Ardito & Miniguini. PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS - CRECI / Av. Marques de São Vicente,446 sala308

Transcrição

1 III RESUMO Este signatário encaminhou às partes no dia 19/04/2018 as 11:55hs, comunicando-os da vistoria e solicitando a abertura do imóvel, conforme comprova cópia do enviado no anexo 2 deste Laudo. Compareci ao local no dia 26/04/2018, às 9:30hs, foi possível efetuar a vistoria ao imóvel, sem nenhuma ocorrência. Trata-se de prédio de academia com aproximadamente 25 anos segundo informações da funcionária Sra. Vera, que trabalha na academia há 3 anos. O inquilino atual Sr. Claudio Marcio de Almeida alugou o prédio em junho de 2013, paga de aluguel para a Sra Vera Morioka, proprietária do imóvel, por mês, o valor de R$13.000,00 já inclusos o IPTU, utiliza 3 pavimentos sendo que 1 está vazio. Possui 06 vagas de carros na frente da academia. fls. 373

2 Trata-se de prédio estilo comercial com amplas salas e salões, além de conter piscina aquecida e vestiários, possui ainda andar com salas comerciais para locação. IV METODOLOGIA Procuramos no local, três imóveis à venda, vendidos, locados ou locando e identificamos os seguintes: R1: A VENDA por R$ ,00 na mesma rua que o IA, área construída de 242m²,. Está a venda com MAXTAL ADMINISTRAÇÃO IMÓVEIS LTDA (11) Cod: R2: A VENDA, por R$ ,00 na mesma rua do IA, número 643. Com área construída de m². Está a venda com Está a venda na MIRANTTE INTERMEDIACAO DE NEGOCIOS E ADMINISTRACAO LTDA.com o código (011) R3 : A VENDA por R$ ,00 no mesmo bairro que o IA com ótimo padrão de construção servia também a uma academia com 1.380m². Está a venda na CARAMELO IMOVEIS (11) com o Cod: RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO IA: O Imóvel avaliando pôde ser vistoriado internamente e estaremos usando a técnica de comparação em função de imóveis a venda ou vendidos no edifício do IA ou na Região. FOTO 01 Fachada IA fls. 374

3 Foto 02 Vagas de Frente. Foto 03 entrada fls. 375

4 Foto 04 Recepcão Foto 05 salão de pilates. fls. 376

5 Foto 06 vestiários Foto 07 Salas de ginastica fls. 377

6 Foto 08 vista do fundo do terreno. Foto 09 escada de acesso aos doutros andares fls. 378

7 Foto 10 sala de equipamentos Foto 11 outra sala de musculação fls. 379

8 Foto 12 fachada externa com 3 pavimentos e o subsolo. Foto 13 Acesso ao subsolo. fls. 380

9 Foto 14 maquinário de piscina Foto 15 sala de musculação fls. 381

10 Foto 16 Piscina FOTO 17 mapa da localização do IA, R1, R2 e R3 Imóvel Referencial I R1 R1: A VENDA por R$ ,00 na mesma rua que o IA, com a metragem quadrada bem menor 242m². fls. 382

11 Foto 01 Fachada Foto 02 fachada fls. 383

12 Foto 03 entrada Foto 04 entrada pela rua secundária fls. 384

13 Foto 05 acesso ao pavimento superior Foto 06 salão pavimento superior fls. 385

14 Foto 07 copa Imóvel Referencial II R2 R2: A VENDA, por R$ ,00 na mesma rua do IA, com a metragem quadrada menor, 1000m². Foto 01 Fachada. fls. 386

15 Imóvel Referencial III R3 R3 : A VENDA por R$ ,00 próximo ao IA, com a metragem quadrada de 5.500m² o imóvel tem as mesmas características do IA FOTO 01 Fachada fls. 387

16 Foto 02 fachada vista pela rua Foto 03 salão de ginástica fls. 388

17 Foto 04 garagem. Foto 05 vista geral fls. 389

18 Foto 06 sala de ginastica Foto 07 vestiário fls. 390

19 Foto 08 piscinas Foto 09 vestiário 2 fls. 391

20 V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Conforme dados levantados encontramos que os imóveis são todos equiparados em termos de localização, podendo ser habitado, ter passado por reformas mais recentes e/ou troca de revestimentos ou imóveis mais novos que o IA. Imóveis a venda na mesma rua que o IA. R$ ,00 (Hum Milhão e trezentos Mil Reais), com área útil de 242m², R1, é um imóvel com o mesmo tipo de acabamento que o IA, porém bem menor. está em boas condições. R$ ,00 (Dois Milhões e Novecentos Oitenta Mil Reais) R2, na mesma rua que o IA com área menor ao IA, tem boa condição de manutenção e totalmente reformulado, um imóvel de 15 anos. R$ ,00 (Cinco milhões e Quinhentos Mil Reais), próximo do IA, com a área útil um pouco menor ao IA, 1.380m² imóvel com as mesmas especificações técnicas que o IA. Necessitando de pouca manutenção. Se tratando de prédios comerciais, já depreciados contabilmente; variando em tamanho, respeitando as diferenças em seu estado de conservação e localização, atribuímos um diferencial a cada um, ao apresentarmos o conceito. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Os imóveis constantes deste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma, assim se representam suas virtudes e seus perfis: IMÓVEL Imóvel Paradigma PONTUAÇÃO % representativa Pontuação:1300%=x% IA % R1 pontos = 100% ,15% R ,30% R ,46% fls. 392

21 Representativa % : Assim, temos que, a média entre os referenciais é: R¹ 96,15% + R² 92,30% + R³ 98,46 % 3 = 95,63% R$/m2 da área dos imóveis: R¹ 5.371,90+R²2.980,00+R³3.985,50 3=R$4.095,80médio/m² Logo, o Imóvel Paradigma corresponde a: (R$ médio/m² )4.068,80x( % Repres. Média ) 95.63% = R$3.916,81(100%) Se o IA corresponde a 100% quando comparado ao chamado Imóvel Paradigma, e se temos que os 100% deste equivalem a R$3.916,81, então, o valor do metro quadrado do Imóvel Avaliando (IA) é equivalente a: R$3.916,81 Que multiplicado pela área útil total (1.495m²) que o IA possui, nos fornece seu valor igual a R$ ,95 (Cinco Milhões Oitocentos e Cinquenta e Cinco Mil Seiscentos e Trinta Reais e Noventa e Cinco Centavos) Finalmente, concluímos que o Imóvel Avaliando, NÃO SOFRERÁ depreciação conforme a tabela de Ross Heidecke devido ao estado ÓTIMO ESTADO de MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. fls. 393

22 VI - CONCEITO E GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA Considerando sempre o melhor negócio ofertado, bem como as características de todos os imóveis vistoriados e a vistoria do IA, observamos que : 1300 PONTOS = 100% IA R1 R2 R3 VII- CONCLUSÃO Foram realizadas pesquisas de mercado e/ou considerado o valor médio conhecido na região e vistorias ao Imóvel Avaliando em cumprimento ao que estabelece a NBR /2 da ABNT de Jun/04, aplicando-se fatores de transposição consubstanciada segundo técnicas modernas de avaliações, como o CAAVI Conceitos Avançados em Avaliações Imobiliárias, registrada na Biblioteca Nacional/MEC e reconhecida pelo COFECI/DF pela Portaria 218/06. Este PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica se louva em informações e/ou conhecimento do Mercado de Imóveis por profissional devidamente registrado junto ao Creci desta região conforme Lei e Res do COFECI/DF, refletindo assim valores que efetivamente torna possível a liquidez do referido imóvel. fls. 394

23 Diante do exposto, atribuímos ao Imóvel em questão o valor aproximado de mercado de: R$ ,95 Variável de + 5% = R$ ,49 Variável de - 5% = R$ ,40 Atenciosamente São Paulo, 08 de Agosto Marcelo Moraes Ardito CRECI F fls. 395