MODELO DE REFERÊNCIA PARA O PROCESSO DE INSPEÇÃO PREDIAL DE CONCLUSÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL

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1 MODELO DE REFERÊNCIA PARA O PROCESSO DE INSPEÇÃO PREDIAL DE CONCLUSÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL Felipe Zanellato Coelho (IFES ) felipezc_1902@yahoo.com.br Lucas Marchesi Groberio (IFES ) lucas.groberio@hotmail.com Flavio Augusto Buge Zucateli (IFES ) flavio_zucateli@yahoo.com.br Bruno Gomes Correa (IFES ) bgc255@hotmail.com Lucas Bissoli Garcia (IFES ) Lucas_bissoli@hotmail.com O mercado imobiliário brasileiro está em franca expansão e conforme recente pesquisa da Association of Foreign Investors in Real Estate (Afire) liderou o ranking dos países emergentes mais visados para aquisição pelos investidores estrangeiiros. Portanto, o artigo em questão tem por objetivo criar um modelo de referência para o processo de inspeção predial de conclusão de obra de construção civil através das técnicas do Business process management (BPM). Para tanto, foram realizadas cinco entrevistas com engenheiros diagnósticos que atuam no setor de inspeções prediais e possuem reconhecimento perante os serviços prestados com a finalidade de modelar os processos internos de inspeção. Posteriormente, com a análise crítica dos autores foi criado um modelo de referência para o processo de Inspeção Predial de Conclusão de Obras. Com o modelo de referência criado espera-se que as empresas possam reduzir o tempo de inspeções, bem como planejar de forma mais eficaz as previsões de execução das etapas do processo de negócio. Palavras-chaves: Inspeção Predial de Conclusão de Obra de Construção Civil; Business Process Management (BPM); Business Process Management Notation (BPMN); Modelo de Referência.

2 1. Introdução O mercado imobiliário brasileiro está em franca expansão e conforme recente pesquisa da Association of Foreign Investors in Real Estate (Afire) liderou o ranking dos países emergentes mais visados para aquisição pelos investidores estrangeiros. De acordo com a instituição o Brasil se encontra em quarto lugar, atrás dos Estados Unidos, China e Reino Unido, como oportunidade para valorização de capital. Para Garrido et al (2012) além da importância no desenvolvimento econômico das nações a indústria da construção civil é uma das indústrias mais importantes no contexto sustentável, dada à influência que o ambiente construído tem sobre a vida das populações. Ao mesmo tempo, os edifícios, apresentam cada vez mais instalações, equipamentos e recursos tecnológicos de grande complexidade tornando necessária a participação, de um número crescente, de profissionais especializados nas diversas etapas do processo construtivo e pósconstrutivo de sua operação. O desafio que se coloca neste momento aos investidores e proprietários é garantir que suas aquisições estejam em bom estado de conservação e, principalmente, que apresentem a qualidade e garantia esperada de uma nova construção, além de atenderem à legislação vigente. Desenvolver programas de trabalho específicos para cada necessidade dos investidores e proprietários voltados à identificação clara das reais condições dos imóveis e equipamentos que estão sendo incorporados deve ser objeto de especial atenção. Vale lembrar que, segundo Garrido et al (2012) os recursos financeiros disponíveis para a manutenção de infraestrutura e de reabilitação das mesmas são sempre limitados, criando uma necessidade de gestão eficiente dos recursos e a capacidade de prever ações de manutenção durante todo o período de serviço. Entendemos que o recebimento de uma propriedade deve contar com conhecimento suficiente sobre a integridade e qualidade de sua construção, manutenção e operação. Portanto é identificada a necessidade das inspeções prediais de conclusão de obra de construção civil. A inspeção predial de conclusão de obra de construção civil é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a uma edificação. Este trabalho constata a incidência de anomalias construtivas 2

3 aparentes, no ato da entrega da obra. Caberá ao engenheiro diagnóstico, contratado pelo usuário final da obra ou pela construtora, o exercício de tal função. Durante a inspeção, além do registro fotográfico das anomalias, o técnico procederá à análise da qualidade da obra em relação ao produto entregue e fornece comentários aos fatos identificados. O profissional responsável por esta inspeção, após vistoriar o imóvel, irá elaborar um laudo técnico de inspeção predial de conclusão de obra, que demonstra se o resultado final da obra correspondeu àquele contratado. O laudo de Inspeção representa o estado da edificação em uma determinada data. Este documento contém a avaliação das condições técnicas de uso e manutenção da edificação, a classificação das deficiências constatadas em anomalias e falhas e consequentemente, a classificação das anomalias e falhas em graus de risco. Neste momento deve-se retratar o estado de conservação encontrado em cada cômodo, as patologias eventualmente encontradas, condições da pintura, bem como o estado das instalações elétricas e hidráulicas do imóvel. Visando a importância de tal tarefa o presente artigo tem como objetivo criar um modelo de referência para o processo de inspeção predial de conclusão de obra de construção civil através das técnicas do Business process management (BPM) que, segundo Kock et al (2009), são sequências de atividades inter-relacionadas realizadas rotineiramente na organização. Para isso, será adotada a notação padrão do Business Process Modeling Notation (BPMN) na elaboração do modelo de referência de modo a auxiliar os profissionais da área na execução dos processos até a elaboração do laudo técnico. 2. Referencial Teórico 2.1. Business process management (BPM) 3

4 Processos, em termos simples, são conjuntos ou sequências, de atividades, que resultam na realização de uma tarefa ou de um resultado (BUCHANAN et al, 2012). Assim, processo de negócio é a combinação de um conjunto de atividades dentro de uma empresa com uma estrutura que descreve a sua ordem lógica e dependência, cujo objetivo é produzir um resultado desejado (AGUILAR-SAVÉN, 2004). Smart et al (2009) classificam BPM como uma filosofia de gestão que busca criar valor a partir de um foco sustentado nos processos empresariais. É fundamentada na visão de que os processos são os veículos através dos quais as necessidades dos clientes são satisfeitas. Para Amaral (2011) a modelagem do processo serve como uma ferramenta facilitadora para a avaliação da situação atual da organização e ajuda a identificar as reais necessidades da mesma. Portanto, é cada vez mais comum encontrar organizações que ganharam um melhor conhecimento sobre sua estrutura interna, modelando seus processos de negócios. Sendo, assim, o BPM deve traduzir a estratégia específica de uma empresa em necessidades e permitir a execução da estratégia (TRKMAN, 2010). A norma utilizada neste artigo para a modelagem do processo será a Notação de Modelagem do Processo de Negócio (BPMN), pois fornecem construções de negócios orientados para os processos de modelagem que resultam em modelos simples e comunicativos (VERGIDIS et al, 2008). O BPMN é de fato o padrão para representar de uma forma muito expressiva e gráfica os processos que ocorrem em praticamente todo o tipo de organização (CHINOSI et al, 2012). Segundo Amaral (2006) uma importante característica da Gestão de Processos é a ajuda às empresas de incorporar mudanças, desenvolver novas tecnologias e introduzir inovações. Os processos modernos exigem a adoção da gestão de processos para responder à necessidade com maior agilidade e flexibilidade na realização das tarefas. Assim, a modelagem poderá suprir estes maiores níveis de flexibilidade e agilidade inovando em toda infraestrutura dos processos e nos níveis organizacionais (GONG et al, 2012). Huang et al (2011) afirmam ainda que cada vez mais as organizações utilizam técnicas e ferramentas de BPM para promover a eficácia e eficiência de negócios. Outra importante característica é descrita por Wand et al (2012) que consideram que a principal motivação para se envolver em uma modelagem é de reduzir as chances de desenvolvimento defeituoso nas fases iniciais de desenvolvimento do sistema. Hajo (2006) 4

5 salienta ainda que as empresas que adotam sistemas de gerenciamento de processos de negócios têm como resultados recompensas consideráveis Modelo de Referência Modelos de referência de processos são as melhores práticas ou um modelo de processo exemplar que pode ser usada como uma referência por indivíduos ou grupos para melhorar seus próprios processos (LANE et al, 2012). Assim, os modelos de referência são por vezes chamados de modelos universais, modelos genéricos ou padrões de modelo (FETTKE, 2003). Para a criação de um modelo de referência Matook et al (2009) afirma que primeiramente é necessária a definição do problema, sendo que as características do processo e o objetivo de criação nunca devem ser tirados do foco, para não correr o risco de perder a objetividade do modelo. Pesquisar modelos já existentes para o setor também é relevante. Possíveis modificações também podem ser feitas para adequação do modelo. Os modelos de referência têm como objetivo melhorar a velocidade e eficiência da modelagem por causa do conhecimento, aumentando a reutilização compartilhada e fornecendo uma linguagem comum (VERDOUW, 2010). Seguindo esta linha Kalpic et al (2009) explicam que a adoção de tais modelos comuns reutilizáveis é uma melhoria significativa na eficiência e qualidade do novo planejamento, ou redesenho de processos existentes. Apesar dos modelos de referência constituírem as melhores práticas Rudder et al (2001) salientam que uma empresa não pode seguir um modelo em particular. Ela deve abordar os fundamentos de um modelo de referência, avaliar a importância de cada etapa, adaptá-la e alterála para as situações particulares Inspeção Predial de Conclusão de Obra de Construção Civil A Inspeção Predial de Conclusão de Obra visa consignar as características e condições de funcionamento da obra no seu término, na data de seu nascimento. A principal finalidade é demonstrar que o resultado final da obra correspondeu ao contratado, ou seja, houve o atendimento do memorial descritivo e do prazo estabelecido. 5

6 De acordo com Silvestre et al (2011) erros de design e execução normalmente levam a degradação prematura dos revestimentos e são responsáveis pela maioria dos defeitos visíveis nos primeiros 2 anos após a construção. Nesta mesma linha Neto et al (2012) salientam que em uma comparação de revestimentos de pedra natural no interior e no exterior de edificações indicaram que a maioria das anomalias no interior são causadas por erros de execução e manutenção enquanto no exterior são caudadas por ações ambientais em decorrência de erros de execução e design. Nota-se, portanto, que a inspeção de conclusão de obra se torna necessária para análise dos possíveis erros e sua correção prévia. O procedimento adequado para a inspeção de conclusão de obra é a inspeção visual onde o engenheiro diagnóstico pode verificar se há rachaduras, fissuras e delaminação pela espessura dos mesmos e as estruturas de concreto podem ser avaliadas por sinais de corrosão, fissuras adicionais ou deterioração (ROSENBOOM et al, 2009). Durante o processo de inspeção vários erros podem ser encontrados. Para facilitar este processo os erros encontrados com mais frequência são classificados em 3 grupos, distinguindo assim, os problemas patológicos causados por transformações: químicas, físicas e ações mecânicas. As transformações químicas, também designadas por reação química, consistem numa transformação em que há formação de novas substâncias, pois ocorre a alteração das propriedades características das substâncias iniciais. Muitas transformações químicas podem ser facilmente detectadas pelos efeitos que se observam: mudança de cor, variação de temperatura, liberação de um gás, formação de um sólido, formação de uma chama e carbonização de uma substância. Levando isso em consideração Villain et al (2012) salientam que a penetração de cloreto em concreto constitui a principal causa de degradação em estruturas de concreto armado expostos a ambientes marinhos. As transformações físicas ocorrem quando não há formação de novas substâncias, pois não ocorre qualquer alteração das propriedades características das substâncias iniciais. Portanto, os danos que a umidade pode trazer aos edifícios não são triviais, pois o teor de água, numa estrutura e suas alterações de estado (sólido-líquido-vapor) são altamente responsáveis pelos danos de materiais e até mesmo para a saúde de seus ocupantes (LERMA et al, 2011). Sendo que para González-Jorge et al (2012) uma forma de identificar a presença de água em determinados 6

7 elementos é observar possíveis eflorescência no concreto e vegetação (por exemplo, musgos, líquens, e crostas biológicas). As transformações por Ações Mecânicas também são altamente relevantes, pois segundo Andrade et al (2009) o envelhecimento das estruturas de concreto é produzido principalmente pelos impactos contínuos sobre o material do ambiente circundante, portanto é de fundamental importância avaliar estes mecanismos de deteriorações e como eles influenciam a segurança do conjunto estrutural. Um fato importante é destacado por Wang et al (2004) que se há apenas um único componente defeituoso este pode degradar o desempenho de todo o sistema. É importante ressaltar que as inspeções realizadas durante a vida útil da edificação permitem o controle do desempenho das soluções de design e intervenções no projeto do edifício (FLORES- COLEN,2010). 3. Métodos, Instrumentos e Procedimentos Para atender aos objetivos da pesquisa foi realizado um questionário aberto abordando perguntas referentes à execução do processo de Inspeção Predial de Conclusão de Obra de Construção Civil. O questionário foi utilizado como auxílio em cinco entrevistas realizadas com engenheiros diagnósticos que atuam no setor de inspeções prediais e possuem reconhecimento perante os serviços prestados. No questionário foram realizadas perguntas como: quanto tempo de mercado que o profissional possui, como é realizado o processo de Inspeção Predial na empresa em que trabalha, como é feita a previsão da execução das etapas do processo e se o processo é padronizado. Através das respostas dos engenheiros foi realizada a modelagem do processo refletindo a situação atual das empresas estudadas e tomando este como modelo de referência. 4. Desenvolvimento 4.1. A inspeção predial de conclusão de Obra 7

8 A inspeção predial de conclusão de obra visa registrar as características e condições de funcionamento da obra por ocasião de sua entrega ao morador ou condomínio. O profissional responsável por esta vistoria é o engenheiro diagnóstico que, após vistoriar a edificação, irá elaborar um laudo técnico de inspeção predial de conclusão de obra, que demonstra se o resultado final da obra correspondeu àquele contratado. Este documento contém a avaliação das condições técnicas de uso e manutenção da edificação, a classificação das deficiências constatadas em anomalias e falhas e consequentemente, a classificação das anomalias e falhas em graus de risco. Tais informações servem de subsídios para a elaboração de um Plano de Reparo do edifício. A inspeção predial de conclusão de obra é uma análise detalhada da edificação. É uma vistoria realizada que visa avaliar o estado de conformidade de uma edificação, através de verificação minuciosa de seus sistemas construtivos, apontando suas falhas aparentes que possuem origem construtiva ou funcional. Esta análise é embasada nos aspectos de desempenho das edificações, bem como sua vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, exposição ambiental, utilização e operação. As análises podem recair nos materiais, sistemas ou serviços executados além das próprias instalações. O fator analítico deve estar presente como foco na qualidade e segurança. Para as análises dos desempenhos e outras, é imprescindível o confronto com os projetos e especificações, motivo da necessidade dos documentos para bem se conduzir a inspeção predial de conclusão de obra. Além dos resultados e avaliações técnicas dessas verificações, ela contempla a ordem de prioridade e as recomendações quanto aos serviços a serem realizados na edificação, para sua adequação. As informações do Laudo também colaboram para as tomadas de preços dos serviços e fontes de informação para a gestão da manutenção. Esses requisitos fazem com que a inspeção predial de conclusão de obra seja uma verdadeira ferramenta de gestão Critérios utilizados para elaboração da inspeção predial de conclusão de obra 8

9 Inspeção predial é a vistoria da edificação para avaliar suas condições técnicas, funcionais e de conservação. O critério utilizado para elaboração de inspeção predial baseia-se na análise do risco mediante o uso e exposição ambiental. A análise do risco consiste na classificação das anomalias detectadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao grau de urgência, relacionado com fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade e dos sistemas da edificação e devem ser expostos no laudo técnico. As inspeções prediais são classificadas de acordo com o nível pretendido do engenheiro diagnóstico e da finalidade da mesma. Podendo ser de: NÍVEL 01 - vistoria para a identificação das anomalias aparentes, elaboradas por profissional habilitado, contando com orientação técnica pertinente. NÍVEL 02 - vistoria para identificação de anomalias aparentes identificadas com o auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades, contendo indicação de orientações técnicas pertinentes. NÍVEL 03 - Vistoria para identificação de anomalias aparentes e ocultas constatáveis com o auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ou laboratoriais específicos, elaborada por profissionais de diversas especialidades, contendo indicação de orientações técnicas pertinentes. As anomalias encontradas por ocasião da Inspeção Predial são classificadas quanto ao seu grau de urgência, sendo: CRÍTICO - Risco iminente contra a saúde e segurança; REGULAR - Risco à funcionalidade; MÍNIMO - Risco de desvalorização precoce. As inspeções prediais classificam também as edificações quanto ao seu estado de conservação, podendo ser: CRÍTICO - quando o empreendimento contém anomalias classificadas com grau de urgência crítico; (sem condições de uso). 9

10 REGULAR - quando o empreendimento contém anomalias classificadas com grau de urgência regular; (sujeito a reparos). SATISFATÓRIO - quando o empreendimento não contém anomalias significativas; (situação normal) Importância da realização da Inspeção Predial de Conclusão de Obra de Construção Civil A importância da realização da inspeção predial de conclusão de obra de construção civil se pauta em dois parâmetros. Primeiramente há uma investigação se a obra foi construída em conformidade com o que se contratou, de acordo com os projetos (civil, elétrico, hidráulico e etc), memorial descritivo e material publicitário. Caso haja discrepâncias, que estará discriminado no laudo técnico, o condomínio, através de seu representante legal, poderá requerer que sejam feitos os reparos necessários antes de receber efetivamente as chaves. Por outro lado, se estiver tudo em conformidade, do ponto de vista do construtor ou incorporador, há uma atestação que a obra foi efetivamente entregue nas condições contratadas e em estado de habitabilidade, segurança e funcionamento adequado. Portanto, se houver algum dano após a entrega das chaves, decorrentes das mudanças dos condôminos ou proprietários, os empreiteiros e construtores estarão resguardados Modelo de referência proposto para o processo de Inspeção Predial de Conclusão de Obra Com as entrevistas realizadas com 5 engenheiros diagnósticos do ramo de Inspeção Predial de Conclusão de Obra foi possível realizar uma modelagem da situação atual do processo de Inspeção Predial de Conclusão de Obra e adotado pelos autores como o modelo de referência para o mesmo. 10

11 Figura 1: Modelo de referência do processo de Inspeção Predial (Parte 1) Fonte: Elaborado pelos autores Figura 2: Continuação do Modelo de referência do processo de Inspeção Predial (Parte 2) 11

12 Fonte: Elaborado pelos autores Figura 3: Continuação do Modelo de referência do processo de Inspeção Predial (Parte 3) Fonte: Elaborado pelos autores 12

13 Figura 4: Continuação do Modelo de referência do processo de Inspeção Predial (Parte 4) Fonte: Elaborado pelos autores Figura 5: Continuação do Modelo de referência do processo de Inspeção Predial (Parte 5) Fonte: Elaborado pelos autores 13

14 Figura 6: Continuação do Modelo de referência do processo de Inspeção Predial (Parte 6) Fonte: Elaborado pelos autores Figura 7: Continuação do Modelo de referência do processo de Inspeção Predial (Parte 7) Fonte: Elaborado pelos autores 14

15 Figura 8: Continuação do Modelo de referência do processo de Inspeção Predial (Parte 8) Fonte: Elaborado pelos autores Portanto, de acordo com a modelagem acima, o processo se inicia com a necessidade de vistoria detectada. Em seguida é realizada a primeira vistoria na edificação de caráter geral onde o engenheiro diagnóstico faz um panorama geral das patologias encontradas na edificação sem registrar com fotos. Neste momento como é um primeiro contato o engenheiro também se apresentação para os funcionários do edifício alertando que haverá outras visitas de caráter analítico por ele ou por algum representante. Na realização da segunda vistoria são abordadas as estruturas superiores da edificação como laje da caixa d água, barrilete e casa de máquinas bem como outras instalações da parte superior do edifício. Nesta vistoria também é observado às circulações de cada andar da área comum do edifício e as patologias encontradas são registradas em fotos. As fotos coletadas são envidas para o editor de fotos que formata e titula as imagens para elaboração do laudo enquanto o engenheiro nesta etapa analisa os projetos, material publicitário e memorial descritivo para comparar com aquilo encontrado na edificação. Após a segunda vistoria é dado início ao escopo do laudo onde cada empresa estudada apresentou uma formatação diferente, porém com o mesmo conteúdo abordado. 15

16 Continuando o processo é dado inicio a terceira vistoria que abrange a área de lazer, garagens, portaria e fachadas. Posteriormente é feita uma segunda análise de projeto com objetivo de detectar disparidades com os documentos da edificação. Em seguida é iniciada a finalização do laudo e a ultima análise do projeto para conferir se todos os itens foram verificados. Com o laudo concluído é realizado uma quarta vistoria com o laudo em mãos para constatar que os relatos foram feitos adequadamente e após isso o laudo é fechado e a vistoria é dada como realizada. 5. Conclusão Com o objetivo de contribuir para o Processo de Inspeção Predial, foi criado um modelo a partir de uma entrevista com 5 engenheiros diagnósticos refletindo os processos atuais que as empresas utilizam para realizar suas atividades de Inspeção. O modelo sugerido expõe as melhoras práticas das empresas estudadas, sendo este sugerido como um modelo de processo exemplar para as demais empresas ou engenheiros do ramo. Com este modelo de referência criado espera-se que as empresas possam reduzir o tempo de inspeções, bem como planejar de forma mais eficaz as previsões de execução das etapas do processo de negócio. REFERÊNCIAS AGUILAR-SAVÉN, R. S. Business process modelling: Reviewand framework. International Journal of Production Economics, V. 90, p , AMARAL, C. S. T. et al. Improvement of radiology services based on the process management approach. European Journal of Radiology, V. 78, p , ANDRADE, C.; MARTÍNEZ, I. Use of indices to assess the performance of existing and repaired concrete structures. Construction and Building Materials, V.23, p , BUCHANAN, S.; MCMENEMY, S. Digital service analysis and design: The role of process modeling. International Journal of Information Management, V. 32 (3), p , CHINOSI, M.; TROMBETTA, A. BPMN: An introduction to the standard. Computer Standards & Interfaces. V. 34, p ,

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