Apresentação dos Resultados do 1T14

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1 Apresentação dos Resultados do 1T14

2 Destaques do 1T14 A Companhia registrou no 1T14 uma receita líquida de R$232,9 milhões, um crescimento de 3% comparado ao 1T13, quando a mesma totalizou R$225,9 milhões. Os seguintes imóveis vendidos após o 1T13 teriam gerado aproximadamente R$14,0 milhões de receita neste trimestre: Cetenco Plaza, Plaza Centenário, Pateo Bandeirantes e Galpão Sorocaba; A Companhia apresentou um EBITDA ajustado de R$209,3 milhões, com uma margem EBITDA ajustado de 90%; O lucro líquido do trimestre totalizou R$59,5 milhões; O FFO ajustado, excluindo despesas não caixa, totalizou R$57,3 milhões, com uma margem FFO ajustado de 25%; Ao longo do período, a Companhia comercializou m² de ABL em novas locações, representando um acréscimo de aproximadamente R$ mil na receita mensal consolidada; O portfólio fechou o trimestre com taxas de vacância financeira e física de 8,1% e 4,6%, respectivamente. Excluídas as Torres D&E do Complexo JK, as taxas de vacância financeira e física seriam de 3,9% e 3,3%; Em março a Companhia celebrou com a GLP um Contrato de Compra e Venda de Ativos e Participações Societárias, visando a venda de 100% de seu portfólio industrial/logístico existente. Pela aquisição do portfólio, a GLP pagará à BR Properties o valor de R$ 3.180,0 milhões. A efetivação da compra e venda dos referidos ativos imobiliários conforme prevista no contrato está sujeita, entre outras condições, à aprovação das autoridades concorrenciais; No dia 28 de março a Companhia adquiriu o Galpão Gaia Ar - Tucano, pelo valor de R$60,5 milhões, já incluindo o montante de CAPEX a ser desembolsado até a entrega do ativo, prevista para julho de 2014; Ao longo do trimestre a BR Properties recomprou 2,1 milhões de ações (R$36,6 milhões) de sua própria emissão. Desde o início do programa em novembro do ano passado, a Companhia já recomprou 14,2 milhões de ações ou 84% do total previsto (17 milhões de ações); Como parte de sua estratégia de reciclagem, a Companhia assinou em abril um Compromisso de Compra e Venda com a Schattdecor do Brasil, contemplando a alienação do Galpão Industrial Paraná pelo valor de R$20,5 milhões. 2

3 Portfólio Valor de Mercado do Portfólio Composição da Receita do 1T14 Venda de ativos no valor de R$ 482 milhões 64% Linearização 2% Serviços 1% Aluguel 97% Escritório Industrial Varejo 6% 30% 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 Composição do Portfólio (% valor de mercado) Composição do Portfólio (% ABL) 5% 5% 18% 24% 49% 14% 22% 63% Escritório AAA Escritório Industrial Varejo Escritório AAA Escritório Industrial Varejo 3

4 Destaques Financeiros Receita Líquida (R$ mil) Lucro Líquido (R$ mil) 3% (35%) T13 1T14 1T13 1T14 É importante ressaltar que os seguintes imóveis vendidos após o 1T13 teriam gerado aproximadamente R$14,0 milhões de receita neste trimestre: Cetenco Plaza, Plaza Centenário, Pateo Bandeirantes e Galpão Sorocaba. 4

5 Destaques Financeiros EBITDA Ajustado * (R$ mil) 94% 90% * Redução do EBITDA ajustado é explicado pelas vendas de ativos realizadas após o término do 1T13 e despesas maiores com pessoal e vacância (1%) T13 Margem EBITDA Ajustado 1T14 Composição do EBITDA 1T14 1T13 var % Lucro/ Prejuízo do Período Antes de Part. Não Control % (+) Impostos Diferidos % (+) Provisão para IR e CSLL % (-) Participações dos não controladores % (+) Depreciação 6 - n/a (+) Resultado Financeiro Líquido % EBITDA % Margem EBITDA 103% 115% -12 p.p. Composição do EBITDA Ajustado 1T14 1T13 var % EBITDA % (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (36.240) (48.876) -26% (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento - - n/a (+) Outras Receitas/Despesas Operacionais (954) -506% (+) Provisão de Stock Option % (+) Provisão de Bônus % EBITDA Ajustado % Margem EBITDA Ajustado 90% 94% -4 p.p. 5

6 Destaques Financeiros FFO Ajustado * (R$ mil) 37% 25% (31%) * Redução do FFO ajustado é explicado pelas vendas de ativos realizadas após o término do 1T13 e despesas maiores com pessoal, vacância e juros sobre empréstimos T13 1T14 Margem FFO Ajustado Composição do FFO Ajustado 1T14 1T13 var % Lucro Líquido do Exercício % (+) Impostos Diferidos % (+) Impostos de Renda sobre Vendas de Propriedades - - n/a (+) PIS/Cofins sobre Vendas de Propriedades - - n/a (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (36.240) (48.876) -26% (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento - - n/a (+) Variação Cambial Passiva Não-Caixa % (-) Variação Cambial Ativa Não-Caixa (47.404) (19.471) 143% (+) Variações Não-Caixa de Instrumentos Derivativos % FFO Ajustado % Margem FFO Ajustado 25% 37% -12 p.p. 6

7 Endividamento Dívida Líquida 1T14 (R$ mi) Perfil da Dívida 1T % 6% TR 10% CDI 39% IGPM INPC Dívida CP Obrigações por Aquisição Dívida LP Dívida Total Caixa Dívida Líquida 44% IPCA Endividamento 1T14 4T13 var % Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo % Empréstimos e Financiamentos % Bônus Perpétuos % Derivativos - - n/a Obrigações por Aquisição de Propriedades para Investimento % Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo % Empréstimos e Financiamentos % Bônus Perpétuos % Dívida Bruta % Caixa e Equivalentes de Caixa % Dívida Líquida % Valor do Portfólio Imobiliário % Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value) 41% 41% 0 p.p. Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value) 35% 34% 1 p.p. EBITDA Ajustado / Despesa Financeira Líquida* 1,6x 1,6x 0% Duration (anos) 4,0 4,2-5% Dívida Quirografária / Dívida Total 37% 37% 0 p.p. * Considerando Despesa Financeira Líquida (ex. variações não-caixa) 7

8 Endividamento Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) Dívida Líquida / EBITDA Ajustado ,7x 7,0x 7,8x 7,3x 6,7x ,6x 3,7x 4,9x 6,0x 5,5x 3,2x 3,4x 5,6x 5,7x 5,2x 5,5x 5,7x Amortização 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 Dívida Líquida/ EBITDA Cobertura de Juros Loan to Value: Bruto e Líquido (%) 3,5x 2,5x 2,4x 2,1x 1,4x 1,6x 2,7x 2,5x 3,0x 1,1x 1,5x 1,5x 1,7x 2,0x 1,7x 1,6x 1,6x 38% 40% 40% 45% 43% 42% 41% 40% 39% 38% 39% 40% 39% 41% 37% 41% 24% 36% 36% 30% 35% 34% 34% 34% 36% 33% 34% 35% 35% 4% 23% 21% 21% 21% 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 EBITDA/ Despesa Financeira Líquida 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 LTV Bruto LTV Líquido 8

9 Taxa de Juros Variação do Custo Médio da Dívida BRPR vs Variação da Taxa CDI (bps) (46) 60 (62) (10) (23) 10 3T12 - Base 0 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 Variação do Custo Médio da Dívida BRPR (bps) Variação do CDI (bps) Custo da Dívida BRPR vs Taxa de Juros 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 Custo Médio da Dívida BRPR 11,53% 10,91% 10,81% 10,57% 10,67% 11,28% 11,93% Variação QoQ (bps) - (62) (10) (23) Taxa CDI 7,36% 6,90% 7,01% 7,72% 8,71% 9,77% 10,55% Variação QoQ (bps) - (46) Impacto do Aumento de Taxa de Juros no FFO Dívida Total - 1T Custo Médio Nominal da Dívida - 1T14 11,93% Despesa de Juros Anual Pro-Forma A tabela abaixo considera um aumento de 100 bps na taxa CDI Dívida Total - 1T Custo Médio Nominal da Dívida - 1T14 (Após Aumento) 12,37% Despesa de Juros Anual Pro-Forma Impacto no FFO - Pós Impostos ao Ano * (16.405) * Alíquota de Impostos de 34% Análise de Sensibilidade Redução 1T14 Aumento Taxa CDI -300 bps -200 bps -100 bps 10,55% 100 bps 200 bps 300 bps Custo Médio da Dívida BRPR 10,59% 11,03% 11,48% 11,93% 12,37% 12,82% 13,27% Variação no Custo BRPR (bps) -134 bps -89 bps -45 bps 0 bps 45 bps 89 bps 134 bps 9

10 Destaques Operacionais Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita) Cronograma de Revisional de 3 anos dos Contratos de Locação (% Receita) Os cronogramas abaixo contemplam apenas os contratos de escritório e lojas de varejo 5% 79% 13% 48% 1% 9% 11% 5% > >2017 Duration dos Contratos de Locação Escritório e Varejo Contratos Todos Contratos Contratos Build-to-Suit Duration 6,7 anos 10,6 anos Aluguel / m² / Mês Mesmas Propriedades Aluguel / m² / Mês - Mesmas Propriedades * 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 Escritório 16,0% 13,7% 11,4% 8,3% 8,6% 12,9% 7,9% 7,3% 5,6% Industrial 6,4% 6,3% 5,4% 7,8% 8,8% 8,3% 6,9% 5,3% 3,8% Varejo 20,8% 5,1% 5,1% 5,1% 5,4% 6,5% 6,6% 6,6% 5,9% Total 12,4% 9,9% 8,3% 7,9% 8,4% 10,9% 7,5% 6,7% 5,1% IPCA 5,2% 4,9% 5,3% 5,8% 6,6% 6,7% 5,9% 5,9% 6,2% IGP-M 3,2% 5,1% 8,1% 7,8% 8,1% 6,3% 4,4% 5,5% 7,3% * Comparação entre: o aluguel médio da mesma propriedade no período atual vs o aluguel médio da mesma propriedade em igual período do ano passado * Considera somente as áreas locadas de cada propriedade * Em termos nominais 10

11 Destaques Operacionais Evolução da Vacância Vacância por Segmento Física Financeira 10,8% 10,5% 8,4% 7,7% Escritório 8,9% 8,6% 8,1% Industrial Varejo 4,7% 5,5% 5,3% 4,1% 4,6% 0,2% 0,4% 0,0% 0,0% 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 4T13 1T14 Tabela de Vacância Imóvel Tipo Financeira Física CBOP - Ed. Jacarandá Escritório 0,1% 0,1% Ed. Ventura - Torre Oeste Escritório 0,1% 0,0% Icomap Escritório 0,03% 0,05% RB 115 Escritório 0,1% 0,1% Ed. Manchete Escritório 0,7% 0,3% Complexo JK - Torres D&E Escritório 4,1% 1,3% Cidade Jardim Escritório 0,6% 0,2% Ed. Paulista Escritório 1,0% 0,3% TNU Escritório 0,09% 0,07% Panamérica Park Escritório 0,2% 0,3% Panamérica Green Park I Escritório 0,3% 0,2% Raja Hills Escritório 0,1% 0,1% Brasília Escritório 0,3% 0,2% Total Escritório 7,7% 3,3% BP Jandira Industrial 0,1% 0,2% BP Jundiaí Industrial 0,1% 0,3% BBP - Barão de Mauá - Brahms Industrial 0,04% 0,1% DP Louveira II Industrial 0,12% 0,3% Condomínio Industrial SJC Industrial 0,0% 0,2% Total Industrial 0,4% 1,2% Total Portfolio 8,1% 4,6% 11

12 Mercado de Capitais Desempenho BRPR3 1T14 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Volume Financeiro Diário BR Properties Ibovespa % jan-14 fev-14 mar-14 - Performance da Ação (BRPR3) 1T14 1T13 var % Número total de ações % Free Float (%) 99% 99% 0% Preço da ação (média do período) 17,19 25,01-31% Preço da ação (final do período) 18,63 22,40-17% Market Cap final do período (R$ milhões) % Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 41,65 33,60 24% Volume de ações médio diário % Número de negociações médio diário % 12

13 Contate o RI Relações com Investidores Pedro Daltro Diretor Financeiro e Relações com Investidores Marcos Haertel Gerente de Relações com Investidores Gabriel Barcelos Analista de Relações com Investidores Fone: (55 11) ri@brpr.com.br 13