Ardito & Miniguini. PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS - CRECI / Av. Marques de São Vicente,446 sala308

Transcrição

1 II. VISTORIA MATRÍCULA Características Gerais Um terreno com edificação de 842,50m² situado à Rua Padre Ângelo Siqueira, constituído pelos lotes nºs 24, 25 e 26, da fls. 330

2 quadra 24, do Jardim São Bento. O imóvel está inserido em ótima localização de área residencial de ALTO PADRÃO da Cidade de São Paulo, possui edificações do tipo casas residenciais. O imóvel possui aproximadamente 40 anos, e encontra-se em uma área de m² valorizado da cidade de São Paulo, tendo em sua volta os corredores da Avenida Brás Leme e Avenida Casa Verde, não possui metrô próximo mas tem ampla variedade de ônibus para terminais de metrô, taxis enfim transportes coletivos em geral. Está localizado em uma ZER1 (Zona Estritamente Residencial) conforme a página disponível: Está próximo a Shoppings Centers, além das ruas comerciais ao redor, ampla rede bancária, hospitais, escolas públicas e privadas, faculdades e universidades, Hospital da Aeronáutica e Hospital da Casa Verde. O imóvel, PÔDE SER VISTORIADO. Nossos trabalhos serão feitos através do método comparativo utilizando imóveis, no mesmo perímetro, que encontra-se a venda ou vendidos e unidades de imóveis à venda ou locando na região, para acharmos o valor do m² do IA. III RESUMO Este signatário encaminhou às partes no dia 19/04/2018 as 11:55hs, comunicando-os da vistoria e solicitando a abertura do imóvel, conforme comprova cópia do enviado no anexo 2 deste Laudo. Compareci ao local no dia 26/04/2018, às 9:30hs, e não foi possível efetuar a vistoria ao imóvel, conforme manifestação enviada a este e. Juízo aos 11 de Maio de No dia 06/06/2018 às 10:22 hrs, encaminhei novo às partes comunicando nova data para vistoria, conforme anexo 3 deste Laudo. Compareci ao local no dia 08/06/2018, às 9:30hs, e não foi possível efetuar a vistoria ao imóvel, conforme manifestação enviada a este e. Juízo que pode ser constatada na fl.284 do processo. Em decisão proferida por este e. Juízo, na fl 321 do processo, me dirige ao local pela terceira vez no dia 20/07/2018, às 8:30hrs e então me atendeu a Sra Vera Morioka, proprietária do imóvel. Trata-se de casa de alto padrão com boa manutenção, sendo que alguns ambientes foram reformados. O imóvel possui ótima arquitetura e paisagismo moderno. Possui 4 suítes mais 1 dormitório, sala de jantar, estar, cozinha com copa, ampla garagem, salão de festas, sala de jogos, piscina, churrasqueira, dependência completa de empregados. fls. 331

3 A casa precisa de pequena manutenção como pintura e alguns pontos pequenos de infiltração, tudo relacionado ao tempo de construção do imóvel, aproximadamente 40 anos. IV METODOLOGIA Procuramos no local, três imóveis à venda, vendidos, locados ou locando e identificamos os seguintes: R1: A VENDA por R$ ,00 na mesma rua que o IA, de frente ao IA, pela Rua São Mauro com área construída de 660m², porém precisando de ampla reforma. Está a venda com Jardim França Imóveis e Adm, com o código JF1467 (011) R2: A VENDA, por R$ ,00 na mesma rua do IA, há 50 metros, com 350m², casa com ótimo acabamento e construção de aproximadamente 10 anos. Está a venda com SARTI IMOVEIS ADMINISTRACAO E EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP, com o código ST10037 (011) R3 : A VENDA por R$ ,00 na mesma Rua de entrada do IA, quase de frente ao imóvel, com frente para a Rua Padre Angelo Siqueira imóvel novo com ótimo padrão de construção e acabamento com 750m². Está a venda na MIRANTTE INTERMEDIACAO DE NEGOCIOS E ADMINISTRACAO LTDA.com o código (011) RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO IA: O Imóvel avaliando pôde ser vistoriado internamente e estaremos usando a técnica de comparação em função de imóveis a venda ou vendidos no edifício do IA ou na Região. fls. 332

4 FOTO 01 Vista por detrás IA Foto 02 Detalhe do revestimento da cozinha. Foto 03 Copa fls. 333

5 Foto 04 Sala de Jantar Foto 05 Piso em Granito da Sala de Jantar. Foto 06 Detalhe do corredor de distribuição dos quartos visto da sala fls. 334

6 Foto 07 Salas de estar em ótimo estado de manutenção Foto 08 escritório em piso cerâmico. Foto 09 escada de acesso aos dormitórios fls. 335

7 Foto 10 Hall de entrada em granito Foto 11 Garagem para 4 carros cobertos Foto 12 entrada Garagem. fls. 336

8 Foto 13 esquadrias em alumínio de boa qualidade, porém já em desuso. Foto 14 sala íntima Foto 15 Acesso ao salão de festas fls. 337

9 Foto 16 sala íntima Foto 17 CFTV na garagem Foto 18 vista da sala de estar pelo corredor de distribuição dos dorms. fls. 338

10 Foto 19 wc com acabamento antigo Foto 20 suíte com piso laminado novo, demonstra boa manutenção. Foto 21 suíte com armários e closet fls. 339

11 Foto 22 closet Foto 23 wc suíte com acabamento antigo Foto 24 dorm 2 fls. 340

12 Foto 25 dorm 3. Foto 26 dorm. 4 Foto 27 suite 2 fls. 341

13 Foto 28 wc da suíte 2 reformado Foto 29 dorm 5 fls. 342

14 Foto 30 área de serviço Foto 31 cozinha fls. 343

15 Foto 32 Sala de estar e corredor de acesso Foto 33 entrada principal e jardim de inverno anexo. fls. 344

16 Foto 34 lavabo/banheiro. Foto 35 lavanderia fls. 345

17 Foto 36 Salão de festas FOTO 37 Studio/sala de jogos FOTO 38 Jardim/pomar fls. 346

18 FOTO 39 Jardins FOTO 40 Lago de carpas FOTO 41 Anexo ao lago de carpas fls. 347

19 FOTO 42 Jardim com área de descanso FOTO 43 área de piscina FOTO 44 piscina mais vestiários fls. 348

20 FOTO 45 mapa da localização do IA, R1, R2 e R3 Imóvel Referencial I R1 R1: A VENDA por R$ ,00 na mesma rua que o IA, com a metragem quadrada menor 660m². Foto 01 Fachada fls. 349

21 Foto 02 fachada Foto 03 entrada de serviço Foto 04 entrada Lateral fls. 350

22 Foto 05 fundos Foto 06 cozinha Foto 07 sala fls. 351

23 Foto 08 suite Foto 09 Dorm Foto 10 sala de jantar fls. 352

24 Foto 11 área de quintal Imóvel Referencial II R2 R2: A VENDA, por R$ ,00 na mesma rua do IA, com a metragem quadrada menor, 350m². Foto 01 Fachada. Foto 02 sala fls. 353

25 Foto 03 área de lazer Foto 04 wc suite. Foto 05 hall de entrada e acesso ao andar superior fls. 354

26 Foto 06 dorm1 Foto 7 sala principal Sala 8 Home Theater fls. 355

27 Foto 09 área de lazer Foto 10 Cozinha Imóvel Referencial III R3 R3 : A VENDA por R$ ,00 na mesma rua que o IA, com a metragem quadrada de 750m. FOTO 01 Fachada fls. 356

28 Foto 02 Sala Foto 03 Copa Foto 04 espaço gourmet. fls. 357

29 Foto 05 Home theater Foto 06 sala de jantar Foto 07 Acesso ao andar superior fls. 358

30 Foto 08 área de lazer Foto 09 Cozinha Foto 10 Sala fls. 359

31 V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Conforme dados levantados encontramos que os imóveis são todos equiparados em termos de localização, podendo ser habitado, ter passado por reformas mais recentes e/ou troca de revestimentos ou imóveis mais novos que o IA. Imóveis a venda na mesma rua que o IA. R$ ,00 (Hum Milhão e Setecentos Mil Reais), com área útil de 660m², R1, é um imóvel com o mesmo tipo de acabamento que o IA, porém está totalmente abandonado, necessitando de reformas urgentes, fica em frente ao IA, denota ser contemporâneo ao IA. R$ ,00 (Dois Milhões e Oitocentos Mil Reais) R2, na mesma rua que o IA com área menor ao IA, tem boa condição de manutenção e totalmente reformulado, um imóvel de 5 anos de uso em excelentes condições, arquitetura moderna, com acabamento de ótimo nível e atualizados com o mercado, não é necessário reforma. R$ ,00 (Quatro milhões e Novecentos Mil Reais), na mesma rua do IA, com a área útil um pouco menor ao IA, imóvel com 3 anos de uso, com excelente acabamento sem nenhuma necessidade de reforma. Se tratando de casas, já depreciadas contabilmente; variando em tamanho, respeitando as diferenças em seu estado de conservação e localização no mesmo edifício do IA, ou vizinho, atribuímos um diferencial a cada um, ao apresentarmos o conceito. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Os imóveis constantes deste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma, assim se representam suas virtudes e seus perfis: IMÓVEL Imóvel Paradigma PONTUAÇÃO % representativa Pontuação:1300%=x% IA ,46% R1 pontos = 100% ,92% R ,30% R % fls. 360

32 Representativa % : Assim, temos que, a média entre os referenciais é: R¹ 76,92% + R² 92,30% + R³ 100 % 3 = 89,74% R$/m2 da área dos imóveis: R¹ 2.575,75+R²8.000,00+R³6.533,33 3=R$5.703,02médio/m² Logo, o Imóvel Paradigma corresponde a: (R$ médio/m² )5.703,02x( % Repres. Média ) 89,74% = R$5.117,89(100%) Se o IA corresponde a 88,46% quando comparado ao chamado Imóvel Paradigma, e se temos que os 100% deste equivalem a R$5.117,89, então, o valor do metro quadrado do Imóvel Avaliando (IA) é equivalente a: R$4.527,28 Que multiplicado pela área útil total (842,50m²) que o IA possui, nos fornece seu valor igual a R$ ,40 (Três Milhões Oitocentos e Quatorze Mil Duzentos e trinta e Três Reais e Quarenta Centavos) Finalmente, concluímos que o Imóvel Avaliando, SOFRERÁ depreciação conforme a tabela de Ross Heidecke em B20 (12%) devido ao estado de MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. Sendo assim: R$ ,40 12% (B20) = R$ ,39 fls. 361

33 VI - CONCEITO E GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA Considerando sempre o melhor negócio ofertado, bem como as características de todos os imóveis vistoriados e a vistoria do IA, observamos que : 1300 PONTOS = 100% IA R1 R2 R3 VII- CONCLUSÃO Foram realizadas pesquisas de mercado e/ou considerado o valor médio conhecido na região e vistorias ao Imóvel Avaliando em cumprimento ao que estabelece a NBR /2 da ABNT de Jun/04, aplicando-se fatores de transposição consubstanciada segundo técnicas modernas de avaliações, como o CAAVI Conceitos Avançados em Avaliações Imobiliárias, registrada na Biblioteca Nacional/MEC e reconhecida pelo COFECI/DF pela Portaria 218/06. Este PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica se louva em informações e/ou conhecimento do Mercado de Imóveis por profissional devidamente registrado junto ao Creci desta região conforme Lei e Res do COFECI/DF, refletindo assim valores que efetivamente torna possível a liquidez do referido imóvel. fls. 362

34 Diante do exposto, atribuímos ao Imóvel em questão o valor aproximado de mercado de: R$ ,39 Variável de + 5% = R$ ,39 Variável de - 5% = R$ ,12 fls. 363