LAUDO DE AVALIAÇÃO. Nº da Ordem de Serviço: 017/2014 de 27/07/2014

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº da Ordem de Serviço: 017/2014 de 27/07/2014 Solicitante: Governo do Estado do Rio de Janeiro Secretaria de Planejamento e Gestão - RIOPREVIDÊNCIA Interessado: Governo do Estado do Rio de Janeiro Secretaria de Planejamento e Gestão - RIOPREVIDÊNCIA Proprietário: Governo do Estado do Rio de Janeiro Secretaria de Planejamento e Gestão - RIOPREVIDÊNCIA Objetivo da avaliação: Determinação do valor de mercado para venda e locação de imóvel Endereço completo: Avenida Marechal Floriano, nºs 163/165 (lojas) - Centro Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: Área Total Edificada Equivalente: 718,79 m2 Método(s) utilizado(s): Comparativo Direto de Dados de Mercado Resultados da avaliação do imóvel: Valor de mercado para a venda: R$ ,00 ( três milhões, novecentos e oitenta mil reais) Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: II Grau de Precisão do Laudo: III Valor de mercado para locação: : R$ ,00 (vinte e cinco mil e seiscentos reais) Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: II Grau de Precisão do Laudo: III Rio de Janeiro, 13 de novembro de J. R. RANGEL SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA. Eng. João Carlos de Oliveira Rangel CREA/RJ: D Rua Dias da Cruz, 163 sala 504 Méier Rio de Janeiro/RJ Tels.: (fax) engejrrangel@gmail.com 1

2 LAUDO DE AVALIAÇÃO 1. Solicitante: Governo do Estado do Rio de Janeiro Secretaria de Estado de Planejamento e Gestão - RIOPREVIDÊNCIA 2. Interessado/Proprietário: Governo do Estado do Rio de Janeiro Secretaria de Estado de Planejamento e Gestão - RIOPREVIDÊNCIA 3. Finalidade: Alienação de Bens. 4. Objetivo: Determinação do valor de mercado do imóvel, em parâmetros do mercado imobiliário (valores para venda e locação). 5. Objeto da Avaliação: Tipo de bem: Lojas Endereço: Av. Marechal Floriano, nºs 163 e 165 Centro Cidade: Rio de Janeiro/RJ - CEP: Área Total Edificada Equivalente: 718,79 m2 * Vide Quadro de áreas abaixo Ocupante do imóvel: Velho Sonho Espaço Gastronômico Tipo de ocupação: Locação OBS: As áreas adotadas, conforme quadro abaixo, foram observadas pela Fiscalização, com base em levantamento in loco e suas devidas equivalências em conformidade com a NBR , Item 5.7. Pavimentos Espaços (Aprovietamento Área (m2) Coef. Médios Área Equiv. (m2) Salão e Dependências 237,37 1,00 237,37 1º Pavimento Pátio Descoberto 75,98 0,60 45,59 (Térreo) Casa de Bombas 2,58 0,50 1,29 2º Pavimento Salão e Dependências 228,37 1,00 228,37 3º Pavimento Dependências 206,17 1,00 206,17 ÁREA TOTAL 718,79 Área do Terreno = 315,93m2 Taxa de Ocupação = 75,95% Descrição do Imóvel Avaliando: Trata-se de dois imóveis, que figuram como uma única unidade, ainda que construída em dois terrenos independentes, cuja descrição está gravada em matrículas do 2º Ofício do Registro de Imóveis, de utilização comercial, situando-se na Avenida Marechal Floriano, nº 163, prédio e respectivo terreno (matrícula ) e Av. Marechal Floriano, nº 165, prédio e respectivo terreno (matrícula 66361), no bairro do Centro, II Região Administrativa do Município do Rio de Janeiro, funcionando no local Espaço Gastronômico denominado Velho Sonho, no nível da via pública. O pavimento térreo é todo ocupado por salão do restaurante, com exposição de refeições (self service), mesas, cadeiras e um banheiro; aos fundos, área coberta e descoberta com mesas e cadeiras. Existe um espaço à direita da loja, pelo nº 163, onde funciona uma doceria. O acesso de clientes ao segundo pavimento dá-se por uma escada no interior da loja, onde existe um outro salão do restaurante. O acesso de mercadorias ao segundo pavimento e saída de resíduos, dá-se por uma outra escada, na porta lateral externa, existente à esquerda da loja. 2

3 Ainda no segundo pavimento situa-se a cozinha, despensa para produtos secos, frigorífico, dois banheiros (masculino e feminino) e local para acondicionamento de resíduos. O terceiro pavimento é utilizado como depósito de mercadorias em geral e de materiais, possuindo ainda, um escritório com banheiro, dois vestiários (masculino e feminino) e um espaço usado para descanso dos funcionários. 6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes. Partimos do pressuposto que a área do terreno é de 369,00m2, conforme Certidões de matrículas nº e do 2º Ofício do Registro de Imóveis/RJ, em anexo, e do Projeto para Modificação e Acréscimo fornecido, como também que a área de construção é de 644,81 m2, correspondendo aos três pavimentos principais. 7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando. Data da vistoria: 14/08/ Caracterização física da região, serviços, infraestrutura e vizinhança Região de predominância comercial, caracterizada por grande movimentação de pessoas e veículos, devido ao comércio de diversos produtos; de restaurantes e lanchonetes; prédios empresariais; estacionamentos; colégios, cursos e redes bancárias; dotada de infraestrutura completa, tais como, pavimentação, redes de água e esgotos sanitário e pluvial, iluminação pública, energia elétrica, serviços de telefonia fixa e móvel, internet, TV a cabo, coleta de lixo, transportes coletivos rodoviários e ferroviários. A Avenida Marechal Floriano era uma via de grande importância histórica nos idos de 1600/1700. Era por ela que se fazia o serviço de cargas de produtos agrícolas das zonas suburbanas. Inicialmente denominada Via Larga, pois possuía largura de 20m. Nela estão localizadas algumas construções antigas de grande beleza arquitetônica, tais como o Colégio Pedro II, o Palácio do Itamarati, o prédio da antiga Light, atual Centro Cultural Light. De acordo com o Decreto 7351, de 14 de janeiro de 1988, que institui a Área de Proteção Ambiental, constituída por logradouros dos bairros da Saúde, Santo Cristo, Gamboa e Centro, das I e II Regiões Administrativas, podemos afirmar que a edificação em tela está situada em logradouro da Subárea A Morro da Conceição, e preservada conforme item 6 da Certidão de Informações fornecida pela SMU da Prefeitura do Rio de Janeiro, anexa a este, estando mantidas todas as características arquitetônicas originais da edificação. A Avenida Marechal Floriano inicia-se no Largo de Santa Rita, próximo à Rua Miguel Couto, passando pelas Ruas do Acre, Uruguaiana, dos Andradas, da Conceição, Av. Passos, Rua Regente Feijó, Av. Tomé de Souza, Av. Duque de Caxias, terminando na Praça Cristiano Otoni, onde se localiza a Estação Ferroviária Central do Brasil. 7.2 Caracterização do imóvel avaliando Trata-se de imóvel de uso comercial, destinado a Restaurante, constituído de salão no nível da via pública, com um banheiro para uso de clientes; O segundo pavimento tem salão menor, cozinha, dois banheiros, depósito para produtos secos, frigorífico e espaço para acondicionamento de resíduos. O terceiro pavimento funciona como depósito de mercadorias em geral e materiais, possuindo ainda, um escritório com banheiro, dois vestiários e um espaço usado para descanso dos funcionários. O Imóvel objeto do presente aparenta possuir sessenta anos, considerando a parte externa e vinte anos em seu interior, tendo seu padrão de acabamento normal e bom estado de conservação em todos os pavimentos. 3

4 Foi observado o acabamento do imóvel em estudo, descrito a seguir: Fachada: Revestida em pintura, portas de ferro e portas tipo veneziana de madeira na parte superior.. Piso: Cerâmico em toda loja no primeiro e segundo pavimentos, sendo que no terceiro pavimento somente a parte do depósito geral é cimentado, sendo o restante, também cerâmico. Paredes: Pintura em bom estado na parte central do primeiro pavimento (térreo), tijolinho aparente na parte dos fundos e em uma parede do salão do restaurante do segundo pavimento. Terceiro pavimento todo com pintura, exceto os vestiários. Todos os banheiros e cozinha com azulejos até o teto. Teto: Teto rebaixado com iluminação indireta no salão principal do primeiro pavimento e nos fundos, toldo vinílico. No segundo pavimento, rebaixamento de teto no salão do restaurante e cozinha. No terceiro pavimento o depósito de mercadorias tem laje pré-moldada e no escritório, rebaixamento em PVC. 8. Diagnóstico do Mercado: Podemos considerar que no momento atual, tanto para locação quanto para venda de imóveis na região do avaliando, o mercado apresenta um número de ofertas relativamente alto e uma demanda considerada média. Há uma tendência de estabilização de valores, pois se têm observado uma queda nos preços dos imóveis para venda e também para locação. O imóvel avaliando encontra-se dentro do padrão construtivo encontrado na região, sendo sua área similar aos imóveis encontrados para formação das referencias amostrais, na sua grande maioria e sendo seu padrão de acabamento similar aos dados coletados. Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é classificado como de LIQUIDEZ NORMAL. 9. Metodologia empregada: Método empregado: Comparativo Direto de Dados de Mercado Para elaboração deste trabalho foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, com tratamento técnico aos dados com utilização da regressão linear/inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT NBR , partes 1 e 2. Para o cálculo inferencial estatístico, foi utilizado o programa de regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais SisRen Windows 10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Período de pesquisa: de 12/08/2014 a 24/10/2014. Tratamento dos Dados: Modelo Estatístico Venda 4

5 Para se obter o valor de mercado da loja por regressão linear e inferência estatística, foi desenvolvido modelo matemático / estatístico, contando com 19 (dezenove) elementos coletados e 12 (doze) dados efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR , sendo consideradas, uma variável dependente, valor unitário (R$/m2), e duas varáveis independentes: Setor Urbano (VC 2014); Área Total (m2). Número de Dados de mercado utilizados: 12 (doze) elementos efetivamente utilizados. A descrição das variáveis utilizadas e o tratamento dos dados, encontram-se listados abaixo: SETOR URBANO Define a atratividade do imóvel, em relação aos demais elementos da amostra, no contexto urbano do município, dado fornecido pela secretaria municipal de fazenda (VC 2014) ÁREA TOTAL Área Total do imóvel, medida em m2; VALOR UNITÁRIO - Valor correspondente à unidade de área, medido em R$/m2 (Valor total dividido pela área total do imóvel) OBS: Foi adotado um fator de ajuste (fator de homogeneização) de 0,10, ou seja, todos os valores informados foram multiplicados por 0,90 resultando assim o valor ajustado, que foi utilizado para determinação do Valor Unitário. 11. Especificação da Avaliação O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica, através de processo de regressão linear / inferência estatística e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão. Graus de Fundamentação Item III (3 Pontos) II (2 Pontos) I (1 Ponto) 1 Caracterização do imóvel avaliando X 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizado X 3 Identificação dos dados de mercado X 4 Extrapolação X Nível de significancia (somatório do valor das duas 5 caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula X de cada regressor (teste bicaudal) 6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor X Total de pontuação atingida Grau de Fundamentação do Laudo 15 II 5

6 Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Graus de Precisão III II I X 12. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Período de pesquisa: de 12/08/2014 a 24/10/2014. Tratamento dos Dados: Modelo Estatístico Aluguel Para se obter o valor de mercado da loja por regressão linear e inferência estatística, foi desenvolvido modelo matemático / estatístico, contando com 20 (vinte) elementos coletados e 14 (quatorze) dados efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR , sendo consideradas, uma variável dependente, valor unitário (R$/m2), e duas varáveis independentes: Setor Urbano (VC 2014); Área Total (m2). Número de Dados de mercado utilizados: 14 (quatorze) elementos efetivamente utilizados. A descrição das variáveis utilizadas e o tratamento dos dados, encontram-se listados abaixo: SETOR URBANO Define a atratividade do imóvel, em relação aos demais elementos da amostra, no contexto urbano do município, dado fornecido pela secretaria municipal de fazenda (VC 2014) ÁREA TOTAL Área Total do imóvel, medida em m2; VALOR UNITÁRIO - Valor correspondente à unidade de área, medido em R$/m2 (Valor total dividido pela área total do imóvel). 13. Especificação da Avaliação O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica, através de processo de regressão linear / inferência estatística e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão. 6

7 Item Graus de Fundamentação II (2 Pontos) III (3 Pontos) 1 Caracterização do imóvel avaliando X 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizado X 3 Identificação dos dados de mercado X 4 Extrapolação X 5 Nível de significancia (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) 6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor Total de pontuação atingida Grau de Fundamentação do Laudo X X 15 II I (1 Ponto) Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Graus de Precisão III II I X 13. Resultado da Avaliação e Data de Referência Valor de Mercado: Venda (alienação) R$ ,00 (três milhões, novecentos e oitenta mil reais) Valor mínimo para venda: R$ ,00 (três milhões e setecentos mil reais) Valor máximo para venda: R$ ,00 (quatro milhões, duzentos e sessenta mil reais) Valor de Mercado: Aluguel (locação) R$ ,00 (vinte e seis mil, setecentos e setenta reais) Valor mínimo para locação: R$ ,00 (vinte e três mil, setecentos e quarenta reais). Valor máximo para locação: R$ ,00 (trinta mil, cento e noventa reais) O valor expresso acima foi obtido em concordância com a liquidez do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário. 14. Informações complementares No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações complementares importantes. 7

8 14. Profissional Responsável Nada mais tendo a acrescentar, o presente é encerrado com folhas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos. Rio de Janeiro, 13 de novembro de J. R. RANGEL SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA. Eng. João Carlos de Oliveira Rangel CREA/RJ: D Rua Dias da Cruz, 163 sala 504 Méier Rio de Janeiro/RJ Tels.: engejrrangel@gmail.com Anexos: I. Documentação fotográfica do Avaliando II. Documentação utilizada no trabalho III. Croquis de localização do imóvel avaliando e respectivas amostras IV. Pesquisa de mercado Venda V. Tratamento dos dados (Memórias de Cálculo) Venda VI. Documentação fotográfica dos dados pesquisados no modelo Venda VII. Pesquisa de mercado Aluguel VIII. Tratamentos dos dados (Memórias de Cálculo) Aluguel IX. Documentação fotográfica dos dados pesquisados no modelo Aluguel X. Arquivo da avaliação em meio digital 8

9 ANEXO I FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO VISTA AV. MARECHAL FLORIANO FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO 9

10 PAVIMENTO TÉRREO - SALÃO ENTRADA DO SALÃO PRINCIPAL ESCADA DE ACESSO AO 2º PAVIMENTO (AOS FUNDOS) EXPOSITORES DE ALIMENTOS BALCÃO DE ATENDIMENTO 10

11 PAVIMENTO TÉRREO DOCERIA PORTA DE ENTRADA DE MERCADORIAS E SAÍDA DE RESÍDUOS (ACESSO AO 2º PAVIMENTO) FUNDOS DO RESTAURANTE SANITÁRIO PAVIMENTO TÉRREO ESCADAS DE ACESSO AO 2º PAVIMENTO 11

12 2º PAVIMENTO SALÃO DO 2º PAVIMENTO BANHEIRO FRIGORÍFICO DEPÓSITO DE PRODUTOS SECOS COZINHA GRADES DE FERRO PROTEÇÃO (ACESSO À COZINHA) 12

13 3º PAVIMENTO ESCRITÓRIO BANHEIRO DO ESCRITÓRIO VESTIÁRIO FEMININO VESTIÁRIO MASCULINO DEPÓSITO GERAL DE MERCADORIAS 13

14 ANEXO II DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS (Matrícula nº 6630 e º RGI) FICHA DE IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL CROQUIS CERTIDÃO DE INFORMAÇÕES ( 1ª GLF CENTRO/RJ) PLANTA BAIXA 14

15 15

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28 ANEXO III MAPAS DE LOCALIZAÇÃO Localização do Imóvel Avaliando Av. Marechal Floriano, 163/165 Centro/RJ COORDENADAS GEOGRÁFICAS DO IMÓVEL AVALIANDO Latitude: 22º 54 09,69 Longitude: 43º 11 11,95 28

29 ANEXO IV PESQUISA DE MERCADO DADOS AMOSTRAIS VENDAS ENDEREÇO COMPLEMENTO BAIRRO INFORMANTE TELEFONE VALOR INFORMADO VALOR AJUSTADO (X 0,9) SETOR URBANO (VC 2014) ÁREA TOTAL (m2) VALOR UNITARIO (R$/m2) 1 RUA GUILHERME MARCONI 61 LOJA A CENTRO LUIS DIAS , , , ,14 2 RUA DA QUITANDA 111 CENTRO LUIS DIAS , , , ,80 3 RUA SETE DE SETEMBRO 180 CENTRO LUIS DIAS , , , ,27 4 AV. NOSSA SRA. DE FÁTIMA 47 LOJA A CENTRO JOSÉ CARLOS , , , ,33 5 AVENIDA CALÓGERAS 6 LOJA A CENTRO ANDERSON , , , ,45 6 LARGO SANTA RITA 6 CENTRO ANDERSON , , , ,65 7 RUA REZENDE 70 CENTRO ANDERSON , , , ,55 8 RUA DO RIACHUELO 126 CENTRO CESAR , , , ,00 9 RUA DO ROSARIO 67 LJ B CENTRO JOSÉ LUIS , , , ,23 10 AV MEM DE SÁ 135 PRÉDIO LAPA SERGIO CASTRO IMÓVEIS , , , ,53 11 RUA DO RIACHUELO 16 PRÉDIO CENTRO LUMEN IMOBILIÁRIA , , , ,09 12 RUA DA CARIOCA 62 LJ CENTRO INGRID FERNANDES , , , ,00 13 AV CHURCHILL 97 LJ A CENTRO FORMOSO IMOBILIÁRIA , , , ,94 14 RUA GENERAL CALDWELL 161 CENTRO DEISE (ROCIS) , , , ,90 15 PRAÇA DA REPUBLICA 63 CENTRO SANTANA , , , ,00 16 RUA LEANDRO MARTINS 8 CENTRO CLAUDIA /99812/ , , , ,00 17 RUA DA CONSTITUIÇÃO 24 CENTRO WAGNER DE ASSIS e , , , ,82 18 RUA ALEXANDRE MACKENZIE 121 CENTRO SERGIO CASTRO IMOVEIS , ,00 695, ,11 19 RUA DA LAPA 12 E CENTRO NOVO LAR IMOVEIS , , , ,00 29

30 ANEXO V PESQUISA DE MERCADO DADOS AMOSTRAIS EFETIVAMENTE UTILIZADOS VENDAS ENDEREÇO COMPLEMENTO BAIRRO INFORMANTE TELEFONE SETOR URBANO (VC 2014) ÁREA TOTAL (m2) VALOR UNITARIO (R$/m2) 2 RUA DA QUITANDA 111 CENTRO LUIS DIAS , ,80 4 AV. NOSSA SRA. DE FÁTIMA 47 LOJA A CENTRO JOSÉ CARLOS , ,33 5 AVENIDA CALÓGERAS 6 LOJA A CENTRO ANDERSON , ,45 6 LARGO SANTA RITA 6 CENTRO ANDERSON , ,65 8 RUA DO RIACHUELO 126 CENTRO CESAR , ,00 9 RUA DO ROSARIO 67 LJ B CENTRO JOSÉ LUIS , ,23 11 RUA DO RIACHUELO 16 PRÉDIO CENTRO LUMEN IMOBILIÁRIA , ,09 13 AV CHURCHILL 97 LJ A CENTRO FORMOSO IMOBILIÁRIA , ,94 14 RUA GENERAL CALDWELL 161 CENTRO DEISE (ROCIS) , ,90 15 PRAÇA DA REPUBLICA 63 CENTRO SANTANA , ,00 17 RUA DA CONSTITUIÇÃO 24 CENTRO WAGNER DE ASSIS e , ,82 19 RUA DA LAPA 12 E CENTRO NOVO LAR IMOVEIS , ,00 Critério Utilizado Inferência Estatística Para obtenção de resultado satisfatório, visando a definição de valor coerente com o mercado imobiliário atual, para a venda, desabilitamos alguns dados amostrais que se mostraram destoantes dos critérios recomendados pelo programa utilizado (SisRen) 30

31 TRATAMENTO DOS DADOS (MEMÓRIA DE CÁLCULOS) VENDA MEMÓRIA DE CÁLCULO 1: VENDA - 1ª REVISÃO Modelo: AV. MARECHAL FLORIANO, 163 E 165 Data de Referência: quinta-feira, 13 de novembro de 2014 Informações Complementares: Logradouro: AV MARECHAL FLORIANO Complemento: 163 e 165 Bairro: CENTRO Município: RJ UF: RJ Dados do Imóvel Avaliando: Setor Urbano = 2.278,660 Área Total = 718,79 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80% Valor Unitário Médio = 5.539,89 Mínimo IC (6,70%) = 5.168,75 Máximo IC (7,18%) = 5.937,67 Valor Total Médio = ,02 Mínimo IC = ,32 Máximo IC = ,85 31

32 MEMÓRIA DE CÁLCULO 2: VENDA - 1ª REVISÃO Modelo: AV. MARECHAL FLORIANO, 163 E 165 Data de Referência: quinta-feira, 13 de novembro de 2014 Informações Complementares: Número de variáveis: 5 Número de variáveis consideradas: 3 Número de dados: 19 Número de dados considerados: 12 Resultados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0, / 0, Coeficiente Determinação: 0, Fisher-Snedecor: 111,42 Significância modelo: 0,01 Normalidade dos resíduos: 66% dos residuos situados entre -1 e + 1 s 91% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s 100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-observado Sig. Setor Urbano 1/x -10,57 0,01 Área Total 1/x² 6,92 0,01 Equação de Regressão - Direta: Valor Unitário = e^( +9, , / Setor Urbano ,36299 / Área Total²) Correlações entre variáveisisoladas Influência Setor Urbano Área Total -0,30 0,85 Valor Unitário -0,87 0,96 Área Total Valor Unitário 0,69 0,92 32

33 MEMORIA DE CÁLCULO 3: VENDA 1ª REVISÃO GRÁFICO DE VALOR ESTIMADO POR PREÇO OBSERVADO Valor Estimado Preço Observado GRÁFICO DE DISTRIBUIÇÃO DE FREQUÊNCIAS Distribuição Freqüências 0,55 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,

34 MEMÓRIA DE CÁLCULO 4: VENDA 1ª REVISÃO GRÁFICO DE RESÍDUO PADRONIZADO POR VALOR ESTIMADO Resíduo Padronizado x Valor Estimado GRÁFICO DA DISTÂNCIA DE COOK Distância de Cook

35 ANEXO VI DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DOS DADOS PESQUISADOS MODELO VENDA RUA DA QUITANDA, 111 AV. NOSSA SRA. DE FÁTIMA, 47-A AV. CALÓGERAS, 6-A LARGO DE SANTA RITA, 6 35

36 RUA DO RIACHUELO, 126 RUA DO ROSÁRIO, 67-B RUA DO RIACHUELO, 16 AV. CHURCHILL, 97-A 36

37 RUA GENERAL CALDWELL, 161 PRAÇA DA REPÚBLICA, 63 RUA DA CONSTITUIÇÃO, 24 RUA DA LAPA, 12-E 37

38 ANEXO VII - PESQUISA DE MERCADO DADOS AMOSTRAIS ALUGUEL ENDEREÇO COMPLEMENTO BAIRRO INFORMANTE TELEFONE VALOR INFORMADO VALOR AJUSTADO (x0,9) SETOR URBANO (vc 2014) 1 RUA TEOFILO OTONI 166 CENTRO PERROTA , , ,22 182,00 21,92 2 AV MEM DE SÁ 198 CENTRO ARMANDO , , ,77 250, AV MARECHAL FLORIANO 96 CENTRO JOSE LUIS , , ,66 433,00 51,96 4 PRAÇA DA REPUBLICA 63 CENTRO SANTANA , , ,39 900, AVENIDA CALÓGERAS 6 LOJA A CENTRO SERGIO MENDES , , ,22 284,00 63,38 6 AV MEM DE SÁ 135 PRÉDIO LAPA ANGELA , , ,77 478,00 37,65 7 RUA DO SENADO 70 LJ CENTRO PAULA , , ,99 360,00 62,5 8 RUA DO OUVIDOR 141 CENTRO ROSEMBERG / , , ,42 420,00 53,57 9 RUA DO OUVIDOR 150 CENTRO ROSEMBERG / , , ,68 130,00 116,3 10 RUA BUENOS AIRES 225 CENTRO DALCSON , , ,01 210,00 85,71 11 RUA DO ACRE 61 CENTRO ALINE , , ,39 300, RUA VISC INHAUMA 105 CENTRO GLAUCE SANTOS IMOVEIS , , ,39 320,00 56,25 13 RUA DO ACRE 44 CENTRO GILBERTO DE CASTRO , , ,39 270, AV MEM DE SÁ 252 CENTRO MORAIS CUNHA CONSULT. IMOB , , ,77 816,00 24,26 15 RUA CAMERINO 11 CENTRO SÉRGIO CASTRO , ,00 773, ,73 16 RUA DA ALFANDEGA 106 CENTRO ANDRE GOMES ZAP , , , ,91 17 RUA SETE DE SETEMBRO 168 CENTRO JULIO BOGORICIN , , , ,5 18 RUA DO SENADO 338 CENTRO NOVO MUNDO ADM , , , ,35 19 AV GOMES FREIRE 579 CENTRO R GENTIL IMOVEIS , , , ,28 20 RUA DA CARIOCA 2 E 23 CENTRO RDC IMOBILIARIA , , , ,35 ÁREA TOTAL (m2) VALOR UNITARIO (R$/m2) 38

39 PESQUISA DE MERCADO DADOS AMOSTRAIS EFETIVAMENTE UTILIZADOS ALUGUEL ENDEREÇO COMPLEMENTO BAIRRO INFORMANTE TELEFONE SETOR URBANO (vc 2014) ÁREA TOTAL (m2) 2 AV MEM DE SÁ 198 CENTRO ARMANDO ,77 250, PRAÇA DA REPUBLICA 63 CENTRO SANTANA ,39 900,00 35 VALOR UNITARIO (R$/m2) 5 AVENIDA CALÓGERAS 6 LOJA A CENTRO SERGIO MENDES ,22 284,00 63,38 8 RUA DO OUVIDOR 141 CENTRO ROSEMBERG / ,42 420,00 53,57 9 RUA DO OUVIDOR 150 CENTRO ROSEMBERG / ,68 130,00 116,3 10 RUA BUENOS AIRES 225 CENTRO DALCSON ,01 210,00 85,71 11 RUA DO ACRE 61 CENTRO ALINE ,39 300, RUA VISC INHAUMA 105 CENTRO GLAUCE SANTOS IMOVEIS ,39 320,00 56,25 13 RUA DO ACRE 44 CENTRO GILBERTO DE CASTRO ,39 270, RUA CAMERINO 11 CENTRO SÉRGIO CASTRO ,12 434,00 20,73 16 RUA DA ALFANDEGA 106 CENTRO ANDRE GOMES ZAP ,68 460,00 48,91 17 RUA SETE DE SETEMBRO 168 CENTRO JULIO BOGORICIN ,22 400,00 49,5 18 RUA DO SENADO 338 CENTRO NOVO MUNDO ADM ,99 140,00 35,35 Critério Utilizado Inferência Estatística Para obtenção de resultado satisfatório, visando a definição de valor coerente com o mercado imobiliário atual, para a venda, desabilitamos alguns dados amostrais que se mostraram destoantes dos critérios recomendados pelo programa utilizado (SisRen) 39

40 ANEXO VIII - TRATAMENTO DOS DADOS (MEMÓRIA DE CÁLCULOS) ALUGUEL MEMÓRIA DE CÁLCULO 1: ALUGUEL -- 1ª REVISÃO Modelo: AV. MARECHAL FLORIANO, 163 E 165 Data de Referência: quinta-feira, 13 de novembro de 2014 Informações Complementares: Logradouro: AV MARECHAL FLORIANO Complemento: 163 E 165 Bairro: CENTRO Município: RJ UF: RJ Dados do Imóvel Avaliando: Setor Urbano = 2.278,660 Área Total = 718,79 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80% Valor Unitário Médio = 37,24 Mínimo IC (11,33%) = 33,02 Máximo IC (12,78%) = 42,00 Valor Total Médio = ,37 Mínimo IC = ,89 Máximo IC = ,20 40

41 MEMÓRIA DE CÁLCULO 2: ALUGUEL - 1ª REVISÃO Modelo: AV. MARECHAL FLORIANO, 163 E 165 Data de Referência: quinta-feira, 13 de novembro de 2014 Informações Complementares: Número de variáveis: 5 Número de variáveis consideradas: 3 Número de dados: 20 Número de dados considerados: 14 Resultados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0, / 0, Coeficiente Determinação: 0, Fisher-Snedecor: 34,81 Significância modelo: 0,01 Normalidade dos resíduos: 71% dos residuos situados entre -1 e + 1 s 92% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s 100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-observado Sig. Setor Urbano 1/x½ -7,21 0,01 Área Total ln(x) -4,43 0,10 Equação de Regressão - Direta: Valor Unitário = e^( +7, , / Setor Urbano½ - 0, * ln (Área Total)) Correlações entre variáveisisoladas Influência Setor Urbano Área Total -0,03 0,74 Valor Unitário -0,79 0,91 Área Total Valor Unitário -0,47 0,80 41

42 MEMÓRIA DE CÁLCULO 3: ALUGUEL 1ª REVISÃO GRÁFICO DO VALOR ESTIMADO POR PREÇO OBSERVADO Valor Estimado Preço Observado GRÁFICO DA DISTRIBUIÇÃO DE FREQUÊNCIA 0,7 0,65 0,6 0,55 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 Distribuição Freqüências

43 MEMÓRIA DE CÁLCULO 4: ALUGUEL 1ª REVISÃO GRÁFICO DE RESÍDUO PADRONIZADO POR VALOR ESTIMADO Resíduo Padronizado x Valor Estimado GRÁFICO DA DISTÃNCIA DE COOK Distância de Cook

44 ANEXO IX - DOCUMENTAÇÇÃO FOTOGRÁFICA DOS DADOS PESQUISADOS MODELO ALUGUEL AV. MEN DE SÁ, 198 PRAÇA DA REPÚBLICA, 63 AV. CALÓGERAS, 6-A RUA DO OUVIDOR,

45 RUA DO OUVIDOR, 150 RUA BUENOS AIRES, 225 RUA DO ACRE, 61 RUA VISCONDE DE INHAUMA, 105 RUA DO ACRE, 44 45

46 RUA CAMERINO, 11 RUA DA ALFÂNDEGA, 106 RUA SETE DE SETEMBRO, 168 RUA DO SENADO,