LAUDO DE AVALIAÇÃO FOLHA RESUMO

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1 Nº da solicitação: LAUDO DE AVALIAÇÃO FOLHA RESUMO Polux Consultoria Ltda Solicitante: RIO PREVIDÊNCIA Objetivo da avaliação: Definição do valor de mercado para venda e locação do imóvel Endereço do Imóvel: Logradouro: Rua Geremário Dantas, n 330/336 Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ Bairro: Tanque - Jacarepaguá Método(s) utilizado(s): MÉTODO EVOLUTIVO Resultados da avaliação: Valor de mercado para venda do imóvel: R$ ,00 (um milhão de reais) Valor de mercado para aluguel do imóvel: Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: I Grau de Precisão do Laudo: II R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais) Gilberto Adib Couri Engenheiro Civil - CREA D RJ PhD em Engenharia Civil Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE Rio de Janeiro, 07 de julho de fax gilcouri@gmail.com CNPJ /

2 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Rua Geremário Dantas n 330/336 Terreno - Tanque Jacarepaguá Rio de Janeiro Julho de

3 SUMÁRIO 1. OBJETIVO 2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS 3. CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES 4. LEGISLAÇÃO EDILÍCIA 5. DA VISTORIA 6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 7. METODOLOGIA 8. DOS CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 9. RESULTADOS 10. ESPECIFICAÇÕES DAS AVALIAÇÕES 11. ENCERRAMENTO 1.0 OBJETIVO O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor de compra e venda e do valor de locação do imóvel situado na Rua Geremário Dantas n 330/336, Tanque Jacarepaguá Rio de Janeiro. 2

4 2.0. PRINCÍPIOS E RESSALVAS O presente laudo técnico obedeceu aos seguintes princípios: Nossos honorários profissionais não estão sujeitos às conclusões deste laudo; Nossa empresa e nossos profissionais não têm, nem contemplam interesse algum no bem objeto deste laudo; Nossa empresa e nossos profissionais não auferem qualquer vantagem em relação à matéria envolvida neste laudo; As análises e opiniões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos; O presente laudo foi elaborado com estreita observância aos postulados dos Códigos de Ética Profissional do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). 3

5 3.0 - CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES 3.1 CARACTERÍSTICAS GERAIS LOCALIZAÇÃO O Imóvel em análise está localizado na Avenida Geremário Dantas n 330, Pechincha, Jacarepaguá XVI Região Administrativa Zona de Comércio e Serviços 2 (ZCS2), limite com a Zona Residencial 2, conforme Projeto de Estruturação Urbana (PEU) da Taquara, Lei Complementar nº. 70 de 06 de junho de Planta aerofotogramétrica 4

6 Certidão de Informações 5

7 Continuação Certidão de Informações 6

8 PAA

9 Vistas aéreas da edificação LOGRADOURO/ VIZINHANÇA 8

10 A Avenida Geremário Dantas é uma via de mão dupla, com pavimentação em asfalto, galerias de águas pluviais e iluminação pública. O local apresenta ocupação de imóveis residenciais e comerciais com boa infraestrutura de serviços básicos. O local dispõe de todos os serviços públicos existentes na cidade, tais como: redes distribuidoras de água; energia elétrica (luz e força); telefone (sinal regular para telefonia celular); redes coletoras de esgoto; distribuição de gás e coleta de lixo. Foto n 1: Av. Geremário Dantas direção Praça Seca 9

11 Foto n 2: Av. Geremário Dantas direção Pechincha Foto n 3: Vizinhança lado direito - SESI Jacarepaguá - Tanque 10

12 Foto n 4: Vizinhança lado esquerdo Foto n 5: Vizinhança frontal 11

13 3.13 DO TERRENO Foto n 6: Center Shopping vizinho ao avaliando O terreno, conforme Registro de Imóveis n , está situado na Av. Geremário Dantas, possuindo as seguintes medidas: 20,08 m pela Av. Geremário Dantas, 2,18m nos fundos; 43,80m de extensão pelo lado direito e 45,65m pelo lado esquerdo... O terreno totaliza uma área de 487,50 m². 12

14 Planta de Situação do Terreno 13

15 Registro Geral Matricula nº

16 4.0 LEGISLAÇÃO O imóvel encontra-se submetido à Lei Complementar n 70 de 06/07/2004, essa legislação institui o PEU Taquara Projeto de Estruturação Urbana (PEU) dos Bairros de Freguesia, Pechincha, Taquara e Tanque, integrantes das Unidades Espaciais de Planejamento 42 e 43 (UEP 42 e 43). A ocupação do solo deverá seguir os parâmetros edilícios estabelecidos na legislação, tal como redigido no artigo 10, a seguir transcrito. 15

17 Da Ocupação do Solo Art. 10. A implantação da edificação no lote será regulada por índices urbanísticos que variem segundo a zona em que ocorra, correspondendo aos seguintes parâmetros, além de outros estabelecidos nesta Lei Complementar: I Gabarito; II Afastamentos frontais, laterais e de fundos; III Área Total da Edificação (ATE); IV Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT); V Taxa de ocupação máxima (TO); VI Coeficiente de adensamento(q); VII Índice de Comércio e Serviços (ICS); VIII Taxa de Permeabilidade; IX Área útil mínima das unidades; X Número mínimo de vagas para estacionamento. O terreno está inserido em Zona de Comércio e Serviços 2 na faixa de influência de ZR2 PARÂMETROS PARA ZCS2 Seção V Da Zona Comercial e de Serviços 2 (ZCS 2) Art. 48. Ficam aprovados os seguintes parâmetros e índices urbanísticos específicos: I Para parcelamento: a) área mínima do lote: 360m²; b) testada mínima: 12m; II Para edificação: a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 1. na faixa de influência sobre a ZR 1: 1,5; 2. na faixa de influência sobre a ZR 2: 3; 3. na faixa de influência sobre a ZUPI 1 e a ZUPI 2: 2; 16

18 Dessa forma, no caso em análise pode-se construir até 3 vezes a área do terreno PARÂMETROS EDILÍCIOS GABARITO 2. na faixa de influência sobre a ZR 2: Edificações afastadas das divisas: cota de soleira igual ou inferior a +40m: oito, de qualquer natureza; cota de soleira superior a +40m e até +50m: seis, de qualquer natureza; cota de soleira superior a +50m: quatro, de qualquer natureza; Edificações não afastadas das divisas: quatro, de qualquer natureza; Número Máximo de Pavimentos Art. 19. O número máximo de pavimentos das edificações é estabelecido por zona e obedecerá ao disposto nesta Lei Complementar. I os pavimentos situados em subsolo não serão computados para efeito do número máximo de pavimentos; II o primeiro pavimento em subsolo poderá ser semienterrado, desde que o piso do pavimento imediatamente superior não fique acima da cota de +1,50m (um metro e cinquenta centímetros) em relação ao ponto mais baixo do meio-fio do logradouro, correspondente à testada do lote

19 Art. 21. Acima do último pavimento permitido nas edificações residenciais multifamiliares e das partes destinadas a unidades residenciais das edificações mistas são admitidos pavimentos de cobertura constituindo dependência das unidades situadas no pavimento imediatamente inferior ou terraço de uso comum, desde que: I a ocupação máxima seja de cinquenta por cento da área do pavimento imediatamente inferior; II seja mantido afastamento mínimo de três metros do plano de fachada voltado para o logradouro e para as edificações não afastadas das divisas do lote e de cinco metros para as edificações afastadas das divisas do lote; III seja considerado como último pavimento das edificações aquele correspondente às unidades permitidas; IV a parte coberta seja computada na ATE. PERÍMETRO E TAXA DE OCUPAÇÃO Art. 32. Exceto nas Zonas de Conservação Ambiental, não há Taxa de Ocupação (TO) definida para os lotes das UEP 42 e 43, devendo ser mantida a taxa de permeabilidade definida para as zonas, livre de pavimentação ou qualquer construção, mesmo em subsolo. Parágrafo único. A área mantida permeável acompanhará a linha de drenagem natural do terreno, em caso de lote em encosta, e Incorporará a faixa marginal de proteção, em caso de lote atravessado por curso d água. O perímetro da edificação deve estar contido em um polígono de perímetro máximo igual a 160,00 m, e a maior dimensão não deve ultrapassar 40,00 m, tal como estabelece o artigo 31, a seguir transcrito: 18

20 Art. 31. As dimensões máximas da projeção horizontal das edificações devem permitir a sua inserção em um polígono de perímetro máximo igual a cento e sessenta metros e cuja maior dimensão não ultrapasse quarenta metros. ÍNDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO O índice de aproveitamento do terreno é 3,0, como já apresentado, e a área total edificável permitida é de: ATE = 3,0 x 487,50m² = 1462,50 m² TAXA DE PERMEABILIDADE Deverá ser deixada uma área livre de 20% do terreno relativa à permeabilidade. USOS Na presente legislação, para implantação de uma edificação de qualquer tipo de uso deverá ser analisado o seu impacto no sistema viário. Para tal, os usos foram definidos em alguns níveis. De acordo com o Quadro 2 da Lei n 70, demonstrado no anexo 2 ao presente parecer e a seguir transcrito, as atividades comerciais, de uma forma geral, são ADEQUADAS em ZCS2. O terreno poderá ter utilização residencial, comercial, de serviços e até mesmo industrial, tal como quadro a seguir: 19

21 A atividade a ser implantada poderá estar sujeita à apresentação de um Relatório de Impacto de Vizinhança, tal como estabelece o artigo 12, 3º, a seguir transcrito: 3º - Poderá ser exigido Relatório de Impacto de Vizinhança-RIV nas situações de impacto A, B e C de acordo com o art. 445 da Lei Orgânica do Município do Rio de Janeiro, e com os arts. 120 e 121 do Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro. A edificação a ser construída poderá utilizar um índice de aproveitamento de terreno de 3,0, com até 4 pavimentos colada nas divisas, sendo a cota de soleira inferior a 40 m e com 8 pavimentos se construída afastada das divisas. O afastamento frontal é de 3,00 m e taxa de permeabilidade que deve ser deixada livre no terreno é de 20%. ESTACIONAMENTO Art. 33. Os locais cobertos para estacionamento ou guarda de veículos, quando em subsolo, constituindo um ou mais pavimentos enterrados, poderão ocupar toda a área do terreno com exclusão do afastamento frontal exigido para o local e do percentual correspondente à taxa de permeabilidade, que poderá estar total 20

22 ou parcialmente localizada neste afastamento, atendidas as condições do parágrafo único do art. 32 desta Lei Complementar. DIMENSÃO DA UNIDADE RESIDENCIAL Art. 34. A área útil mínima das unidades residenciais é de trinta metros quadrados. Parágrafo único. O disposto neste artigo não tem aplicação para o caso das edificações situadas nas Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) das UEP 42 e 43, cujos parâmetros serão definidos através de legislação específica. Quadro de Resumo 21

23 5.0 DA VISTORIA Na vistoria realizada no terreno foi constatada a existência de uma edificação em ruínas, que deverá ser demolida para o pleno aproveitamento do terreno. O imóvel encontra-se fechado. Fotos n os 7 e 8: Vista externa do terreno 22

24 Foto n 9: Vista da calçada Foto n 10: Vista da entrada do terreno - portão de madeira fechado com cadeado 23

25 Fotos n os 11 e 12: Vistas internas do terreno na parte frontal edificação com vãos vedados em tijolos. 24

26 Fotos n 13: Vista da parte dos fundos da edificação em ruínas - janelas fechadas com tijolos DIAGNÓSTICO DE MERCADO O mercado imobiliário, nos últimos dois anos, passou por um período de euforia e recuperação de valores como há muitos anos não ocorre no mercado do Rio de Janeiro. Na Zona Oeste, principalmente no bairro de Jacarepaguá, percebe-se uma boa liquidez e a implantação de diversos empreendimentos residenciais. 25

27 7.0 METODOLOGIA Dos diversos métodos de avaliação existentes, aquele que mais se coaduna com a situação do imóvel em análise e que indica o real valor potencial do imóvel, inserindo-o no mercado imobiliário de construção local, é o Método Evolutivo. Este método está previsto na Norma Brasileira que disciplina o assunto. O Método Evolutivo conforme a NBR consiste de: A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: VI = (VT + VB). FC. O Método Evolutivo consiste no somatório do valor do terreno calculado pelo Método Involutivo somado ao valor das benfeitorias existentes, com a aplicação de um Fator de Comercialização. Assim, tem-se: sendo : V I = (V T + V B ). F C V I = valor do imóvel novo. V T = valor do terreno. V B = valor das benfeitorias, no estado. F C = coeficiente de mercado, em função do bairro onde se situa o imóvel, suas características construtivas e situação do mercado imobiliário na época da avaliação. No presente caso, adotou-se: F C = 1,00 26

28 7.1 CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o cálculo do valor do terreno será utilizado o método Involutivo, visto não existirem elementos amostrais em número e semelhança, suficientes para aplicação do método comparativo de mercado. De acordo com a NBR , tem-se: Método Involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método Involutivo deve seguir os seguintes preceitos: Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em

29 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo Previsão de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos em , considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho Levantamento do custo de produção do projeto hipotético Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético Previsão de despesas adicionais Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: a) de compra do imóvel; b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância; c) com impostos, taxas e seguros; 28

30 d) com publicidade; e) com a comercialização das unidades Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado Prazos No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas; b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. 29

31 8.0 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 8.1 CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO. Tal como já descrito anteriormente ao citar o trecho da Norma Brasileira que disciplina o assunto, com a utilização desse método busca-se determinar o valor do terreno por meio de um estudo de massa baseado nas condições máximas permissíveis de aproveitamento eficiente do terreno. Para tal é necessário que se elabore um estudo de massa do projeto da melhor edificação permitida para o local, tanto em termos de área, como em termos de vocação. Uma vez isto estabelecido, calcula-se o montante previsto de receitas oriundas de sua comercialização, descontando-se deste valor o somatório das despesas decorrentes de sua implementação e venda. 8.2 ESTUDO DE MASSA PROJETO DA EDIFICAÇÃO Área do terreno: 487,50 m² IAT: 3,0 Área Total Edificável ATE = área do terreno x índice de aproveitamento, logo a ATE = 3,0 x 487,50m² = 1462,50 m² Taxa de permeabilidade 80% Afastamento frontal exigido de ambos os lados = 3,00m Gabarito: 8 pavimentos para edificações afastadas das divisas Para a ATE de 1462,50 m²/ 8 pavimentos = 182,00 m² por pav to 30

32 O local possui vocação residencial para apartamentos de sala e dois quartos, com área de cerca de 60,00 m², tal como empreendimentos existentes em lançamento no local. Área de ocupação do terreno no subsolo: 390,00 m², em função dos 80% da taxa de permeabilidade e dos afastamentos exigidos. ATE = 1462,50 m²/ 8 pavimentos = 182,00 m² Conforme apresentado no croqui a seguir, para uma edificação com 8 pavimentos e uma ATE de 1462,50 m², só se permite uma lâmina com essa área e portanto com afastamentos de 4,00m. Esse afastamento, conforme legislação deve ser proporcional ao gabarito da edificação. 31

33 Edificação afastada das divisas 2,00 26,00 4,00 12,00 4,00 3,00 Av Geremário Dantas Croqui de implantação da nova edificação 32

34 Descrição da edificação projetada: Subsolo com estacionamento com 390,00 m² e 15 vagas Pavimento térreo com área de 182,00 m² e área descoberta de 305,50 m², onde ocorrerá a área de lazer da edificação e 6 vagas de garagem. 7 pavimentos tipo com 182,00 m², retirando-se o percentual de área comum, restam 165,00 m² por pavimentos, contemplando 3 unidades por andar com uma vaga de garagem, totalizando 21 unidades residenciais com 55,00 m² e uma vaga de garagem. 8.3 MÉTODO COMPARATIVO POR TRATAMENTO DE FATORES PARA OBTENÇÃO DO VALOR DO APARTAMENTO O Método Comparativo de Dados de Mercado, estabelecido pela NBR da ABNT, permite calcular estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a testes de hipóteses. Este Método, preconizado pela NBR , é do tipo DIRETO e tem condições de consubstanciar um melhor juízo acerca dos valores do BEM AVALIANDO. Para isso, realizou-se a pesquisa e o levantamento de dados na área em estudo, buscaram-se os elementos e informações locais, e procedeu-se à consequente compatibilização e a sintetização dos resultados. 33

35 No estudo comparativo serão utilizados fatores de homogeneização. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO Para a correta utilização dos Elementos Amostrais listados é necessário que os mesmos passem por um tratamento de uniformização, que os fará corresponder efetivamente à situação e similaridade ao imóvel avaliando. Para tal, utilizar-se-ão fatores de homogeneização. FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (F T ) Este fator serve para transpor os valores pesquisados ao local do imóvel avaliando em função da importância do ponto comercial das localidades em que se situam os imóveis paradigmas. No presente caso adotou-se a relação de VRs, valores comerciais tabelados na Planta de Valores do Municipio. VR imóvel avaliando/ VR imóvel pesquisado. FATOR FONTE (F F ) Este fator serve para transpor os valores pesquisados ao local do imóvel avaliando em função da credibilidade das fontes de informação e da liquidez de mercado imobiliário. Este fator deve variar entre 0,80 e 1,00 34

36 FATOR ÁREA (F A ) Este fator corrige os valores dos imóveis pesquisados, tendo por base as respectivas áreas com relação à área em análise e consequentemente o valor do imóvel avaliando. 1/ 4 S p F = A Para diferenças menores que 30% Sa 1 8 S p F = A Para diferenças maiores que 30% Sa Onde: S p = área do imóvel pesquisado AVALIAÇÃO DO VALOR DOS APARTAMENTOS Dados do imóvel avaliando Av. Geremário Dantas, nº 330/336 Área: 55,00 m² V R : R$ 967,50 AMOSTRAGEM A pesquisa de mercado foi realizada em junho de 2014, tomando-se como base elementos da região geo-econômica, obtidos em anúncios de jornais de grande circulação, por meio de contatos com corretores que atuam nesta área e ainda, por pesquisa local para verificação das amostras. 35

37 ELEMENTO nº 1: AMOSTRAGEM DE APARTAMENTOS Rua Mapendi, nº Taquara "Via Alto Mapendi" Área: 60,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Beth Oliva - (21) / V R : R$ 1180,83 36

38 ELEMENTO nº 2: Estrada do Tindiba, nº Taquara Área: 71,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: FJF - (21) V R : R$ 1179,17 37

39 ELEMENTO nº 3: Estrada do Rio Grande, nº Taquara Attivita Residencial Área: 53,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Franklin Topasio - 21) V R : R$ 1194,60 38

40 ELEMENTO nº 4: Estrada do Guerenguê, nº Taquara Evidence Quality Life Área: 77,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Corretor - (21) V R : R$ 1034,03 39

41 ELEMENTO nº 5: Rua Retiro dos Artistas, nº Pechincha "Vernissage Residencial Club" Área: 60,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Corretor - (21) V R : R$ 1179,17 40

42 ELEMENTO nº 6: Av. dos Mananciais, nº Taquara "MIO Residencial Parque" Área: 86,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Corretor - (21) V R : R$ 1179,17 41

43 ELEMENTO nº 7: Estrada do Boiúna, nº Taquara "Bela Vista" Área: 39,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) V R : R$ 1034,03 ELEMENTO nº 8: Estrada Rodrigues Caldas, nº Taquara "Vert Vita" Área: 54,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) V R : R$ 1034,03, 150 A Mananciais,

44 ELEMENTO nº 9: Estrada dos Bandeirantes, nº Taquara "Condomínio Facile" Área: 64,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) V R : R$ 1034,03 ELEMENTO nº 10: Rua Retiro dos Artistas, nº Taquara "Espaço Vip Residencial" Área: 71,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Rossi Residencial - (21) V R : R$ 1179,17 43

45 ELEMENTO nº 11: Estrada dos Bandeirantes, nº Taquara "Wind Residencial" Área: 73,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Valinoti - (21) V R : R$ 913,07 44

46 ELEMENTO nº 12: Rua Alexandre Ramos, nº 29 - Taquara "Brise Club Condomínio" Área: 61,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Marlene - (21) V R : R$ 1106,59 45

47 ELEMENTO nº 13: Rua Imutá, nº Taquara "Condomínio Parque Residencial" Área: 86,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Beth Oliva - (21) / V R : R$ 1180,83 46

48 ELEMENTO nº 14: Rua Mapendi, nº Taquara "Eco Way Mapendi" Área: 74,00 m² Valor de oferta: R$ ,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) V R : R$ 1180,83 QUADRO DE ENTRADA DOS DADOS N Valor (R$) Área Oferta Localização (m 2 ) VR (R$) ,00 60,00 0, , ,00 71,00 0, , ,00 53,00 0, , ,00 77,00 0, , ,00 60,00 0, , ,00 86,00 0, , ,00 39,00 0, , ,00 54,00 0, , ,00 64,00 0, , ,00 71,00 0, , ,00 73,00 0,90 913, ,00 61,00 0, , ,00 86,00 0, , ,00 74,00 0, ,83 Avaliando 55,00 967,50 47

49 QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO VALOR VALOR UNITÁRIO AMOSTRA UNITÁRIO FA FF FL HOMOGENEIZADO (R$/m 2 ) (R$/m 2 ) ,67 1,02 0,90 0, , ,27 1,07 0,90 0, , ,89 0,99 0,90 0, , ,18 1,04 0,90 0, , ,63 1,02 0,90 0, , ,53 1,06 0,90 0, , ,72 0,92 0,90 0, , ,04 1,00 0,90 0, , ,06 1,04 0,90 0, , ,89 1,07 0,90 0, , ,62 1,04 0,90 1, , ,51 1,03 0,90 0, , ,47 1,06 0,90 0, , ,89 1,04 0,90 0, ,34 DETERMINAÇÃO DA MÉDIA SANEADA Média X m : 4255,15 Desvio (S): 859,70 Estatísticas Gerais Número de elementos... : 14 Graus de liberdade... : 13 Valor médio... : 4255,1507 Mediana... : 4246,2100 Moda... : 4246,2100 Variância... : 7,3908x10 5 Desvio padrão... : 859,7022 Coef. de variação... : 20,20% Valor mínimo... : 2603,3400 Valor máximo... : 5889,0800 Amplitude... : 3285,7400 Número de classes... : 4 Intervalo de classes... : 821,4350 Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada boa- classe 3 48

50 1ª. Eliminação de Dados Suspeitos Para n = 14, valor crítico d/s = 2,10 Testando os elementos extremos, tem-se: A 11 = 5889, ,15 /859,70= 1,90 < 2,10 (elemento mantido) A 14 = 2603, ,15 /859,70= 1,92 < 2,10 (elemento mantido) 2º Determinação do Campo de Arbítrio Adotando-se a tabela de distribuição de Student, para o intervalo de confiança máximo de 80%. V = n 1 = 13 Tp = 1,35 (tabelado) Os limites de confiança são assim definidos pelo intervalo X = X ± tp x S/(n-1) 1/2 X = 4.255,15 ± 1,35 x 859,70/(13) 1/2 X mínimo = 3.933,66 X máximo = 4.576,64 Recomenda-se a divisão do intervalo (amplitude) em 3 classes e a adoção da média ponderada das amostras aí contidas: A = (4.576, ,66)/3 = 214,33 1ª classe: 3.933,66 a 4.147, ,13; 4.040,04 (peso 2) 2ª classe: 4.147,99 a 4.362, ,89; 4.327,21; 4.345,58; 4.271,62 (peso 4) 3ª classe: 4.362,32 a 4.576,64 sem elementos Valor médio saneado: R$ 4.243,98/m² Valor médio adotado: R$ 4.244,00/m² 49

51 3ª. Estatística Dispersão em Torno da Média Desvios Deletados Normalizados As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem significativamente no valor médio. 50

52 Histograma Reta de Normalidade 51

53 4ª. Grau de Precisão do Estudo (4.576, ,66)/ 4.255,15= 15,10% - Grau III 5ª. Tomada de decisão Utilizando o Valor médio de mercado calculado tem-se, como valor final de venda do apartamento Valor de mercado de venda: R$ 4.244,00/m² x 55,00m² Valor de mercado de venda do apartamento: R$ ,00 VALOR DO IMÓVEL - R$ ,00 duzentos e trinta e três mil e quinhentos reais em n os atrativos de mercado 52

54 8.4 VALOR DO TERRENO QUADRO DE ÁREAS Para se estabelecer o valor dos imóveis e do empreendimento e consequentemente verificar o valor do terreno, se faz necessária a elaboração de um quadro de áreas da edificação fictícia considerada para o local. As áreas equivalentes serão calculadas pautadas na NBR , que em seu item 5.7 prescreve a conceituação de área equivalente com suas devidas ponderações: 5.7 Área equivalente Conceituação Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que área real correspondente Coeficientes Médios a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; c)área privativa (salas com acabamento): 1,00; d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90 e)área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60 f) varandas:0,75 a 1,00 g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; j) área de serviço: 0,50; k) barrilete: 0,50 a 0,75; l) caixa d água: 0,50 a 0,75; m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; n) piscinas: 0,50 a 0,75 o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30 53

55 Pavimentos quantidade fator de equivalência área real área equivalente Subsolo 1 0,6 390,00 234,00 Térreo ,00 182,00 Pavimentos tipo , ,00 TOTAL 1690, RECEITA BRUTA DE VENDAS Unidades Quantidadesárea unidade (m²) valor unidade Apurado (R$) apartamentos 21 55, , ,00 Volume Global de Vendas ,00 VGV = R$ , CUSTO DE CONSTRUÇÃO Para o cálculo do Custo de Construção será adotada a tabela publicada pela Sinduscon-RJ para junho de 2014, considerando-se o padrão equivalente R8N = R$ 1.206,45 54

56 VOLUME GERAL DE VENDAS ,00 CUSTO DA CONSTRUÇÃO VALOR UNITÁRIO SINDUSCON 1206,45 BDI 35% 1,35 ÁREA CONSTURÍDA EQUIVALENTE (m²) 1690,00 VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$) , OUTRAS DESPESAS Tributos sobre o VGV (COFINS 3%; PIS 0,65%; I.R. 1,2%; Cont.Social 1,08%) (R$) ,55 Despesas de Venda (7% sobre o VGV) - R$ ,00 Despesas Administrativas (1% sobre o VGV) - R$ ,00 Valor total das despesas R$ ,55 Valor total das despesas com custo de construção R$ , VALOR DO TERRENO Somando-se as despesas consideradas nos itens e 8.4.4, temse o seguinte total: VALOR DO TERRENO RETORNO BRUTO - VGV - R$ ,78 REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR (20% do Retorno Bruto - R$) ,36 Saldo = Retorno Bruto - Remuneração do Incorporador - R$ ,42 Margem - 15% do saldo ,21 Valor do terreno - R$ - (saldo - margem de risco) , ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR , obteve-se grau de fundamentação I e de precisão II, conforme a tabela a seguir. Da Norma tem-se: 55

57 O terreno em análise possui um formato trapezoidal, com limitação da faixa do afastamento frontal em ambos os lados, o que restringe de forma demasiada sua ocupação. A liquidez imobiliária e os empreendimentos no local são todos de imóveis residenciais. O cenário para o projeto de melhor 56

58 aproveitamento econômico é do cenário de uma edificação de uso multifamiliar, que limita uma estratégia de vendas que corresponda a um cenário dinâmico onde se lançariam unidades em momentos distintos. Assim, foi adotado o cenário único no fluxo estático de venda, consequentemente passa a ter grau de fundamentação I. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I 1 Nível de detalhamento do projeto hipotético x 2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético x 3 Estimativa dos custos de produção x 4 Prazos x 5 Taxas x 6 Modelo x 7 Análise setorial e diagnóstico de mercado x 8 Cenários x 9 Análises de sensibilidade do modelo x TOTAL = 15 pontos Tabela Grau de fundamentação no caso de utilização do método involutivo Grau de Fundamentação I 57

59 8.5 VALOR DAS BENFEITORIAS As benfeitorias existentes no terreno são de baixo padrão construtivo e estão em péssimas condições, como foi apresentado no corpo do laudo, dessa forma não possuem valor, pois necessitam ser demolidas. 8.6 FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO De acordo com a norma técnica NBR , item , o fator de comercialização deve ser levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade. No presente caso será adotado um fator de comercialização no valor de 1,0 8.7 VALOR DE VENDA DO IMÓVEL Utilizando-se a fórmula pautada nas normas técnicas tem-se VI = (VT + VB). FC VI = ( ,21,00). 1,00 VI = R$ 1.000,000,00 em n os atrativos de mercado 58

60 9.0 - RESULTADOS Com base no estudo de massa realizado no presente laudo, devidamente pautado na metodologia utilizada e consoante o preconizado pela NBR , obtendo grau I de fundamentação e grau II de precisão, determina-se, com base no mercado imobiliário da região, o valor de mercado do terreno em questão, em julho de 2014, já arredondado, conforme permitido pela norma técnica, em até ±1%. VALOR DE VENDA R$ ,00 (um milhão de reais) Para o valor de locação, o procedimento a ser utilizado é o chamado Método da Rentabilidade, previsto na Norma Brasileira e detalhado no livro do Professor Sergio Abunahman, Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, publicação da PINI, Neste método deve-se adotar um percentual de rentabilidade que o imóvel deve proporcionar quando locado. A rentabilidade de um imóvel varia em função do tempo e da sua localização. Para a determinação deste percentual é necessário que se proceda a uma pesquisa comparativa dos valores unitários de venda de imóveis na região macroeconômica em que se insere o imóvel em epígrafe no mês em que se faz a avaliação. 59

61 O SECOVI Rio Sindicato da Construção no Rio de Janeiro, apresentou uma pesquisa por eles realizada para o mês de maio de 2014, tal como apresentado a seguir. Tabela detalhada 60

62 Tabela detalhada A partir desta pesquisa pode-se verificar que o percentual de rentabilidade a ser adotado para o imóvel avaliando é de 0,52% ao ano. Assim o valor de locação mensal, já arredondado, para o imóvel é de R$ 5.200,00 VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais) 61

63 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR , obteve-se grau de fundamentação e de precisão II, conforme a tabela a seguir. Da Norma tem-se: O terreno em análise localiza-se na esquina. Em termos de potencial edilício suas limitações são enormes, sendo impossível a obtenção de grau II no estudo involutivo para obtenção do terreno, como já explicado no presente laudo, dessa forma o método evolutivo final também passa a ter grau I de fundamentação. 62

64 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I 1 Estimativa do valor do terreno x 2 Estimativa dos custos de reedição x 3 Fator de comercialização x TOTAL = 4 pontos Tabela Grau de fundamentação no caso de utilização do método Evolutivo Grau de Fundamentação I 11.0 ENCERRAMENTO Nada mais tendo a acrescentar, encerra-se o presente trabalho com 63 (sessenta e três) páginas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas. Rio de Janeiro, 07 de julho de 2014 Gilberto Adib Couri Engenheiro Civil - CREA D RJ PhD em Engenharia Civil Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE 63