Apresentação de Resultados 4T06 / 2006 16 de Março de 2007 1 / 17
Visão Geral da São Carlos Rolando Mifano Presidente 2 / 17
Visão Geral da São Carlos A São Carlos é uma das principais empresas de investimentos em imóveis comerciais do Brasil Modelo de negócios contempla a compra, administração, locação e venda de imóveis Prédio CEB 20,865 m 2 Rio de Janeiro Estratégia é dividida entre curto e médio/longo prazos Portfolio de 37 propriedades, com área construída de 579.621 m 2 e valor de mercado estimado em R$ 795,5 milhões Base de clientes composta de companhias de primeira linha Baixos índices de vacância e inadimplência Maior parte das aquisições adquiridas através de financiamentos Uma margem EBITDA em torno de 80% nos últimos 3 anos (em termos recorrentes) Management com mais de 20 anos de experiência no setor e com uma visão orientada para resultados Prédio Ericsson 24,788 m 2 São Paulo 3 / 17
Modelo de Negócios Administração Experiente e Focada em Resultados Ambiente Macroeconômico e Dinâmica do Setor Favoráveis Oportunidade de Diversificação - Valor de Escassez Portfólio de Imóveis Premium com Baixa Vacância Expertise na Aquisição e Valorização de Imóveis Foco em Clientes de Primeira Linha em Regiões Atrativas 4 / 17
Overview dos Resultados 4T06 e ano de 2006 Rolando Mifano Presidente 5 / 17
Portfolio Avaliação CB Richard Ellis Imóveis Recém Adquiridos Valor (R$ milhões) 50% 14% 795 191 259 329 449 529 604 2002 2003 2004 2005 2006 Mix 2006 (Unidades por Região) Mix 2006 (Valor do Imóvel) 10 11 SP RJ Outros 13,69% 10,70% 1,96% 0,02% 47,98% Escritório (9 Uds) Multiuso (2 Uds) Lojas de Rua (19 Uds) CDs (4 Uds) Shopping (2 Uds) Não Operacional (1 Ud) 25,65% 16 OBS: A Avaliação é feita pela CB Richard Ellis todo 4º trimestre OBS2: Não considera o investimento no Eldorado Business Tower, ora em construção 6 / 17
Taxa de Vacância 20,0% 15,0% 14,1% 10,0% 5,0% 3,2% 0,9% 4,8% 0,0% 2003 2004 2005 2006 Shoppings 4,7% 7,0% 7,5% 8,1% CDs 0,0% 33,4% 0,0% 0,0% Lojas de Rua 2,7% 2,7% 0,0% 0,0% Multiuso 0,0% 0,0% 0,0% 26,0% Escritórios 5,6% 4,4% 0,0% 1,8% Total 3,2% 14,1% 0,9% 4,8% 7 / 17
Aquisições 2006 Centro Administrativo Rio Negro (SP) Dow Building (SP) Eldorado Business Tower (SP) R$117 MM 107,679 m 2 Alphaville/SP São Paulo Office Park II (SP) R$34 MM 22,604 m 2 Chácara Sto. Antônio/SP Itaim Center (SP) São Paulo Office Park X (SP) R$15 MM 7,092 m 2 Chácara Sto. Antônio/SP R$11 MM 4,829 m 2 Chácara Sto. Antônio/SP 8 / 17 R$14 MM 12,704 m 2 Itaim Bibi/SP 9 andares R$100 MM 14.350 m 2 de área privativa Marginal Pinheiros/SP Em 2006 a São Carlos adquiriu 5 Novos imóveis prontos (R$ 191,0 milhões) e 9 andares no Eldorado Business Tower (R$ 100,2 milhões)
Oferta Pública de Ações entre Dez/06 e Jan/07 Preço de emissão: R$ 19,50 Ações ON R$ Primária 17.500.000 341.250.000,00 Suplementar Primária 509.204 11.684.478,00 Secundária 6.563.361 127.985.539,50 TOTAL 24.662.565 480.920.017,50 Recursos Líquidos Captados: R$ 325.904.369,33 Market Cap: R$ 1.091.770.066,60 Free Float: 50,6% 13/Mar/07 9 / 17
Mercado Taxa de Vacância São Paulo Taxa de Vacância Rio de Janeiro 22% Classe A 22% 22% 17% 17% 16% 15% 15% 15% 13% 12% 12% Média Geral 14% 13% 9% 10% 11% 7% 8% 11% 7% 7% 10% 10% 7% 7% 7% 8% 8% 7% 5% 6% 2% 2% 4% 5% 3% 9% 13% 12% 15% 24% 20% 17% 14% Média Geral 11% 9% 9% 9% 8% 10% 8% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 6% 6% 9% 8% 8% 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Fonte: CBRE (Junho/06) Fonte: CBRE (Setembro/06) 10 / 17
Performance Operacional e Financeira Marcelo Faria Scarabotolo Diretor de RI 11 / 17
Overview dos Resultados 2006 A Receita Líquida cresceu 23,4% alcançando o montante de R$ 75,3 milhões O EBITDA recorrente cresceu 22,8% alcançando o montante de R$ 60,1 milhões, enquanto que a margem ficou estável em 80% O FFO recorrente atingiu R$ 30,4 milhões, o que representa um crescimento de 26,5%. A Margem FFO recorrente ficou estável em aproximadamente 40% O Lucro Líquido recorrente foi de R$ 22,0 milhões, o que equivale a um crescimento de 31,3% O caixa líquido ao final de 2006 foi de R$ 3,7 milhões, versus um endividamento líquido de R$ 126,0 milhões ao final de 2005 12 / 17
Receitas 2006 Receitas por tipo de imóvel - 2006 Crescimento da Receita Bruta 79,8 14,0% 2,3% 0,3% 17,9% 2,6 1,0 3,5 15,0% 7,8 64,9 Lojas Centros de Distribuição Shopping Centers 50,5% Escritórios Multiuso Outros 2005 2006 Rec.Bruta 05 Aluguel Citibank Aluguel CD Barueri Novos Imóveis Outros Rec.Bruta 06 OBS: Outros: aluguel de áreas vagas, e revisão e reajuste pela inflação dos preços de aluguel 13 / 17
Destaques Operacionais 2006 e 2005 Receita Líquida (R$ MM) Lucro Líquido Recorrente (R$ MM) e Margem 61,0 23,4% 75,3 31,3% 22,0 16,7 27,4% 29,2% 2005 2006 2005 2006 R$ milhões 2006 2005 Var % G&A Recorrente 15,2 12,7 19,7% Custos de Estruturação da OPA 27,0 - Ajuste do Banco de Honorários 5,6 - G&A Total 47,9 12,7 277,3% 14 / 17
Destaques Operacionais 2006 e 2005 EBITDA Recorrente (R$ MM) e Margem EBITDA FFO Recorrente (R$ MM) e Margem FFO 49,0 14,3 2,6 Recorrente 5,6 5,6 60,1 24,0 5,6 3,5 30,4 80,2% 27,0 27,0 79,8% 39,4% 40,3% 0,5 27,4 30,9 27,0 1,1-5,8 Ebitda'05 Cresc. Rec. Líq. G&A Outros Oper. Ebitda'06 Estrutur. OPA A just e Ho no r ár io s Ebitda'06 Recorr. FFO'05 Dif. Lucro Líq. Depr. & Amort. FFO'06 Estrutur. OPA A just e Ho no rários E st rut ur. F inanciame nto FFO'06 Recorr. EBITDA recorrente = Lucro Líquido do exercício/período excluindo os efeitos do resultado financeiro, resultado não operacional, imposto de renda, contribuição social sobre o lucro e depreciação e amortização. Além disso, o EBITDA para 2006 exclui as despesas não recorrentes relacionadas à OPA (custos de estruturação: R$ 27,0 milhões e ajuste no banco de honorários: R$ 5,6 milhões) FFO (Funds from Operations) recorrente = Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos da depreciação, amortização, ganhos ou perdas com a venda de imóveis, as despesas relacionadas à OPA e os gastos não recorrentes nas Despesas Financeiras (R$ 44,6 milhões). 15 / 17
Índices de Endividamento Dívida Líquida / EBITDA (R$ MM) EBITDA / Resultado Financeiro Líquido 99,9 2,4 x 126,0 2,6 x 6,1 x 3,5 x 36,4 2,6 x 2,3 x 0,9 x 0,1 x -3,7 2003 2004 2005 2006 Dívida Líquida Dív.Líquida/EBITDA 115,3 Endividamento Total (R$ MM) 154,2 184,0 265,3 225,8 101,5 151,1 74,0 78,9 57,9 54,4 41,3 52,7 32,9 39,7 269,3 2003 2004 2005 2006 Dívida Líquida / Valor do Portfolio 23,8% 22,2% 11,1% -0,5% 2003 2004 2005 2006 Curto Prazo Longo Prazo Caixa 2003 2004 2005 2006 16 / 17
Disclaimer Esta apresentação poderá conter certas projeções e tendências que não são resultados financeiros realizados, nem informação histórica. Estas projeções e tendências estão sujeitas a riscos e incertezas, sendo que os resultados futuros poderão diferir materialmente daqueles projetados. Muitos destes riscos e incertezas relacionam-se a fatores que estão além da capacidade da São Carlos em controlar ou estimar, como as condições de mercado, as flutuações de moeda, o comportamento de outros participantes do mercado, as ações de órgãos reguladores, a habilidade da companhia de continuar a obter financiamentos, as mudanças no contexto político e social em que a São Carlos opera ou em tendências ou condições econômicas, incluindo-se as flutuações de inflação e as alterações na confiança do consumidor, em bases global, nacional ou regional. Os leitores são advertidos a não confiarem plenamente nestas projeções e tendências. A São Carlos não tem obrigação de publicar qualquer revisão destas projeções e tendências que devam refletir novos eventos ou circunstâncias após a realização desta apresentação. 17 / 17