Termos em que, P. Deferimento. São Paulo,05 de Novembro MARCELO MORAES ARDITO CRECI f. Ardito&Miniguini. Ardito&Miniguini. fls.

Transcrição

1 fls. 138 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 27ª VARA CÍVEL DA CAPITAL AUTOS N MARCELO MORAES ARDITO, Corretor de Imóveis, Perito Judicial, nomeado nos autos da ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS, requerida por EDMILSON MODESTO DE SOUSA em face de GRACIELE PAULA SANTANA MIGLIO E OUTRO, tendo entregado sua AVALIAÇÃO em Cartório, vem solicitar que Vossa Excelência se digne autorizar o levantamento de R$ 3.500,00 (Três Mil e Quinhentos Reais), com os acréscimos legais, referentes aos Honorários. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo,05 de Novembro 2016 MARCELO MORAES ARDITO CRECI f

2 fls. 139 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 27ª VARA CÍVEL DA CAPITAL AUTOS N MARCELO MORAES ARDITO, Corretor de Imóveis, Perito Judicial, nomeado nos autos da ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS, requerida por EDMILSON MODESTO DE SOUSA em face de GRACIELE PAULA SANTANA MIGLIO E OUTRO, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias vem, respeitosamente, à Vossa presença para apresentar suas conclusões, expressas na seguinte. AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Termos em que, P. Deferimento. São Paulo,05 de Outubro MARCELO MORAES ARDITO CRECI f

3 fls. 140 I. FINALIDADES II. VISTORIA III. RESUMO IV. METODOLOGIA SUMÁRIO MATRÍCULA V. HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS VI. CONCEITO E GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA VII. RESPOSTA AOS QUESITOS VIII. CONCLUSÃO ANEXO 01 Tabela de Ross - Heidecke ANEXO 02 de Notificação de Diligência

4 fls. 141 I. FINALIDADE O presente trabalho tem como objetivo a AVALIAÇÃO DE IMÓVEL fazendo análise mercadológica comparativa de um imóvel localizado no 1º Pavimento do Edifício Diego Rivera, situado na Rua da Consolação, nº 3.075, apartamento nº 116, Cerqueira César, São Paulo, assim descrito: unidade autônoma APARTAMENTO NÚMERO 116, localizado no primeiro pavimento tipo do EDIFÍCIO DIEGO RIVERA, à Rua Da Consolação nº 3.075, nesta Capital, no 34 Subdistrito (Cerqueira Cesar), com área privativa de 27,32m², área comum de 13,42m², área total de 40,74m² e fração ideal do terreno de 0, %. O EDIFÍCIO DIEGO RIVERA acha-se construído em terreno descrito na matrícula do 13 Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Tudo conforme matrícula nº ficha 01, do 13 CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO. II. VISTORIA 1. Características Gerais O imóvel objeto da presente ação situa-se no n da Rua da Consolação, no 1 andar, unidade 116. O imóvel está inserido em muito boa localização de área residencial/comercial da Cidade de São Paulo, possui edificações do tipo prédios, casas residenciais e comerciais. O imóvel possui aproximadamente 30 anos, e encontrase em uma das áreas de m² mais valorizado da cidade de São Paulo, tendo em sua volta os corredores da Avenida Rebouças, Av. Paulista e Rua Augusta, além da Rua Bela Cintra, Alameda Lorena e Rua Oscar Freire, está a 4 quarteirões da estação Consolação linha Amarela do Metrô, ampla variedade de ônibus, taxis enfim transportes coletivos em geral. Está localizado em uma ZM- (Zona de Mista) conforme a página disponível: Está próximo a vários Shoppings Centers, além das ruas comerciais ao redor, ampla rede bancária, hospitais, escolas públicas e privadas, faculdades e universidades. O imóvel, PÔDE SER VISTORIADO. Nossos trabalhos serão feitos através do método comparativo utilizando imóveis, no mesmo prédio, que encontra-se a venda ou

5 fls. 142 vendidos e unidades de imóveis à venda ou locando na região, para acharmos o valor do m² do IA. III RESUMO Este signatário encaminhou às partes no dia 24/10/2016 as 14:16 hs, comunicando-os da vistoria e solicitando a abertura do imóvel, conforme comprova cópia do enviado no anexo 2 deste Laudo. Compareci ao local no dia 28/10/2016, às 10:30hs. Presente no local o SR.ALEXANDRE SILVA OLIVEIRA RG , representando SRA.GRACIELE PAULA SANTANA, PROPRIETÁRIA DE 50 % DO IMÓVEL AVALIANDO. Segundo informações do declarante, Sr. Alexandre Silva Oliveira. Sr. Pedro Dos Santos, zelador do edifício, telefone da portaria , telefone pessoal do Zelador, cel , registrado há 14 anos pelo condomínio, mora lá mesmo com a esposa. O Imóvel possui, aproximadamente, 30 anos e o imóvel encontra-se precisando de manutenções em vários pontos, tais como: Pintura, renovação do quadro de disjuntores, paredes do banheiro com infiltração, pintura do box do banheiro degradado pelo uso, rejunte dos pisos de cozinha e hall de entrada precisando de reparos. O imóvel possui área útil de 27,32 m². O imóvel tem pisos de cerâmica renovados, apresentando ter tido, sua manutenção, negligenciada, a parte de dormitório e sala está com piso do tipo laminado em boas condições. O banheiro tem problemas de pisos e azulejos, que foram pintados com tinta tipo epox, própria para revestimentos cerâmicos mas no box a tinta soltou e está com péssima manutenção. A conservação da pintura das áreas do imóvel na cozinha é ruim no dormitório é mediano. As áreas externas do prédio tem conservação razoável, porem também tem muitos problemas com infiltração e jardinagem em péssimas condições. O prédio, porém se adequou as novas exigências do mercado imobiliário e reformou seus elevadores, Hall de entrada, salas de convivência e o solário com área de churrasqueira no 13 andar.

6 fls. 143 IV METODOLOGIA Procuramos no local, três imóveis à venda, vendidos, locados ou locando e identificamos os seguintes: R1: A VENDA por R$ ,00 no mesmo edifício que o IA, com a mesma metragem quadrada, porém com uma vaga de garagem. Está a venda com Maria Fátima Batista - CRECI F-SP. (11) (11) R2: A VENDA, por R$ ,00 no edifício ao lado do IA, com a mesma metragem quadrada, com uma vaga de garagem, porém em esquema de Flat. Está a venda com Só Flats - CRECI J-SP. (11) (11) R3 : A VENDA por R$ ,00 no mesmo edifício que o IA, com a mesma metragem quadrada, porém com uma vaga de garagem não demarcada. Está a venda com Dezeo - CRECI F-SP. (11) (11) RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO IA: O Imóvel avaliando pôde ser vistoriado internamente e estaremos usando a técnica de comparação em função de imóveis a venda ou vendidos no edifício do IA. Foto 01 Fachada do edifício pela Rua da Consolação.

7 fls. 144 Foto 02 Vista do lado direito da Rua da Consolação, para quem esta olhando de frente para o IA. Foto 03 Vista do lado Esquerdo da Rua da Consolação, para quem esta olhando de frente para o IA.

8 fls. 145 Foto 04 Vista da fachada do prédio Flat vizinho ao IA. Foto 05 Hall de entrada da rua

9 fls. 146 Foto 06 Acesso ao Hall de elevadores Foto 07 Entrada do Edifício.

10 fls. 147 Foto 08 Área de serviços de Correspondência com piso deteriorado devido a circulação. Foto 09 Área de serviços de lavanderia do Prédio

11 fls. 148 Foto 10 Elevador de serviços. Foto 11 Hall de elevadores em boas condições.

12 fls. 149 Foto 12 Grupo Gerador de edifício. Foto 13 Elevadores social reformados em ótima condição.

13 fls. 150 Foto 14 Painel novo dos elevadores social Foto 15 Falta de manutenção nos jardim

14 fls. 151 Foto 16 Falta de conservação do jardim. Foto 17 conservação péssima.

15 fls. 152 Foto 18 Rampa de acesso as garagens. Foto 19 Sub Solo em ótimas condições.

16 fls. 153 Foto 20 Hall de acesso ao apartamento. Foto 21 porta do apartamento

17 fls. 154 Foto 22 Entrada do apartamento com pisos cerâmicos renovados mas em péssima condição Foto 23 Acesso pela cozinha ao dormitório

18 fls. 155 Foto 24 Balcão da cozinha. Foto 25 Pintura em má conservação

19 fls. 156 Foto 26 Bancada da Cozinha Foto 27 Porta do wc e entrada para o dormitório

20 fls. 157 Foto 28 quadro de disjuntor antigo Foto 29 Passagem do quarto para a cozinha

21 fls. 158 Foto 30 piso dormitório Foto 31 piso dorm.

22 fls. 159 Foto 32 pintura dormitório em bom estado. Foto 33 dormitório.

23 fls. 160 Foto 34 Caixilharia em madeira Foto 35 parede wc

24 fls. 161 FOTO 36 Pia do wc. FOTO 37 PAREDES DO WC

25 fls. 162 FOTO 38 PAREDES DO BOX COM PINTURA EM DECOMPOSIÇÃO FOTO 39 BOX

26 fls. 163 FOTO 40 FALTA DE REJUNTE FOTO 41 SOLARIUM

27 fls. 164 FOTO 42 ÁREA DE CHURRASQUEIRA FOTO 43 SOLARIUM

28 fls. 165 FOTO 44 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DE IA, R1, R2 e R3 Imóvel Referencial I R1 R1: A VENDA por R$ ,00 no mesmo edifício que o IA, com a mesma metragem quadrada, porém com uma vaga de garagem. Foto 01 Sala do apto.

29 fls. 166 Foto 02 Dormitório. Foto 03 wc.

30 fls. 167 Foto 04 Área do bar. Foto 05 Cozinha.

31 fls. 168 Foto 06 Hall de entrada Foto 07 Solarium

32 fls. 169 Foto 08 Sala. Foto 09 Localização do referencial R1 em ralação ao IA, R1, R2 e R3.

33 fls. 170 Imóvel Referencial II R2 R2: A VENDA, por R$ ,00 no edifício ao lado do IA, com a mesma metragem quadrada, com uma vaga de garagem, porém em esquema de Flat. Foto 01 Fachada. Foto 02 dormitório

34 fls. 171 Foto sala Foto 04 Varanda com vista para o IA

35 fls. 172 Foto 05 Dormitório. Foto 06 WC

36 fls. 173 Foto 07 Lazer Foto 08 Cozinha

37 fls. 174 Foto 09 Sala Foto 10 Localização do referencial R1 em ralação ao IA, R1, R2 e R3.

38 fls. 175 Imóvel Referencial III R3 R3 : A VENDA por R$ ,00 no mesmo edifício que o IA, com a mesma metragem quadrada, porém com uma vaga de garagem não demarcada. Foto 01 vista geral Foto 02 hall do prédio.

39 fls. 176 Foto 03 quarto Foto 04 Cozinha.

40 fls. 177 Foto cozinha Foto 06 quarto

41 fls. 178 Foto 07 wc Foto 08 Play

42 fls. 179 Foto 09 Lateral do prédio Foto 10 Localização de IA, R1, R2 e R3.

43 fls. 180 V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Conforme dados levantados encontramos que os imóveis são todos equiparados, podendo ser usado ou ter passado por reformas mais recentes e/ou troca de revestimentos. Imóvel a venda no mesmo edifício que o IA por R$ ,00 (Quatrocentos e Cinquenta Mil Reais), com área útil igual que a do IA, R1 necessita de pequenos reparos, possui garagem rotativa e está com muitas opções de armários e móveis embutidos que fazem parte integrante do imóvel; por R$ ,00 (Quatrocentos e Setenta Mil Reais) R2, no edifício ao lado do IA com área igual ao IA, tem boa condição de manutenção e totalmente reformulado, pode ser usado como pool em Flat ou não. Possui uma vaga de garagem rotativa. Encontramos o preço de R3, a venda por R$ ,00 (Quatrocentos e Trinta Mil Reais), no mesmo Edifício do IA, com a área útil um pouco maior, 3m², a mais que a do IA, com piso tipo taco, azulejos antigos e necessitando de reparos. Possui garagem rotativa e está em andar acima do IA. Se tratando de apartamentos, já depreciadas contabilmente; variando em tamanho, respeitando as diferenças em seu estado de conservação e localização no mesmo edifício do IA, ou vizinho, atribuímos um diferencial a cada um, ao apresentarmos o conceito. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Os imóveis constantes deste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma, assim se representam suas virtudes e seus perfis: IMÓVEL Imóvel Paradigma PONTUAÇÃO % representativa Pontuação:1300%=x% IA ,30% R1 pontos = 100% % R ,69% R ,30% Assim, temos que, a média entre os referenciais é:

44 fls. 181 Representativa % : R¹ 100% + R² 107,69% + R³ % 3 = 99,99% R$/m2 da área dos imóveis: R¹ ,66+R²17.407,40+R³14.333,33 3=R$16.135,79médio/m² Logo, o Imóvel Paradigma corresponde a: (R$ médio/m² ) ,79x( % Repres. Média ) 99,99% = R$16.134,17(100%) Se o IA corresponde a 92,30% quando comparado ao chamado Imóvel Paradigma, e se temos que os 100% deste equivalem a R$16.134,17, então, o valor do metro quadrado do Imóvel Avaliando (IA) é equivalente a: R$14.891,83 Que multiplicado pela área útil total (27,32m²) que o IA possui, nos fornece seu valor igual a R$ ,79 (Quatrocentos e Seis Mil Oitocentos e Quarenta e Quatro Reais e Setenta e Nove Centavos) Finalmente, concluímos que o Imóvel Avaliando, SOFRERÁ depreciação conforme a tabela de Ross Heidecke B14 (8,01%) devido ao estado de MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. Assim: R$ ,79 8,01% (B14) R$ ,52 (Trezentos e Setenta e Quatro Mil Duzentos e Cinquenta e seis Reais e Cinquenta e Dois Centavos)

45 fls. 182 VI - CONCEITO E GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA Considerando sempre o melhor negócio ofertado, bem como as características de todos os imóveis vistoriados e a impossibilidade de vistoria do IA, observamos que : 1300 PONTOS = 100% IA R1 R2 R3 Demonstrando que o imóvel que mais se assemelha ao IA é o R3. Considerando sempre pela ótica do comprador, entendemos que o R3 deverá ser adotado como elemento referencial. O IMÓVEL AVALIANDO ainda sofrerá uma depreciação de 5% (cinco por cento) em relação ao R2 pela falta de garagem e por se encontrar no primeiro andar. Assim: R$ ,52 5% R$ ,69 (Trezentos e Cinquenta e Cinco Mil Quinhentos e Quarenta e Treis Reais e Sessenta e Nove Centavos) VII- RESPOSTA AOS QUESITOS DO REQUERENTE 1. O imóvel situado na Rua da Consolação, n. 3075, apartamento 116, Cerqueira César, São Paulo. Possui quantos cômodos? Quantos dormitórios? Quantos Banheiros? Quantas Salas? Resposta: Trata-se de imóvel do tipo Kitnet, ou conjugado, possui uma pequena cozinha, um banheiro e um conjugado

46 fls. 183 aonde pode servir tanto de dormitório como de sala. Em termos práticos possui apenas 2 ambientes. Cozinha e dormitório. Banheiros não são reconhecidos como ambiente ou cômodo. 2. Qual método utilizado para avaliar o imóvel em litigio? Foram realizadas pesquisas de mercado e/ou considerado o valor médio conhecido na região e vistorias ao Imóvel Avaliando em cumprimento ao que estabelece a NBR /2 da ABNT de Jun/04, aplicando-se fatores de transposição consubstanciada segundo técnicas modernas de avaliações, como o CAAVI Conceitos Avançados em Avaliações Imobiliárias, registrada na Biblioteca Nacional/MEC e reconhecida pelo COFECI/DF pela Portaria 218/06. Este PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica se louva em informações e/ou conhecimento do Mercado de Imóveis por profissional devidamente registrado junto ao Creci desta região conforme Lei e Res do COFECI/DF, refletindo assim valores que efetivamente torna possível a liquidez do referido imóvel. Simples. 3. Qual o padrão deve ser atribuído ao imóvel: simples, médio ou alto padrão? 4. Existe locação de ônibus e metrô do imóvel para o centro da cidade e demais bairros. Está a 4 quarteirões da estação Consolação linha Amarela do Metrô, ampla variedade de ônibus para todos os bairros da cidade e centro. Enfim transportes coletivos em geral. 5. Qual o valor total de mercado para compra e venda do imóvel? R$ ,69 (Trezentos e Cinquenta e Cinco Mil Quinhentos e Quarenta e Treis Reais e Sessenta e Nove Centavos) 6. O imóvel encontra-se em boas condições de uso?

47 fls. 184 O Imóvel possui, aproximadamente, 30 anos e o imóvel encontra-se precisando de manutenções em vários pontos, tais como: Pintura, renovação do quadro de disjuntores, paredes do banheiro com infiltração, pintura do box do banheiro degradado pelo uso, rejunte dos pisos de cozinha e hall de entrada precisando de reparos. VIII- CONCLUSÃO Foram realizadas pesquisas de mercado e/ou considerado o valor médio conhecido na região e vistorias ao Imóvel Avaliando em cumprimento ao que estabelece a NBR /2 da ABNT de Jun/04, aplicando-se fatores de transposição consubstanciada segundo técnicas modernas de avaliações, como o CAAVI Conceitos Avançados em Avaliações Imobiliárias, registrada na Biblioteca Nacional/MEC e reconhecida pelo COFECI/DF pela Portaria 218/06. Este PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica se louva em informações e/ou conhecimento do Mercado de Imóveis por profissional devidamente registrado junto ao Creci desta região conforme Lei e Res do COFECI/DF, refletindo assim valores que efetivamente torna possível a liquidez do referido imóvel. Diante do exposto, atribuímos ao Imóvel em questão o valor aproximado de mercado de: R$ ,69 Variável de + 5% = R$ ,88 Variável de - 5% = R$ ,50 Atenciosamente São Paulo, 05 de Novembro Marcelo Moraes Ardito CRECI F

48 fls. 185 ANEXO 01

49 fls. 186 Processo nº AUTOS N Interessados EDMILSON MODESTO DE SOUSA em face de GRACIELE PAULA SANTANA MIGLIO E OUTRO TABELA DE ROSS-HEIDECKE % VU A B C D E F G H 2 1,02 1,05 3,51 9,03 19,10 33,90 53,10 75,40 4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76, ,5 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76, ,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76, ,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77, ,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77, ,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 78, ,00 12,00 14,20 19,10 27,90 42,20 58,30 78, ,40 13,40 15,80 20,40 29,10 42,60 59,00 78, ,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 79, ,40 16,40 18,60 23,10 31,50 44,10 60,40 79, ,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79, ,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80, ,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80, ,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80, ,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81, ,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81, ,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82, ,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82, ,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83, ,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83, ,50 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84, ,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84, ,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85, ,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85, ,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86, ,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86, ,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87, ,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 76,40 87, ,50 52,50 53,70 56,30 61,10 67,30 77,50 88, ,80 54,80 55,90 58,40 62,00 69,80 78,60 88, ,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89, ,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90, ,20 61,90 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90, ,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91, ,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,60 84,30 91, ,40 69,40 72,20 71,90 74,90 79,60 85,50 92, ,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93, ,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93, ,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,80 89,20 94, ,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95, ,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95, ,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96, ,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97, ,72 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97, ,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98, ,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99, ,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

50 fls. 187 ANEXO 02