LAUDO DE AVALIAÇÃO FOLHA RESUMO

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1 Nº da solicitação: LAUDO DE AVALIAÇÃO FOLHA RESUMO Solicitante: RIO PREVIDÊNCIA Objetivo da avaliação: Definição do valor de mercado para venda e locação do imóvel Endereço do Imóvel: Logradouro: Rua Geremário Dantas, n 740 Bairro: Pechincha. Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: Método(s) utilizado(s): MÉTODO INVOLUTIVO Resultados da avaliação: Valor de mercado para venda do imóvel: R$ ,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais) Valor de mercado para aluguel do imóvel: Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: I Grau de Precisão do Laudo: II R$ 1.690,00 (um mil, seiscentos e noventa reais) Simone Feigelson Deutsch Arquiteta e Urbanista - CREA D RJ MSc. Engenharia Civil Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE/SP Rio de Janeiro, 27 de maio de 2013 (21) (21) feigelson@globo.com 1

2 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Avenida Geremário Dantas n 740 Terreno - Pechincha Jacarepaguá Rio de Janeiro Maio de

3 SUMÁRIO 1. SOLICITANTE 2. OBJETIVO 3. PRINCÍPIOS E RESSALVAS 4. CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES 5. LEGISLAÇÃO EDILÍCIA 6. DA VISTORIA 7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 8. METODOLOGIA 9. DOS CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 10. RESULTADOS 11. ESPECIFICAÇÕES DAS AVALIAÇÕES 12. ENCERRAMENTO 1.0 SOLICITANTE O solicitante deste Laudo é o Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro. 2.0 OBJETIVO O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor de compra e venda e do valor de locação do imóvel situado na Avenida Geremário Dantas n 740 Pechincha Jacarepaguá Rio de Janeiro. 3

4 3.0. PRINCÍPIOS E RESSALVAS O presente laudo técnico, devidamente enumerado e particularizado, obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais: Os honorários profissionais não estão sujeitos às conclusões deste laudo; A profissional não tem, nem contempla interesse algum no bem objeto deste laudo; A profissional não aufere qualquer vantagem em relação à matéria envolvida neste laudo; As análises e opiniões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos; O presente laudo foi elaborado com estreita observância aos postulados dos Códigos de Ética Profissional do Conselho de Urbanismo e Arquitetura (CAU) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). 4

5 4.0 - CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES 4.1 CARACTERÍSTICAS GERAIS LOCALIZAÇÃO O Imóvel em análise está localizado na Avenida Geremário Dantas n 740 esquina com a Rua Beneventes, Pechincha, Jacarepaguá XVI Região Administrativa Zona Residencial 2 e Zona de Comércio e Serviços 2 (ZCS2) conforme Projeto de Estruturação Urbana (PEU) da Taquara, Lei Complementar nº. 70 de 06 de junho de Pertence à 42º UEP- Unidade Especial de Planejamento - Trecho não incluído em Macrozona Lei Complementar 16 (Prefeitura) de 04/06/1992. Planta aerofotogramétrica 5

6 Simone Feigelson Deutsch Certidão de Informações 6

7 PAA

8 Vistas aéreas da edificação. 8

9 4.1.2 LOGRADOURO/ VIZINHANÇA S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h A Avenida Geremário Dantas é uma via de mão dupla, com pavimentação em asfalto, galerias de águas pluviais e iluminação pública. O local apresenta ocupação de imóveis residenciais e comerciais com boa infraestrutura de serviços básicos. O local dispõe de todos os serviços públicos existentes na cidade, tais como: redes distribuidoras de água; energia elétrica (luz e força); telefone (sinal regular para telefonia celular); redes coletoras de esgoto; distribuição de gás e coleta de lixo. Foto n 1: Vizinhança 9

10 Foto n 2: Av. Geremário Dantas direção Taquara e vizinhança Foto n 3: Av. Geremário Dantas direção Freguesia e vizinhança 10

11 4.1.3 DO TERRENO Foto n 4: Rua Beneventes O terreno, conforme certidão do Registro de Imóveis n , situado na Av. Geremário Dantas, lado par esquina da Rua Beneventes mede conforme RGI:... de frente 22,10 m pelo alinhamento da Rua Beneventes 29,35 m pelo terceiro lado 25,40. De acordo com a medição local o terreno totaliza uma área de 193,25 m². 11

12 12

13 Simone Feigelson Deutsch Planta de Situação do Terreno 13

14 Trata-se de um terreno de esquina da Rua Geremário Dantas com a Rua Beneventes, dessa forma existem limitações no afastamento frontal para ambas as ruas, com uma faixa non aedificandi de 3,00m, como mostra o croqui a seguir. Planta de Situação do Terreno 14

15 5.0 LEGISLAÇÃO O imóvel encontra-se submetido à Lei Complementar n 70 de 06/07/2004, essa legislação institui o PEU Taquara Projeto de Estruturação Urbana (PEU) dos Bairros de Freguesia, Pechincha, Taquara e Tanque, integrantes das Unidades Espaciais de Planejamento 42 e 43 (UEP 42 e 43). A ocupação do solo deverá seguir os parâmetros edilícios estabelecidos na legislação, tal como redigido no artigo 10, a seguir transcrito. 15

16 Da Ocupação do Solo Art. 10. A implantação da edificação no lote será regulada por índices urbanísticos que variem segundo a zona em que ocorra, correspondendo aos seguintes parâmetros, além de outros estabelecidos nesta Lei Complementar: I Gabarito; II Afastamentos frontais, laterais e de fundos; III Área Total da Edificação (ATE); IV Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT); V Taxa de ocupação máxima (TO); VI Coeficiente de adensamento(q); VII Índice de Comércio e Serviços (ICS); VIII Taxa de Permeabilidade; IX Área útil mínima das unidades; X Número mínimo de vagas para estacionamento. O terreno está inserido em Zona de Comércio e Serviços 2 na faixa de influência de ZR2 PARÂMETROS PARA ZCS2 Seção V Da Zona Comercial e de Serviços 2 (ZCS 2) Art. 48. Ficam aprovados os seguintes parâmetros e índices urbanísticos específicos: I Para parcelamento: a) área mínima do lote: 360m²; b) testada mínima: 12m; II Para edificação: a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 1. na faixa de influência sobre a ZR 1: 1,5; 2. na faixa de influência sobre a ZR 2: 3; 3. na faixa de influência sobre a ZUPI 1 e a ZUPI 2: 2; 16

17 Dessa forma, no caso em análise pode-se construir até 3 vezes a área do terreno PARÂMETROS EDILÍCIOS GABARITO 2. na faixa de influência sobre a ZR 2: Edificações afastadas das divisas: cota de soleira igual ou inferior a +40m: oito, de qualquer natureza; cota de soleira superior a +40m e até +50m: seis, de qualquer natureza; cota de soleira superior a +50m: quatro, de qualquer natureza; Edificações não afastadas das divisas: quatro, de qualquer natureza; Número Máximo de Pavimentos Art. 19. O número máximo de pavimentos das edificações é estabelecido por zona e obedecerá ao disposto nesta Lei Complementar. I os pavimentos situados em subsolo não serão computados para efeito do número máximo de pavimentos; II o primeiro pavimento em subsolo poderá ser semi-enterrado, desde que o piso do pavimento imediatamente superior não fique acima da cota de +1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) em relação ao ponto mais baixo do meio-fio do logradouro, correspondente à testada do lote. 17

18 ... Art. 21. Acima do último pavimento permitido nas edificações residenciais multifamiliares e das partes destinadas a unidades residenciais das edificações mistas são admitidos pavimentos de cobertura constituindo dependência das unidades situadas no pavimento imediatamente inferior ou terraço de uso comum, desde que: I a ocupação máxima seja de cinqüenta por cento da área do pavimento imediatamente inferior; II seja mantido afastamento mínimo de três metros do plano de fachada voltado para o logradouro e para as edificações não afastadas das divisas do lote e de cinco metros para as edificações afastadas das divisas do lote; III seja considerado como último pavimento das edificações aquele correspondente às unidades permitidas; IV a parte coberta seja computada na ATE. PERÍMETRO E TAXA DE OCUPAÇÃO Art. 32. Exceto nas Zonas de Conservação Ambiental, não há Taxa de Ocupação (TO) definida para os lotes das UEP 42 e 43, devendo ser mantida a taxa de permeabilidade definida para as zonas, livre de pavimentação ou qualquer construção, mesmo em subsolo. Parágrafo único. A área mantida permeável acompanhará a linha de drenagem natural do terreno, em caso de lote em encosta, e Incorporará a faixa marginal de proteção, em caso de lote atravessado por curso d água. 18

19 O perímetro da edificação deve estar contido em um polígono de perímetro máximo igual a 160,00 m, e a maior dimensão não deve ultrapassar 40,00 m, tal como estabelece o artigo 31, a seguir transcrito: Art. 31. As dimensões máximas da projeção horizontal das edificações devem permitir a sua inserção em um polígono de perímetro máximo igual a cento e sessenta metros e cuja maior dimensão não ultrapasse quarenta metros. ÍNDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO O índice de aproveitamento do terreno é 3,0, como já apresentado e a área total edificável permitida é de: ATE = 3,0 x 193,25m² = 579,75 m² TAXA DE PERMEABILIDADE Deverá ser deixada uma área livre de 20% do terreno relativa à permeabilidade. USOS Na presente legislação, para implantação de uma edificação de qualquer tipo de uso deverá ser analisado o seu impacto no sistema viário. Para tal, os usos foram definidos em alguns níveis. 19

20 De acordo com o Quadro 2 da Lei n 70, demonstrado no anexo 2 ao presente parecer e a seguir transcrito, as atividades comerciais, de uma forma geral, são ADEQUADAS em ZCS2. O terreno poderá ter utilização residencial, comercial, de serviços e até mesmo industrial, tal como quadro a seguir: A atividade a ser implantada poderá estar sujeita à apresentação de um Relatório de Impacto de Vizinhança, tal como estabelece o artigo 12, 3º, a seguir transcrito: 3º - Poderá ser exigido Relatório de Impacto de Vizinhança-RIV nas situações de impacto A, B e C de acordo com o art. 445 da Lei Orgânica do Município do Rio de Janeiro, e com os arts. 120 e 121 do Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro. A edificação a ser construída poderá utilizar um índice de aproveitamento de terreno de 3,0, com até 4 pavimentos colada nas divisas, sendo a cota de soleira inferior a 40 m e com 8 pavimentos se construída afastada das divisas. 20

21 O afastamento frontal é de 3,00 m e taxa de permeabilidade que deve ser deixada livre no terreno é de 20%. ESTACIONAMENTO Art. 33. Os locais cobertos para estacionamento ou guarda de veículos, quando em subsolo, constituindo um ou mais pavimentos enterrados, poderão ocupar toda a área do terreno com exclusão do afastamento frontal exigido para o local e do percentual correspondente à taxa de permeabilidade, que poderá estar total ou parcialmente localizada neste afastamento, atendidas as condições do parágrafo único do art. 32 desta Lei Complementar. DIMENSÃO DA UNIDADE RESIDENCIAL Art. 34. A área útil mínima das unidades residenciais é de trinta metros quadrados. Parágrafo único. O disposto neste artigo não tem aplicação para o caso das edificações situadas nas Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) das UEP 42 e 43, cujos parâmetros serão definidos através de legislação específica. 21

22 Quadro de Resumo 6.0 DA VISTORIA Na vistoria realizada no terreno foi constatada a existência de uma edificação em ruínas, que deverá ser demolida para o pleno aproveitamento do terreno. 22

23 Foto n 5: Vista Geral Externa do Terreno Foto n 6: Vista frontal do terreno 23

24 Foto n 7: Vista lateral do terreno pela Rua Beneventes Foto n 8: Vista lateral do terreno lado esquerdo 24

25 Foto n 9: Vista interna do terreno Foto n 10: Vista interna do terreno 25

26 Simone Feigelson Deutsch Foto no11: Vista interna do terreno DIAGNÓSTICO DE MERCADO O mercado imobiliário, nos últimos dois anos, passou por um período de euforia e recuperação de valores como há muitos anos não ocorre no mercado do Rio de Janeiro. Na Zona Oeste, principalmente no bairro de Jacarepaguá, percebe-se uma boa liquidez e a implantação de diversos empreendimentos residenciais. 26

27 8.0 - METODOLOGIA S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h Dos diversos métodos de avaliação existentes, aquele que mais se coaduna com a situação do imóvel em análise e que indica o real valor potencial do imóvel, inserindo-o no mercado imobiliário de construção local, é o Método Evolutivo. Este método está previsto na Norma Brasileira que disciplina o assunto. O Método Evolutivo conforme a NBR consiste de: A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: VI = (VT + VB). FC. O Método Evolutivo consiste no somatório do valor do terreno calculado pelo Método Involutivo somado ao valor das benfeitorias existentes, com a aplicação de um Fator de Comercialização. Assim, tem-se: sendo : V I = (V T + V B ). F C V I = valor do imóvel novo. V T = valor do terreno. V B = valor das benfeitorias, no estado. F C = coeficiente de mercado, em função do bairro onde se situa o imóvel, suas características construtivas e situação do mercado imobiliário na época da avaliação. No presente caso, adotou-se: F C = 1,00 27

28 8.1 CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h Para o cálculo do valor do terreno será utilizado o método Involutivo, visto não existirem elementos amostrais em número e semelhança, suficientes para aplicação do método comparativo de mercado. De acordo com a NBR , tem-se: Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método Involutivo deve seguir os seguintes preceitos: Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em

29 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo Previsão de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos em , considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho Levantamento do custo de produção do projeto hipotético Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético Previsão de despesas adicionais Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: a) de compra do imóvel; b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância; 29

30 c) com impostos, taxas e seguros; d) com publicidade; e) com a comercialização das unidades. S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado Prazos No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas; b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. 30

31 9.0 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 9.1 CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO. Tal como já descrito anteriormente ao citar o trecho da Norma Brasileira que disciplina o assunto, com a utilização desse método busca-se determinar o valor do terreno por meio de um estudo de massa baseado nas condições máximas permissíveis de aproveitamento eficiente do terreno. Para tal é necessário que se elabore um estudo de massa do projeto da melhor edificação permitida para o local, tanto em termos de área, como em termos de vocação. Uma vez isto estabelecido, calcula-se o montante previsto de receitas oriundas de sua comercialização, descontando-se deste valor o somatório das despesas decorrentes de sua implementação e venda. 9.2 ESTUDO DE MASSA PROJETO DA EDIFICAÇÃO Área do terreno: 193,25 m² IAT: 3,0 Área Total Edificável ATE = área do terreno x índice de aproveitamento, logo a ATE = 193,25 m² x 3,0 = 579,75 m² Taxa de permeabilidade 80% Afastamento frontal exigido de ambos os lados = 3,00m Gabarito: 8 pavimentos para edificações afastadas das divisas Para a ATE de 579,75 m²/ 8 pavimentos = 72,46 m² por pav to 31

32 O local possui vocação residencial para apartamentos de sala e dois quartos, com área de 60,00 m², tal como empreendimentos existentes em lançamento no local. Área de ocupação do terreno no subsolo: 154,00 m², em função dos 80% da taxa de permeabilidade e dos afastamentos exigidos. Como a ATE é de 579,75 m², para uma edificação afastada das divisas, atendendo-se às restrições edilícias, permite-se apenas a edificação em uma faixa do terreno de 72,46 m² ATE = 579,75 m²/8 pavimentos = 72,46 m² Conforme apresentado no croqui a seguir, para uma edificação com 8 pavimentos e uma ATE de 579,75 m², só se permite uma lâmina com essa área e portanto com afastamentos de 4,00m. Esse afastamento, conforme legislação deve ser proporcional ao gabarito da edificação. Rua Benevente Av Geremário Dantas Edificação afastada das divisas 32

33 Descrição da edificação projetada: Subsolo com estacionamento com 154,00 m² Pavimento térreo com área de 72,46 m² e área descoberta de 120,00 m², onde ocorrerá a área de lazer da edificação e 2 vagas de garagem. 7 pavimentos tipo com 72,46 m², retirando-se o percentual de área comum, restam 60,00 m² por pavimentos, contemplando uma unidade por andar com uma vaga de garagem, totalizando 7 unidades residenciais com 60,00 m² e uma vaga de garagem. 9.3 TRATAMENTO ESTATÍSTICO PARA AVALIAÇÃO DO VALOR DE APARTAMENTOS. Para a obtenção do valor de mercado dos apartamentos no local será utilizado o Método Comparativo por Tratamento Estatístico dos Dados de Mercado, obedecendo à NBR , item Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão. 33

34 9.3.1 AVALIAÇÃO DO VALOR DOS APARTAMENTOS Dados do imóvel avaliando Av. Geremário Dantas, nº 740 Área: 60,00 m² V R : R$ 976,89 (dados da planta cadastral atualizados para 2013) AMOSTRAGEM A pesquisa de mercado foi realizada em maio de 2013, tomando-se como base elementos da região geo-econômica, obtidos em anúncios de jornais de grande circulação, por meio de contatos com corretores que atuam nesta área e ainda, por pesquisa local para verificação das amostras. 34

35 AMOSTRAGEM DE APARTAMENTOS ELEMENTO nº 1: Av. dos Mananciais, 1501 Mio Residencial Parque Área: 65,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Karioca Imóveis (21) Valor Unitário: R$ 4.000,00 V R : R$ 1.114,01 35

36 ELEMENTO nº 2: Rua Retiro dos Artistas, 40 Colina Residencial Área: 65,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Mariano Zatorre (21) Valor Unitário: R$ 4.399,80 V R : R$ 1.114,01 36

37 ELEMENTO nº 3: Rua Samuel das Neves, 415 Vivendas do Castelo Área: 60,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Sampaio e Souto (21) Valor Unitário: R$ 4.583,33 V R : 1.002,57 37

38 ELEMENTO nº 4: Rua Professor Henrique Costa, 950 Completto Residencial Área: 58,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Karioca Imóveis (21) Valor Unitário: R$ 4.482,76 V R : R$ 1.115,57 38

39 ELEMENTO nº 5: Av. Tem. Cel Muniz de Aragão, 1625 Caminho da Barra. Área: 48,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Karioca Imóveis (21) Valor Unitário: R$ 4.145,83 V R : R$ 549,06 39

40 ELEMENTO nº 6: Av. Ten Cel Muniz de Aragão, 1625 Caminho da Barra Área: 48,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Lançamento RJ (21) Valor Unitário: R$ 4.166,67 V R : R$ 549,06 S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h 40

41 ELEMENTO nº 7: Estrada do Pau Ferro, Garden Up Jacarepaguá. Área: 63,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Lançamento RJ (21) Valor Unitário: R$ 6.833,33 V R : R$ 1.245,39 S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h 41

42 ELEMENTO nº 8: Rua Professor Henrique Costa, 950 Mais Residencial Clube Área: 57,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Lançamento RJ (21) Valor Unitário: R$ 4.561,40 V R : R$ 1115,57 42

43 ELEMENTO nº 9: Trav. Teodomiro Pereira, 300 High Residence Freguesia. Área: 58,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Lançamento RJ (21) Valor Unitário: R$ 6.293,10 V R : R$ 1.246,29 43

44 ELEMENTO nº 10: Rua Retiro dos Artistas, 855 Vernissage Residence Club Área: 60,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Wagner de Oliveira (21) Valor Unitário: R$ 5.000,00 V R : R$ 1114,01 S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h 44

45 ELEMENTO nº 11: Rua Estrada dos Três Rios, 1245 Belle Vie Residence e Charme Área: 70,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Eduardo Santos (21) Valor Unitário: R$ 5.632,85 V R : R$ 1245,39 S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h 45

46 ELEMENTO nº 12: Rua Oswaldo Lussac, 355 Sintonia Residencial Área: 48,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Lançamento do Rio (21) Valor Unitário: R$ 3.791,67 V R : R$ 697,19 S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h ELEMENTO nº 13: 46

47 Estrada do Bananal, 127 Lotus Área: 65,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Blue Chip (21) Valor Unitário: R$ 6.538,46/m² V R : R$ 1.293,95 47

48 VARIÁVEIS Para a utilização pelo INFER-32, das variáveis do modelo adotado, foram utilizados os seguintes critérios: A- VARIÁVEL VALOR UNITÁRIO do imóvel Valor ofertado dos elementos da amostra divididos pela área B - VARIÁVEL NUMÉRICA - ÁREA Variável numérica que define a relação existente entra a área do imóvel avaliando e a área dos elementos amostrais. C VARIÁVEL NUMÉRICA DE LOCALIZAÇÃO Variável numérica que define a relação existente entra a localização do imóvel avaliando e a localização dos elementos amostrais, pela relação entre os VR s tabelados pela Municipalidade. 48

49 QUADRO DE ENTRADA DOS DADOS Nº Am. Va Vl vu 1 65, , , , , , , , , , , , ,00 549, , ,00 549, , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 697, , , , ,46 Estatísticas Básicas Nº de elementos da amostra : 13 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 10 Desvio padrão da regressão : 0,1055 Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação Ln(vu) 8,4898 0,1970 2,32% Ln(Va) 4,0677 0,1259 3,10% Vl 3 1,2744x10 9 6,8084x ,42% Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes :

50 Valores Estimados x Valores Observados Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo. Dispersão em Torno da Média 50

51 Modelo da Regressão Ln([vu]) = 12,090-1,0095 x Ln([Va]) + 3,9694x10-10 x [Vl] 3 Correlação do Modelo Coeficiente de correlação (r)... : 0,8723 Valor t calculado... : 5,642 Valor t tabelado (t crítico)... : 2,228 (para o nível de significância de 5,00 %) Coeficiente de determinação (r²)... : 0,7610 Coeficiente r² ajustado... : 0,7132 Classificação : Correlação Forte Análise da Variância Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado Regressão 0, , ,92 Residual 0, ,0111 Total 0, ,0388 F Calculado : 15,92 F Tabelado : 7,559 (para o nível de significância de 1,000 %) Significância do modelo igual a 0,08% Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR Regressão Grau II. 51

52 Resíduos Deletados Normalizados As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados. Estatística dos Resíduos Número de elementos... : 16 Graus de liberdade... : 15 Valor médio... : -1,5720x10-18 Variância... : 1,4893 Desvio padrão... : 1,2204 Desvio médio... : 0,9808 Variância (não tendenciosa)... : 1,9858 Desvio padrão (não tend.)... : 1,4092 Valor mínimo... : -2,0869 Valor máximo... : 2,7042 Amplitude... : 4,7912 Número de classes... : 5 52

53 Histograma S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h Presença de Outliers Critério de identificação de outliers: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers. Teste de Sinais (desvios em torno da média) Valor z (calculado)... : 0,2774 Valor z (crítico)... : 1,6452 (para o nível de significância de 5%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss). 53

54 Reta de Normalidade S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h Autocorrelação Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,2863 (nível de significância de 5,0%) Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,95 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,05 Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,54 4-DU = 2,46 Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação. Nível de significância se enquadra em NBR Regressão Grau II. A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado. 54

55 Gráfico de Auto-Correlação S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de autocorrelação. Significância dos Regressores (bicaudal) (Teste bicaudal - significância 20,00%) Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3722 Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito Va b1-4,175 0,19% Sim Vl b2 8,872 4,7x10-4 % Sim Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero. Nível de significância se enquadra em NBR Regressão Grau II. 55

56 O modelo utilizado foi : [vu] = Exp( 12,090-1,0095 x Ln([Va]) + 3,9694x10-10 x [Vl] 3 ) Valor unitário médio estimado: R$ 4.134,82/ m² ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com a metodologia utilizada e consoante com o preconizado pela NBR , item 9.2, obteve-se grau de fundamentação II e grau de precisão II para o valor de venda das lojas, tal como mostram as tabelas a seguir. a) Tabela Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear 56

57 57

58 MODELO DE REGRESSÃO LINEAR Item Descrição Pontos Caracterização do imóvel avaliando Quantidade de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado III (3 pontos) Completa quanto a todas as variáveis analisadas 6 (K + 1) onde K é o nº de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e carac - terísticas observadas no local pelo autor do laudo Grau de Fundamentação Grau II (2 pontos) Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo 4 (K + 1) onde K é o nº de variáveis independentes I (1 ponto) Adoção de situação paradigma 3 (K + 1) onde K é o nº de variáveis independentes Apresentação de Apresentação de informações relativas aos informações relativas aos dados e variáveis dados e variáveis efetiva efetivamente utilizados na mente utilizados no modelagem modelo a)admitida desde que: Admitida para apenas uma as medidas das ca acterísticas variável, desde que:a)as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do do imóvel Ava- liando não sejam supe - riores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do li 4 Extrapolação 2 Não admitida limite amostral superior, mite amostral inferior nem inferiores à metade b)o valor estimado do limite amostral inferior b)o valor estimado não ul trapasse 15% do valor cal culado no limite da frontei ra amostral para a referida variável, em módulo não ultrapasse 20% do valor calculado no limi te da fronteira amostral, para as referidas variáveis de per si e simultâneamente, em módulo 5 Nível de significância máximo para a rejeição da hipótese nula de cada 3 10% 20% 30% regressor (bicaudal) 6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo 3 1% 2% 5% através do tes-te te f de Snedecor Total pontuação atingida 16 Itens obrigatórios atingidos:grau II Grau II de fundamentação 58

59 Nome da variável Limite Inferior Limite Superior Amplitude Total Amplitude/média ( % ) Va 4.062, ,88 146,83 3,55 Vl 3.963, ,50 349,96 8,46 E(vu) 3.519, , ,92 31,97 Valor Estimado 3.851, ,46 586,51 14,15 GRAU III DE PRECISÃO 9.4 VALOR DO TERRENO QUADRO DE ÁREAS Para se estabelecer o valor dos imóveis e do empreendimento e consequentemente verificar o valor do terreno, se faz necessária a elaboração de um quadro de áreas da edificação fictícia considerada para o local. As áreas equivalentes serão calculadas pautadas na NBR , que em seu item 5.7 prescreve a conceituação de área equivalente com suas devidas ponderações: 5.7 Área equivalente Conceituação Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que área real correspondente. 59

60 5.7.3 Coeficientes Médios a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; c)área privativa (salas com acabamento): 1,00; d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90 e)área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60 f) varandas:0,75 a 1,00 g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; j) área de serviço: 0,50; k) barrilete: 0,50 a 0,75; l) caixa d água: 0,50 a 0,75; m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; n) piscinas: 0,50 a 0,75 o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30 Pavimentos quantidade fator de equivalência área real área equivalente Subsolo 1 0,6 154,00 92,40 Térreo ,46 72,46 Pavimentos tipo ,46 507,22 TOTAL 672, RECEITA BRUTA DE VENDAS Valor (R$) Unidades Quantidadesárea unidade (m²)valor unitário(r$/m²) m² Apurado (R$) apartamentos 7 60, ,82 420, ,40 Volume Global de Vendas ,40 VGV = R$ ,40 60

61 9.4.3 CUSTO DE CONSTRUÇÃO Para o cálculo do Custo de Construção será adotada a tabela publicada pela Sinduscon-RJ para abril de 2013, considerando-se o padrão equivalente R8N = R$ 1.120,49 VOLUME GERAL DE VENDAS ,40 CUSTO DA CONSTRUÇÃO VALOR UNITÁRIO SINDUSCON 1120,49 BDI 45% 1,35 ÁREA CONSTURÍDA EQUIVALENTE (m²) 672,08 VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$) , OUTRAS DESPESAS VALORES - R$ Tributos sobre o VGV (COFINS 3%; PIS 0,65%; I.R. 1,2%; Cont.Social 1,08%) (R$) ,83 Despesas de Venda (7% sobre o VGV) - R$ ,71 Despesas Administrativas (1% sobre o VGV) - R$ ,24 Valor total das despesas R$ ,78 Valor total das despesas com custo de construção R$ ,32 61

62 9.4.5 VALOR DO TERRENO Somando-se as despesas consideradas nos itens e 8.4.4, temse o seguinte total: VALOR DO TERRENO RETORNO BRUTO - VGV - R$ ,08 REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR (20% do Retorno Bruto - R$) ,62 Saldo = Retorno Bruto - Remuneração do Incorporador - R$ ,46 Margem - 15% do saldo ,97 Valor do terreno - R$ - (saldo - margem de risco) , ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR , obteve-se grau de fundamentação I e de precisão II, conforme a tabela a seguir. Da Norma tem-se: 62

63 O terreno em análise se localiza na esquina, com limitação da faixa do afastamento frontal em ambos os lados, o que restringe de forma demasiada sua ocupação. A liquidez imobiliária e os empreendimentos no local são todos de imóveis residenciais. O cenário para o projeto de melhor aproveitamento econômico é do cenário de uma edificação de uso multifamiliar, que limita uma estratégia de vendas que corresponda a um cenário dinâmico onde se lançariam unidades em momentos distintos. Assim, foi adotado o cenário único no fluxo estático de venda, consequentemente passa a ter grau de fundamentação I. 63

64 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I 1 Nível de detalhamento do projeto hipotético x 2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético x 3 Estimativa dos custos de produção x 4 Prazos x 5 Taxas x 6 Modelo x 7 Análise setorial e diagnóstico de mercado x 8 Cenários x 9 Análises de sensibilidade do modelo x TOTAL = 15 pontos Tabela Grau de fundamentação no caso de utilização do método involutivo Grau de Fundamentação I 9.5 VALOR DAS BENFEITORIAS As benfeitorias existentes no terreno são de baixo padrão construtivo e estão em péssimas condições, como foi apresentado no corpo do laudo, dessa forma não possuem valor, pois necessitam ser demolidas. 64

65 9.6 FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO S i m o n e F e i g e l s o n D e u t s c h De acordo com a norma técnica NBR , item , o fator de comercialização deve ser levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade. No presente caso será adotado um fator de comercialização no valor de 1,0 9.7 VALOR DE VENDA DO IMÓVEL Utilizando-se a fórmula pautada nas normas técnicas tem-se VI = (VT + VB). FC VI = VI = ( ,00). 1,00 VI = R$ , ,00 em n s atrativos de mercado RESULTADOS Com base no estudo de massa realizado no presente laudo, devidamente pautado na metodologia utilizada e consoante o preconizado pela NBR , obtendo grau I de fundamentação e grau II de precisão, determina-se, com base no mercado imobiliário da região, o valor de mercado do terreno em questão, em maio de 2013, já arredondado, conforme permitido pela norma técnica, em até ±1%. 65

66 VALOR DE VENDA R$ ,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais) Para o valor de locação, o procedimento a ser utilizado é o chamado Método da Rentabilidade, previsto na Norma Brasileira e detalhado no livro do Professor Sergio Abunahman, Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, publicação da PINI, Neste método deve-se adotar um percentual de rentabilidade que o imóvel deve proporcionar quando locado. A rentabilidade de um imóvel varia em função do tempo e da sua localização. Para a determinação deste percentual é necessário que se proceda a uma pesquisa comparativa dos valores unitários de venda de imóveis na região macroeconômica em que se insere o imóvel em epígrafe no mês em que se faz a avaliação. O SECOVI Rio Sindicato da Construção no Rio de Janeiro, apresentou uma pesquisa por eles realizada para o mês de abril de 2013, tal como apresentado a seguir. 66

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68 Tabela detalhada 68

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70 Tabela detalhada A partir desta pesquisa pode-se verificar que o percentual de rentabilidade a ser adotado para o imóvel avaliando é de 0,52% ao ano. Assim o valor de locação mensal, já arredondado, para o imóvel é de R$ 1.690,00 VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL R$ 1.690,00 (um mil seiscentos e noventa reais) 70

71 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR , obteve-se grau de fundamentação e de precisão II, conforme a tabela a seguir. Da Norma tem-se: O terreno em análise localiza-se na esquina. Em termos de potencial edilício suas limitações são enormes, sendo impossível a obtenção de grau II no estudo involutivo para obtenção do terreno, como já explicado no presente laudo, dessa forma o método evolutivo final também passa a ter grau I de fundamentação. 71

72 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I 1 Estimativa do valor do terreno x 2 Estimativa dos custos de reedição x 3 Fator de comercialização x TOTAL = 4 pontos Tabela Grau de fundamentação no caso de utilização do método Evolutivo Grau de Fundamentação I 72

73 12.0 ENCERRAMENTO Nada mais tendo a acrescentar, encerra-se o presente trabalho com 73 (setenta e três) páginas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas. Rio de Janeiro, 27 de maio de 2013 Simone Feigelson Deutsch Arquiteta e Urbanista - CREA D RJ MSc. Engenharia Civil Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE/SP 73