Nelson Blendowski de Oliveira Eng.Civil e Eletricista CREA D EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO TITULAR DA 27ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL.

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1 Nelson Blendowski de Oliveira Eng.Civil e Eletricista CREA D EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO TITULAR DA 27ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL. PROCESSO DIGITAL Nº AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NELSON BLENDOWSKI DE OLIVEIRA, perito judicial nomeado por V. Excia. nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL requerida por BANCO BRADESCO S/A em face de NELSON SOBREIRA DAMASCENA, feito que se processa perante esse M.Mo.Juiz de Direito e respectivo Cartório, vem, mui respeitosamente, em atenção ao R.Despacho de fls.280, paráfrafo 2 apresentar o incluso LAUDO DE AVALIAÇÃO dos imóveis de matrículas números (apartamento) e (vaga de garagem), penhorados conforme TERMO DE PENHORA E DEPÓSITO de fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 1.1 Objetivo da Avaliação O presente trabalho tem por objetivo a determinação do valor médio de mercado do imóvel residencial, Apartamento 102 com vaga de garagem indeterminada, localizado no 10º andar do EDIFÍCIO ADELE do conjunto SUPER QUADRA PAULISTANIA, sito à fls. 306

2 Rua Dr. Franco da Rocha, números 323 e 339, esquina da Rua João Ramalho,nº586, no 19º Subdistrito - Perdizes, com a área privativa de 123,35m2, área comum de 28,891m2, área total de 152,241m2, com fração ideal no terreno e coisas comuns de 0,2921%, imóvel este objeto da matrícula nº4.858, registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo. A vaga indeterminada na garagem tem uma área útil de 26,00m2 e a fração ideal no terreno de 0,0382%, imóvel esse objeto da matrícula de nº4.859, também do 2º CRI e situada no mesmo endereço do apartamento objeto da penhora. A descrição do apartamento 102-A está contida nos capítulos seguintes deste laudo. 1.2 Finalidade da Avaliação O presente trabalho destina-se a esclarecer ao M.Mo. Juiz desta ação sobre o valor médio de mercado do imóvel, (apartamento + vaga indeterminada), para alienação através de leilão. 2 - VISTORIA De acordo com a vistoria efetuada no dia 12 de julho do corrente ano, acompanhado pela Sra. Elizabete de Oliveira Damascena, foi possível constatar: 2.1 Região Avaliatória Localização O imóvel avaliando, constituído pelo apartamento 102-A do Edifício Adele, do Conjunto Supre Quadra Paulistânia, localizase à Rua Dr. Franco da Rocha, nºs 323 e 339, esquina da Rua João Ramalho, nº586, entre as Ruas Homem de Melo e João Ramalho, no quarteirão completado pela Rua Monte Alegre, quarteirão este inserido no bairro de Perdizes, na cidade de São Paulo. A Rua Dr. Franco da Rocha constitui-se em logradouro com trânsito local, de mão única de direção, no sentido da Rua Homem de Melo e em aclive, no trecho, em direção à Rua Homem de Melo. (V. ANEXO 01 PLANTA DE LOCALIZAÇÃO) fls. 307

3 As principais características de uso da região têm predominância residencial, com construções de prédios de apartamentos, abrigando população de classe média e média alta Zoneamento Com relação à Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município, o imóvel avaliando em LA ZM2 08, zona mista de densidades demográfica e construtiva médias, apresenta-se conforme, tornando-se desnecessárias maiores informações relativas às categorias de uso, recuos mínimos e taxas de ocupação e aproveitamento máximos permitidos Melhoramentos Públicos O local é dotado de todos os melhoramentos públicos essenciais e disponíveis: redes de água, esgoto, gás, águas pluviais, iluminação pública e domiciliar, comunicações; pavimentação, guias e sarjetas de concreto; transportes públicos, serviços comunitários, lazer e escolas de cursos médios e superior, nas proximidades Parâmetros 5ª Zona Avaliatória (IBAPE-SP): Incorporações de padrão médio. Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e de serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadras de esportes e piscinas, além, de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas cerâmicas ou equivalentes. Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependências para empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: fls. 308

4 Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito. Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial. Instalações hidráulicas: completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por agua fria, podendo dispor de aquecedor individual. Instalações elétricas: completa e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão. Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio, veneziana de alumínio ou PVC, com dimensões padronizadas Mapas Fiscais O apartamento avaliando, matrícula nº4.858, situa-se na Quadra 053 do Setor 021 dos Mapas Fiscais da Municipalidade, contribuinte nº com Valor Venal de Referência de R$ ,00 para o mês de julho do exercício de A vaga avalianda, matrícula nº4.859, situa-se na Quadra 053 do Setor 021 dos Mapas Fiscais da Municipalidade, contribuinte nº , com Valor Venal de Referência de R$59.069,00 para o mês de julho do corrente ano. (V. ANEXO 02 DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA) 2.2 Imóvel Características Gerais Trata-se de prédio de natureza residencial com 02 (dois) subsolos, pavimento térreo, mais 25 (vinte e cinco) andares, contendo 04 (quatro) apartamentos por andar. O prédio tem dois elevadores, sendo 01 (um) social e 01 (um) de serviço, ambos indo até o 2º subsolo. fls. 309

5 A portaria do Condomínio está localizada no pavimento referente à Rua João Ramalho nº586, que é a entrada para pessoal e também para o estacionamento que fica neste nível, ou seja, 1º subsolo. O Condomínio apresenta como áreas de laser: salão de festas equipado com mesas e cadeiras, telão, móveis estofados, banheiros, copa/cozinha, salão de jogos com mesa de ping-pong, mesa de sinuca, pebolim; duas piscinas, sendo uma infantil e outra para adultos; parquinho infantil, brinquedoteca, quadra poli-esportiva, sauna, sala de ginástica, área ajardinada com bancos, etc. De acordo com a vistoria, assim como do que se pode verificar das informações documentais, como IPTU, e testemunhos pessoais, temse: Terreno Formato = regular (retângulo) Topografia = irregular por se tratar de terreno com duas frentes para ruas com declives acentuados. (V. ANEXO 03 DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO) Construção (Apartamento 102 A) No que interessa à avaliação, tem-se: Área privativa : 123,35m2 (Matrícula) Classe : Residencial Grupo/Tipo : Apartamento Padrão Construtivo : médio (c/elevador) Intervalo de Valores : 1,692 1,926 2,160 Valor adotado : 1,926 R8N Idade : 40 anos (Matrícula) Estado de conservação : necessitando de reparos simples (e) Foc = R + K(1-R) = 0,20 + 0,370 x 0,8 = 0, Vaga indeterminada na garagem Área útil...: 26,00m2 Fração ideal no terreno...: 0,0382% fls. 310

6 Descrição O apartamento avaliando tem as seguintes acomodações: sala para dois ambientes com piso em mármore, paredes e teto pintados em látex sobre massa corrida, janela de correr e esquadria de alumínio com fechamento em vidro comum, corredor de distribuição, suíte, dois quartos com piso e paredes conforme os da sala, e janelas com persianas de madeira, banheiros social e da suíte com paredes azulejadas até a altura do teto e pisos em cerâmica, basculantes e boxes; cozinha com piso de granito e paredes azulejadas até a altura do teto e área de serviço com o piso frio, paredes com azulejo até o teto, e janela de correr, quarto e banheiro de empregada com piso frio e basculante em alumínio. As portas da entrada social e da entrada de serviços são de madeira, tão bem como as portas internas. Todas as janelas têm grade de proteção. O apartamento precisa de reparos simples, além de pintura. (V. ANEXO 03 DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO) Fatores Ponderáveis Aspectos positivos: Localização; acessos facilitados ao centro da cidade e à Av. Sumaré; segurança. Aspectos negativos: Idade do prédio e estado de conservação do apartamento. 3 AVALIAÇÃO 3.1 Critérios O presente trabalho de avaliação obedece, como diretrizes gerais, as técnicas e recomendações da NBR de 2011 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. 3.2 Metodologia Nas avaliações de imóveis existem, fundamentalmente, quatro métodos básicos de avaliação, agrupados em: fls. 311

7 Direto ou Comparativo; Indiretos : de Custo, da Renda e Involutivo. O método comparativo de dados de mercado ou método direto é aquele que define o valor de forma imediata através de comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em método básico. Os métodos indiretos são aqueles que definem o valor através de processos de cálculos com emprego de sub-métodos auxiliares, quais sejam: Método de custo: onde a composição do valor total do bem é feita a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução, à época da avaliação, das benfeitorias e fator de comercialização, onde o fator de comercialização seja levado em conta dependendo da conjuntura de mercado na época da avaliação. Este último, no entanto, para avaliações de nível de rigor expedito e normal, poderá ser englobado ao custo de reprodução das benfeitorias representando valores de venda. Método da renda: onde o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas pelo avaliador. Método involutivo: onde o valor do terreno é definido pelo estudo de viabilidade técnico-econômica, alicerçado no seu melhor aproveitamento, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do mesmo e às condições de mercado. Para a aplicação deste método exige-se que o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de permitidos seu uso e ocupação e que as unidades admitidas no modelo sejam absorvidas pelo mercado no prazo pré-estabelecido. Face à pesquisa desenvolvida, foi possível a utilização do método direto mais recomendável, a saber, o Comparativo de Dados de Mercado, cujos princípios foram usados de forma plena da apuração de valores básicos unitários de áreas residenciais (apartamentos). fls. 312

8 A avaliação se fez segundo o critério do metro quadrado médio de área útil empregando-se os fatores de ajustes cabíveis, de conformidade com as normas referidas anteriormente. Para tanto, procedeu-se a uma cuidadosa pesquisa de valores, cuja homogeneização foi processada de acordo com as diretrizes contidas nas mesmas normas. De acordo com as informações extraídas do mercado foi possível obter o nível de rigor desta avaliação que, segundo as normas de avaliações retro mencionadas, define-se como Avaliação de Precisão Normal. 3.3 Cálculo do Valor de Mercado do Imóvel Valor Unitário Médio. A avaliação do imóvel visa a determinação de seu valor de mercado e para tanto foi efetuada uma pesquisa na região geo-econômica, bairro de Perdizes e imediações, onde se procurou obter elementos comparativos de características semelhantes às do imóvel objeto da lide, aproveitando, também, as informações obtidas no condomínio. A referida pesquisa, após o tratamento de praxe e de acordo com os parâmetros determinados, forneceu o unitário do intervalo de confiança de R$6.863,00/m2 de AU (seis mil e oitocentos e sessenta e três reais por metro quadrado de área útil), válido para o mês de junho/2018, já considerados a depreciação física em decorrência de sua idade, estado de conservação e fator de oferta (0,90). (V. ANEXO 04 PESQUISA DE VALORES) Valor do apartamento O valor do apartamento é obtido através da seguinte expressão básica: Onde: Va = Au x Vub fls. 313

9 Va = Valor do apartamento (R$) Au = Área útil (m2) Vub = Valor unitário básico do apartamento (R$/m2) Lembrando a área útil do apartamento avaliando e o valor unitário médio supra definido, tem-se: Va = 123,35m2 x R$6.863,00/m2 = R$ ,00 Em se tratando de vaga de garagem com matrícula própria, devemos calcular, também, seu valor de mercado e estimamos seu Vub como 65% do valor do Vub adotado para o cálculo do valor médio de mercado do apartamento. Assim: Valor da vaga = Área útil da vaga x 65% do Vub = 26,00m2 x R$4.460,00/m2 = R$ ,00 R$ ,00 VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO APARTAMENTO SOMADO AO DA VAGA = R$ ,00+R$ ,00= 4 CONCLUSÃO R$ ,00 Face ao exposto, adota-se como valor médio de mercado para o imóvel constituído pelo apartamento 102, situado no 10º andar do Edifício ADELE, do Conjunto Supre Quadra Paulistânia, localizado à Rua Dr. Franco da Rocha, nº139/339, esquina da Rua João Ramalho, nº586 e sua vaga indeterminada de garagem, mas, com matrícula própria, em números redondos, de: Valor Médio de Mercado do Imóvel R$ ,00 ( ,00 mil reais) fls. 314

10 5 ENCERRAMENTO Vai o presente laudo de avaliação digitado em 10 (dez) folhas de um só lado e anexado eletronicamente ao processo. Integram, ainda, este trabalho, 04 anexos: ANEXO 01 PLANTA DE LOCALIZAÇÃO ANEXO 02 DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA ANEXO 03 DOCUMENÁRIO FOTOGRÁFICO ANEXO 04 PESQUISA DE VALOR UNITÁRIO BÁSICO Nelson Blendowski de Oliveira Perito Judicial CREA nº fls. 315