Processo n.º

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1 Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível De Birigüi-SP. Processo n.º Cumprimento de Sentença Espécies de Contratos REQUERENTE Banco Santander Brasil S/A REQUERIDO(A)(S) Josefa do Nascimento Saeki e outros MARCELO ANGELO GREGOLIN, corretor de imóveis, inscrito no Creci-SP sob o n.º F e no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob o n.º , portador da Cédula de Identidade R.G n.º SSP/SP, residente e domiciliado na Rua Profª. Lydia Helena Frandsen Sthur, nº 252, Bairro Morumbi, na Cidade e Comarca de Birigui/SP, designado Perito Judicial nos presentes autos e no exercício de minhas atribuições na atividade de Corretor de Imóveis, atuando na intermediação de compra, venda, locação e avaliação de imóveis residenciais, comerciais, industriais e rurais, venho mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer a juntada do competente Laudo Técnico de Avaliação de Valor do Imóvel anexo, conforme determinado no r. mandado de avaliação. Colocando-me à disposição para quaisquer outras informações ou esclarecimentos que se fizerem necessários, solicitando desde já a expedição da competente guia de levantamento dos honorários periciais. 1 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

2 LAUDO TÉCNICO De AVALIAÇÃO de IMÓVEL RURAL 1 Objeto: Conforme Mandado Judicial, expedido pelo Exma. Dra. Cassia de Abreu, MM.ª Juiza de Direito da Terceira Vara Cível da Comarca de Birigüi-SP, procedi à avaliação do valor do imóvel abaixo: Uma propriedade rural, localizada no Bairro Córrego do Almoço, na Fazenda Padre Miguel, denominada Estância Bela Vista, as margens da Rodovia SP-461 (Gabriel Melhado), próxima aos Bairros Portal da Pérola I e II, na cidade e comarca de Birigüi, estado de São Paulo, Objeto da matrícula nº , registrado no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da cidade e comarca de Birigüi estado de São Paulo. 2 Diligências: Realizada in loco no Imóvel, em 09/06/2014, acompanhado pelo funcionário da empresa Granol, arrendatária do imóvel, o Sr. José Bressan, fica apurado o que segue: 2.1 Descrição do Terreno: Uma propriedade rural receptora e armazenadora de grãos, totalizando uma área total de ,60 metros de terreno, Conforme fotos que seguem anexas ao corpo do laudo: 2 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

3 3 Do Imóvel Conforme vistoria realizada no Imóvel em 09/06/2014 ficou constatado que o terreno é de relevo plano, sem aterro e de forma retangular, com a frente direcionada para o sol no período da manhã e as margens de uma importante rodovia. 3.1 Construção Foi apurado em vistoria e em diligência junto ao imóvel avaliado, conforme fotos a seguir, que sobre o referido imóvel encontram-se várias construções, relacionadas a seguir. 3.2 Edificação Existem sobre o referido imóvel duas construções em alvenaria em ótimo estado (escritório e área de lazer), os alicerces são do tipo viga baldrame, tijolos comuns com assentes em argamassa de cal e areia, direto sobre as valas bem apiloadas, respaldo de camada impermeabilizadora com paredes de tijolos assentes em argamassa de cal e areia com tetos de laje cobertos por telhas do tipo portuguesas, o outro imóvel (de caseiro), mais simples e de construção antiga, degradado pelo uso e pela idade, a cobertura de telhas do tipo francesas, no barracão toda a estrutura é metálica, tetos da área de lazer e escritório de laje pré-moldada, no imóvel mais simples sem forro, piso cerâmico em geral, portas de madeira, portões de metal, vitrôs basculantes de ferro, paredes internas e externas e os tetos pintados com tinta látex, sendo as janelas e as portas com pintura de tinta esmalte sintético, paredes, pinturas, piso, teto, instalações elétricas e instalações hidráulicas em ordem. 3 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

4 3.3 Descrição Escritório: - Uma Sala (recepção) - Uma Copa - Uma Lavanderia - Um Banheiro Social - Três Salas (uma suíte) - Um amplo estacionamento externo Área de Lazer: - Uma Sala - Uma Copa - Uma Lavanderia - Um Banheiro Social - Um Dormitório - Uma ampla área com churrasqueira - Duas piscinas (adulto e infantil) - Uma garagem de estrutura metálica para até 4 veículos - Uma Balança Marca Filizola de 13,25 metros e Alvenaria - Um Barracão de estrutura metálica de 300 metros quadrados - Uma Moega dupla (desembarcador de Grãos) para dois veículos - Dois Silos com capacidade de toneladas ( sacos) - Um Silo pulmão (menor) que envia grãos para os silos maiores - Uma moega pequena - Um Poço Semi-Artesiano Residência do Caseiro: - Uma Sala - Três Dormitórios - Uma Copa - Uma Área de Serviços - Um Banheiro Social 4 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

5 3.4 Benfeitorias O local onde se encontra o referido imóvel avaliado é servido por uma importante e movimentada rodovia da região, possui rede elétrica, rede de telefonia fixa, sinal de internet, acesso a transporte coletivo, pouco distante da área urbana, proximidade com dois bairros residenciais com alta taxa de ocupação; Confirmando que se trata de uma área predominantemente rural, com grande fluxo de veículos, por situar-se as margens de uma importante rodovia, com baixa taxa de ocupação populacional. 4 Fotos do Local Via Satélite 5 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

6 Escritório 6 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

7 Balança Área de Lazer 7 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

8 Piscinas Garagem Poço Semi-Artesiano 8 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

9 Barracão 9 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

10 Moegas Silos 10 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

11 Segunda Moega Silo pulmão 11 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

12 Pasto Residência de Caseiro Fotografia aérea antiga (julho/2009) 12 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

13 5 Apuração Metodologia da Avaliação Para a efetivação do Laudo de Avaliação, após a vistoria, foi procedido um método comparativo direto de avaliação, o qual consiste basicamente na pesquisa do valor atual de mercado do imóvel, com base nos usos e costumes, quando aplicado a imóveis em circunstâncias semelhantes, com dimensões, construções e estados de conservação aproximadamente iguais. Para tanto, foi efetuada uma pesquisa de mercado na cidade de Birigui/SP com a finalidade de se conhecer a tendência de valor médio de mercado de imóveis similares na região onde o imóvel avaliado situa-se, para uma avaliação mais precisa e consistente. Foram levados em consideração todas as suas características, benfeitorias, construções e equipamentos, estado atual, medidas, localização, vizinhança e valorização comercial. Observação: O valor de mercado é admitido como aquele em que se realizaria uma venda e compra entre partes desejadas, mas não obrigadas a efetivar a transação, ambas conhecedoras do imóvel e do valor de mercado atual e reconhecendo um prazo razoável para se encontrarem, ou seja, comprador e vendedor tipicamente motivados a realizarem a transação. 5.1 Valor de Mercado Considerando a localização, a vocação comercial, as benfeitorias públicas e privadas e as últimas transações efetuadas na localidade, através de visita aos locais e posterior realização de pesquisa de mercado, e se tratando de uma área já fracionada (com valor superior) e todas as construções existentes e que agregam valores ao bem avaliado, foi apurado o que segue: 1) Valor do alqueire de terra R$ ,00 (Trezentos e Cinquenta Mil Reais) 2) Multiplicando-se por alqueires, referente à medida da área do imóvel avaliado, chega-se a soma de R$ ,00; 3) Valor do imóvel escritório R$ ,00 (Cento e Setenta Mil Reais) 13 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

14 4) Valor da balança R$ ,00 (Quarenta e Oito Mil Reais) = 40 % do valor de um equipamento e alvenaria novos e instalados 5) Valor do imóvel de lazer R$ ,00 (Cento e Setenta Mil Reais) 6) Valor da cobertura para veículos R$ 5.000,00 (Cinco Mil Reais) 7) Valor do poço semi artesiano R$ 9.000,00 (Nove Mil Reais) 8) Valor do barracão R$ ,00 (Cento e Cinquenta Mil Reais) 9) Valor das moegas (duplas) R$ ,00 (Seiscentos Mil Reais) referente a 40% do valor dos equipamentos e alvenaria novos e instalados 10) Valor dos dois silos R$ ,00 (Um Milhão e Duzentos Mil Reais) corresponde a 40% do valor dos equipamentos novos e instalados 11) Valor do imóvel de caseiro R$ ,00 (Setenta Mil Reais) Somatória de todos os valores apresentados, apurados em pesquisas: R$ ,00 - valor da terra R$ ,00 - valor do imóvel escritório R$ ,00 - valor da balança + alvenaria R$ ,00 - valor do imóvel de lazer + piscinas R$ 5.000,00 - valor da cobertura de veículos R$ 9.000,00 - valor do poço semi artesiano R$ ,00 - valor do barracão R$ ,00 - valor da moega dupla + alvenaria R$ ,00 - valor dos dois silos + alvenaria R$ ,00 - valor do imóvel de caseiro ========================================= = R$ , Pesquisa de mercado Conforme levantamento de valores em pesquisas efetuadas com contato feito diretamente junto ás empresas especializadas na comercialização dos imóveis e também de todos os equipamentos existentes sobre o imóvel, onde foram apurados todos os valores apresentados por este perito no presente laudo. 14 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

15 6 Conclusão Considerando todos os fatores, todos os dados apurados em pesquisas realizadas, levando em conta todas as informações obtidas e apresentadas e os parâmetros empregados, chego à conclusão que: Valor da terra R$ ,00 Valor agregado pelas construções R$ ,00 Valor Total = R$ ,00 Pelo presente instrumento chego finalmente à conclusão de que o VALOR ATUAL DE MERCADO do imóvel avaliado é: R$ ,00 (Dois Milhões, Oitocentos e Cinquenta e Nove Mil, Cento e Cinquenta Reais) Pode o valor variar para mais ou para menos, conforme a milenar lei da oferta e da procura No mais, que o processo prossiga em seus ulteriores termos. Por ser a expressão da verdade, firmo o presente Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel Rural, para que produza os efeitos de lei e de fato e que se fizerem necessários Birigüi-SP, 23 de junho de Marcelo Angelo Gregolin Corretor de Imóveis CRECI/SP: F Perito Avaliador Judicial CNAI/COFECI: Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F

16 À Sra. Exma. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível de BIRIGUI/SP Ref.: PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Prezada Excelentíssima Senhora: Venho mui respeitosamente a presença de V. Excelência, por meio deste Parecer com base nas Resoluções e atos normativos do COFECI, bem como preceitos da ABNT NBR 14653, apresentar a V. Senhoria o resultado da avaliação do imóvel acima referenciado. O presente Parecer foi elaborado com as informações disponíveis no momento da vistoria e em minha pesquisa de transações e ofertas no mercado imobiliário da região e localidade onde se encontra o referido imóvel, sendo que, seu conteúdo somente por um período limitado de tempo, merecendo revisões periódicas motivadas pelo estado de conservação do imóvel e condicionante do próprio mercado. Como de praxe, todos os direitos de autoria, reprodução e divulgação no todo ou em partes deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, são de propriedade do Corretor Avaliador, responsável técnico por sua elaboração e confecção, devidamente inscrito no CRECI/SP 2ª Região e no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, tendo detenção de todos os direitos autorais sobre este documento. Atenciosamente. Marcelo Angelo Gregolin 16 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP F