 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque. Residência multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis e oito pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo depósito e instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de entrada, salão de festas, copa, 2 banheiros, central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada, elevadores e quatro apartamentos por andar, com três dormitórios, sendo um suíte, sala estar/jantar, banheiro social, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda. Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e oito pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 48 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de entrada, salão de festas, salão de jogos, copa, 2 banheiros, central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e 2 apartamentos por andar, com 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda. Residência multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis e 16 pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 128 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo depósito e instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de entrada, salão de festas, copa, 2 banheiros, central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada, elevadores e quatro apartamentos por andar, com três dormitórios, sendo um suíte, sala de estar/jantar, banheiro social, cozinha e área de serviço com banheiro e varanda. Área equiv ,45 Normal ,51 Baixo ,22 Normal ,79 Alto ,50 Normal 8

9 Projeto Descrição Dormitórios R16-A Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e 16 pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 96 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de entrada, salão de festas, salão de jogos, copa, 2 banheiros, central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e 2 apartamentos por andar, com 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda. Área equiv ,40 Alto Tabela 2 - Projetos padrões de residências multifamiliares da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007) Projeto Descrição CSL-8 Edifício comercial, com lojas e salas: Garagem, pavimento térreo e 8 pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pavimento térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas. Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e oito salas com sanitário privativo por andar. CSL-16 Edifício comercial, com lojas e salas: Garagem, pavimento térreo e 16 pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 128 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pavimento térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas. Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e oito salas com sanitário privativo por andar. CAL-8 Edifício comercial andares-livres: Garagem, pavimento térreo e oito pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pavimento térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas. Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e oito andares corridos com sanitário privativo por andar. Área equiv ,55 Alto e Normal 5.734,46 Alto e Normal 3.096,09 Alto e Normal Tabela 3 - Projetos padrões comerciais da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007) 3.2. O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI) O extinto Banco Nacional de Habitação (BNH) implantou, em 1969, o SINAPI com objetivo de suprir sua demanda de informações sobre os custos da construção civil relativos a projetos habitacionais e de índices que refletissem o comportamento desses custos. O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) foi incumbido de produzir as séries mensais de preços dos insumos e salários da construção civil (IBGE, 2010). Com a extinção do BNH, coube a Caixa Econômica Federal (CAIXA) a administração do SINAPI. A partir de julho de 1997, a coleta de preços de insumos e salários foi expandida também para os ramos de saneamento e infraestrutura urbana. Desde a publicação da Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) de 2003, o SINAPI passou a ser a referência oficial do governo federal para os custos das obras públicas executadas com recursos do Orçamento Geral da União 9

10 (CAIXA, 2010). Além do SINAPI, para o caso de obras rodoviárias, a LDO de 2010 indica o Sistema de Custos de Obras Rodoviárias (SICRO) como referencial de custos: Art O custo global de obras e serviços contratados e executados com recursos dos orçamentos da União será obtido a partir de custos unitários de insumos ou serviços menores ou iguais à mediana de seus correspondentes no Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil SINAPI, mantido e divulgado, na internet, pela Caixa Econômica Federal, e, no caso de obras e serviços rodoviários, à tabela do Sistema de Custos de Obras Rodoviárias SICRO. A base técnica de engenharia do sistema, composta pelos projetos, serviços, quantidades, especificações e composições, é de responsabilidade da CAIXA. A coleta de preços pelo IBGE é realizada nas 27 capitais, tendo como fontes o Cadastro de Empresas (CEMPRE) do órgão, estabelecimentos comerciais, industriais e sindicatos da construção civil. Aos salários são acrescidos os encargos sociais. Nos custos referentes aos projetos padrões do SINAPI, não estão incluídos os custos referentes aos seguintes itens (IBGE, 2010): compra de terreno; execução dos projetos em geral; licenças, habite-se, certidões, seguros; administração da obra; financiamentos; lucro da construtora e incorporadora; instalações provisórias; ligações domiciliares de água, energia elétrica e esgoto; depreciações dos equipamentos (máquinas e equipamentos); equipamentos mecânicos: elevadores, compactadores, exaustores; infra-estrutura urbana; equipamentos de segurança; fundações especiais. Nas Tabelas 4 a 6, são apresentados os projetos padrões habitacionais e comerciais disponíveis no SINAPI, com suas principais características, padrões e áreas construídas. Os desenhos das plantas baixas dos projetos do SINAPI podem ser consultados em CAIXA (2010). Projeto Descrição Dormitórios Área const. CP1-1Q30 CP.1-2Q40 CP.1-2Q46 Casa geminada, com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: sala, quarto, circulação, cozinha e banheiro. Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: sala, 2 quartos, circulação, banheiro e cozinha. Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha. 1 29,7 Normal, Baixo e Mínimo 2 40,65 Normal, Baixo e Mínimo 2 46,15 Normal, Baixo e Mínimo 10

11 Projeto Descrição Dormitórios Área const. CP.2-3Q56 Casa geminada, com 2 pavimentos, fundação baldrame. primeiro pavimento: sala, 1 quarto e cozinha. segundo pavimento: 2 quartos, circulação e banheiro. CR.1-2Q62 Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. CR.1-3Q104 Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. CR.1-4Q122 Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 4 quartos, circulação, 2 banheiros, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. CR.2-2Q81 Casa geminada, com 2 pavimentos e edícula, fundação baldrame. primeiro pavimento: sala e cozinha. segundo pavimento: 2 quartos, circulação e banheiro. área útil (1+2): 55,39m2. edícula: área de serviço, quarto e wc de empregada. 3 56,5 Normal, Baixo e Mínimo 2 61,86 Normal, Baixo e Mínimo 3 103,9 Alto, Normal e Baixo 4 122,25 Alto, Normal e Baixo 2 80,72 Normal, Baixo e Mínimo Tabela 4 - Projetos padrões de residências unifamiliares do SINAPI (CAIXA, 2010) Projeto Descrição Dormitórios Área const. PR4-2QP1643 PR4-2QT1433 Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis (com apartamento de porteiro), 4 pavimentos tipo (com 4 unidades cada) e cobertura (com 2 unidades). unidade tipo: sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc empregada. Edifício residencial multifamiliar com andar térreo, sem elevador (considerado, apenas ponto de força). pavimentos: térreo (com 4 unidades), 4 pavimentos tipo (com 4 unidades cada) e cobertura (com apartamento de porteiro). unidade tipo: sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc empregada ,98 Alto, Normal e Baixo ,72 Alto, Normal e Baixo 11

12 Projeto Descrição Dormitórios Área const. PR4-3QP2520 PR4-3QT2264 PR5-2QT2125 PR6-3QP7181 PR8-2QP2620 PR8-3QP3176 Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis (com apartamento de porteiro), 4 pavimentos tipo (com 4 unidades cada) e cobertura (com 2 unidades). unidade tipo: sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc empregada. Edifício residencial multifamiliar com andar térreo, sem elevador (considerado, apenas ponto de força). pavimentos: térreo (com 4 unidades), 4 pavimentos tipo (com 4 unidades cada) e cobertura (com apartamento de porteiro). unidade tipo: sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc empregada. Edifício residencial multifamiliar com andar térreo, sem elevador (considerado, apenas ponto de força). pavimentos: 5 pavimentos tipo (com 8 unidades cada, em 2 prumadas de escada) e telhado. unidade tipo 1: sala, 2 quartos, banheiro, cozinha e área de serviço. área útil: 45,82m2. unidade tipo 2: sala, 2 quartos, banheiro, cozinha e área de serviço. área útil: 37,75m2. Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis (com apartamento de porteiro), 6 pavimentos tipo (com 6 unidades cada) e cobertura (com 2 unidades). unidade tipo: sala, 3 quartos, circulação, 2 banheiros, copa-cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis (com apartamento de porteiro), 8 pavimentos tipo (com 4 unidades cada) e cobertura (com 2 unidades). unidade tipo: sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: subsolo, térreo (com apartamento de porteiro e salão), 8 pavimentos tipo (com 2 unidades cada) e telhado. unidade tipo: 2 salas, 3 quartos, circulação, 2 banheiros, lavabo, copacozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada ,09 Alto, Normal e Baixo ,27 Alto, Normal e Baixo ,95 Normal, Baixo e Mínimo ,72 Alto e Normal ,90 Alto e Normal ,46 Alto e Normal

13 Projeto Descrição Dormitórios Área const. PR8-3QP4266 Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis (com apartamento de porteiro), 8 pavimentos tipo (com 4 unidades cada) e cobertura (com 2 unidades). unidade tipo: sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. PR12-2QP3597 Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis (com apartamento de porteiro), 12 pavimentos tipo (com 4 unidades cada) e cobertura (com 2 unidades). unidade tipo: sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. PR12-3QP6013 Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis (com apartamento de porteiro), 12 pavimentos tipo (com 4 unidades cada) e cobertura (com 2 unidades). unidade tipo: sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. PR12-4QP4050 Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis, (com apartamento de porteiro), 12 pavimentos tipo (com 2 unidades cada) e cobertura. unidade tipo: sala, 4 quartos, circulação, 2 banheiros, lavabo, copa-cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. PR18-4QP5870 Edifício residencial multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: pilotis, (com apartamento de porteiro), 18 pavimentos tipo (com 2 unidades cada), unidade tipo: sala, 4 quartos, circulação, 2 banheiros, lavabo, copa-cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada ,44 Alto e Normal ,84 Alto e Normal ,80 Alto e Normal ,92 Alto e Normal ,77 Alto e Normal Tabela 5 - Projetos padrões de residências multifamiliares do SINAPI (CAIXA, 2010) Projeto Descrição Área const. 13

14 Projeto Descrição Área const. PC.12-LA PC.12-LC PC.18-LA PC.18-LC Edifício comercial com salas autônomas e lojas, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: 3 pavimentos de lojas em galeria (com 19 unidades cada), 1 pavimento de garagem e 9 pavimentos tipo (com 12 salas cada). unidades: lojas com jirau e sanitário. área útil: 45,20m2. salas com recepção e sanitário. área útil: 29,35m2. Edifício comercial com andar corrido e lojas, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: térreo (com 1 loja), sobreloja (com andar corrido), 10 pavimentos tipo (com andar corrido). unidades: loja com hall e 2 sanitários. área útil: 157,71m2. andar corrido com hall e 2 sanitários. área útil: 461,34m2. Edifício comercial com salas autônomas e lojas, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: 3 pavimentos de lojas em galeria (com 19 unidades cada), 1 pavimento de garagem e 15 pavimentos tipo (com 12 salas cada). unidades: lojas com jirau e sanitário. área útil: 45,20m2. salas com recepção e sanitário. área útil: 29,35m2. Edifício comercial com andar corrido e lojas, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: térreo (com 1 loja), sobreloja (com andar corrido), 16 pavimentos tipo (com andar corrido). unidades: loja com hall e 2 sanitários. área útil: 157,71m2. andar corrido com hall e 2 sanitários. área útil: 461,34m ,67 Alto e Normal 6.862,41 Alto e Normal ,50 Alto e Normal ,11 Alto e Normal Tabela 6 - Projetos padrões comerciais do SINAPI (CAIXA, 2010) 3.3. Análise das tipologias dos projetos padrões Algumas considerações são feitas a partir da análise das descrições e dos desenhos das plantas baixas dos projetos padrões. Não se pode verificar se as áreas construídas informadas para os projetos do SINAPI correspondem às equivalentes ou reais. Entretanto, examinando-se os desenhos e as descrições constata-se que os projetos do SINAPI não possuem áreas descobertas ou, proporcionalmente, grandes áreas cobertas de padrão muito diferente, portanto conclui-se que as áreas apresentadas, mesmo que não correspondam às equivalentes, têm valores próximos a essas. O SINAPI apresenta uma maior variedade de projetos de residências unifamiliares, e multifamiliares, abrangendo, inclusive, casas geminadas, ocorrência comum em condomínios de casas de diversos padrões e em conjuntos habitacionais de baixa renda. Com exceção dos projetos comerciais, o CUB não dispõe, para um mesmo projeto, custos relativos a padrões diferentes. Dessa forma, para quantificar os custos pelo CUB de um prédio de apartamentos de pequena área privativa, com dois quartos, de padrão de acabamento normal ou alto, o avaliador terá de escolher entre projetos com número de quartos e áreas incompatíveis com a benfeitoria ou o empreendimento, podendo conduzir a resultados distorcidos, principalmente em se tratando de áreas privativas maiores. 14

15 3.4. Análise dos custos unitários Para efetuar uma análise comparativa entre os custos do CUB e do SINAPI, obtiveram-se custos unitários de projetos considerados semelhantes, com relação ao uso e tipologia, dos dois sistemas, referentes ao estado do Rio de Janeiro, para o mês de maio de 2010 (CAIXA, 2010 e CBIC, 2010). Nas Tabelas 7 a 9, são apresentados os projetos padrões comparados, seus respectivos custos e a diferença calculada em relação aos projetos do SINAPI, para o mês de maio de Projeto Padrão CUB SINAPI Diferença Área equiv. R$/m² Projeto Padrão Área const. R$/m² R$/m² % R1-B Baixo 51,94 927,91 CR.1-2Q62 Baixo 61,86 747,72 180,19 24,10% R1-N Normal 99, ,26 CR.1-3Q104 Normal 103,90 861,09 246,17 28,59% R1-A Alto 210, ,77 CR.1-4Q122 Alto 122,25 945,84 441,93 46,72% RP1Q Popular 39,56 941,81 CP.1-2Q40 Mínimo 40,65 624,56 317,25 50,80% Tabela 7 - Custos unitários de maio de 2010, no Rio de Janeiro, para projetos residenciais unif. semelhantes Projeto Padrão CUB SINAPI Diferença Área equiv. R$/m² Projeto Padrão Área const. R$/m² R$/m² % PP-B Baixo 927,08 927,91 PR4-2QT1433 Baixo 1.432,72 714,68 213,23 29,84% PP-N Normal 1.840, ,74 PR4-3QP2520 Normal 2.520,09 731,68 325,06 44,43% R8-B Baixo 1.885,51 821,91 PR5-2QT2125 Baixo 2.124,95 533,10 288,81 54,18% R8-N Normal 4.135,22 918,46 PR8-3QP4266 Normal 4.266,44 739,61 178,85 24,18% R8-A Alto 4.644, ,87 PR12-4QP4050 Alto 4.049,92 814,24 301,63 37,04% R16-N Normal 8.224,50 893,31 PR12-3QP6013 Normal 6.012,80 747,17 146,14 19,56% R16-A Alto 8.371, ,62 PR18-4QP5870 Alto 5.869,77 806,38 364,24 45,17% Tabela 8 - Custos unitários de maio de 2010, no estado do Rio de Janeiro, para projetos residenciais multifamiliares considerados semelhantes Projeto Padrão CUB SINAPI Diferença Área equiv. R$/m² Projeto Padrão 15 Área const. R$/m² R$/m² % CSL-8 Normal 3.921,55 913,48 PC.12-LA Normal 8.191,67 715,25 198,23 27,71% CSL-8 Alto 3.921,55 995,10 PC.12-LA Alto 8.191,67 819,57 175,53 21,42% CSL-16 Normal 5.734, ,52 PC.18-LA Normal ,50 723,02 495,50 68,53% CSL-16 Alto 5.734, ,97 PC.18-LA Alto ,50 824,52 502,45 60,94% CAL-8 Normal 3.096, ,61 PC.12-LC Normal 6.862,41 720,10 357,51 49,65%

16 Projeto Padrão CUB SINAPI Diferença Área equiv. R$/m² Projeto Padrão Área const. R$/m² R$/m² % CAL-8 Alto 3.096, ,23 PC.12-LC Alto 6.862,41 772,19 385,04 49,86% Tabela 9 - Custos unitários de maio de 2010, no estado do Rio de Janeiro, para projetos comerciais considerados semelhantes Analisando as Tabelas de 7 a 9, verifica-se que, em todos os casos, o custo unitário do CUB foi superior ao do SINAPI. Com exceção dos projetos comerciais e do projeto R1-A, os projetos comparados tiveram áreas próximas. Destaca-se, entre os projetos residenciais, as diferenças encontradas nos projetos RP1Q e R8-B, respectivamente de 50,8% e 54,18%. Possivelmente, uma parcela das diferenças encontradas deve-se ao fato do CUB ser calculado com um percentual de 156,26% (SINDUSCON-RJ, 2010) de encargos sobre a mão-de-obra enquanto o SINAPI utiliza apenas 122,82% (IBGE, 2010). O comportamento dos custos do CUB em relação ao SINAPI não é pontual, como pode ser inferido do gráfico da Figura 1, no qual a ordenada corresponde à razão entre os custos unitários do CUB e do SINAPI, no período de janeiro de 2008 a maio de 2010, para os projetos R1-N e R8-B e seus assemelhados (CAIXA, 2010 e CBIC, 2010) Impacto da diferença entre os custos unitários na avaliação: método evolutivo Para verificar o impacto da diferença entre os custos unitários do CUB e o SINAPI sobre uma avaliação utilizando o método evolutivo, supõe-se a seguinte situação: Seja um imóvel localizado em uma região mista, de urbanização consolidada, num logradouro pavimentado, com redes de água, esgoto, telefônica e energia elétrica, distante 8 km do centro de um município com habitantes. O imóvel é composto por um terreno com 900 m² e um edifício com garagem, um pavimento térreo destinado a lojas e nove pavimentos-tipo 16

17 corridos, totalizando uma área equivalente de m², o edifício possui padrão normal de acabamento. Não há no mercado local ofertas ou registros de transações envolvendo imóveis comparáveis. Solicita-se o valor de mercado do imóvel, sabendo que o valor de mercado do terreno, obtido através do método comparativo direto, é de R$ 1.000,00/m². Em virtude da ausência de dados de mercado, procede-se a avaliação através do método evolutivo, considerando uma depreciação de 20%, um fator de comercialização de 1,10 e BDI de 40%. Foram modelados dois cenários com custos unitários do CUB e do SINAPI referentes aos projetos CAL-8 e PC.12-LC, respectivamente, ambos no padrão normal. Os resultados são apresentados na Tabela 10. Item Descrição Unid. Quant. Custo unit. (R$) CUB Custo total (R$) Custo unit. (R$) SINAPI Custo total (R$) 1 Terreno m² 900, , , , ,00 2 Custos unitários dos projetos m² 5.000, , ,00 720, ,00 padrões 3 Custos não incluídos nos , ,00 projetos padrões 3.1 Projetos m² 5.000,00 10, ,00 10, , Fundações profundas m 2.400,00 85, ,00 85, , Elevadores un 2, , , , , Ar condicionado m² 5.000,00 40, ,00 40, , Instalações de combate a m² 5.000,00 20, ,00 20, ,00 incêndio 4 Custo reprodução da , ,00 benfeitoria sem BDI 5 BDI % 40,00% , ,00 6 Custo reprodução da , ,00 benfeitoria com BDI 7 Depreciação % 20,00% , ,00 8 Custo de reposição da , ,00 benfeitoria 9 Valor terreno + benfeitoria , ,00 10 Fator de comercialização 1,10 1,10 11 Valor de mercado do imóvel , ,00 Tabela 10 - Avaliação pelo método evolutivo considerando projetos assemelhados do CUB e do SINAPI, custos referentes a maio de 2010, no Rio de Janeiro Pela análise da Tabela 10, verifica-se que a diferença no valor de mercado do imóvel, considerando os cenários com o CUB e o SINAPI, é de aproximadamente R$ ,00. No presente caso, a diferença entre os custos unitários de 49,65% (ver Tabela 9) refletiu-se em uma diferença de 32,15% sobre o valor de mercado do imóvel. Destaca-se que esse percentual é sensível, principalmente, ao valor unitário do terreno, entretanto, mesmo considerando o dobro do valor do terreno, ou seja, R$ 3.000,00/m², ainda assim teríamos uma diferença percentual de 26,42% no valor do imóvel. Portanto concluí-se que a escolha entre os projetos padrões do CUB e do SINAPI, utilizados 17

18 como referência de custos unitários, pode levar a diferenças significativas no valor final de uma avaliação pelo método evolutivo Impacto da diferença entre os custos unitários na avaliação: método involutivo Para verificar o impacto da diferença entre os custos unitários do CUB e o SINAPI sobre uma avaliação utilizando o método involutivo, utilizou-se uma planilha de cálculo elaborada por Alonso (2009), para avaliação de um terreno hipotético no município de São Paulo, com m², considerando a execução de um prédio residencial de onze pavimentos (incluindo o térreo) e dois subsolos de garagem, composto de vinte apartamentos de alto padrão com área privativa de 180 m², quatro dormitórios e quatro vagas de garagem. A área construída total é de m². Os custos unitários de construção foram estimados através dos projetos padrões do CUB e do SINAPI, respectivamente R8-A e PR12-4QP4050, ambos no padrão alto, para o estado do Rio de Janeiro (Tabela 8). O valor de mercado adotado de cada unidade é de R$ ,00. Os valores das demais variáveis da planilha original foram mantidos. As descrições das variáveis, bem como as formulações do modelo podem ser obtidas em Alonso (2009). Os resultados da avaliação são apresentados na Tabela 11. Item Descrição Valores CUB Valores SINAPI 1 Área do terreno destinada ao empreendimento hipotético (at) 1.600,00 m² 1.600,00 m² 2 Zoneamento SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02 3 Coeficiente de aproveitamento básico 1,0 1,0 4 Coeficiente de aproveitamento máximo permitido p/res 2,5 2,5 5 Taxa de ocupação máxima permitida p/res 50,00% 50,00% 6 Área construída máxima total permitida; computável 4.000,00 m² 4.000,00 m² 7 Área de ocupação máxima permitida no terreno 800,00 m² 800,00 m² 8 Área impermeável do terreno (at - 15%) 1.360,00 m² 1.360,00 m² 9 Área computável adotada no pavimento tipo conforme estudo 400,00 m² 400,00 m² de viabilidade 10 Área destinada à circulação vertical por pavimento (poços de 40,00 m² 40,00 m² elevadores, halls e escadarias) 11 Número de blocos (torres de apartamentos) Número de pavimentos (térreo + superiores; apartamentos) Número de unidades por pavimento (apartamentos) Número total de unidades (apartamentos) Área construída computável adotada das unidades conforme 4.000,00 m² 4.000,00 m² estudo de viabilidade 16 Área construída não computável (térreos, barriletes, casas de 520,00 m² 520,00 m² máquinas, caixas d'água) 17 Áreas externas destinadas a vagas extras de estacionamento 1.200,00 m² 1.200,00 m² para visitantes e jardins 18 Coeficiente de aproveitamento adotado (< ou = que o máximo 2,500 2,500 permitido) 19 Taxa de ocupação adotada (< ou = à máxima permitida) 25,00% 25,00% 20 Número de vagas por unidade Área adotada para cada vaga 30,00 m² 30,00 m² 22 Área total das garagens nos subsolos (< área terreno - 15% impermeabilização - recuo frontal = 1.400,00m²) 2.400,00 m² 2.400,00 m² 18

19 Item Descrição Valores CUB Valores SINAPI 23 Número de subsolos Área privativa média por unidade (exclusive as vagas) 180,00 m² 180,00 m² 25 Área construída por unidade (exclusive as vagas) 206,00 m² 206,00 m² 26 Área total construída adotada (computável + não computável) 6.920,00 m² 6.920,00 m² 27 Área construída total por unidade (inclusive as vagas) 346,00 m² 346,00 m² 28 Relação área privativa/área construída (inclusive vagas) 52,02% 52,02% 29 Peso de venda do pavimento tipo (apartamentos) 1,00 1,00 30 Peso do custo da construção das garagens (vagas demarcadas 1,00 1,00 no subsolo) 31 Peso do preço de venda das vagas 1,00 1,00 32 Vantagem da coisa feita 1,30 1,30 33 Valor de mercado da unidade (fonte: pesquisa; preço médio R$ ,00 R$ ,00 total; apartamento 4 dormitórios) 34 Valor unitário pavimento tipo (R$/área privativa) R$ 5.555,56/m² R$ 5.555,56/m² 35 Valor unitário pavimento tipo (R$/área construída) R$ 2.890,17/m² R$ 2.890,17/m² 36 Desconto médio nos custos por economia de escala (15%) 0,85 0,85 37 Custo unitário (projetos R8-A do CUB e PR12-4QP4050 do R$ 1.115,87 R$ 814,24 SINAPI) 38 Custo unitário c/desconto R$ 948,49/m² R$ 692,10/m² 39 Variação anual de custo de edificações (cfe. Pini São Paulo; 0,0758 0,0758 maio/08; % a. a.; decimal) 40 Variação mensal cfe. índice Pini São Paulo (% a.m.) 0, , Número de meses para atualização (data do estudo = abril ) 42 Itens extras (projetos, cópias, orçamentos, emolumentos, 35,00% 35,00% movimento de terra, paisagismo) 43 Duração da fase de projetos e aprovação (np; meses) Duração da fase de registro imobiliário (nri; meses) Duração das fases de projetos, aprovação e registro imobiliário 9 9 (np + ri; meses) 46 Duração da fase de construção e vendas (nv; meses) Duração do empreendimento (ne; meses) Valor da outorga onerosa R$ ,40 R$ ,40 49 Taxa de juros (ij, % a.a.) 12,00% 12,00% 50 Correção monetária ipc-fipe São Paulo / fevereiro 2008 (c; % 4,08% 4,08% a.a.) 51 Taxa de rendimento (r, % a.m.) 1,2503% 1,2503% 52 Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva,r, np + ri) 8,4622 8, Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva, r, nv) 16, , Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva, r, ne) 22, , Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva,r, nri) 2,9265 2, Fator valor atual série simples dado s achar p (fva', r, np +ri) 0,8942 0, Fator valor atual série simples dado s achar p (fva',r, np) 0,9282 0, Fator valor atual série simples dado s achar p (fva', r, ne) 0,7150 0, Taxa de vacância considerada (tv) 10,00% 10,00% 60 Gradiente de custos financeiros do terreno (gt) 0,0662% 0,0662% 61 Gradiente de custos financeiros da outorga onerosa (go) 0,0662% 0,0662% 62 Gradiente de custos financeiros da construção (gc) 0,0481% 0,0481% 63 Gradiente de ganhos financeiros do empreendimento (ge) 0,0735% 0,0735% 19

20 Item Descrição Valores CUB Valores SINAPI 64 Fator valor atual gradiente custos financeiros terreno (fvpcft) 20,12% 20,12% 65 Fator valor atual gradiente custos financeiros da outorga 12,94% 12,94% onerosa (fvpcfo) 66 Fator valor atual gradiente custos financeiros construção 13,43% 13,43% (fvpcfc) 67 Fator valor atual gradiente ganhos financeiros empreendimento 8,61% 8,61% (fgpgfe) 68 Taxa mínima de atratividade (l) 10,00% 10,00% 69 Área total vendável ponderada do empreendimento (excluídas 4.520,00 m² 4.520,00 m² vagas) 70 Área das garagens (vagas; demarcadas nos subsolos e externas) 2.760,00 m² 2.760,00 m² 71 Área construída ponderada total vendável 7.280,00 m² 7.280,00 m² 72 Valor total das vendas do empreendimento R$ ,18 R$ ,18 73 Despesas de comercialização e publicidade (6%) R$ ,97 R$ ,97 74 Despesas legais, impostos e eventuais (8%) R$ ,29 R$ ,29 75 Despesas indiretas (4%) R$ ,65 R$ ,65 76 Despesas totais R$ ,91 R$ ,91 77 Receita líquida do empreendimento R$ ,27 R$ ,27 78 Valor presente das unidades vacantes R$ ,38 R$ ,38 79 Receita líquida final do empreendimento (rle) R$ ,65 R$ ,65 80 Custo unitário de reprodução (r$/m²) R$ 1.296,14/m² R$ 945,78/m² 81 Custo direto de construção do empreendimento (cdc) R$ ,27 R$ ,81 82 Honorários da construtora R$ ,93 R$ ,48 83 Imprevistos e eventuais (4%) R$ ,97 R$ ,19 84 Gerenciamento da obra (3%) R$ ,48 R$ ,64 85 Custo do empreendimento (ce) R$ ,64 R$ ,13 86 Custo unitário médio final de reprodução (r$/m²) R$ 1.710,79/m² R$ 1.248,35/m² 87 Fator financeiro 1,3213 1, Valor de mercado do terreno destinado ao empreendimento (vt) R$ ,27 R$ ,85 89 Valor unitário do terreno (vu) R$ 2.177,23/m² R$ 3.923,91/m² Tabela 11 - Avaliação pelo método involutivo considerando os projetos R8-A e PR12-4QP4050 Analisando a Tabela 11, percebe-se que, no caso hipotético de uma avaliação pelo método involutivo, a diferença de 37,04% entre os custos unitários dos projetos R8-A e PR12-4QP4050 resultou em aproximadamente R$ ,00 de diferença no valor de mercado do terreno avaliando, que corresponde a 44,51% do valor obtido utilizando os custos do SINAPI. Ressalta-se que os valores menores do projeto do SINAPI conduzem a valores maiores para o terreno, o que era esperado já que um custo de reprodução menor representa maior margem entre receitas e despesas e consequentemente maior capacidade de arcar com valores mais altos para o terreno. Concluí-se, da mesma forma que no método evolutivo, que a escolha entre os projetos padrões do CUB e do SINAPI, utilizados como referência de custos unitários, pode levar a diferenças significativas no valor final de uma avaliação pelo método involutivo. 20

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