Sônia Rääd CRECI: / CNAI: 6834

Transcrição

1 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA PTAM001/2016 SOLICITANTE Lumen Química Ltda., Rodovia SP-62, km 167, nº 196, Distrito Industrial II, Cidade de Roseira, estado de São Paulo, CEP , CNPJ nº / OBJETIVO O objetivo deste Parecer Técnico é estabelecer o valor de mercado do Imóvel Avaliando (IA), fornecer subsídios para impugnação de avaliação efetuada por Oficial de Justiça fora dos parâmetros técnicos. DOCUMENTAÇÃO Neste trabalho, não foi solicitado a essa Avaliadora a análise documental, porém, há de ressaltar, que os valores apurados referem-se à documentação regularizada, ou seja, em perfeita ordem. VISTORIA A vistoria no local do imóvel ocorreu no dia 01/02/2016, às 16h00 horas, ocasião em que a Avaliadora passou a compor dados e características do imóvel e seu entorno. P á g i n a 1 fls. 290

2 IMÓVEL AVALIANDO IA Trata-se de imóvel residencial, localizado confluência da Rua Avaré, 201 com Rua Casa Branca, 300, Jardim Paulista, Atibaia/SP, possuindo duas matrículas dos respectivos terrenos que assim se descrevem: Primeira matrícula de nº : Um terreno sob nº 16 (dezesseis) da quadra 50 (cincoenta), do loteamento denominado JARDIM PAULISTA, do bairro Itapetinga, perímetro Urbano desta cidade e comarca de Atibaia, com área total de 470,00m², medindo 34,00 metros de frente para a Rua Avaré, 11,60 metros na concordância dessa Rua com a Rua Casa Branca; 18,00 metros no lado direito onde confrontam com o lote 15 e 41,00 metros do lado esquerdo, onde confronta com o lote 17. INSCRIÇÃO CADASTRAL: / ; e Segunda matrícula de nº : Um terreno sob nº 17 (dezessete) da quadra 50 (cincoenta), do loteamento denominado JARDIM PAULISTA, bairro Itapetinga, perímetro Urbano desta cidade e comarca de Atibaia, com área total de 540,00m², medindo 39,00 metros de frente para a Rua Casa Branca; 11,50 metros na concordância dessa Rua com a Rua Avaré; 41,00 metros no lado direito, onde confronta com o lote 16 e 20,00 metros do lado esquerdo, onde confronta com o lote 18. INSCRIÇÃO CADASTRAL: / No cadastro imobiliário da Prefeitura da Estância de Atibaia, encontra-se lançado na inscrição de nº: : Localização/ Notificação/Endereço - Rua Avaré, 201, Quadra: 50; Lote: 16 e 17; Jardim Paulista. Proprietário/Compromissário/Possuidor - Adriana Cezar Martins Zamarrenho, RG nº , CPF: Terreno área 1.010,00; Testada Principal: 45.50; Valor m² R$ 234,34; Matrícula Prédio área: 597,69; última reforma: 01/01/2001; etc. P á g i n a 2 fls. 291

3 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO O imóvel avaliando é um misto de residência de campo com residência permanente, sua construção principal foi edificada em dois pisos, a saber: Piso A : sala para dois ambientes, três dormitórios, sendo um suíte, sacada, copa e cozinha, área de serviço, etc.; Piso B : sala de estar, sala de ginástica, SPA/sauna/vestiário, varanda, etc.; na área externa: Varanda gourmet com churrasqueira, piscina/cascata, jardim, capela e canil; e edícula/hospedes com sala, banheiro, quarto. CARACTERISTICAS DO ENTORNO, LOGRADOURO E ZONEAMENTO O loteamento foi constituído voltado para casas de campo, batizado como Jardim Paulista, alusão ao descanso do paulistano no interior. Situado em ponto alto da cidade, oferece vista panorâmica de boa parte da cidade. Hoje, aproximadamente 70% (setenta) dos imóveis são ocupados por moradores fixos, o que acelerou seu desenvolvimento. Loteamento aberto, distante do centro em mais ou menos 06 (seis) km, possui iluminação pública, rede de água, rede de telefonia/dados, é parcialmente asfaltado, o transporte coletivo trafega em algumas vias do bairro e não possui rede de esgoto. O zoneamento é ZR2, predominantemente residencial A. A Rua Avaré e Rua Casa Branca, onde esta situado o imóvel, é de terra, sem guias ou drenagem para as águas pluviais, a Rua Avaré é em declive e a Rua Casa Branca plana. Mapa 01 Croqui de Localização - Google P á g i n a 3 Mapa 02 Imagem aérea Google Earth fls. 292

4 Foto 01 Vista frontal ROTEIRO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO - IA Foto 03 Vista lateral direita com logradouro Foto 05 Vista lateral esquerda com logradouro P á g i n a 4 Foto 02 - Vista frontal com logradouro Foto 04 - Vista lateral direita com portão Foto 06 Outra vista da lateral esquerda fls. 293

5 Foto 07 Fachada Foto 09 Lateral da casa x casa hospedes Foto 11 Estacionamento (R Avaré) P á g i n a 5 Foto 08 Lateral da casa Foto 10 Vista da sacada e varanda inferior Foto 12 Portão automático lateral (R Casa Branca) fls. 294

6 Foto 13 Sala de estar Foto 15 Copa P á g i n a 6 Foto 14 Sala estar detalhe da lareira Foto 16 Cozinha Foto 17 Quarto Suíte 01 Foto 18 Quarto Social 02 fls. 295

7 Foto 19 Quarto 03 Foto 20 Quarto 01 Foto 21 Banheiro 02 Foto 22 banheiro 03 Foto 22 Piso inferior Foto 24 Vestiário P á g i n a 7 Foto 23 Sala de ginástica Foto 25 Sauna fls. 296

8 Foto 26 SPA com hidromassagem Foto 28 Varanda gourmet Foto 30 Canil P á g i n a 8 Foto 27 Piscina adulto/cascata e infantil Foto 29 Detalhe varanda gourmet Foto 31 Sala TV fls. 297

9 Imóvel Referencial I R 1 Fonte de Consulta: Site Portal Viva Real/Lopes Local Imóveis Telefone: Contato: Mara - Proprietária Valor de venda: R$ ,00 Características do Imóvel: AT: 499 m², terra, declive leve, etc. Localização: Avenida Paulista s/nº - Jd Paulista Atibaia/SP Observação: Imóvel à venda Foto 32 Anúncio do imóvel Ref.: I Foto 34 Google Earth localização do Ref.: I Imagem do Agente Vendedor P á g i n a 9 Foto 33 Vista do logradouro do Ref.: I Foto 35 Vistoria Ref.: I fls. 298

10 Fonte de Consulta: Imóvel Referencial II R 2 Telefone: Contato: Helio Venda por: R$ ,00 Características do Imóvel: AT: 330m², terra, aclive, etc. Localização: Avenida Jundiaí, s/nº Jd Paulista - Atibaia/SP. Observação: Imóvel à venda Foto 36 Anúncio do imóvel Ref.: II Foto 38 Google Earth localização do Ref.: II Imagem do Agente Vendedor P á g i n a 10 Foto 37 Vista do logradouro do Ref.: II Foto 39 Vistoria do Ref.: II fls. 299

11 Imóvel Referencial III R 3 Fonte de Consulta: Telefone: Contato: Diogo À venda por: R$ ,00 Características do Imóvel: AT: 405 m², aclive, terra, etc Localização: Rua casa Branca (em frente ao imóvel avaliando) Jd Paulista Atibaia/SP. Observação: Imóvel à venda Foto 40 Anúncio do imóvel Ref.: III Foto 42 Google Earth localização do Ref.: III Imagem do Agente Vendedor P á g i n a 11 Foto 41 Vista LD e logradouro do Ref.: III Foto 43 Vistoria do Ref.: III fls. 300

12 Imóvel Referencial IV R 4 Fonte de Consulta: Telefone: Contato: Rafael Valor de venda: R$ ,00. Características do Imóvel: AT: 705 m², terra, esquina, topografia irregular, declive, etc. Localização: Jd Paulista Rua Sorocaba esquina com Rua Avaré Atibaia/SP. Observação: Imóvel à venda Foto 44 Anúncio do imóvel Ref.: IV Foto 46 Google Earth localização do Ref.: IV Imagem do Agente Vendedor P á g i n a 12 Foto 45 Vista LD e logradouro do Ref.: IV Foto 47 Vistoria Ref.: IV fls. 301

13 Imóvel Referencial V R 5 Fonte de Consulta: Telefone: Contato: Jair (proprietário) Valor de venda: R$ ,00 Características do Imóvel: AT 400m, Meio de quadra, aclive, asfalto, etc. Localização: Rua Rio Claro - Lote 25 Quadra 18 Jardim Paulista Atibaia/SP. Observação: Imóvel à venda Foto 50 Fachada do imóvel Ref.: V Foto 52 Google Earth localização do Ref.: V Imagem do Agente Vendedor P á g i n a 13 Foto 51 do logradouro Ref.: V Foto 53 Vistoria Ref.: V fls. 302

14 METODOLOGIA ADOTADA Os estudos para elaboração deste Parecer Técnico foram desenvolvidos tomando-se por base as informações colhidas em trabalho de campo, consultas em sites especializados do setor, visita ao local do Imóvel Avaliando IA e dos imóveis referenciais, bem como, pesquisas específicas de mercado e parte em fontes técnicas como do Boletim Econômico Janeiro/2016 SindusCon/SP. PESQUISA DE MERCADO A pesquisa de mercado visa à coleta de Amostras para a realização de homogeneização de dados, em virtude das diferenças dos padrões construtivos faz-se necessário obter o custo de reposição da obra, para valorizar ou depreciar o imóvel avaliando, destacar seu valor de terra, realizando a média aritmética dos valores encontrados para se extrair o valor do m² de terra da região pesquisada. HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS Representatividade Imóvel Paradigma (IP): R¹ 96,15 + R² 94,61+ R³ 96,15 + R 4 94,61 + R 5 98,46= 479,98 5 = 95,99% (Representatividade média) R$/m 2 da Terra: R¹ 423,16 + R² 545,45 + R³ 641,00 + R 4 382,97 + R 5 551,04 = 2.543,62 5 = R$ 508,72/m² (Valor médio do m²) Valor m² Imóvel Paradigma: (R$ médio/m²) X (% Rep.Média IP) 508,72/m² X 95,99% = R$ 488,32 m² (100% Paradigma) Valor m² do Imóvel Avaliando (IA): (R$ médio/m² do IP X Representatividade do IA) R$ 488,32 x 93,84% = R$ 458,23/m 2 (Imóvel Avaliando ) Valor do Terreno de IA: (área do terreno x R$/m²) AT: 1.010,00 m² x R$ 458,23/m2 = R$ ,87 Valor do terreno P á g i n a 14 fls. 303

15 Valor Global de IA: (Valor da Construção + Valor de Terreno): R$ ,57 + R$ = R$ ,44 Valor do Imóvel JUSTIFICATIVAS Diante os imóveis referencias estarem todos dispostos à venda, sobre seu valor do m² de terra aplicar-se-á o fator fonte em -10% (R$ 458,23-10% = R$ 412,40/m² de IA.), assim temos: R$ 412,40 x 1.010,00m² = R$ ,00. Somando o valor do terreno devidamente depreciado de R$ ,00 ao valor da construção R$ ,57, temos: R$ ,57. O Imóvel Avaliando IA, apresenta características de especificidade, como a mistura de padrão construtivo e projeto arquitetônico confuso. Quando comparando com imóveis dispostos à venda no mesmo bairro e faixa de valor, sua venda torna-se menos atrativa, portanto, baixa liquidez. Aplicar-se-á ainda, desvalorização de 5% sobre o valor Global encontrado de R$ ,20 5% = R$ ,30. VALOR RESULTANTE FATOR TERRENO: O Imóvel Avaliando (IA) corresponde a 93,84% em seu perfil, quando comparado ao Imóvel Paradigma (1300 pontos = 100%). Adotando o valor do m² 458,23 de terreno identificado na região como correspondendo a este paradigma, temos: que o valor do m² de terreno do imóvel em avaliação justificado é de R$ 412,40/m², considerando que este imóvel possui 1.010,00 m² de área, o valor do terreno é igual a R$ ,00 (quatrocentos e dezesseis mil e quinhentos e vinte e quatro reais). FATOR CONSTRUÇÃO: Finalmente, o valor do terreno somado às benfeitorias já identificadas no Anexo I Campo 17 IA/d, devidamente ajustadas, no valor de R$ ,57, concluímos que o Imóvel Avaliando tem seu valor global aproximado de R$ ,30. (Um milhão e dois mil, novecentos e setenta reais e trinta centavos). P á g i n a 15 fls. 304

16 CONCLUSÃO Em vistorias realizadas segundo a NBR nº da ABNT, aplicando fatores de transposição e correção, consubstanciadas segundo técnicas modernas de avaliações como as do IBAPE/SP de 1995 e do CAAVI/2004, que contribuíram para a formação da convicção dos valores aqui expressos. Trata-se de uma avaliação expedita/comercial, que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características semelhantes e localização sócio-econômica, notadamente no que diz respeito às características físicas do imóvel e sua localização, considerando ainda, outros aspectos não mencionados aqui, muitas vezes fruto da percepção de mercado da avaliadora, opinamos que o preço de mercado do presente Parecer Técnico é R$ ,00 (hum milhão de reais), devendo-se prever uma possível variação diante dos interesses inerentes do próprio mercado. Resultado técnico: R$ ,00 (UM MILHÃO DE REAIS). Atibaia, 10 de fevereiro de CRECI: /CNAI: 6834 CPF: P á g i n a 16 Variável de + 5% = R$ ,00 Variável de 5% = R$ ,00 fls. 305

17 - I PTAM Coleta de Dados; ANEXOS - II PTAM Continuação, Conclusão e Laudo; - III Tabela de HOSS HEIDECK; - IV Boletim Econômico SindusCon Custo m² Estado de São Paulo/jan 2016; - V Cópia da Matricula Atualizada dos lotes; - VI Cópia da ficha do Cadastro Imobiliário Exercício BIBLIOGRAFIAS - Metodologia CAAVI Conceito Avançado em Avaliação de Imóveis; - Avaliação de Imóveis: Teoria e Prática - Autor: Frederico Mendonça; - SindusCon Boletim Econômico; - Revista Construção - Editora PINI; - Revista Arquitetura e Construção Editora Abril; e - Google Maps - Google Earth BREVE CURRICULUM DA AVALIADORA Sônia Margarida Jorge Rääd, Corretora de Imóveis e Avaliadora, inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 2ª Região, sob o nº , desde junho de e Conselho Federal de Corretores de Imóveis CNAI nº Acrescenta-se ainda, atendendo ao que dispõe o inciso VI do art. 5º da Resolução COFECI nº 1.066/07, combinada com o Ato Normativo nº 001/08 (que normatiza a inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários CNAI, e seus consectários e dita outras providências) do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que a Perita Avaliadora é brasileira, casada, residente e domiciliada na Rua Francisco da Silveira Franco, 380 Nirvana Parque Residencial, na cidade de Atibaia/SP, formada em Processamento de Dados pela Universidade Ibirapuera, com cursos de extensão universitária que dentre eles destacamos os de Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito e da OAB/Atibaia. É sócia da Lótus Operações Imobiliária Ltda., nesta Estância de Atibaia/SP, de cujo quadro faz parte desde 2009 e, que ainda, trabalhou no Banco de Desenvolvimento do Estado de São Paulo - BADESP e Banco do Estado de São Paulo BANESPA, por 23 anos. P á g i n a 17 fls. 306