APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE AVERBAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL.

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1 Certificado digitalmente por: LENICE BODSTEIN APELAÇÃO CÍVEL Nº , DE FORO REGIONAL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - 1ª VARA CÍVEL NÚMERO UNIFICADO: APELANTES : ELZA ROCHA FONTANA E OUTROS APELADO : 1.º OFÍCIO REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS RELATORA : DESEMBARGADORA LENICE BODSTEIN APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE AVERBAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. SITUAÇÃO FÁTICA. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. AVERBAÇÕES LANÇADAS NO REGISTRO DO REFERIDO IMÓVEL. PRETENSÃO AUTORAL DE NULIDADE DAS RESPECTIVAS AVERBAÇÕES SOB ARGUMENTO DE BURLA AO SISTEMA DE LOTEAMENTO PREVISTO EM LEI. SENTENÇA IMPROCEDENTE. INSURGÊNCIA DOS AUTORES PARA DECLARAÇÃO DE NULIDADE DAS AVERBAÇÕES. APELAÇÃO. AVERBAÇÕES NO REGISTRO DE IMÓVEL. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO SISTEMA DE LOTEAMENTO PREVISTO NA LEI 6.776/79. MERA ALIENAÇÃO DE FRAÇÕES IDEAIS. POSSIBILIDADE. PROCEDIMENTO LEGAL OBSERVADO PELO ÓRGÃO REGISTRAL. INCIDÊNCIA DOS ARTIGOS 598 E 599 DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA FORO EXTRAJUDICIAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO Página 1 de 11

2 Apelação Cível nº fls. 2 ESTADO DO PARANÁ. PRECEDENTES. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. VISTOS, examinados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº , de Foro Regional de São José dos Pinhais da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - 1ª Vara Cível, em que é Apelantes ELZA ROCHA FONTANA E OUTROS e Apelado 1.º OFÍCIO REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS. RELATÓRIO Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Averbação de Registro de Imóvel proposta por Elza Rocha Fontana e Outros em face do 1º Ofício Registro de Imóveis de São José dos Pinhais, consubstanciada em averbação de parcelamento de imóvel sem alvará municipal. Formulou na inicial os seguintes pedidos: a) benefícios da Assistência Judiciária Gratuita; b) declaração de nulidade das averbações R. 13, 40, 58, 81 e 82 da matrícula nº Deu à causa o valor de R$ 100,00 (cem reais). Em r. decisão inicial de fls. 74 concedeu os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita. A r. sentença de fls. 106/108, JULGOU IMPROCEDENTE o feito, eis que inexiste irregularidade formal nas averbações transcritas na matrícula nº Inconformada, ELZA ROCHA FONTANA E OUTROS interpuseram Recurso de Apelação de fls. 109/121 no qual pretendem a reforma da sentença e consequente declaração de nulidade das averbações, Página 2 de 11

3 Apelação Cível nº fls. 3 por inexistir alvará municipal para o parcelamento do lote rural para fins urbanos. Sustentam que o cartório não observou os requisitos legais para a realização das averbações. Entendem que havia loteamento aprovado pela Prefeitura tratando-se, portanto, de loteamento clandestino e que não poderia ter sido averbado registros na matricula , tampouco recolhido o ITBI ao Município. O Recurso de Apelação foi recebido em seu duploefeito (fls. 122). A d. Procuradoria Geral de Justiça se manifestou nas fls. 17 autos em segundo grau apontando a desnecessidade de intervenção do Parquet na demanda, ante a ausência de interesse público, de relevo social ou de parte hipossuficiente. É o relatório. VOTO Dos pressupostos de admissibilidade O Recurso de Apelação preenche os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, merecendo, porquanto, conhecimento. registro de imóvel. Do recurso O recurso versa sobre a nulidade de averbações no Da nulidade nas averbações não provimento Alegam os Apelantes a nulidade de averbações no Registro de Imóvel, haja vista que não seria possível a venda de parte ideal Página 3 de 11

4 Apelação Cível nº fls. 4 descrita como terreno, sob pena de burlar a Lei de Parcelamento Urbano pela formação de suposto loteamento clandestino. Sustentam que o cartório não observou os requisitos legais para a realização das averbações. Entendem que não havia loteamento aprovado pela Prefeitura tratando-se, portanto, de loteamento clandestino e que não poderia ter sido averbado registros na matrícula , tampouco recolhido o ITBI ao Município. Sem razão. Cuidam-se os autos de Ação Declaratória de Nulidade de Averbação de Registro de Imóvel, na qual os Autores alegam que adquiriram do Senhor Vladislau Perbiche e esposa, partes ideais, em comum, dentro da área maior de 1 alqueire e meio matricula nº da seguinte forma: NEIVA PETROVICZ DA PUREZA - através de Escritura Pública de Compra e Venda nº 07-N, Folhas nº 019, lavrada no cartório de Borda do Campo, município de São José dos Pinhais/PR, a parte ideal correspondente a 468,00 m² (R ). MARCELO RIBEIRO - parte ideal correspondente a 384,00 m² (R ). ELZA ROCHA FONTANA - parte ideal correspondente a 373,20 m². (R ). Visando regularizar a aquisição das posses, ajuizaram Ação de Usucapião. Todavia, por existir as averbações mencionadas na matricula do imóvel, o Juízo Cível entendeu que os Requerentes já eram detentores do domínio que pretendiam ver declarado suspendendo a demanda até decisão da nulidade das averbações pelo Juízo da Vara de Registros Públicos. Página 4 de 11

5 Apelação Cível nº fls. 5 Desta forma, o que pretendem os Autores é ver declarada a nulidade das averbações R. 13, 40, 58, 59, 81, 82 da matrícula , haja vista o descumprimento de: Exigência de alvará municipal para desmembramento de lote urbano. Aprovação do Parcelamento de imóvel rural pela Prefeitura. Ausência de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART. Pois bem. Dispõe o artigo 167 da Lei 6.015/73 que: Art No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: (...) 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (...) 19) dos loteamentos urbanos e rurais; Quanto a averbação, esta exsurge da necessidade de se fazer exarar na propriedade imobiliária a ocorrência de atos que modifiquem o registro. Sobre o instituto, assinala Maria Helena Diniz: Surge, ao lado do registro stricto sensu, um ato específico a averbação, ante a necessidade de se fazerem exarar, na história da propriedade imobiliária, todas as ocorrências ou atos que, embora Página 5 de 11

6 Apelação Cível nº fls. 6 não sendo constitutivos de domínio, de ônus reais ou de encargos, venham a atingir o direito real ou as pessoas nele interessadas e, consequentemente, o registro, alterando-o, por modificarem, esclarecerem ou extinguirem os elementos dele constantes, anotando-os à margem da matrícula ou do registro. Cite-se ainda os artigos 598 e 599 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça Foro Extrajudicial deste Tribunal: Art Nos registros de partes ideais inferiores ao estabelecido na lei de zoneamento e nos que ultrapassem 1/3 (um terço) do total da área do imóvel, que configurem a possibilidade de criação de loteamento irregular, deverá o registrador comunicar o fato ao juiz da Vara de Registros Públicos e ao Município, acompanhado das respectivas certidões. Art O registrador consignará no registro referente a títulos de transmissão de imóveis, quando for o caso, que os adquirentes e transmitentes declararam que a venda não se destinará a formação de núcleo habitacional em desacordo com o contido nas Leis nº 6.766, de e 4.591, de , e no Decreto-Lei n 58, de Em suma, a tese sustentada pelos Apelantes não pode prosperar, pois o que ocorre no caso em tela não é o loteamento clandestino ou irregular de imóvel, mas sim a alienação de frações ideais da referida propriedade, o que não encontra óbice legal. Senão vejamos. A PARTE IDEAL ou FRAÇÃO IDEAL corresponde à parcela indivisível e indeterminável de áreas comuns de determinado terreno. Página 6 de 11

7 Apelação Cível nº fls. 7 Em se tratando de compra e venda de fração ideal, a propriedade do imóvel passa a ser compartilhada, em regime de CONDOMINÍO, entre o alienante e o adquirente. É possível extrair-se o aludido entendimento da interpretação do artigo 1º, 2º, da Lei de In verbis: Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. (...) 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. (sublinhei) Trata-se, portanto, a fração ou parte ideal, de porcentagem do imóvel abstrata e intangível, cuja alienação é permitida por lei, desde que observados os critérios estabelecidos pelo ente da Administração Pública cuja competência compreende a legislação quanto ao interesse local. No que tange ao LOTEAMENTO, a Lei é expressa em relação a sua definição. Confira-se o artigo 2º, 1º da Lei nº de 1979: Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou Página 7 de 11

8 Apelação Cível nº fls. 8 prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. loteamento urbano é: Nas palavras do nobre jurista Hely Lopes Meirelles (...) a divisão voluntária do solo em unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias públicas existentes. 1 Destarte, é o loteamento a divisão física de um terreno que, diferentemente da fração ideal, possui natureza concreta e corpórea. Nada embaraça, portanto, se proceda ao registro de instrumentos de negócios jurídicos que formem ou mantenham o estado de comunhão sobre o imóvel. Observa-se que o Órgão Notarial e Registral seguiu o procedimento determinado pelos artigos 598 e 599 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, conforme ofício de mov dos autos eletrônicos no sistema PROJUDI. Confira-se ainda a declaração das partes constante das averbações R.81 e R.82 (mov e 1.23) na qual afirmam que a aquisição da fração ideal ocorre em regime de copropriedade, sem intenção de formação de núcleo habitacional, o que corrobora a inexistência de loteamento: Meirelles, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 9.ed. São Paulo. Malheiros Página 8 de 11

9 Apelação Cível nº fls. 9 Logo, não se identifica nulidade nas averbações identificadas como R. 13, 40, 58, 59, 81, 82 da matrícula , uma vez que se referem à transmissão de fração ideal do imóvel em questão, não havendo que se falar em loteamento da referida gleba. Posto isto, mantem-se incólume a sentença de primeiro grau. Tome-se de empréstimo a linha de raciocínio adotada nos seguintes precedentes: Página 9 de 11

10 Apelação Cível nº fls. 10 RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. IMPUGNAÇÃO DE ATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONDOMÍNIO ESPECIAL HORIZONTAL DE CASAS (LEI 4.591/64). ALEGADA BURLA AO SISTEMA DE LOTEAMENTO URBANO PREVISTO NA LEI 6.766/79. NÃO CONFIGURAÇÃO. INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE PELA CONSTRUÇÃO. ATRIBUIÇÃO AOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI 4.591/64. SÚMULAS 5 E 7/STJ. (...) 4. O fato de a incorporadora não ficar responsável pela edificação direta das casas do condomínio não caracteriza, por si só, burla ao sistema de loteamento previsto na Lei 6.776/79. Ao contrário, o art. 29 da Lei 4.591/64 expressamente prevê essa possibilidade, permitindo ao incorporador, quando não for também construtor, escolher tão somente alienar as frações ideais, sem se compromissar com a execução direta da construção do empreendimento incorporado, de modo que esta poderá ser contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos adquirentes do imóvel, com terceiro - o construtor. Nessas hipóteses, para que fique caracterizada a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, basta que o incorporador, no ato de incorporação, providencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprovação de projeto de construção. (...) (REsp /SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2011, DJe 10/02/2012) (sublinhei) PELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO COM ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL.CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DE EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. TESE AFASTADA. COMUNHÃO PRO DIVISO. CONDÔMINOS QUE JÁ DETÊM POSSE DE PARTE CERTA E DETERMINADA DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL. POSSIBILIDADE. ART DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO DESPROVIDO. Página 10 de 11

11 Apelação Cível nº fls. 11 (TJPR - 6ª C.Cível - AC São João do Triunfo - Rel.: Clayton de Albuquerque Maranhão - Unânime - - J ) (sublinhei) Isto posto: A decisão é pelo conhecimento e não provimento do recurso de Apelação, mantendo-se incólume a sentença de primeiro grau. DISPOSIÇÃO ACORDAM os integrantes da Décima Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso de Apelação. Participaram do julgamento os Excelentíssimos Senhores Desembargador Ruy Muggiati, Presidente sem voto, Desembargador Dalla Vecchia e Desembargador Sigurd Roberto Bengtsson. Curitiba, 25 de Maio de LENICE BODSTEIN Desembargadora Relatora Página 11 de 11