A GP no mercado imobiliário

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Octavio Rijo Aveiro
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1 A GP no mercado imobiliário A experiência singular acumulada pela GP Investments em diferentes segmentos do setor imobiliário confere importante diferencial competitivo para a Companhia capturar novas oportunidades de criação de valor nesse mercado. Os casos de sucesso tiveram início em 1997, com a aquisição da Gafisa, empresa renomada e uma das líderes do setor de construção imobiliária residencial, se firmaram com a BRMalls, transformada na maior empresa integrada de shopping centers do Brasil, e têm continuidade em investimentos mais recentes. 20% DOS SHOPPING CENTERS BRASILEIROS SÃO CONTROLADOS POR TRÊS EMPRESAS, ANTE MÉDIA MUNDIAL DE 50%. A BRMALLS É A MAIOR DO SETOR NO PAÍS, COM 40 SHOPPINGS E CINCO PROJETOS DE EXPANSÃO. O portfólio atual reúne BR Properties (aquisição, administração, desenvolvimento e locação de imóveis comerciais) e BHG Brazil Hospitality Group (aquisição, desenvolvimento e gestão de hotéis, com foco em turismo de negócios). São empresas com alto potencial de crescimento, um processo amparado por oportunidades de consolidação pois atuam em segmentos que se caracterizam pela atuação pulverizada de grupos empresariais e pelo fortalecimento da economia brasileira, o que demanda investimentos consistentes nessas áreas.

2 Gafisa: Evolução de Unidades Vendidas ( 000) 17,1 22,0 20,7 8,7 2,0 3, Claudio Bruni Presidente da BR Properties Carlos Medeiros Presidente da BRMalls Os bons resultados refletem um modo particular de a GP qualificar a gestão das companhias. As coisas essenciais são colocadas no lugar, e aí a importância de contar com a experiência da GP, avalia Claudio Bruni, presidente da BR Properties. Desde o começo tivemos o acompanhamento e a dedicação dos sócios, apontando o caminho, aconselhando ações estratégicas e, ao mesmo tempo, dando uma liberdade muito grande para a companhia andar do jeito dela, complementa. Peter Vader, presidente da BHG, reforça: Além disso, a GP nos estimula a estabelecer metas muito ambiciosas, o que representa um valor inestimável no alcance de resultados. O principal é o modelo de gestão, define Carlos Medeiros, que é um dos sócios da GP Investments, foi responsável pelo desenvolvimento da Gafisa e acumula a função de presidente da BRMalls desde a aquisição da companhia, em Combinamos metas desafiadoras, disciplina na execução e remuneração agressiva para os principais executivos, em um ambiente que estimula o trabalho em equipe, a excelência no desempenho e o alcance de resultados consistentes e de longo prazo, afirma. O fato de o sócio participar da gestão de uma empresa traz outra perspectiva, pois combina a visão de investidor com a de empresário, avalia Carlos.

3 BR Properties: Evolução de Propriedades e ABL BRMalls: Evolução de Shopping Centers e ABL ABL (em mil m 2 ) número de propriedades ABL (em mil m 2 ) número de shoppings Experiência combinada em todos os segmentos do mercado imobiliário A BRMalls tem participação em cerca de 40 empreendimentos que atendem consumidores de todas as classes sociais, sendo a única empresa de shopping centers com presença nas cinco regiões do Brasil. Seu crescimento ocorreu de forma acelerada, combinando uma estratégia agressiva de aquisições e construção de novos empreendimentos, o que quebrou a dinâmica do setor de atuar com foco exclusivo em desenvolvimento. O desinvestimento da GP ocorreu em três etapas a partir da abertura de capital da empresa, que é listada na BM&FBovespa desde 2007, sendo concluído em janeiro de mil m 2 de imóveis novos devem entrar no mercado de São Paulo até A BR Properties é a líder no segmento. Já a BR Properties, criada em 2007, estreou no mercado de capitais brasileiro no início de 2010 ano em que dobrou de tamanho. Foi um período de oportunidades fantásticas de aquisições, consolidação de carteiras e empreendimentos prontos, que soubemos aproveitar bem, destaca Claudio Bruni. Outro indicativo do potencial da companhia, segundo ele, foi o acesso ao mercado internacional de dívida, com a emissão de US$200 milhões em bônus perpétuos como capital para financiar aquisições.

4 4 mil quartos de hotéis serão construídos pela BHG em 30 cidades brasileiras, em um processo agressivo para os próximos cinco anos. As operações da BR Properties abrangem imóveis para escritórios, galpões industriais e espaços adequados para operações de varejo e são concentradas no Rio de Janeiro, em São Paulo, Minas Gerais e no Paraná, estados que concentram 60% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil. Claudio lembra que a BR Properties superou largamente as metas estabelecidas pela GP e pelos seis executivos que investiram na criação da empresa. Nosso objetivo era aplicar R$600 milhões até 2008, mas alcançamos esse valor um ano antes. E encerramos 2010 com R$4,8 bilhões em ativos e valor de mercado de R$2,6 bilhões. A GP fez um desinvestimento parcial na companhia por meio de transações em bloco executadas na BM&FBovespa entre dezembro de 2010 e abril de No segmento de hotelaria, a BHG destaca-se com uma estratégia centralizada no mercado de turismo de negócios. Seu portfólio inclui hotéis em centros urbanos com mais de 250 mil habitantes, que atraem hóspedes que viajam a trabalho. As instalações são de três, quatro ou cinco estrelas, com flexibilidade para mudar de categoria de acordo com o momento da economia. Rapidamente, a empresa tornou-se a terceira maior do Brasil, com mais de 6 mil quartos sob administração. Uma de nossas vantagens competitivas é acoplar a gestão dos hotéis ao investimento, como única empresa do setor que faz as duas coisas, diz o presidente Peter Vader. O crescimento foi apoiado na combinação de compra de hotéis, administração de empreendimentos de terceiros e projetos greenfield, com a construção de novos estabelecimentos. BHG: Evolução de Hotéis e Quartos número de quartos número de hotéis Peter Vader Presidente da BHG

5 Dinâmica de expansão Na avaliação dos três executivos, os próximos anos devem manter a mesma dinâmica de crescimento de mercado, com grandes oportunidades de consolidação e poucos concorrentes realmente ativos, em um cenário favorável para a economia brasileira. Entre os principais desafios do futuro, eles identificam a viabilização de novas linhas de financiamento para empreendimentos comerciais, uma vez que os recursos do crédito imobiliário tendem a ser canalizados para a construção habitacional. A perspectiva de aumento de taxa de juros reais torna o aspecto mais crítico, mas, ao mesmo tempo, cria novas oportunidades de negócios. A razão é que esse cenário estimula proprietários a venderem seus negócios e representa vantagem adicional para quem tem capacidade diferenciada de gestão. De acordo com Claudio, o segmento de imóveis comerciais passa por um momento muito positivo, principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, com taxa de vacância abaixo de 5% e que chega praticamente a zero no Rio de Janeiro. Os empreendimentos previstos para os próximos anos são insuficientes para suprir a demanda, o que impulsiona os preços de aluguéis e venda dos imóveis. Nesse cenário, a BR Properties continuará investindo basicamente em imóveis prontos, com metas agressivas na geração de oportunidades de negócios. O time está muito alinhado e temos plano de crescimento bastante expressivo, diz Claudio. No setor de hotelaria, o crescimento decorre da maior mobilidade do público interno. Na visão de Peter, o mercado não conseguirá aumentar substancialmente o número de quartos nos próximos cinco anos, o que se traduzirá em aumento de diária média. Para Peter, o compromisso é fazer a capitalização adequada da BHG, gerir bem as equipes, dar prioridade a custo baixo e maximização de resultados.

6 Expertise acumulada Gafisa: A receita cresceu 19x entre o investimento inicial, em 1997, e a saída do capital da companhia, em 2007, que proporcionou retorno de 6,3x o capital investido. BRMalls: Apenas seis meses após a aquisição pela GP, a companhia fez IPO e captou R$657 milhões, equivalente a 2,5x o investimento inicial. EBITDA cresceu 6x de 2006 a Em janeiro de 2010, foi vendida a participação remanescente, o que proporcionou, em pouco mais de três anos após o investimento original, uma taxa de retorno de 47% (em US$) e um múltiplo de 3,2x o capital investido. BR Properties: Em três anos tornou-se a maior empresa de investimento em gestão de prédios comerciais do mercado brasileiro, com portfólio avaliado em R$4,8 bilhões. O desinvestimento parcial da companhia resultou em uma TIR de 29%. BHG: Com foco no turismo de negócios, a BHG rapidamente tornouse uma das maiores redes hoteleiras no país.

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